Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Formularklauseln regelt § 306 BGB. § 306 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Vertrag trotz Unwirksamkeit einzelner Klauseln grundsätzlich wirksam bleibt, das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien also weiterbesteht. Der ganze Vertrag wäre ausnahmsweise nach § 306 Abs. 3 BGB nur dann unwirksam, wenn das Festhalten an ihm eine unzumutbare Här...mehr

Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ist häufig durch vertragliche Vereinbarungen abbedungen, insbesondere hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen. Der Begriff "Renovierung" beschränkt sich nicht nur auf das Durchführen von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen...mehr

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z. B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönhei...mehr

Eine Reduzierung des Inhalts einer unwirksamen Klausel auf einen noch zulässigen Inhalt durch sog. "geltungserhaltende Reduktion" (z. B. Verlängerung der zu kurzen Renovierungsfristen auf einen zulässigen Zeitraum) ist von der Rechtsprechung bisher abgelehnt worden.[1] Das Gericht ist weder berechtigt noch verpflichtet, einer unwirksamen Klausel durch Einschränkungen oder Erw...mehr

Eine Unvereinbarkeit mit den §§ 305 ff. BGB liegt ferner vor bei überraschenden oder ungewöhnlichen Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB). Dies ist der Fall, wenn der Mieter nach den Gesamtumständen des Mietvertrags wegen der Ungewöhnlichkeit der Klausel mit einer solchen Regelung nicht zu rechnen brauchte (z. B. der Mietvertrag beinhaltet eine Verpflichtung zum Kauf von Einrichtungs...mehr

Unproblematisch ist der Fall, dass der Mieter, der den Mietvertrag unterschrieben hat, in der Wohnung bleibt und der andere auszieht. Soll dagegen der Vertragspartner ausziehen und der andere in der Wohnung bleiben, bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung über einen Mieterwechsel. Dies ist ebenfalls unproblematisch, wenn sowohl der Ehepartner als auch der Vermieter damit ...mehr

Nach § 309 BGB ist u. a. unwirksam: Eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Vermieter abhängig gemacht wird ...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

Will der Vermieter dem Mieter entgegenkommen und ihm trotz Fehlens eines entsprechenden Rechtsanspruchs gestatten, das Mietverhältnis auf einen Nachmieter zu übertragen, kann dies durch dreiseitigen Vertrag (Vermieter, alter Mieter, neuer Mieter) oder durch zweiseitigen Vertrag der Mieter geschehen, dem der Vermieter seine (nicht formbedürftige) Zustimmung erteilt.[1] Soll d...mehr

Die Überlassung der Räume an ein Ehepaar führt nicht automatisch zu einem Mietverhältnis mit beiden Eheleuten. Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist der andere nicht Mieter geworden. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Mietverhältnissen im Gebiet der neuen Bundesländer, da Ehegatten nach § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB (Zivilgesetzbuch der ehemaligen DDR) au...mehr

Dagegen kann der Mieter durch eine Individualvereinbarung weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters führt.[1] Bei einer ausgehandelten Individualvereinbarung kann nämlich davon ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen in der L...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Optische Auffrischung Schönheitsreparaturen nehmen eine eigene Stellung ein. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die ausschließlich der optischen Auffrischung dienen und keine Substanzveränderung bewirken. Typische Beispiele sind: Streichen oder Tapezieren von Wänden Lackieren von Türen und Heizkörpern Erneuerung von Bodenbelägen ohne Eingriff in die Bausubstanz Solche Aufwendung...mehr

Unterscheidung ist wichtig Bei Maßnahmen an Gebäuden muss man sauber zwischen Instandhaltung, Modernisierung und bloßen Schönheitsreparaturen unterscheiden. Diese Differenzierung ist kein akademisches Problem, sondern entscheidet darüber, ob sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder ob Herstellungskosten vorliegen, die nur über die Abschreibung verteilt berücksichtigt werden ...mehr

Erhöhung des Gebrauchswerts Bei Wohngebäuden liegt eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts vor, wenn der Standard von sehr einfach auf mittel oder sehr anspruchsvoll oder von mittel auf sehr anspruchsvoll gehoben wird.[1] Für die Beurteilung ist der Standard im ursprünglichen Zustand dem Zustand nach der Maßnahme gegenüberzustellen.[2] Dabei sind die Maßstäbe zugrunde zu legen,...mehr

Nur Gebäude Die Regelung erfasst ausschließlich Gebäude. Der Grund und Boden bleibt unberücksichtigt. Maßgeblich sind daher die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten. Es sind nur Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in die Berechnung der anschaffungsnahen Aufwendungen einzubeziehen. Maßnahmen zur Erweiterung sind ohnehin Herstellungskosten und fallen nicht u...mehr

Beispiele Klassische Beispiele sind: Austausch defekter Fenster gegen gleichwertige Fenster, Erneuerung einer Heizungsanlage vergleichbarer Art, Reparatur des Daches ohne Erweiterung, Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden, Erneuerung von Bodenbelägen, Schönheitsreparaturen. Auch eine zeitgemäße Erneuerung kann Erhaltungsaufwand sein, sofern der ursprüngliche Standard lediglich angepa...mehr

Verbesserung des Gebrauchswerts Modernisierungen gehen über die bloße Substanzerhaltung hinaus. Sie verbessern den Gebrauchswert oder passen das Gebäude an einen zeitgemäßen Standard an. Eine Modernisierung liegt insbesondere vor, wenn durch technische Neuerungen eine deutliche qualitative Verbesserung erreicht wird. Entscheidend ist aber: Nicht jede Modernisierung führt autom...mehr

Bedeutung Für Unternehmer oder Vermieter bedeutet das: Es ist zu prüfen, welche Zielrichtung die Maßnahme hat. Geht es um bloße Beseitigung von Verschleiß oder um qualitative Verbesserung? Der ursprüngliche Zustand durch Fotos, Gutachten oder Handwerkerberichte ist zu dokumentieren. Maßnahmen sind möglichst klar nach Gewerken und Bauabschnitten zu trennen. Es ist auf den zeitlich...mehr

Überblick Absetzung für Abnutzung oder sofortiger Werbungskostenabzug Unternehmer sehen sich häufig mit der Frage konfrontiert, welche Ausgaben als laufende Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und welche als Herstellungskosten zu behandeln sind. Diese Abgrenzung ist nicht nur für die Bilanz entscheidend, sondern beeinflusst auch unmittelbar die steuerliche Belastun...mehr

Erhalt des Zustands Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands eines Gebäudes. Sie sollen Mängel beseitigen, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstanden sind. Klassische Fälle sind die Reparatur eines undichten Dachs, der Austausch einzelner schadhafter Fenster oder die Erneuerung einer defekten Heizungssteuerung. Das Bundesministeri...mehr

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehören die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie eine Regelung zum Beendigungszeitraum. Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in seinem Sinn sein kann. Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räu...mehr

Als Alternative zur Kündigung kann die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags in Betracht kommen. Hält der Mieter sich nicht an die Bedingungen dieser vertraglichen Vereinbarung, zieht er insbesondere nicht zum vertraglich festgesetzten Termin aus, muss der Vermieter auch hier eine Räumungsklage erheben. Abhängig vom konkreten Einzelfall kann aber gerade durch eine für den...mehr

Mündlich Ein Mietaufhebungsvertrag kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst Schriftform für seine Änderung oder Ergänzung vorschreibt.[1] Beweislast beim Vermieter Der Abschluss eines mündlichen Aufhebungsvertrags ist niemals zu empfehlen, da der Vermieter im Räumungsrechtsstreit die Beweislast dafür...mehr

Rz. 80 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Der ArbN, der sich für die ab > Rz 57 dargestellte Methode zur Geltendmachung seiner Umzugskosten entschieden hat, kann anstelle der unter > Rz 72 dargestellten Kostenpauschale des § 10 BUKG höhere als die pauschal erfassten Aufwendungen nachweisen (> R 9.9 Abs 2 Satz 4 LStR). Diese Methode empfiehlt sich vor allem bei Umzügen iRe doppelten ...mehr

Rz. 40 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Eine Ermäßigung seiner ESt kann der Stpfl auch bei der Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen erlangen, die von einem gewerblichen Unternehmen erbracht werden (§ 35a Abs 2 Satz 1 Alt 2 und Satz 2 EStG). Zum Umfang der Steuerermäßigung > Rz 47 ff. Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung setzt eine Nachweismöglichkeit voraus. Zu ...mehr

Zusammenfassung Rz. 1 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Seit dem...mehr

Ist im Mietvertrag wirksam vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es darauf an, ob der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses eine Renovierung erfordert. [1] Ist dies zu verneinen, darf der Mieter die Räume auch dann mit allen durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Veränderungen oder Verschlech...mehr

3.1.1 Fehlende vertragliche Regelung Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1] 3.1.2 Vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen Ist im Mietvertrag wirksam vereinbart, dass der Mieter die S...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1]mehr

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand eine renovierte Wohnung zurückzugeben hat, ist unwirksam.[1] Individualvertraglich kann eine solche Regelung aber grundsätzlich wirksam vereinbart werden. In diesem Fall muss der Mieter eine renovierte Wohnung zurückgeben; bei Verletzung dieser Pflicht gelten auch hier die Darlegung...mehr

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, schuldet er (auch) eine Grundreinigung des Teppichbodens.[1] Unter einer Grundreinigung ist dabei eine fachmännische Reinigung durch ein hierauf spezialisiertes Gewerbeunternehmen zu verstehen. Der Mieter schuldet diese Leistung aber nicht ohne Weiteres, sondern nur dann, "wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrags info...mehr

Achtung "Besenrein" reicht aus Fehlt eine vertragliche Regelung, so sind die Räume "besenrein" oder – bei Teppichböden – gesaugt zurückzugeben. Schmutzspuren und Flecken, die der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, sind zu beseitigen. Die üblichen, durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschmutzungen muss der Vermieter aber hinnehmen.[1] Ist vertragli...mehr

Das Abschleifen und Neuversiegeln eines Parkettfußbodens zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen.[1] Achtung Unwirksame Formularklausel Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei Mietende einen Parkettfußboden abziehen und neu versiegeln muss, verstößt gegen § 307 BGB und hat zur Folge, dass die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam ist. Dies gilt unab...mehr

Überblick Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.[1] Hierfür ist erforderlich, dass der Mieter seine Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernt, Schäden beseitigt, eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen durchführt und sodann sämtliche Schlüssel zu den Räumlichkeiten dem Vermiet...mehr

Übernimmt der Vermieter einer Werk- oder Dienstwohnung in den Wohnungen der Werkangehörigen die Schönheitsreparaturen, während werkfremde Mieter diese Kosten selbst tragen müssen, so sind die Aufwendungen für die Schönheitsreparaturen bei den Werkangehörigen als steuerpflichtige Sachzuwendungen zu erfassen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Reparaturkosten aus einer...mehr

Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes sind z. B.: Außerhalb der Wohnung/Eingangsbereich Einbau eines Personenaufzugs im eigenen Haus und Einbau einer fest installierten Rampe oder eines Treppenlifters. Weiter gehende Maßnahmen außerhalb des Eingangsbereichs/Treppenhauses sind keine Maßnahmen zur Wohnungsanpassung. Innerhalb der Wohnung Verwendung von rutschhemm...mehr

Rz. 5 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.5: Fixkostenliste I. Monatliche Aufwendungen für Wohnung (Liste alphabetisch geordnet)mehr

Rz. 41 Der Anwalt muss mit dem Geschädigten nur die Fixkostenliste (siehe Rdn 42) ausfüllen und am Ende die Einzelbeträge addieren. Naturgemäß kann diese Liste nicht abschließend sein. Praxistipp Ein Gang durch den Supermarkt, ein Möbelhaus oder ein Kaufhaus hilft bei der Erstellung der Fixkostenliste, da mitunter Positionen, für die Geld ausgegeben wurde, vergessen wurden, d...mehr

Rz. 6 Als Erblasserschulden werden diejenigen Verbindlichkeiten angesehen, die schon vor dem Eintritt des Erbfalls in der Person des Erblassers entstanden waren, darüber hinaus solche, die zwar erst nach dem Erbfall voll entstehen, deren wesentliche Entstehungsgrundlagen schon vor dem Erbfall gesetzt waren.[8] Für die Schulden des Erblassers haftet der Erbe selbstverständlic...mehr

Ein weiterer einkommensteuerrechtlicher Sonderaspekt des Werkvertrags ist der Steuerabzug bei Bauleistungen gemäß §§ 48 bis 48d EStG .[1] Bauabzugsteuer i. S. d. § 48 Abs. 1 Satz 1 EStG kann auch für die Errichtung von Freiland-Photovoltaikanlagen anfallen, da die Begriffe Bauwerk und Bauleistung normspezifisch auszulegen sind. Die der Bauabzugsteuer unterliegenden Bauwerke si...mehr

Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nur ein, wenn "der Gebrauch der Mietsache" fortgesetzt wird. Das Merkmal "Gebrauch" ist nicht im Sinne des bloßen Behaltens der Sache zu verstehen. Erforderlich ist, dass der Mieter die Sache weiter entsprechend dem an sich beendeten Mietvertrag nutzt.[1] Dabei ist unerheblich, ob der vom Mieter ausgeübte Gebrauch den vertraglichen ...mehr

Rn. 115 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 "Betriebsbereit" (§ 255 Abs 1 S 1 Alt 2 HGB) meint, ob der Vermögensgegenstand entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann (BFH BStBl II 2003, 604; BFH BFH/NV 2002, 966). Wird ein Wohngebäude ab dem Zeitpunkt des Erwerbs vom Erwerber dazu genutzt, Wohnungen zu vermieten, ist es insoweit "betriebsbereit" (BFH BFH/NV 2002, 966). So...mehr

Rn. 381 Stand: EL 185 – ET: 12/2025 Für den Begriff der AK gilt ausschließlich § 255 Abs 1 HGB (s Rn 113), egal, ob PV oder BV (BFH BStBl II 2017, 343; BFH BStBl II 2019, 170; BFH BStBl II 2020, 545; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626; H 6.2 EStH 2023). Dh AK sind (BFH BFH/NV 2002, 966; FG Niedersachsen EFG 2017, 1418 rkr; BFH BStBl II 2019, 170; BFH IX R 14/20, BB 2023, 626):mehr

Rz. 9 Grundsätzlicher Anknüpfungspunkt ist der tatsächliche Aufenthalt (Abs. 1 Satz 1). Damit ist für den Leistungssuchenden ein besonderer Schutz normiert, die Anknüpfung an den tatsächlichen Aufenthalt stellt die denkbar einfachste und effektivste Zuweisung dar. Die damit erreichte Ortsnähe ermöglicht eine zügige Sachverhaltsaufklärung, insbesondere auch zu den persönliche...mehr

Rz. 2 Nach der einheitlichen Regelung der Modernisierungsmaßnahmen kann auf die Begriffsbestimmungen in § 555b Bezug genommen werden. Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind zum einen die unter die neu geschaffene Nr. 2 fallenden Maßnahmen (… durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits e...mehr

Rz. 13 Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, dass alle Vermieter allen Mietern gegenüber die Kündigung erklären müssen (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09, NZM 2010, 577; BGH, Urteil v. 16.3.2005, VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715). Das entspricht auch der Ansicht des BGH, der jedoch im Einzelfall in Anwendung des § 242 den Einwand eines in der...mehr

Rz. 15 Die Verzugshaftung setzt einen fälligen Mängelbeseitigungsanspruch (§ 535) voraus, den der Vermieter trotz Mahnung schuldhaft nicht erfüllt hat (§ 286). Hinweis Mangelbeseitigung Ein Mangel, mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, ist anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand...mehr

Im Unterschied zum Betretungsrecht umfasst das Besichtigungsrecht in räumlicher Hinsicht die gesamte Wohnung. Eine spezielle gesetzliche Regelung über das Recht zur Besichtigung einer Wohnung besteht nicht. Was muss der Mieter dulden?mehr

Es muss sich um eine Streitigkeit über Rechte oder Pflichten aus einem Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB oder über das Bestehen eines derartigen Vertrags handeln.[1] Das schließt auch ein, dass Klagen auf Feststellung von Rechten oder Pflichten zulässig sind, ebenso wie die Klärung von Streitigkeiten über die Verletzung vorvertraglicher Rechte oder Pflichten. Prax...mehr