Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Praxis-Beispiel Instandhaltungspauschalen Zeitraum 1.1.2017 bis 31.12.2019 Für die Zeit vom 1.1.2017 bis 31.12.2019 beträgt die Instandhaltungskostenpauschale für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 8,78 EUR; für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höch...mehr

Rz. 9 Eine Sonderform der Feststellungsklage bildet die sogen. Zwischenfeststellungsklage gem. § 256 Abs. 2 ZPO. Danach können Kläger oder Beklagter – letzterer dann als Widerkläger – bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, beantragen, dass ein im Lauf des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, auf das es für die Entscheidung des Recht...mehr

Rz. 40 Stand: EL 119 – ET: 10/2019 Eine Ermäßigung seiner ESt kann der Stpfl auch bei der Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen erlangen, die von einem gewerblichen Unternehmen erbracht werden (§ 35a Abs 2 Satz 1 Alt 2 und Satz 2 EStG). Zum Umfang der Steuerermäßigung > Rz 47 ff. Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung setzt eine Nachweismöglichkeit voraus. Zu ...mehr

a) Entgelt nur für die Grundstücksnutzung Rz. 81 [Autor/Stand] Zum Gesamtentgelt rechnet alles das, was der Mieter oder Pächter für die Grundstücksnutzung aufgrund des Miet- oder Pachtvertrags zu zahlen hat. Den Begriff des "Gesamtentgelts" verwendet der Gesetzgeber auch in § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG als Umschreibung der Jahresrohmiete. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass e...mehr

Rz. 124 [Autor/Stand] Der Gesetzgeber bezieht sich zur Umschreibung der umlagefähigen Betriebskosten in § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG auf § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung. Nach dieser Vorschrift in der bis zum 31.12.2003 geltenden Fassung war bei der Ermittlung der Betriebskosten die Anlage 3 "Aufstellung der Betriebskosten" zur II. Berechnungsverordnung zugrunde zu legen. A...mehr

Rz. 132 [Autor/Stand] Werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch im Rahmen von sog. Triple-Net-Vereinbarungen vom Mieter getragen, sind diese Kosten – ggf. mit einem pauschalen Zuschlag – in die Jahresmiete einzurechnen. Dies gilt nicht für die üblichen Schönheitsreparaturen bei Wohnraum.[2] Schleswig-Holstein führt mit Erlass v. 14.11.2005[3] Folgendes aus: „Erm...mehr

Ist die Mietsache mangelhaft, so kann der Mieter verlangen, dass der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt wird.[1] Dies gilt auch dann, wenn eine Eigentumswohnung vermietet ist und die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auf die Gemeinschaft einzuwirken, damit er seine mietrechtliche Pflicht erfüllen kann.[2] Hat der...mehr

Rz. 17 Erbringt ein Regiebetrieb Hauswartsleistungen bzw. Hausmeistertätigkeiten sowie auch Wartungsarbeiten sowohl für den eigene Wohnungsbestand (Eigenleistungen) als auch im Rahmen der Verwaltung fremder Wohnungen oder Wohnungseigentumsanlagen und für Dritte (Fremdleistungen) gilt folgendes. Die Tätigkeit für den eigenen Wohnungsbestand ist grundsätzlich unschädlich, wenn ...mehr

Rz. 63 Im Vordergrund der wirtschaftlichen Zwecksetzung der Wohnungsgenossenschaften steht regelmäßig die Überlassung von Wohn- und Gewerberäumen zur Nutzung seitens ihrer Mitglieder. Was dabei die rechtliche Ausgestaltung der Beziehungen zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern betrifft, so gilt es zunächst, das in der Satzung gründende körperschaftliche Mitglieds...mehr

Rz. 427 A. Anlagevermögen Gemäß § 247 Abs. 2 HGB sind als Anlagevermögen nur die Gegenstände auszuweisen, die dazu bestimmt sind, dauernd dem Geschäftsbetrieb zu dienen (zur Diskussion der zeitlichen und funktionalen Dimension bezüglich der Dauerhaftigkeit vgl. z. B. Wehrheim, BB 2003, S. 2508 f. m. w. N.). Diese Definition ist gleichzeitig die Negativabgrenzung für einen Aus...mehr

Das Hauptproblem bei der Aufteilung der Werbungskosten ist die Abgrenzung der Zeiten der Eigen- und Fremdnutzung und hierbei die Zuordnung der Leerstandszeiten. Aufgrund der früheren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs[1] wurde zur Selbstnutzung auch der Zeitraum gerechnet, in dem die Wohnung weder vermietet noch tatsächlich selbst genutzt wurde, wenn sie dem Eigentümer zur j...mehr

Die Beteiligte zu 4 ist aufgrund testamentarischer Erbfolge im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen. Das Grundstück ist bebaut mit einem voll unterkellerten Ferienhaus mit Erdgeschoss und nicht ausbaubarem Dachgeschoss und hat eine Wohnfläche von 75 m². In Abteilung II unter lfd. Nr. 3 ist ein Nacherbenvermerk eingetragen wie folgt: Zitat Nacherbfolge ist ange...mehr

Kommentar Der BFH hat in 3 Urteilen über die steuerliche Behandlung der sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten entschieden. Die Finanzverwaltung folgt der Rechtsprechung, billigt zugleich aber eine Übergangsregelung zu. Sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfal...mehr

Das OLG Hamm entschied in seinem Beschluss vom 21.1.2016 nur noch über die Kosten eines Wohnungsverfahrens, nachdem die beteiligten Eheleute das Verfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten. Dabei ging es den Beteiligten nicht um die Zuweisung der Ehewohnung an einen von ihnen und nicht einmal darum, was zu veranlassen war, damit die Ehefrau die Wo...mehr

Rn 14 Die Qualität der Ansprüche des Vermieters von Geschäfts- oder Wohnräumen auf Mietzahlung richtet sich nach den obigen Grundsätzen (§ 108 Abs. 3). Rn 15 Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung entsteht nach § 163 BGB in der Regel am Monatsanfang.[31] Daraus wird zum Teil gefolgert, dass die Miete für den Monat, in den die Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällt, insg...mehr

Wird nach Kündigung eines Mietverhältnisses der Räumungsprozess geführt, so endet dieses Verfahren häufig mit einem Räumungsvergleich. Anlässlich dieses Vergleichs werden dann in der Regel auch weitere Modalitäten betreffend die Abwicklung des Mietverhältnisses geregelt. Es stellt sich dann die Frage, ob die weitergehenden Regelungen einen Mehrwert haben und gegebenenfalls i...mehr

Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen für unrenovierte oder renovierungsbedürftige Geschäftsräume auch durch eine Individualvereinbarung i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB auf den Mieter übertragen. Eine derartige Vereinbarung ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter keinen Ausgleich für die Abnutzung durch den Vormieter gewährt. Anders als bei allgemeinen Geschäftsbedingu...mehr

a) Zulässigkeit Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränke...mehr

Ähnliches gilt für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren möchte. Auch die Schönheitsreparaturen nehmen an der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht teil. Sie sind nach der Entgelttheorie des BGHs zwar ein Teil des Entgeltes (BGH, Beschl. v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, NJW 1987, 2575, 2576; BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88), wie dies wohl auch fü...mehr

Der Klassiker zu Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe liegt nunmehr in der fünften Auflage vor. Alle in diesem Bereich relevanten Probleme werden umfassend erörtert. Wichtige Klauseln werden im Hinblick auf deren Wirksamkeit beurteilt. Ergänzt wird das Werk durch Musterschreiben. Fazit: Jeder der mit Schönheitsreparaturen- und Instandsetzungsproblemen befasst i...mehr

a) Lautete eine Klausel im Mietvertrag "werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen", so muss der Vermieter darlegen, dass eine solche Substanzgefährdung droht (BGH...mehr

Bedeutende gesetzgeberische Entscheidungen im Bereich Mietrecht sind eher selten. Die meisten Änderungen der letzten Jahre waren kosmetischer Natur oder dienten der Befriedigung von Verbandsinteressen ohne große praktische Konsequenzen. Ob das beim Mietrechtsnovellierungsgesetz mit der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete jetzt auch so sein wird, wird sich in den kommenden ...mehr

I. Ausgangslage Mit Urteil vom 18.3.2015 (Az. VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015) hat der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Übertragung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, wenn der V...mehr

Im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist einem vorsichtigen Vermieter höchst vorsorglich zu empfehlen, den Mieter auf den beschränkten Umfang der Schönheitsreparaturen hinzuweisen. Andernfalls könnten unbefangene Mieter eventuell davon ausgehen, dass sie die Schönheitsreparaturen in vollem Umfang schulden. Dieses Risiko kann der Vermieter einfach ve...mehr

Unabhängig von diesen generellen Erwägungen sind beim Formulieren der konkreten Formularklausel weitere Anforderungen zu beachten, um die Risiken des Vermieters für dessen Freizeichnung von den Schönheitsreparaturen zu minimieren. Zunächst muss der Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet, ohne dass diese Pflicht auf den Mieter übertra...mehr

Wenn der Vermieter die abgenutzten Geschäftsräume vor Übergabe teilweise frisch renoviert (z.B. Streicharbeiten an Wänden und Decken) und teils abgenutzt übergibt (z.B. Lackierarbeiten an Heizkörpern oder Fenstern), kann er den Umfang der dem Mieter durch Formularklausel übertragenen Schönheitsreparaturen auf die renovierten Teile des Geschäftsraums beschränken. Hinweis: Eine...mehr

Weiter ist zu erwägen, den Ausgleichsbetrag für die Abnutzung durch den Vormieter entsprechend den in Quotenklauseln verwendeten Fristen von fünf, acht und zehn Jahren zu berechnen (umgekehrte Quotenabgeltung, s. Langenberg NZM 2015, 681, 684). Hat beispielsweise der Vormieter Räume, in denen die Schönheitsreparaturen i.d.R. alle fünf Jahre fällig werden, drei Jahre abgenutz...mehr

Zur Regelung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter bei Überlassung von unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Geschäftsraum nachfolgende Möglichkeiten. 1. Angemessener Geldausgleich Der Vermieter kann den vom BGH mit Urteil vom 18.3.2015 für Wohnraum gewiesenen Weg beschreiten. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch formularvertragliche Verpflichtung zu...mehr

Dennoch zeigt sich in der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats eine starke Tendenz zur Annäherung an die Entscheidungen des 8. Zivilsenats, was jedoch keinen automatischen "Gleichschritt" bedeutet. Hierbei sprechen mehr Gründe für eine Übertragbarkeit der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 auf das Geschäftsraummietrecht als dagegen: Für die Wirksamkeit einer formularvertraglic...mehr

Schließlich kann der Vermieter die Gebrauchsspuren des Vormieters vor Übergabe der Geschäftsräume selbst beseitigen und die Mietsache frisch renoviert an den Mieter übergeben. So droht keine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Pflicht, vorvertragliche Abnutzungen zu beseitigen (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015). Vorteile dieser pra...mehr

Der sicherste Weg für den Vermieter ist, die Höhe des Ausgleichs nach einem konkreten Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts zu bemessen, dessen Preise marktgerecht kalkuliert sind. Ebenfalls möglich – aber mit gewissen Unsicherheiten behaftet – ist, dass der Vermieter den Ausgleich aus den Kostenansätzen in einer aktuellen Rechnung eines Malerfachgeschäfts für geleistet...mehr

Des Weiteren könnte das Abbedingen der Schönheitsreparaturpflicht die Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB so einschränken, dass dies den Vertragszweck i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB gefährdet. Ob die Schönheitsreparaturpflicht im Verhältnis zur umfassenden gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters so schwer wiegt, ist zweifelhaft. Bei der Beurte...mehr

Der Vermieter kann versuchen, seine gesetzliche Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich abzubedingen, ohne diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen. In der formularvertraglichen Praxis ist dies Neuland, weil das Abbedingen der Vermieterpflicht bislang mit einer Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter einherging. Im Grundsatz geht der ganz überwi...mehr

Zunächst ist denkbar, an die Rechtsprechung des BGH zum bereicherungsrechtlichen Ausgleichsanspruch des Mieters für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen anzuknüpfen (BGH, Urt. v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07). Danach wäre für die Höhe des Ausgleichs das maßgeblich, was der Mieter neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung ...mehr

Schließlich ist zu überlegen, ob der Mieter nach der Generalklausel des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB durch das Abbedingen der Schönheitsreparaturpflicht des Vermieters unangemessen benachteiligt ist (Hartmann jurisPR-MietR 12/2015 Anm. 1 D; zum Rückgriff auf § 307 Abs. 1 BGB vgl. Ghassemi-Tabar in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 307 BGB Rn 22). Selbst wenn de...mehr

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Mit Urteil vom 18.3.2015 (Az. VIII ZR 185/14, ZAP EN-Nr. 473/2015) hat der BGH entschieden, dass die formularvertragliche Übertragung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, wenn der Vermieter dem Mi...mehr

Ferner könnte der Vermieter den Ausgleich nach den Kosten berechnen, die der Vermieter preisgebundenen Wohnraums in die Miete einpreisen darf, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst ausführt. Das wären derzeit nach § 28 Abs. 4 und Abs. 5a i.V.m. § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung jährlich 10,32 EUR je m² Wohnfläche (Langenberg NZM 2015, 681, 684). Auch das ist n...mehr

Zunächst kann man anzweifeln, ob ein "schönheitsreparaturfreies Mietverhältnis" nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit dem gesetzlichen Leitbild der Miete vereinbar ist. Ein Teil der das Mietverhältnis prägenden Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Ghassemi-Tabar in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 307 BGB Rn 36) wäre von keiner Vertragspartei zu e...mehr

(BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14) • Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewä...mehr

1. Inhaltskontrolle von Schönheitsreparaturklauseln (§ 307 BGB) In der Vergangenheit hat eine zunehmende Annäherung der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des BGH an die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats bei der Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln stattgefunden (BGH, Urt. v. 6.4.2004 – XII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06). Hieran wird vereinzelt kritisi...mehr

a) Anwendbarkeit des AGB-Rechts Das Gesetz regelt in § 310 Abs. 1 BGB zunächst Besonderheiten hinsichtlich der Anwendung des AGB-Rechts in den §§ 305 ff. BGB auf Verträge mit einem Unternehmer. Danach sind bestimmte Vorschriften des BGB grundsätzlich nicht anzuwenden: § 305 Abs. 2 und 3 BGB: Einbeziehung der AGB in den Vertrag, § 308 BGB: Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit,...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 19.9.2007 – VIII ZR 141/06; BGH, Urt. v. 25.10.1995 – VIII ZR 258/94; BGH, Urt. v. 8.3.1984 – VII 349/82) haben die Klauselverbote des § 308 BGB und des § 309 BGB jedoch eine Indizwirkung für die Kontrolle nach § 307 BGB. Würde eine Klausel des Mietvertrags gegen § 308 oder § 309 BGB verstoßen, indiziert dies eine unangemessene Ben...mehr

Das Gesetz regelt in § 310 Abs. 1 BGB zunächst Besonderheiten hinsichtlich der Anwendung des AGB-Rechts in den §§ 305 ff. BGB auf Verträge mit einem Unternehmer. Danach sind bestimmte Vorschriften des BGB grundsätzlich nicht anzuwenden: § 305 Abs. 2 und 3 BGB: Einbeziehung der AGB in den Vertrag, § 308 BGB: Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit, § 309 BGB: Klauselverbote ohne ...mehr

In der Vergangenheit hat eine zunehmende Annäherung der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des BGH an die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats bei der Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln stattgefunden (BGH, Urt. v. 6.4.2004 – XII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06). Hieran wird vereinzelt kritisiert, dass die Rechtsprechung quasi automatisch den strengen Prü...mehr

Der Vermieter kann den vom BGH mit Urteil vom 18.3.2015 für Wohnraum gewiesenen Weg beschreiten. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch formularvertragliche Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungen besteht nicht, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich in Geld gewährt, der den Mieter so stellt, als seien ihm renovierte Geschäftsräume ü...mehr

Eine Diskrepanz zwischen der höchstrichterlichen Rechtsprechung und dem Rechtsempfinden der Mehrheit der Mieter blieb aber bei der Möglichkeit der Abwälzung der Renovierungslast bei unrenoviert übergebenen Wohnungen. Nach der Rechtsprechung sollte auch hier die Abwälzung wirksam sein, wenn nur die Fristen erst mit Übergabe zu Laufen begannen. Diese Argumentation wurde schon ...mehr

Ein ähnliches, wenn nicht sogar noch schlimmeres, Schicksal haben beim BGH jetzt auch Quotenabgeltungsklauseln erlitten. Solche Klauseln sollten den Vermieter davor schützen, dass Mieter vor der Fälligkeit von Renovierungen auszogen. In diesem Fall sollte der Mieter, der vor Ablauf der damals noch nach starren Fristen berechneten Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszog, ...mehr

Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Sen...mehr

Hat nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht. Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner für die Miete (ggf. auch für Schönheitsreparaturen) und zwar auch nach einem Auszug eines Partners. Praxishinweise: Nach der Trennung mu...mehr