Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Gebäuden wurden neu definiert: Das BMF hat sich mit Schreiben vom 20.10.2017[1] der Rechtsauffassung des Bundesfinanzhofs[2] angeschlossen. Der BFH hat in 3 Urteilen vom 14.6.2016 die anschaffungsnahen Herstellungskosten genauer von den sofort abzugsfähigen Werbungskosten abgegrenzt.[3] Laut BFH gehören zu den anschaffungsnahen Aufw...mehr

Rz. 1 Zur Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und entsprechenden Schadensersatzansprüchen wird zunächst auf die Kommentierung zu § 535 Rn. 203 Bezug genommen. Die Vorschrift geht den Verjährungsvorschriften des Allgemeinen Teils des BGB (§§ 194–218) im Umfang des Regelungsbereichs vor, allerdings gelten für die B...mehr

Rz. 64 Eigenbedarfskündigungen Per Bote Frau/Herrn (Mieter) Anschrift Betreff: Ihre Wohnung in der … Straße, … Wohnort Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, ich sehe mich leider veranlasst, Ihr Mietverhältnis fristgemäß zum …, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt zu kündigen. Schon jetzt widerspreche ich ausdrücklich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses im Si...mehr

• 2019 Mietwohnungsneubau/ Zweifelsfragen/Gestaltungsüberlegungen/§ 7b EStG Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann neben anderen Fördermaßnahmen in Anspruch genommen werden. Es muss zusätzlich und erstmalig eine Wohnung geschaffen werden. Die Verlegung einer Wohnung oder die Erweiterung der Wohnfläche reichen nicht aus. Anders ist dies bei der erstmaligen Schaffung einer ...mehr

• 2019 Gewinnneutrale Übertragung von Einzelwirtschaftsgütern bei Personengesellschaften/§ 6 Abs. 5 Satz 3 EStG § 6 Abs. 5 Satz 3 EStG ermöglicht bei Personengesellschaften die Übertragung von Einzelwirtschaftsgütern zu Buchwerten, soweit diese unentgeltlich oder gegen Gewährung oder Minderung von Gesellschaftsrechten übertragen werden. Fraglich ist, inwieweit § 6 Abs. 5 Satz...mehr

Rz. 27 Der betriebsbereite Zustand eines Wohngebäudes wird auch vom Standard bestimmt, den es nach den Vorstellungen des Erwerbers haben soll, bevor es von ihm genutzt wird. Entsprechen Gebäude oder Teile hiervon nicht dem vom Erwerber bezweckten Standard, ist insoweit eine Betriebsbereitschaft nicht gegeben. Aufwendungen, die diesen Standard herbeiführen, sind daher Anschaf...mehr

Rz. 122 Kündigungsschreiben des Anwalts des Vermieters wegen Mietrückstands über mehr als zwei Monate (Vor- und Zuname des Mieters/der Mieter) … (Straße, Postleitzahl, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/der Sie mit Mietvertrag vom … ...mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12...mehr

Rz. 116 Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters schließt Schadensersatzansprüche des Vermieters aus Verzug (§§ 280, 286) des Mieters mit seiner Mietzahlungspflicht nicht aus (BGH, Urteil v. 4.4.1984, VIII ZR 313/82, NJW 1984, 2687). Daran hat sich durch die Schuldrechtsreform nichts geändert (OLG München, Urteil v. 25.7.2002, 19 U 1819/02,WuM...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Rz. 20 Bei Anmietung einer Mietwohnung zählen zu den Aufwendungen der Unterkunft der vertraglich geschuldete Mietzins einschließlich aller Nebenkosten. Das sind insbesondere die Betriebskosten i. S. d. BetrKV (vgl. z. B. BSG, Urteil v. 22.9.2009, B 4 AS 8/09 R Rz. 16 und 19 m. w. N., sowie Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R Rz. 33 f., und § 556 Abs. 1 BGB) sowie die Koste...mehr

Rz. 3 Nach Abs. 1 Satz 1 werden die unabweisbaren Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum i. S. d. § 90 Abs. 2 Nr. 8 als Bedarf für Unterkunft anerkannt, soweit diese unter Berücksichtigung der im laufenden sowie in den darauffolgenden 11 Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen insgesamt angemessen sind. Rz. 4 Erfasst werden nur Aufwen...mehr

Rz. 169 Die Leistungen für Unterkunft, Heizung (und Wassererwärmung) nach § 35 werden zwar i. d. R. gemeinsam mit den Leistungen zur Deckung des notwendigen Lebensunterhaltes gewährt. Diese Leistungsgewährung erfolgt aber im Rahmen einer abtrennbaren, und damit prozessual eigenständigen Verfügung (vgl. BSG, Urteil v. 14.4.2011, B 8 SO 18/09 R Rz. 10 m. w. N.). Leistungsberec...mehr

Rz. 172 Bätge, Zur Rechtmäßigkeit von kommunalen Satzungen nach den §§ 22a ff. SGB II und zum maßgeblichen Rechtsschutz, Sozialrecht aktuell 2011, 131. Becker, Grundsicherung für Arbeitsuchende 2.0 – Die Neuregelungen durch das RBEG vor dem Hintergrund der bisherigen Rechtslage und Rechtsprechung, ZFSH SGB 2011, 185. Berlit, Neuere Rechtsprechung zu den Kosten der Unterkunft u...mehr

Der Mieter ist berechtigt, den von ihm verlegten Teppichboden bei Vertragsende zu entfernen (§ 539 Abs. 2 BGB). Der Vermieter ist berechtigt, dieses Wegnahmerecht durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme zur Seite steht (§ 552 Abs. 1 BGB). Die Parteien eines Mietvertrags können auch ...mehr

Hat der Teppichboden ein bestimmtes Alter erreicht und ist er unansehnlich geworden oder hat er im Laufe des Mietvertrags Schaden erlitten, kann es einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Austausch des Bodens geben. Der Ersatz des Teppichbodens hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.[1] Für den Bereich des Gewerberaums wird dies auch anders gesehen.[2] Die Begri...mehr

Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Mieter den Teppichboden des Vermieters beschädigt. In der Praxis spielen dabei Schäden aufgrund Tierhaltung wie zerschlissene Bodenbeläge, nicht mehr zu entfernende Flecken, Brandlöcher, extensives Rauchen[1], Verschneidungen und dgl. eine hauptsächliche Rolle. Die Schadenshöhe und ihre Feststellung Probleme ergeben si...mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ________________________, die Maßnahmen zur energet...mehr

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für diese Arbeitsleistungen nach...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

Rz. 1 Voraussetzung für den Aufwendungsersatzanspruch nach § 539 ist zunächst, dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist; denn nur der Mieter als berechtigter Besitzer gegenüber dem Vermieter hat Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen auf die Mietsache. Ist der Mieter gleichzeitig Miteigentümer der Mietsache, ist entscheidend, im Rahmen welchen Rechtsverhältnisses (...mehr

Rz. 142 Was allgemein unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, definiert § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV wie folgt: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Wie angeführt, gilt § 28 II. BV dire...mehr

Rz. 185 Schönheitsreparaturen sind auszuführen, wenn sie notwendig sind, d. h. sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der die malermäßige Dekoration erfordert. Das kann unabhängig von einem Fristenplan der Fall sein, wobei der Ablauf der Fristen nur eine gewisse Vermutungswirkung auslöst, dass nunmehr (wieder) die malermäßige Dekoration fällig ist. Somit ist (als selbst...mehr

Rz. 145 Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 hat der Vermieter die vermietete Sache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nach § 538 hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Grundsätzlich hat also der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu trage...mehr

Rz. 220 Vermieter – Mieter Die Mietvertragsparteien können sich nach Ende des Mietverhältnisses im Rahmen der Vertragsfreiheit darauf einigen, dass der Mieter einen bestimmten Geldbetrag zum Ausgleich fälliger Schönheitsreparaturen zahlt. Damit wird der Anspruch des Vermieters, der zunächst auf Vornahme der Schönheitsreparaturen geht und sich in einen Schadensersatzanspruch u...mehr

Rz. 241 Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung gesc...mehr

Rz. 167 Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen, stellt sich die Geschmacksfrage nicht. Er ist der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte und kann die Wohnung so herrichten, wie er es möchte. Es kommt nur darauf an, ob einem Nachmieter die Ausführung gefällt und er die Wohnung mietet. Für einen verpflichteten Mieter, dem in wirksamer Weise die Schönheitsreparat...mehr

10.7.5.1 Fälligkeit – Fristen Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Frist...mehr

Rz. 174 § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschreibt zwar, was Schönheitsreparaturen sind, bringt jedoch keine Regelung, auf welche Art und Weise und mit welcher Qualität diese auszuführen sind. Diese Frage ist daher nach allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen zu beantworten. § 243 bestimmt, dass derjenige, der eine nur der Gattung nach bestimmte Sache schuldet, nach mittlerer Art...mehr

10.7.1 Einführung Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönh...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr

Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Fristen als Erfahrungsfristen ents...mehr

Rz. 224 Von dem Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist der Schadensersatzanspruch wegen Schäden zu unterscheiden, der sich aus dem gesetzlichen geregelten Tatbestand der positiven Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1) ergibt. Derartige – unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtende – Substanzschäden könnten auch Bohrlöcher a...mehr

Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen g...mehr

Rz. 233 Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise...mehr

Rz. 178 Die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert jeweils die entsprechende Vorbehandlung des Untergrundes. Ist diese Vorbehandlung nur schönheitsreparaturbedingt notwendig, sind die erforderlichen Arbeiten auch durch den Mieter durchzuführen, dem die Schönheitsreparaturen vertraglich vereinbart überbürdet worden sind. Dieser ist jedoch für Vorschäden der Mietsach...mehr

Rz. 186 Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand ...mehr

Rz. 203 Sind Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses geschuldet, weil der Zustand der Wohnung diese erfordert, hat der Vermieter den entsprechenden Erfüllungsanspruch. Diesen könnte er auch klageweise geltend machen und dann den Anspruch in einer Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO als vertretbare Handlung durchsetzen. Der Vermieter könnte dann durch das Prozess...mehr

Rz. 227 Hinweis Verjährungsfrist Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verjähren innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, WuM 2014, 140),ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil v....mehr

Rz. 180 Es ist nicht zu übersehen, dass bei der Abwicklung von Schönheitsreparaturen in der Praxis der Unterschied zwischen den Erfordernissen fachgerechter Schönheitsreparaturen und den tatsächlichen Leistungen des Schuldners vielfach erheblich ist und es dennoch zur Abnahme/Hinnahme durch den Gläubiger kommt. Es ist auch durchaus einfühlbar, wenn einem Mieter beim Lesen de...mehr

Rz. 194 Sind Schönheitsreparaturen konkret geschuldet, muss der Mieter auch ohne Leistungsaufforderung des Vermieters von sich aus leisten. Die entsprechende Aufforderung des Vermieters ist jedoch für einen möglichen Schadensersatzanspruch notwendig. Das Gesetz gibt keine Vorgaben zum Inhalt und Umfang einer entsprechenden Leistungsaufforderung. Daher könnte es ausreichen, de...mehr

Rz. 176 Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen in fachmännischer Hinsicht sind heranzuziehen: VOB-ATV-DIN 18363 – Maler- und Lackiererarbeiten, VOB-ATV-DIN 18365 – Bodenbelagsarbeiten, VOB-ATV-DIN 18366 – Tapezierarbeiten. Daneben stellen die sog. BFS-Merkblätter (Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e. V....mehr

Rz. 189 Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00). Der Mieter hat also gegen den Vermi...mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine...mehr

Rz. 215 Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgefüh...mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, so dass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchf...mehr

Rz. 182 Die bisherigen Ausführungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu nach Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Schönheitsreparaturen gelten auch dann, wenn schon bei Übergabe der Wohnung (renoviert oder unrenoviert) ein Zustand erreicht war oder (inzwischen) ein Zustand erreicht ist, der es erfordert, "Grund" in den Renovierungszustand der Wohnung zu bringen....mehr

Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume feststellen, um entscheiden zu können, ob und i...mehr

Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsrepa...mehr