Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

(BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14) • Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewä...mehr

a) Anwendbarkeit des AGB-Rechts Das Gesetz regelt in § 310 Abs. 1 BGB zunächst Besonderheiten hinsichtlich der Anwendung des AGB-Rechts in den §§ 305 ff. BGB auf Verträge mit einem Unternehmer. Danach sind bestimmte Vorschriften des BGB grundsätzlich nicht anzuwenden: § 305 Abs. 2 und 3 BGB: Einbeziehung der AGB in den Vertrag, § 308 BGB: Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit,...mehr

1. Inhaltskontrolle von Schönheitsreparaturklauseln (§ 307 BGB) In der Vergangenheit hat eine zunehmende Annäherung der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des BGH an die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats bei der Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln stattgefunden (BGH, Urt. v. 6.4.2004 – XII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06). Hieran wird vereinzelt kritisi...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 19.9.2007 – VIII ZR 141/06; BGH, Urt. v. 25.10.1995 – VIII ZR 258/94; BGH, Urt. v. 8.3.1984 – VII 349/82) haben die Klauselverbote des § 308 BGB und des § 309 BGB jedoch eine Indizwirkung für die Kontrolle nach § 307 BGB. Würde eine Klausel des Mietvertrags gegen § 308 oder § 309 BGB verstoßen, indiziert dies eine unangemessene Ben...mehr

In der Vergangenheit hat eine zunehmende Annäherung der Rechtsprechung des 12. Zivilsenats des BGH an die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats bei der Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln stattgefunden (BGH, Urt. v. 6.4.2004 – XII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06). Hieran wird vereinzelt kritisiert, dass die Rechtsprechung quasi automatisch den strengen Prü...mehr

Das Gesetz regelt in § 310 Abs. 1 BGB zunächst Besonderheiten hinsichtlich der Anwendung des AGB-Rechts in den §§ 305 ff. BGB auf Verträge mit einem Unternehmer. Danach sind bestimmte Vorschriften des BGB grundsätzlich nicht anzuwenden: § 305 Abs. 2 und 3 BGB: Einbeziehung der AGB in den Vertrag, § 308 BGB: Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit, § 309 BGB: Klauselverbote ohne ...mehr

Der Vermieter kann den vom BGH mit Urteil vom 18.3.2015 für Wohnraum gewiesenen Weg beschreiten. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch formularvertragliche Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungen besteht nicht, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich in Geld gewährt, der den Mieter so stellt, als seien ihm renovierte Geschäftsräume ü...mehr

Ein ähnliches, wenn nicht sogar noch schlimmeres, Schicksal haben beim BGH jetzt auch Quotenabgeltungsklauseln erlitten. Solche Klauseln sollten den Vermieter davor schützen, dass Mieter vor der Fälligkeit von Renovierungen auszogen. In diesem Fall sollte der Mieter, der vor Ablauf der damals noch nach starren Fristen berechneten Fälligkeit der Schönheitsreparaturen auszog, ...mehr

Eine Diskrepanz zwischen der höchstrichterlichen Rechtsprechung und dem Rechtsempfinden der Mehrheit der Mieter blieb aber bei der Möglichkeit der Abwälzung der Renovierungslast bei unrenoviert übergebenen Wohnungen. Nach der Rechtsprechung sollte auch hier die Abwälzung wirksam sein, wenn nur die Fristen erst mit Übergabe zu Laufen begannen. Diese Argumentation wurde schon ...mehr

Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Sen...mehr

Das erste Halbjahr 2015 wurde durch zwei mietrechtliche "Großereignisse" geprägt. Zunächst war da der 18.3.2015. An diesem Tag hat der BGH in drei Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln "umgekrempelt". Die Bedeutung dieser Entscheidungen kann wahrscheinlich nicht hoch genug eingeordnet werden. Die Auswirkungen ...mehr

(OLG Koblenz, Beschl. v. 26.2.2015 – 3 U 1209/14) • Werden Räume zum Betrieb einer Bar vermietet, so steht es dem Mieter frei, diese auch in roter Farbe zu streichen, sofern eine Farbwahlklausel nicht vereinbart ist. Alleine aus der Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter kann eine Verpflichtung zu einem weißen Anstrich nicht e...mehr

Hat nur ein Ehegatte den Vertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht. Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner für die Miete (ggf. auch für Schönheitsreparaturen) und zwar auch nach einem Auszug eines Partners. Praxishinweise: Nach der Trennung mu...mehr

(BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13) • Ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, verhält sich grds. nicht vertragswidrig. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von...mehr

Rauchen gefährdet bekanntlich die Gesundheit. Trotzdem gibt es seit Jahren einen kaum nachvollziehbaren Streit über den Schutz der Nichtraucher. Anders als andere Drogen wie Alkohohl oder harte Drogen belästigt und gefährdet der Raucher auch seine Umwelt; von den Kippen, die regelmäßig auf dem Boden entsorgt werden, sei hier gar nicht gesprochen. Seine ihm zugestandene Freih...mehr

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Überschusseinkünfte i.S.d. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG und werden ebenso wie Einkünfte aus abhängiger Arbeit durch Abzug der Werbungskosten von den Bruttoeinnahmen ermittelt. Der Unterhaltsberechtigte kann die Vorlage von Überschussrechnungen verlangen. Diese müssen eine genaue Aufstellung der Bruttoeinkünfte und der geltend gemachten ...mehr

Leitsatz 1. Unter Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. 2. Zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören u...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 536 BGB). Diese Pflicht des Vermieters bezieht sich auch auf die Vornahme der sog. "Schönheitsreparaturen" oder auch "Schönheitsinstandsetzungen". Als Schönheitsreparaturen ...mehr

Rz. 92 [Autor/Stand] Soweit die Finanzverwaltung – wie in Nordrhein-Westfalen – bei Aufstellung der Mietspiegel von der gesetzlichen Regelung ausgegangen ist, nach der der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt (s. Anm. 20 f.), sind zusätzlich zu den Spiegelmieten die in Anm. 24 aufgeführten Zuschläge für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anzusetzen.mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Es gibt Fälle, in denen für die Benutzung von Grundstücken (Grundstücksteilen) keine Miete gezahlt wird oder in denen die vereinbarte Miete keinen zutreffenden Maßstab für die Bewertung abgibt. Diese beiden Fälle werden auch in § 79 Abs. 2 BewG unterschieden. § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG umfasst im Wesentlichen die Fälle, in denen keine Miete vereinnahmt wird,...mehr

Rz. 83 [Autor/Stand] Die Finanzämter hatten sich in Nordrhein-Westfalen nach den folgenden Mustern zu richten, um eigene Mietspiegel für die Gemeinden ihrer Bezirke aufzustellen: Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Mietsätze (Rahmensätze) in DM für je 1 qm Wohnfläche je Monat für die Schätzung der üblichen Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den Fällen ...mehr

Rz. 94 [Autor/Stand] Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Laufende Aufwendungen in diesem Sinne sind die Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten (historische Gesamtkosten). Nicht dazu gehörten die Leistungen aus der Hypothekengewinnabgabe.[2] Die Kostenmiete wird also durch diese beiden Faktoren bestimmt. Da die Kapital...mehr

Rz. 96 [Autor/Stand] Die Ermittlung der Kostenmiete würde im Einzelfall umfangreiche Berechnungen erfordern. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat deshalb mit Rücksicht auf die Erfordernisse der Einheitsbewertung als Massenbewertung und die Gleichmäßigkeit der Besteuerung statt der Einzelberechnung eine pauschale Ermittlung gebilligt (s. Anm. 79). Bei grundsteuerbegünsti...mehr

Rz. 107 [Autor/Stand] Bei Grundstücken, die nach den verschiedenen Wohnungsbaugesetzen grundsteuerbegünstigt waren, war die auf das Grundstück oder den steuerbegünstigten Teil entfallende Jahresrohmiete pauschal um 12 % zu erhöhen (§ 79 Abs. 3 BewG). Der Pauschsatz von 12 % berücksichtigte bereits, dass der Grund und Boden nicht grundsteuerbegünstigt war. Zu dieser Vorschrif...mehr

Nach § 19 Abs. 2 DWV trägt der Arbeitgeber die Kosten der Schönheitsreparaturen. Eine Vereinbarung, wonach der Dienstwohnungsinhaber die Schönheitsreparaturen übernimmt und dies bei der Festsetzung des Mietwerts berücksichtigt wird, ist nach § 19 Abs. 2 Satz 2 DWV zulässig. Eine solche Vereinbarung kann gemäß § 19 Abs. 2 Satz 3 DWV während des Zeitraums des Bewohnens der Die...mehr

Bei (ehemaligen) Dienstwohnungen stellt sich seit dem 1.10.2005 bzw. 1.11.2006 die Frage, in welcher Rechtsform diese fortgeführt werden können. Es ergeben sich hierfür folgende Alternativen: Es könnte daran gedacht werden, die Dienstwohnungsvorschriften weiterhin anzuwenden. Von dieser Möglichkeit ist oftmals unmittelbar nach Einführung des TVöD Gebrauch gemacht worden, alle...mehr

Für den Bereich des Bundes ist neben der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen" vom 16.2.1970 in der Neufassung des Jahres 1989 (Dienstwohnungsvorschriften – DWV [1]) auch die "Allgemeine Verwaltungsvorschrift über die Bundesdienstwohnungen im Ausland" (Dienstwohnungsvorschriften Ausland – DWVA[2]) zu beachten. Als Anlage zu den DWV in der Neufassun...mehr

" … Die Klage war abzuweisen." Es handelt sich um einen Schaden an der Mietsache. Hinsichtlich von Fenstern und Türen ist dabei nicht zu differenzieren zwischen der Innenseite (Mietsache) und der Außenseite (keine Mietsache). Das ergibt sich mittelbar auch aus dem zitierten Urteil des BGH (NJW 2009, 1408). Dort führt der BGH aus, dass es die II. BerechnungsVO und der dort ver...mehr

Leitsatz Bei Ausgaben für Sanitäranlagen, Heizung und Fenster handelt es sich um bauliche Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung, die über bloße Schönheitsreparaturen hinausgehen und keinen jährlich anfallenden Erhaltungsaufwand, sondern anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellen. Sachverhalt Die Steuerpflichtigen erwarben im März 2011 ein im Jahr 1963 mit einem ...mehr

Kommentar Eine steuerlich relevante – und damit auch zu berücksichtigende Betätigung oder Vermögensnutzung – setzt auch bei den Überschusseinkünften die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Gewinne bzw. Überschüsse zu erzielen. Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, so sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keinerlei Einkünfte anzusetzen (sog. ...mehr

Leitsatz Gehen die Renovierungsmaßnahmen eines Badezimmers in einem privaten Einfamilienhaus über übliche Schönheitsreparaturen hinaus und erhöhen sie nachhaltig den Wert des gesamten Hauses, erhöhen die Kosten anteilig den Betriebsausgabenabzug für das häusliche Arbeitszimmer in demselben Haus. Sachverhalt Der pensionierte Steuerpflichtige nutzte in seinem privaten Einfamili...mehr

Rz. 15 Hierunter fallen alle Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, Pächter und Verpächter, die im Zusammenhang mit dem Miet- oder Pachtverhältnis stehen. Hierzu gehören alle Rechtsstreitigkeiten über Kündigungen des Miet- oder Pachtvertrages, über Schönheitsreparaturen, über Nebenkostenabrechnungen, über Abstandszahlungen,[4] über das Vermieter-, Verpächterpfandrecht...mehr

Rn 38 Nach § 108 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 bestehen Miet- oder Pachtverhältnisse über unbewegliche Sachen oder Räume nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort und begründen daher Masseverbindlichkeiten.[81] Der Insolvenzverwalter kann die Erfüllung nicht ablehnen nach § 103 und damit das Entstehen von Masseverbindlichkeiten nicht verhindern. D...mehr

Rn 11 War dem Schuldner der Miet- oder Pachtgegenstand vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits überlassen, hat nur der Insolvenzverwalter ein Sonderrecht zur ordentlichen Kündigung des Vertrags aus Anlass des Insolvenzverfahrens, nicht jedoch der Vermieter bzw. Verpächter. Rn 12 Ein Recht des Vermieters bzw. Verpächters zur außerordentlichen Kündigung wegen Verzugs mit ...mehr

Leitsatz Nimmt der Steuerpflichtige den Behinderten-Pauschbetrag nach § 33b EStG in Anspruch, so ist eine Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 5 Satz 1 EStG ausgeschlossen, soweit die Aufwendungen mit dem Behindertenpauschbetrag abgegolten sind. Normenkette § 35a Abs. 5 Satz 1, § 33b Abs. 1 EStG Sachverhalt K, Behinderungsgrad 60, wohnte in einem Seniorenstift. Sie zahlte für alte...mehr

Rz. 65 Bis zu der Gesetzesänderung durch Gesetz v. 26.4.2006 (BStBl I 2006, 350) war umstritten, in welchem Umfang Handwerkerleistungen unter § 35a EStG fielen. Für Handwerkerleistungen, für die die Aufwendungen vor dem Vz 2006 geleistet wurden, soweit die zugrunde liegenden Leistungen bis zu dem 31.12.2005 erbracht worden sind, galt, dass handwerkliche Tätigkeiten, die im R...mehr

Rz. 44 Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören alle Tätigkeiten, die auch Gegenstand eines haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisses sein können, also z. B. Reinigungs-, Hausmeister-, Pflegedienste und Gartenpflege (Rz. 28). Dies wird z. T. bestritten mit dem Hinweis, dass der Zweck des Gesetzes, Schwarzarbeit zu unterbinden, es erfordere, alle Dienstleistungen, die i...mehr

Rz. 93 § 35a Abs. 5 S. 2 EStG schließt für den Abzug nach den Abs. 2 und 3 explizit den Ansatz von Materialaufwendungen vom Abzug aus. Die Begünstigung ist auf Arbeitskosten einschließlich des Gewinnaufschlags auf die Personalkosten beschränkt. Soweit im Rahmen einer haushaltsnahen Dienstleistung oder Handwerkerleistung auch Waren in Rechnung gestellt werden (Material, Pflanz...mehr

Rz. 1 § 35a EStG steht in dem Abschn. V über Steuerermäßigungen. Es handelt sich somit um eine Vorschrift, die außerhalb der einzelnen Einkunftsarten steht. Die Steuerermäßigungen des Abschn. V sind Abzüge von der tariflichen ESt (mit Ausnahme des § 34c Abs. 3 EStG, bei dem ein Abzug von der Bemessungsgrundlage erfolgt), stehen also außerhalb der Ermittlung des zu versteuern...mehr

Rz. 16 § 35a Abs. 1 EStG begünstigt Aufwendungen des Stpfl. für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse. Gefördert werden geringfügige Beschäftigungsverhältnisse i. S. v. § 8a SGB IV. Andere haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die keine geringfügigen Beschäftigungsverhältnisse sind, bei denen aber Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Sozialversicherung geleistet werden, w...mehr

Rz. 38 § 35a Abs. 2 EStG enthält eine Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die dem Stpfl. außerhalb eines geringfügigen Beschäftigungsverhältnisses nach Abs. 1 erbracht werden. Es darf sich also nicht um ein geringfügiges Beschäftigungsverhältnis i. S. d. § 35a Abs. 1 EStG (Rz. 17) handeln. Auftrag...mehr

Leitsatz Bei einer umfassenden Modernisierung eines gebraucht erworbenen Hauses stehen Aufwendungen, die für sich genommen jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Kosten für Schönheitsreparaturen darstellen, in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander und bilden in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme. Sachverhalt Der Kläger führte...mehr

Kommentar Das BMF hat ein neues Anwendungsschreiben zum Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen veröffentlicht, das einige neue Aussagen enthält. Beachtenswert sind insbesondere die Ausführungen zu Neubaumaßnahmen und Schornsteinfegerleistungen. Mit Schreiben vom 10.1.2014 hat das BMF seine bisherigen Anwendungsregeln zur Steuerermäßigung für h...mehr

"Ein Rechtsschutzversicherer kann die Kostendeckung nicht mit dem Einwand verweigern, der Versicherungsfall sei vor Beginn des Versicherungszeitraumes eingetreten, weil dieser in der Vereinbarung einer unzulässigen Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag liege." Nach § 29 der Allgemeinen Versicherungsbedingungen der … besteht für den Kläger Versicherungs...mehr

Das Klagebegehren geht über das bloße Räumungsbegehren, dessen Wert nach § 41 Abs. 2 S. 2 GKG mit dem Wert der Nutzung eines Jahres zu bemessen ist, hinaus. Denn der Kläger hat mit seiner Klage neben der Räumung auch die Entfernung der Baulichkeiten und Gebäude einschließlich der Fundamente sowie dem Verschließen vorhandener Versorgungsleistungen verlangt. Dieses Begehren wi...mehr

Leitsatz Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit den Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 564 Kommentar Der Mieter einer W...mehr

Leitsatz 1. Dient die Wohnung am Beschäftigungsort dem Steuerpflichtigen lediglich als Schlafstätte, ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Mittelpunkt der Lebensführung noch am Heimatort zu verorten ist und dort der Haupthausstand geführt wird. 2. Ein eigener Hausstand kann auch dann unterhalten werden, wenn der Erst- oder Haupthausstand gemeinsam mit den Eltern oder eine...mehr

Die Klägerin macht aus übergegangenem Recht gegenüber den Beklagten einen Wertermittlungsanspruch geltend. Die Klägerin ist Alleinerbin des am xxx 2010 verstorbenen ursprünglichen Klägers A (vgl. Erbvertrag vom xxx). Am 1. Januar 2008 verstarb die Mutter des verstorbenen Ehemanns der Klägerin und der Beklagten, Frau Ida R., zuletzt wohnhaft in xxx. Erben zu je ein Viertel wur...mehr

Begriff Der Hausmeister, auch Hauswart genannt, ist als Arbeitnehmer des Verfügungsberechtigten – i. d. R. des Eigentümers – diesem für die Einhaltung der Hausordnung durch die Mieter verantwortlich, hat für Ordnung, Sauberkeit und Ruhe zu sorgen und dem Verfügungsberechtigten Verstöße gegen die Hausordnung, Störungen und Mängel des Anwesens unverzüglich mitzuteilen. Weiter...mehr

Leitsatz Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution a...mehr