Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

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Leitsatz Eine Vereinbarung, wonach sich der Mieter verpflichtet, einen Mietrückstand bis zu einem bestimmten Termin zu bezahlen, und wonach der Vermieter für diesen Fall auf einen Teil seiner Ansprüche oder Forderungen verzichtet, ist nicht dahingehend auszulegen, dass der Vermieter sein Interesse an der Einhaltung der Zahlungsfrist darlegen muss. Im Ausnahmefall kann die Ber...mehr

Leitsatz Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 133, 157, 535 Abs. 1 Kommentar Die Parteien sch...mehr

Leitsatz Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel versta...mehr

Leitsatz Eine in den AGB eines Mietvertrags über Geschäftsräume enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist gem. §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Fakten: Die Parteien streit...mehr

Leitsatz Bei Maler- und Tapezierarbeiten an Innenwänden und Decken handelt es sich nicht um hauswirtschaftliche Tätigkeiten, die als haushaltsnahe Dienstleistungen i.S. d. § 35a Abs. 2 S. 1 EStG i.d.F. des FördWachsG begünstigt sind, sondern um handwerkliche Tätigkeiten, welche die Steuerbegünstigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 2 S. 2 EStG i.d.F. des FördWachsG ...mehr

Leitsatz Bei öffentlich-gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07, BGHZ 177 S. 186). (amtlicher Leitsa...mehr

Leitsatz Für die Steuerermäßigung gemäß § 35a Abs. 2 EStG kommen nur die tatsächlich gezahlten Aufwendungen in Betracht. Soweit Rechnungen von Dritten gezahlt werden, scheidet eine Steuerermäßigung aus. Pastoren können eine Steuerermäßigung gemäß § 35a EStG für Handwerkerleistungen an ihrer Dienstwohnung geltend machen, soweit von ihrem Gehalt eine Pauschale für Schönheitsre...mehr

Rz. 14 In den Fällen der Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung der Wohnung liegen nachträgliche Herstellungskosten vor, die die Bemessungsgrundlage im Kalenderjahr ihrer Entstehung erhöhen. Nachträgliche Herstellungskosten setzen eine räumliche Beziehung der nachträglichen Herstellungsarbeiten zu dem Objekt voraus, das sie ergänzen oder vervollständigen sollen[1]. Wird e...mehr

Leitsatz Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 307, 535 Kommentar Nach den Regelungen ...mehr

Leitsatz 1. Eine Feststellungsklage zur Klärung des Fortbestands oder die Beendigung eines Mietverhältnisses setzt ein konkretes Feststellungsinteresse voraus. Ein allgemeines Klärungsinteresse genügt nicht. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Kündigungsgegner die Wirksamkeit der Kündigungserklärung bestreitet oder dass ein solcher Streit zu befürchten ist. 2. Bestehen hinre...mehr

Leitsatz a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. b) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine erhebliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie h...mehr

Leitsatz Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hins...mehr

Leitsatz 1. Zur Geltendmachung von Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die ei...mehr

Handbuch des Mietrechts. Herausgegeben von Thomas Hannemann, Karl Friedrich Wiek und Thomas Emmert. Deubner Verlag, Köln. 4. Aufl. 2009. XIX, 1748 S. Mit CD-ROM. 191,53 EUR. Das Handbuch erscheint nunmehr bereits in 4. Aufl. und berücksichtigt Rspr. und Schrifttum bis Sommer 2009. Mittlerweile umfasst das Werk etwa 1.750 Seiten. und enthält mehr als 6.100 Urteile. Mehr denn je...mehr

Leitsatz Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile v. 24....mehr

Leitsatz Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff "weißen" bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ...mehr

Bei Mehrheit von Erben soll Kenntnis eines jeden einzelnen Miterben erforderlich sein.[37] Der BGH hat sich hierzu unlängst ausführlich geäußert: "Steht der Anspruch einer Erbengemeinschaft zu, so ist, wenn der Verstorbene nicht mehr selbst die erforderliche Kenntnis hat, für den Verjährungsbeginn die Kenntnis sämtlicher Miterben erforderlich."[38] Hierbei kommen folgende pr...mehr

Leitsatz Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind – unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten beruhen – nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG anfallen. Sachverhalt Der Steuer...mehr

Leitsatz Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind – unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG beruhen – nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 E...mehr

Leitsatz Für eine Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 1 BGB genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht; der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End)...mehr

Leitsatz a) Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung g...mehr

Leitsatz Ein Mieter, der aufgrund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gerauchsüberlassung an der Wohnung gesch...mehr

Leitsatz 1. Fordert der Hausverwalter des Vermieters den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf, obwohl die Renovierungsklausel unwirksam ist, so handelt er pflichtwidrig. 2. Diese Pflichtwidrigkeit hat der Vermieter zu vertreten, weil ein Hausverwalter die obergerichtliche Rechtsprechung kennen muss. 3. Lässt sich der Mieter nach Erhalt der Aufforderung von ein...mehr

Leitsatz Türen und Fenster müssen vom Mieter nur von innen gestrichen werden: Eine Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter bei Auszug zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia verpflichtet, ist unwirksam. Sachverhalt Ein Formularmietvertrag hatte u.a. folgende Klausel enthalten: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter […] einsc...mehr

Leitsatz Vermieter müssen tolerant sein, wenn es um farbige Wände geht, zumindest solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist und der nächste Mieter mit der Farbe konfrontiert wird, findet der BGH und kippte eine Klausel, die den Mieter zum Leben in "neutralen Farben" verpflichtete. Sachverhalt Dem Bewohner einer Mietwohnung war ein Teil seiner Kaution nicht zurückgezah...mehr

Leitsatz Aus der Rechnung i.S.d. § 35a Abs. 2 S. 3 EStG müssen sich der Erbringer der haushaltsnahen Dienstleistung als Rechnungsaussteller, der Empfänger dieser Dienstleistung, die Art, der Zeitpunkt und der Inhalt der Dienstleistung sowie die dafür vom Steuerpflichtigen jeweils geschuldeten Entgelte ergeben. Normenkette § 35a Abs. 2 S. 1, Abs. 2 S. 3 EStG Sachverhalt Die nic...mehr

Leitsatz Aus der Rechnung i.S. des § 35a Abs. 2 Satz 3 EStG müssen sich der Erbringer der haushaltsnahen Dienstleistung als Rechnungsaussteller, der Empfänger dieser Dienstleistung, die Art, der Zeitpunkt und der Inhalt der Dienstleistung sowie die dafür vom Steuerpflichtigen jeweils geschuldeten Entgelte ergeben. Sachverhalt K lebt in einem Wohnstift und beantragte für 2004 ...mehr

Leitsatz Aus der Rechnung i.S. des § 35a Abs. 2 S. 3 EStG müssen sich der Erbringer der haushaltsnahen Dienstleistung als Rechnungsaussteller, der Empfänger dieser Dienstleistung, die Art, der Zeitpunkt und der Inhalt der Dienstleistung sowie die dafür vom Steuerpflichtigen jeweils geschuldeten Entgelte ergeben. Sachverhalt K lebt in einem Wohnstift und beantragte für 2004 di...mehr

Leitsatz Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie...mehr

Leitsatz Eine Endrenovierungsklausel kann individuell auch noch nach Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden. Diese bleibt trotz ungültiger Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag wirksam. Sachverhalt Der zwischen dem Kläger und Beklagten vereinbarten Formularmietvertrag enthielt eine Regelung, welche den Mieter verpflichtete, Schönheitsreparaturen während der ...mehr

Leitsatz In einem Individualvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass ein gewerblicher Zwischenmieter Schönheitsreparaturen in den Treppenhäusern und Kellern auszuführen hat. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 535 Kommentar Zwischen einem Eigentümer und einem gewerblichen Zwischenmieter bestand ein Mietvertrag über einen Wohnkomplex mit 169 Mietwohungen und 48 Kfz-St...mehr

Leitsatz 1. Eine Hemmung der Verjährung durch Aufnahme von Verhandlungen endet auch dann, wenn die Verhandlungen der Parteien "einschlafen"; die von der Rechtsprechung zu § 852 Abs. 2 BGB a. F. entwickelten Grundsätze sind auf das neue Verjährungsrecht zu übertragen. (amtlicher Leitsatz des BGH) 2. Dies gilt auch für solche Ansprüche, die einer kurzen Verjährung unterliegen. (L...mehr

Leitsatz Folgende Regelung im Formularmietvertrag ist wirksam: "Überlicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Miet...mehr

Leitsatz Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens. Fakten: Die 4.000 m² messenden Mieträume waren zum Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts vermietet. Nach dem Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Nach Mieten...mehr

Leitsatz Die Verwendung von formularmäßigen Klauseln zur Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist von nun an auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn die Klauseln starre Fristenpläne ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs enthalten. Fakten: Der Formularmietvertrag über die Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb einer ...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Fakten: Der Mietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter F...mehr

Leitsatz Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel betreffend die Übertragung von Schönheits- oder Kleinreparaturen, so kann der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen. Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB oder eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt ebenf...mehr

Leitsatz a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schö...mehr

Leitsatz Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönhe...mehr

Leitsatz 1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein s...mehr

Leitsatz Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. Normenkette BGB § 548 Abs. 2 Kommentar In einem...mehr

Leitsatz 1. Ein Abzug "Neu für Alt" kommt nur dann in Betracht, wenn ein Gegenstand mit begrenzter Lebensdauer durch einen neuen Gegenstand ersetzt wird. 2. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entfällt nur dann, wenn sich die vermieteten Räume in einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, dass die Ausführung der Schönheitsreparat...mehr

Leitsatz Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarb...mehr

Leitsatz Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgr...mehr

Rz. 17 [Autor/Stand] „Die Instandhaltungskosten sind ein besonders wichtiger Unkostenfaktor. Wegen ihrer Höhe beeinflussen sie den Ertragswert wesentlich stärker als die übrigen Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz zutreffender Instandhaltungskostenbeträge ist deshalb von besonderer Bedeutung. Erfahrungsgemäß ist die Streuung der Mieten in Bezug auf ihre Höhe in Gemeinden gleic...mehr

Leitsatz Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter zu verlangen. Fakten: Der Vermieter durfte vom Mieter hier die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Da der Mietvertrag aus dem Jahr 1987 hinsichtlich der Überwälzun...mehr

Leitsatz Auch eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, kann unwirksam sein, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht genügend klar macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB verstößt. Fakten: Der Vermieter verweigert die Rück...mehr

Leitsatz Eine Quotenabgeltungsklausel mit starren Fristen ist unwirksam. Eine Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen ist nur wirksam, wenn die vom Mieter zu zahlende Abgeltungsquote zweifelsfrei ermittelt werden kann. Normenkette §§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar Nach dem Formularmietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. ...mehr

Leitsatz Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mie...mehr