Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Rn 108 Für alle Bereicherungsansprüche gilt die dreijährige Regelverjährung gem § 195. Die Verjährungsfrist beginnt gem § 199 I Nr 1 frühestens mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, bei der condictio ob rem also erst, wenn endgültig feststeht, dass der Empfänger die vom Leistenden nach der Zweckabrede erwartete Gegenleistung nicht erbringen wird (s ...mehr

Rn 68 Die ergänzende Wirkung von § 242 (s.o. Rn 25 f) gestattet es, dem Rechtsverhältnis zwischen den Parteien unabhängig von deren Willen zusätzliche Pflichten hinzuzufügen. Dies kann entweder durch die Bildung ergänzender richterrechtlicher Normen oder im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschehen. Die Grenze zwischen diesen beiden Ergänzungsmechanismen ist fließend. Imm...mehr

Rn 14 Geschäfte berühren häufig nicht nur einen Rechts- und Interessenkreis. Handelt es sich um die Kreise mehrerer Dritter, liegt ein fremdes Geschäft des Geschäftsführers vor. Dieser hat bei dem Geschäft lediglich mehrere Geschäftsherren. Berührt das übernommene Geschäft aber auch den Rechts- oder Interessenkreis des Geschäftsführers selbst, wird von einem auch fremden Ges...mehr

Rn 171 Baden und Duschen. Der Mieter darf idR baden und duschen. Balkon. Der Balkon oder eine Loggia dürfen nicht mit einem Baum bepflanzt werden (LG München NZM 17, 365 [LG München I 08.11.2016 - 31 S 12371/16]). Möglich ist der übliche, § 569 II beachtende Gebrauch. Inwieweit zB Blumengießen, Blumenkübel, Grillen, Möbel oder Wäscheständer gegen § 569 II verstoßen, ist eine ...mehr

Rn 42 § 157 verlangt, Verträge so auszulegen, wie dies Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern. Über den Wortlaut hinaus gilt dieses Gebot für alle Willenserklärungen (BGHZ 47, 78). Mit der Orientierung an Treu und Glauben wird eine objektiv-normative Auslegung ermöglicht, die auf das schutzwürdige Vertrauen des Erklärungsempfängers, die berechtigten B...mehr

Rn 32 Ein Mietvertrag oder mietvertragliche Abreden können selbstverständlich auch konkludent (schlüssig) getroffen (BGH ZMR 14, 965 Rz 19; WuM 14, 546 Rz 12; NZM 14, 748 Rz 19; NJW 10, 1133 Rz 14) und auch geändert werden (zur Miethöhe vgl § 557 Rn 6; zu Umlagevereinbarungen § 556 Rn 11, § 556 Rn 12 und § 556 Rn 29). Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu wert...mehr

Rn 7 Die vollständige Wiedereinräumung des unmittelbaren (Allein-)Besitzes setzt grds die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder einen Empfangsbevollmächtigten, zB Hausverwalter, voraus (Hamm NZM 03, 26; zu Ausnahmen s KG ZMR 12, 693). Die bloße Besitzaufgabe des Mieters durch Auszug aus den Mieträumen genügt daher nicht (Hamm NZM 03, 26 [OLG Rostock 03.12.2001 ...mehr

Rn 15 Besteht die Bereicherung in untrennbar verkörperten (§§ 946 ff) Verwendungen auf eine fremde Sache, so bestimmt sich der gem § 818 II zu erstattende Wert nicht nach den Aufwendungen des Entreicherten, sondern grds nach der Werterhöhung, welche die Sache objektiv durch die Verwendungen erfahren hat (BGHZ 10, 171, 180; BGH NJW 62, 2293; WM 66, 369, 370). Dementsprechend ...mehr

Rn 16 Die Verjährung beginnt erst mit der rechtlichen, nicht faktischen Beendigung des Mietverhältnisses, dh im Fall der fristlosen Kündigung ab deren Wirksamkeit (Hamm WuM 96, 474 [OLG Hamm 19.04.1996 - 33 U 63/95], zur Zwischenvermietung vgl Brandbg v 14.3.07, 3 U 54/06 nv), und zwar auch dann, wenn eine Räumungsfrist gewährt wird. Andererseits beginnt sie nicht zu laufen,...mehr

Rn 80 Der Verkäufer verletzt seine Pflichten, wenn er eine mangelhafte Sache liefert (§ 433 I 2, Rn 5); der Werkunternehmer, wenn er ein mangelhaftes Werk liefert (§ 633 I, s § 633 Rn 11). Eine Untersuchungspflicht hinsichtlich der Kaufsache trifft den Verkäufer nach hA grds nicht (vgl BGH NJW 68, 2238 [BGH 25.09.1968 - VIII ZR 108/66]; 81, 1269; Ausnahme: Besonders hochwert...mehr

Rn 7 Ein Sachmangel ist nach dem Wortsinn jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglichen Soll-Zustand (BGH NJW 20, 2884), welcher sich bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen im Mietvertrag anhand des vertraglichen Nutzungszwecks unter Berücksichtigung von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bemisst (BGH NJ...mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag 291 6 Mahnbescheid 286 15 Mahnkosten 280 28 Mahnung 116 7; 117 7; 281 13; 1958 14; 2024 6; 2039 11; vor 116 ff 7 angekündigte Leistungsverspätung 286 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe 286 15 Begriff 286 12 Betriebsausfall 286 23 Datum 286 17 einstweilige Anordnung 286 15 Entbehrlichkeit 275 17; 286 17 Entgeltforderung 286 21 Erfüllungsverweigerung 286 20 Fäll...mehr

Rn 12 Wirksam +, nicht –: unverzügliche Anzeigepflicht (–BGH NJW 99, 1031 [BGH 21.01.1999 - III ZR 289/97]) oder zweiwöchige Ausschlussfrist (–BGH NJW-RR 05, 247 [BGH 28.10.2004 - VII ZR 385/02]) für Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers im Bauvertrag; Auferlegung der Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz auf den Auftr...mehr

Rn 21 Unvereinbar +, nicht –: Abbedingung von § 195 (+BGH NJW 13, 525; –BGH NJW 15, 2571 [BGH 21.04.2015 - XI ZR 200/14]); § 199 I (+Celle GWR 20, 290; –Frankf NJW 12, 2975); § 269 (+BGH NJW 14, 454); §§ 280 I 2, 286 IV (+BGH ZIP 17, 2363 Rz 24; NJW 21, 1392 Rz 39; zu Höhere-Gewalt-Klauseln v Westphalen ZIP 20, 2037), § 286 III 1 (+Köln MDR 06, 808; Stoffels Rz 521; str), § ...mehr

Rn 27 Bei der Schließung einer vertraglichen Lücke ist darauf abzustellen, was von den Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart worden wäre, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten. Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen (BGH GRUR 20, 57 [BGH 17.10.2019 - I ZR 34/...mehr

Rn 17 Verstoß +, nein –: Abrechnung bei vorzeitiger Beendigung des Leasingvertrages (+BGH NJW 96, 455 [BGH 22.11.1995 - VIII ZR 57/95]); Abrechnungsklausel in Prepaid-Mobilfunkvertrag (–BGH MDR 14, 1432 [BGH 09.10.2014 - III ZR 33/14]); Klausel in Anleihebedingungen zur Beschlussfassung über ›Rechte und Pflichten‹ der Anleger (+BGH NJW 20, 986); Befristung der Gültigkeit ein...mehr

Sach- und Rechtsmängel 2042 42 Sachbezüge 611 57, 74 Sache 985 7 Begriff 90 1 Daten 90 5 Körper des Menschen 90 6 nicht vertretbare 91 4 selbstständige 93 5 Software 90 5 verbrauchbare 92 1 vertretbare 91 3 virtuelle 90 3 zum persönlichen Gebrauch 1362 2 Sachenrecht Internationales Art 43 EGBGB 1 numerus clausus vor 145 ff 25 Sachenrecht IPR Art 43 EGBGB 7 numerus clausus Art 43 EGBGB 7 Trenn...mehr

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die...mehr

Aufgrund der erheblichen Gewinnauswirkung von einerseits Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen (als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben) und andererseits anschaffungsnahen Herstellungskosten, kommt es immer wieder zu Verfahren vor den Finanzgerichten und dem BFH. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigen Entscheidungen in der Rechtsprechung der...mehr

Begriff der Schönheitsreparaturen Zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich die in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizk...mehr

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies aufgrund des Zustands der Räume erforderlich ist. Übernimmt der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung, ist hierin zwar ein Verzicht auf die Anfangsrenovierung zu sehen. Die während des Mietverhältnisses fälligen Schönheitsreparaturen sind jedoch vom Vermieter zu tragen...mehr

3.3.1 Während der Mietzeit Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.[1] Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallend...mehr

3.2.1 Während der Mietzeit Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses al...mehr

Für Schönheitsreparaturen gilt dasselbe wie für die Schadensersatzansprüche.[1]mehr

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses aus, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, hat er einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn der Vermieter schuldhaft eine unwirksame Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet hat. Dies dürfte bei älteren Verträgen aufgrund der späteren Verschärfung der ...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Praxis-Beispiel Vom BGH aufgegebene Quotenhaftungsklausel "Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der u...mehr

Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter in regelmäßigen Zeitabschnitten die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es darauf an, ob der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt der Rückgabe bereits fällig ist.[1] Ist dies zu verneinen, darf der Mieter die Räume auch dann mit allen durch den vertragsgemäßen Ge...mehr

Praxis-Beispiel Renovierungsklausel "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen." "Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten." "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Die Klausel in Beispiel 1 gilt nach dem OLG Karlsruhe[1] als wirksame Renovierungsklausel. Gleiches gilt für die Klausel in Beispiel 2. Nach der R...mehr

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.[1] Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabsc...mehr

Sind Schönheitsreparaturen erforderlich, weil die Mietsache ohne Verschulden des Mieters beschädigt worden ist, z. B. durch Einwirkung von Wasser oder Feuer, durch Fogging[1], durch Umbaumaßnahmen oder Reparaturarbeiten durch den Vermieter, ist zu unterscheiden: a) Schönheitsreparaturen sind fällig Wichtig Mieter renoviert Waren die Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Schad...mehr

Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gem. § 28 Abs. 4 II. BV sind in den Sätzen nach § 28 Abs. 2 II. BV nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, dürfen ...mehr

Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschriften und Rechts...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad ...mehr

Flexible Fristen – üblicher Renovierungsturnus Praxis-Beispiel Renovierungsklausel mit flexiblen Fristen "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen auszuführen. Die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen betragen im Allgemeinen für Küchen, Bäder und Duschen 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre und für so...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Renovierungspflicht "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen." Bei dieser Vertragsgestaltung ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist nach der Rechtsprechung des BGH in derselben Weise zu verstehen.[1] Auch na...mehr

Renovierungszuschlag Ist vereinbart, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat und dass der Mieter hierfür neben der Grundmiete und den Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Zuschlag für die Schönheitsreparaturen schuldet, dann ist eine solche Abrede nicht anders zu bewerten, als wenn sogleich eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete ausgewiesen ...mehr

Achtung Durchschnittsgeschmack Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses fällig, muss der Mieter auf durchschnittliche Geschmacksstandards Rücksicht nehmen. Dies schließt beispielsweise eine Verwendung allzu greller oder allzu dunkler Farben aus.[1] Ist eine Wohnung zu tapezieren, so kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Praxis-Beisp...mehr

Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen. Diese Gesetze sind seit dem 3.10.1990 außer Kraft gesetzt. Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGB sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters.[1]. Enthält ein vor dem 3.10.1990 abgeschlossener Mietvertrag eine ausdrücklich...mehr

Überblick Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn (Übernahmeklau...mehr

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er hierzu wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel nicht verpflichtet war, steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Bereicherungsanspruch zu. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. R...mehr

Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspflicht setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1...mehr

Die Haftung des Mieters aus dem Gesichtspunkt der Vertragsverletzung bleibt unberührt.[1] Eine solche Haftung kann gegeben sein, wenn der Mieter renoviert, ohne hierzu verpflichtet zu sein, dabei aber so unfachmännisch arbeitet, dass dem Vermieter weitere Kosten entstehen (überlappende Tapetenbahnen, Verwendung ungeeigneter oder unüblicher Farben, laienhafter Anstrich; Übers...mehr

Ebenso ist keine Vorenthaltung gegeben, wenn sich die Parteien anlässlich der Rückgabeverhandlungen dahingehend einigen, dass der Mieter die Schlüssel behalten soll, um Schönheitsreparaturen auszuführen oder Mietschäden zu beseitigen.[1] Die Vorschrift des § 546a BGB ist für diesen Fall auch nicht analog anzuwenden.[2] Der Vermieter kann möglicherweise einen Mietausfallschad...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertra...mehr

Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.[1] Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei...mehr

5.2.1 Zuschlag im Mieterhöhungsverfahren Frei finanzierter Wohnraum Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem Vermieter kein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält.[1] Preisgebundener Wohnraum Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum gelten folgende Grundsätze: Der Vermieter ist berechtigt, die Kostenmiete ...mehr

3.1.1 Die Freizeichnungsklausel Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdin...mehr

5.1.1 Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies aufgrund des Zustands der Räume erforderlich ist. Übernimmt der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung, ist hierin zwar ein Verzicht auf die Anfangsrenovierung zu sehen. Die während des Mietverhältnisses fälligen ...mehr