Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Rz. 46 Eine unangemessene Benachteiligung ist nach § 307 Abs. 2 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Rz...mehr

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Rz. 57 Die Rechtsfolgen der AGB-Kontrolle ergeben sich abhängig vom jeweiligen Kontrolltatbestand:mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Mieter bei Vertragsende zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, besteht nur dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.[1] Ferner muss der Mieter zustandsverändernde Maßnahmen ...mehr

Hinweis Mietnachfolger ist automatisch verpflichtet Soweit ein Mieter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet ist, geht diese Verpflichtung auch ohne ausdrückliche Regelung auf einen Mietnachfolger über, der im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten seines Rechtsvorgängers übernimmt.[1] Der Mieter, der bauliche Änderungen übernimmt, ist dem Mieter gleichzu...mehr

Tz. 19 Stand: EL 145 – ET: 10/2025 Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Nicht hi...mehr

Ausgewählte Literaturhinweise: Hartmann, Trotz MoPeG weiterhin transparente Besteuerung bei Beteiligung rechtsfähiger Personengesellschaften an erbschaft- und schenkungsteuerbaren Erwerbsvorgängen, ErbStB 2023, 293; Kleinert/Krogoll/Anissimov, Die disquotale Einlage im Schenkungsteuerrecht, DStR 2024, 785; Reich/Herrmann, Die Anpassungen des ErbStG an das MoPeG und weitere mö...mehr

Rz. 17 Ist in einem Mietvertrag eine Triple-Net-Vereinbarung getroffen worden, ist der Mieter verpflichtet, auch die Kosten für die Wartung, die Instandhaltung und die Erneuerung der kompletten Mietsache zu übernehmen. Werden diese Instandhaltungskosten vom Mieter getragen, sind diese Kosten als nicht umlagefähige Betriebskosten ggf. mit einem pauschalen Zuschlag in die Jahr...mehr

Lässt sie der Vermieter auf seine Kosten durchführen, handelt es sich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Wenn sich der Mieter mit einem festen Prozentsatz der laufenden Miete an den Schönheitsreparaturen beteiligen muss, führt der zusätzlich gezahlte Prozentsatz zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung des Vermieters.[1] Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen in v...mehr

Zu den Einkünften gehört auch eine Entschädigungszahlung, die ein Mieter dafür leistet, dass er seiner Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen, nicht nachgekommen ist.[1] Im Übrigen wirkt sich eine Vereinbarung mit dem Mieter, dass er neben der Miete die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht aus. Erse...mehr

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Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen [1], die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.[2] Insoweit enthält die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG eine Regelverm...mehr

Zu den Zeiten der Eigennutzung gehört sowohl die Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen als auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte. Durch die Vermietung veranlasste kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung, z. B. zur Endreinigung, Schlüsselübergabe, Reinigung, allgemeinen Kontrolle, Beseitigung von Schäden oder Durchführung von Schönheits...mehr

Steuerrechtlich stellt die Selbstvermietung für den Steuerpflichtigen ein besonderes Problem dar, weil er jederzeit die Möglichkeit hat, die Ferienwohnung selbst zu nutzen. Leerstandszeiten sind im Wege der Schätzung aufzuteilen, und zwar entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung.[1] Von einer ausschließlichen Vermietu...mehr

Zu den (fiktiven) Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG i. V. m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch anschaffungsnahe Aufwendungen für ein Gebäude. Der Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ist auf bauliche Maßnahmen an Einrichtungen des Gebäudes oder am Gebäude selbst beschränkt, die – ohne die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – vom Grundsa...mehr

Die Einkunftserzielungsabsicht endet, indem der Steuerpflichtige eine vormals vermietete Wohnung nun zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Dies gilt auch für den Fall, dass der Steuerpflichtige die Wohnung für die Zeit des Leerstands "behelfsmäßig" selbst nutzt und diese Eigennutzung jederzeit im Hinblick auf eine Vermietung kurzfristig beendet werden kann.[1] Problematisch ist der A...mehr

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten, wenn sie für eine Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB entstehen. Eine Erweiterung liegt vor: bei der Aufstockung eines Gebäudes[1]; bei der Errichtung eines Anbaus[2]; bei der Vergrößerung der nutzbaren Fläche[3]; bei der Vermehrung der Substanz des Gebäudes.[4] Nach der...mehr

Was zu den Anschaffungskosten einer Immobilie gehört, bestimmt sich für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Ermangelung einer abweichenden Definition im EStG nach § 255 HGB.[1] Anschaffungskosten eines Gebäudes sind danach die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude ...mehr

Mietverträge unter nahestehenden Personen sind i. d. R. der Besteuerung nicht zugrunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist. Sie sind daraufhin zu überprüfen, ob sie durch die Einkünfteerzielung[1] oder den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich[2] veranlasst sind. Die höchstrichterlic...mehr

Nachträgliche Anschaffungskosten sind Aufwendungen, die zeitlich nach der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht bzw. Herstellung der Betriebs-/Funktionsbereitschaft anfallen, wenn sie in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung stehen, also durch das Anschaffungsgeschäft veranlasst sind, insbesondere zwangsläufig im Gefolge der Anschaffung anf...mehr

Führt der Erwerber im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung Baumaßnahmen durch, um das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können, sind die Aufwendungen hierfür Anschaffungskosten.[1] Das Gleiche gilt für Aufwendungen, um das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.[2] Aufwendungen für Baumaßnahmen, die das Gebäude in einen b...mehr

Rz. 91 Analog zu Erweiterungen müssen sich wesentliche Verbesserungen eines VG über seinen ursprünglichen Zustand hinaus auf den VG als Ganzes beziehen. Eine lediglich tw. Verbesserung führt zu regelmäßigem Erhaltungsaufwand.[1] Rz. 92 Mangels eindeutiger Formulierung respektive Definition der Merkmale "wesentlich" und "ursprünglicher Zustand" bedingt die Festlegung weiterer ...mehr

Rz. 8 Neben dem Erwerb beinhaltet der Begriff des Anschaffungsvorgangs das Versetzen eines VG in den betriebsbereiten Zustand. V. a. im Bereich des Sachanlagevermögens findet der Begriff der Betriebsbereitschaft Verwendung. Ein VG gilt dann als betriebsbereit, wenn er entsprechend seiner Zweckbestimmung verwendet werden kann.[1] Welchen Zweck ein erworbener VG erfüllen soll,...mehr

Hier ist zu unterscheiden: Ortsübliche Nebenpflichten, die üblicherweise den Mietern auferlegt werden, wie z. B. die turnusmäßige Reinigung der gemeinschaftlichen Hausteile oder der Winterdienst, bleiben bei der Bemessung des Entgelts unberücksichtigt. Dagegen müssen Leistungen, die üblicherweise nur gegen Entgelt erbracht werden, wie beispielsweise Hausmeisterdienste oder die...mehr

Für sonstige Umzugskostenauslagen sieht das BUKG [1] einen Pauschbetrag vor, der neben den übrigen und nachgewiesenen Umzugskosten (z. B. für Spedition, Fahrtkosten) zu gewähren ist.[2] Dieser wird gemäß nachstehender Übersicht in unregelmäßigen Abständen den gestiegenen Kosten angepasst.mehr

Rn 19 Die im Anschluss an eine Erhaltungsmaßnahme erforderlichen Schönheitsreparaturen sind vom Vermieter auszuführen, es sei denn, die Schönheitsreparaturen sind wirksam übertragen worden und wurden im Zeitpunkt der Erhaltungsmaßnahme bereits fällig; jedenfalls kann der Vermieter einen Abzug ›neu-für-alt‹ verlangen (LG Berlin NJW-RR 97, 265); die Mietvertragsparteien können...mehr

a) Grundsatz. Rn 144 Grds muss der Vermieter im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht die Schönheitsreparaturen, dh die durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten, ausführen (BGH ZMR 04, 736, 737). b) Übertragung. Rn 145 Es ist möglich, die Schönheitsreparaturen einvernehmlich auf den Mieter – auch formularmäßig (BGH VIII ZR 79/22 Rz 20; NJW 15, 1594 [BGH 18....mehr

Rn 3 Es gibt keine echte Legaldefinition, so dass zur Begriffsbestimmung – wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist – primär auf § 28 IV letzter Satz der II. BV zurückgegriffen wird (BGH NJW 09, 1408 [BGH 18.02.2009 - VIII ZR 210/08]; Eisenschmid WuM 10, 459; Harsch FS 10 Jahre MietRRefG, 194), in dem es heißt: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreic...mehr

Rn 5 Obwohl der BGH (ZMR 05, 105 = NZM 04, 734) eine Verkehrssitte (krit Emmerich JuS 06, 933) insoweit bejaht, bedarf es dennoch einer wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht im Mietvertrag zulasten des Mieters. Ist die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig, so hält die Formularklausel der Inhaltskontrolle nach § 307 I S 1, II Nr. 1 ni...mehr

Rn 11 Ein Fristenplan mit zu kurzen Fristen führt zur Gesamtunwirksamkeit der Vertragsklausel (Ddorf OLGR 07, 199, München NZM 07, 215, LG Berlin ZMR 03, 487; auch wenn nur für unbedeutenden Raumtyp LG Ddorf Info M 11, 467). Nach aA entfällt nur die Fristenregelung als solche; die entstehende Regelungslücke soll durch einen Rückgriff auf angemessene Fristen zu schließen sein...mehr

Rn 4 Die Verpflichtung betrifft weder gemeinschaftlich von allen Mietern genutzte Gebäudeteile (Waschküche, Treppenhaus etc) noch Kellerräume (LG Darmstadt WuM 87, 315), Balkone und Garagen, es sei denn, dies wäre ausdrücklich und mit längeren Renovierungsintervallen vereinbart. Außenanstrich bleibt Vermietersache (LG Hannover WuM 14, 19), ebenso Beseitigung von Rissen an de...mehr

Rn 18 Die Probleme, formularmäßig den Mieter zur Durchführung einer Endrenovierung bei Ablauf des Mietverhältnisses zu verpflichten, haben zur Entwicklung derartiger Klauseln (vgl Riecke FS 10 Jahre MietRRefG, 219f) geführt, die überwiegend als sog Abgeltungs- oder Quotenhaftungsklausel, oder Quotenschuldklausel bezeichnet werden. Gegenstand ist die Verpflichtung des Mieters...mehr

Rn 17 Während der BGH bei § 551 (ZMR 03, 729 und 04, 405) sehr großzügig vorgeht, wird im Recht der Schönheitsreparaturen sehr streng kontrolliert. Nach Wiedemann (FS Canaris Bd I, 1285) setzt die Bestimmung des Umfangs der Unwirksamkeit mehr voraus als eine mechanische Textkorrektur. Der Zweck der (Verbots-)Norm müsse stärker berücksichtigt werden. Allein die Absicht des Ve...mehr

Rn 1 § 538 gilt für alle Mietverhältnisse und regelt als Ausfluss der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters in erster Linie die Frage des Vertretenmüssens bei Entstehen von Schäden, dh insb die Beweislastverteilung. § 538 erfasst Verschleißschäden und alle Veränderungen (Verschlechterungen und Verbesserungen). Wichtigster Anwendungsfall sind Schönheitsreparaturen (vgl Hi...mehr

Rn 145 Es ist möglich, die Schönheitsreparaturen einvernehmlich auf den Mieter – auch formularmäßig (BGH VIII ZR 79/22 Rz 20; NJW 15, 1594 [BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14] Rz 35) – zu übertragen (s dazu ausf § 538 Rn 3 ff). Gerät der Mieter mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug, kann der Vermieter bei laufendem Vertrag neben Erfüllung Vorschuss in Höhe der voraussichtl...mehr

Rn 8 Wegen des Verstoßes gg das sog Transparenzgebot (vgl BGH ZMR 12, 617) hat der BGH (NZM 06, 623) die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei einer Klauselkombination für unwirksam gehalten (vgl schon BGH ZMR 98, 752). Regelungen, die sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, werden als zusammengehörig betrachtet. Das gelte nicht nu...mehr

Rn 4 Der Anwendungsbereich des § 548 (vgl Kandelhard NJW 02, 3291) wird grds weit ausgelegt (LG Aachen NZM 09, 276, BGH ZMR 06, 441: sogar für cic; BGH ZMR 21, 656), da es Zweck der Regelung ist, die Parteien zu einer raschen Auseinandersetzung des Mietverhältnisses nach dessen Beendigung zu veranlassen. § 548 erfasst auch Ansprüche des Vermieters gg Dritte, sofern diese in ...mehr

Rn 144 Grds muss der Vermieter im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht die Schönheitsreparaturen, dh die durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten, ausführen (BGH ZMR 04, 736, 737).mehr

Rn 146 Zieht der Mieter nach Mietvertragsende aus, ohne die auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben oder hat er die Schönheitsreparaturen schlecht ausgeführt, hat der Vermieter einen nach § 548 I 1 verjährenden Anspruch auf Schadensersatz gem §§ 535, 280 ff (BGH NJW 06, 1588 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 123/05]). Führt der Vermieter für den Mieter die Arb...mehr

Rn 21 Für die nachträgliche Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel mit Hilfe einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gelten – nach Klimke ZMR 05, 161 ff – folgende Regeln: a) Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter auf die Unwirksamkeit der bisherigen Regelung hinweist. Ohne ei...mehr

Rn 22 Der Mieter hat ggf einen Vorschussanspruch (LG Berlin GE 13, 1519, GE 10, 1340) und kann (vgl Paschke WuM 08, 647, Flatow WuM 08, 590) sogar für die (versehentliche) Vornahme von Malerarbeiten Ersatz – wenn auch nur nach Bereicherungsrecht (BGH ZMR 09, 829: üblicherweise was er billigerweise neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sow...mehr

Rn 15 Das LG Hamburg (ZMR 04, 196) verneinte das Vorliegen eines starren Fristenplans bei folgendem Klauselzusatz: ›… Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung (dieser) Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung einer Verkürzung so ist (der Vermieter) auf Antrag (des Mieters) verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt nach billigem...mehr

Rn 12 Die Verjährung beginnt nach § 548 I 2 – auch wenn die vom Mieter zu vertretende Veränderung erst später erkennbar wurde (Frankf WuM 01, 397) – mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter Kenntnis von der vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe (BGH NZM 19, 408, ZMR 04, 108 u ZMR 14, 270) hat und die Sache zurückerhält (BGH ZMR 12, 175; Ddorf WuM 08, 554; Emmerich NZ...mehr

Rn 24 Werden durch vertragswidrigen Gebrauch des Mieters Schäden am Mietobjekt (Anbohren der Glasleisten, AG Witten ZMR 18, 679) verursacht, ist der Mieter – unabhängig davon, ob ihm wirksam Schönheitsreparaturen überbürdet wurden – zum Schadensersatz verpflichtet, aus dem Gesichtspunkt der Pflichtverletzung (§§ 280 ff) bezogen auf die Obhutspflichten (BGH ZMR 17, 236) bzw w...mehr

Rn 4 Voraussetzung ist nach dem Gesetzeswortlaut die Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dem Begriff des Vorenthaltens ist immanent, dass die Rückgabe der Mietsache bzw. der Schlüssel (Kobl, NJW-RR 18, 845; vgl aber Naumbg IMR 19, 324: im Einzelfall schon kein Vorenthalten, wenn der Mieter sich der Schlüssel nur entledigt!) trotz bestehender Rü...mehr

Rn 23 Es besteht kein Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313, Börstinghaus WuM 05, 675, Klimke/Lehmann-Richter WuM 06, 653 [BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06], Klimke WuM 10, 8; aA nur Horst DWW 07, 48). Der Vermieter muss dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung (Ziel: wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit ex-nunc-Wirkung, LG München II NZM 08, 608) anbieten. Nac...mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag § 291 BGB 6 Mahnbescheid § 286 BGB 15 Mahnkosten § 280 BGB 28 Mahnung Vor §§ 116 ff BGB 7; § 116 BGB 7; § 117 BGB 7; § 281 BGB 13; § 1958 BGB 14; § 2024 BGB 6; § 2039 BGB 11 angekündigte Leistungsverspätung § 286 BGB 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe § 286 BGB 15 Begriff § 286 BGB 12 Betriebsausfall § 286 BGB 23 Datum § 286 BGB 17 einstweilige Anordnung §...mehr

Rn 6 Eine Ausnahme vom VgR gilt dann, wenn die beanstandete Klausel einen sachlich und sprachlich abtrennbaren, für sich wirksamen Teil aufweist (BGH NJW 01, 294 [BGH 27.09.2000 - VIII ZR 155/99]; 97, 3437). Dies setzt voraus, dass der unwirksame Klauselteil ohne weiteres gestrichen werden kann und der als wirksam anzusehende Rest aus sich heraus verständlich bleibt, ohne da...mehr

Rn 40 Die Regelung der §§ 280 III, 281–283 beruht auf zwei Grundgedanken: Zunächst bedeutet Schadensersatz statt der Leistung Liquidation des Schuldverhältnisses, soweit es auf Erfüllung der verletzten Pflicht in Natur gerichtet war, durch Ersatz des ›Erfüllungsinteresses‹ oder ›positiven Interesses‹. Schadensersatz statt der Leistung ist also Schadensersatz anstelle des Erf...mehr

Rn 62 Der Vermieter (und ihn ggf begleitende Handwerker, SV, Architekten etc) kann die Mietsache va in folgenden Fällen und unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes – es verstößt gg das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn der Vermieter eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren macht (AG Hamburg NZM 07, 211) – betreten ...mehr