Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschriften und Rechts...mehr

Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspflicht setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1...mehr

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er hierzu wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel nicht verpflichtet war, steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Bereicherungsanspruch zu. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. R...mehr

Die Haftung des Mieters aus dem Gesichtspunkt der Vertragsverletzung bleibt unberührt.[1] Eine solche Haftung kann gegeben sein, wenn der Mieter renoviert, ohne hierzu verpflichtet zu sein, dabei aber so unfachmännisch arbeitet, dass dem Vermieter weitere Kosten entstehen (überlappende Tapetenbahnen, Verwendung ungeeigneter oder unüblicher Farben, laienhafter Anstrich; Übers...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertra...mehr

Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.[1] Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei...mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich...mehr

3.1.1 Die Freizeichnungsklausel Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdin...mehr

3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspfl...mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht[2], zum Teil verneint.[3] Nach der hier ver...mehr

Die Renovierungsklausel hat nicht zur Folge, dass die Wohnung in jedem Fall vor oder nach dem Auszug zu renovieren ist. Aufgrund dieser Klausel ist der Mieter nämlich lediglich verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung wird dadurch erfüllt, dass nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen...mehr

Vereinzelt wird die Ansicht vertreten, dass der Mieter auch außerhalb der Voraussetzungen des § 281 BGB zum Ersatz der Renovierungskosten verpflichtet sei. Anspruchsgrundlage sind die Vorschriften über die (unberechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag.[1] Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, so sei deren Durchführung durch den Vermieter als Geschä...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Sanierungsbedürftiges Haus Wird ein sanierungsbedürftiges Haus vermietet und ist vereinbart, dass der Mieter die Mietsache nach seinen Bedürfnissen herrichten soll, so gehört die Erneuerung des undichten Dachstuhls und der Dacheindeckung, die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden im Wand- und Fußbodenbereich sowie der Austausch einer gefahrenträchtigen Elektro- und Sanitärinst...mehr

Der Mieter kann den Verlust ersetzt verlangen, der deswegen eintritt, weil er die für die bisherige Wohnung gemachten Aufwendungen nicht ausnutzen und nicht oder nur mit Verlust weiterverwerten kann. Praxis-Beispiel "Frustrationsschaden" des Mieters Zu diesem sog. Frustrationsschaden gehören etwa eine auf die bisherige Wohnung zugeschnittene Einbauküche, ein Teppichboden, Gard...mehr

Schadensersatzforderungen Diese Forderungen sind Erblasserschulden, wenn der Haftungsgrund in einem vom Erblasser zu vertretenden, vertragswidrigen oder deliktischen Verhalten liegt. Hier ist eine Haftungsbegrenzung möglich. Hinweis Schäden durch Tod des Mieters verursacht Schäden, die infolge des Todes des Mieters entstehen, sind dem Erblasser nicht zuzurechnen; dies gilt auch...mehr

Zur Ausführung von Malerarbeiten in der gemieteten Wohnung ist ein Mieter grundsätzlich nur bei einer wirksamen Vertragsklausel zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies setzt nach der Rechtsprechung des BGH u. a. voraus, dass dem Mieter bei Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Ist dies nicht der Fall oder ist die Schönheitsre...mehr

Die 17 Betriebskostenarten des § 2 Satz 1 BetrKV die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich de...mehr

Werkleistung § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB regelt eine 5-jährige Verjährungsfrist für bauwerksbezogene Werkleistungen und Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür. Ein Bauwerk ist zunächst eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache.[1] Als Bauwerk gelten nicht nur Häuser, sondern bspw. auch die Anlage eines Schw...mehr

Green Leases sind ein gängiges Mittel, um Mietende und Vermietende zur Einhaltung von Nachhaltigkeitszielen in Gebäuden zu verpflichten bzw. anzuhalten. Die dort aufgeführten Klauseln sind Teil des Mietvertrags und legen konkrete Zielsetzungen auf beiden Vertragsseiten fest, um so die Erreichung der ökologischen, ökonomischen und sozialen Nachhaltigkeitsziele im operativen G...mehr

Hinweis Besenreiner Zustand Die Räume müssen im ursprünglichen Zustand und ordnungsgemäß, d. h. besenrein zurückgegeben werden. Zu mehr als zur Beseitigung von grobem Schmutz und Umzugsresten ist der Mieter mangels anderer Vereinbarungen nicht verpflichtet. Die Rückgabe im ursprünglichen Zustand bedeutet, dass der Mieter die eingebrachten Sachen entfernen, Einrichtungen beseiti...mehr

Überbelegung kann ein Grund zur fristlosen Kündigung sein, wenn sie trotz Abmahnung weiterhin vorliegt. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB wegen Überbelegung der Wohnung setzt neben der Abmahnung eine erhebliche, durch die Überbelegung verursachte Verletzung der Vermieterrechte voraus. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des OLG Karlsruhe[1] jedoch nicht zwingend ...mehr

Zu den Insolvenzgläubigern des Mieters gehört auch der Vermieter hinsichtlich der im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung fälligen Mietrückstände, Schadensersatzansprüche, Erfüllungsansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und dergleichen. Ist das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht beendet, so hat der Vermieter weiterhin den Anspruch...mehr

Die verspätete Rückgabe der Mietsache hat weitreichende Folgen: Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Eine Vorenthaltung liegt vor, wenn der Mieter die Räume nicht zurückgibt, obwohl er könnte, und dies dem Willen des Vermieters widerspricht, d. h., dass dieser auf der Rückgab...mehr

Rz. 26 Auch die Leistungen für Wohnungsinstandhaltung und Haushaltsenergie werden nach Abs. 3 Satz 2 gesondert erbracht und als Geld- oder Sachleistungen oder mittels Bezahlkarte gewährt. Dazu gehören die Ausgaben für Strom, für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen sowie für kleinere Instandhaltung und Reparaturen. Maßgeblich ist der notwendige und angemessene Aufwand. D...mehr

Rz. 21 Durch die entsprechende Anwendung des § 555a Abs. 3 gemäß § 555d Abs. 6 ist klargestellt, dass der Mieter auch bei Modernisierungsmaßnahmen einen Anspruch auf Ersatz derjenigen Aufwendungen hat, die er infolge dieser Maßnahmen machen musste. Aufwendungen im Sinne dieser Norm sind nicht die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und a...mehr

Begriff Dienstleistungskräfte wie Hausmeister sind – sofern nicht selbstständige Fachunternehmen – angestellte Mitarbeiter der Eigentümergemeinschaft. Zweckmäßigerweise sollte ein schriftlicher Anstellungsvertrag mit Leistungskatalog geschlossen werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17: Alternativangebote für eine...mehr

Rz. 169 [Autor/Stand] Bei Triple-Net-Vereinbarungen übernimmt der Mieter neben der eigentlichen Miete auch die mit dem Grundstück verbundenen Nebenkosten, zu denen insb. die Instandhaltungskosten einschließlich der Instandhaltung von "Dach und Fach" gehören. Derartige Vereinbarungen sind in der Praxis in erster Linie bei Geschäftsraummieten anzutreffen. Nach der Begriffsbede...mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Nach der ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmung des § 186 Abs. 1 Satz 2 BewG sind Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, bei der Ermittlung des Rohertrags des Grundstücks nicht anzusetzen. Diese nicht anzusetzenden Umlagen sind nicht zu verwechseln mit den Bewirtschaftungskosten iS des § 187 BewG, die nach Maßgabe der Anlage 23 zum B...mehr

Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes sind z. B.: Außerhalb der Wohnung/Eingangsbereich Einbau eines Personenaufzugs im eigenen Haus und Einbau einer fest installierten Rampe oder eines Treppenlifters. Weiter gehende Maßnahmen außerhalb des Eingangsbereichs/Treppenhauses sind keine Maßnahmen zur Wohnungsanpassung. Innerhalb der Wohnung Verwendung von rutschhemm...mehr

Rz. 563 Das angefochtene Urteil hielt revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis Stand. Mit der Revision war davon auszugehen, dass das Rechtsmittel unbeschränkt zugelassen worden war. Die Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthielt keinen Zusatz, der die dort ausgesprochene Zulassung der Revision einschränkt. Auch aus den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils erg...mehr

Hat der Vermieter im Mietvertrag wirksam die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so setzt dieser durchaus das Mietverhältnis aufs Spiel, wenn er jahrelang keine Schönheitsreparaturen durchführt. Hat ein Mieter seit mehr als zehn Jahren keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung vornehmen lassen und auch auf mehrmalige Aufforderu...mehr

Mit Rückgabe des Mietobjekts durch den Mieter beginnt der Verjährungscountdown des § 548 Abs. 1 BGB. Nach dieser Bestimmung verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Praxis-Beispiel Nach Kündigung des Mietverhältnisses übersendet d...mehr

Macht der Vermieter rückständige Mieten, Kautionen, Nebenkostennachforderungen oder auch Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Durchführung von Schönheitsreparaturen oder gar Beschädigung der Mietsache geltend, kann er nach seiner Wahl zunächst sein Glück im Mahnverfahren versuchen oder sogleich vor Gericht klagen. Besondere Vorteile bietet dort die Klage im Urkundenve...mehr

Rz. 387 Es wurde ausgeführt, dass die Aufrechnung nur funktioniert, wenn der Gegenforderung, mit der aufgerechnet wird, keine Einrede entgegensteht (siehe Rn. 385). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wird für den Fall gemacht, dass der Gegenforderung die Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) entgegensteht (§§ 215 BGB). Voraussetzung hierfür ist, dass die Gegenforderung z...mehr

Muss der Gründer Gewerbeflächen anmieten, muss er sich klar machen, dass ein langfristiger Mietvertrag im Fall eines Scheiterns genauso nachteilig sein kann wie in dem Fall, dass er schon bald expandieren muss. Praxis-Tipp Dauer und Kündigung eines Mietvertrags Gewerbemietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, unterliegen gem. § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB bei Abs...mehr

Rz. 87 Die Fälle häufen sich, in denen der Erbe unbekannt bleibt. Immer mehr Menschen leben allein, so dass im Fall des Todes eines Menschen meist ein langer Zeitraum verstreicht, innerhalb der dem Vermieter die Erzielung von Mieteinnahmen unmöglich gemacht wird. Verfügt der Vermieter über eine Mietkaution, so ist lediglich ein Übergangszeitraum gesichert. Sind jedoch die Sch...mehr

Rz. 86 Haben Mietparteien ein Mietverhältnis auf Lebenszeit geschlossen, so erlischt das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters. Die Ausübung eines gesonderten Kündigungsrechts ist für die Erbengemeinschaft nicht erforderlich.[127] In diesen Fällen tritt die Erbengemeinschaft lediglich in das Abwicklungsverhältnis ein und haftet dann für mietvertragliche Verbindlichkeiten, w...mehr

Rz. 58 Mit dem Eintritt geht das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten auf den Eintretenden über.[84] Treten mehrere Personen ein, so haften sie als Gesamtschuldner.[85] Dem Eintretenden stehen somit auch die Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zu, ebenso etwaige Schadensersatz- oder Minderungsansprüche.[86] Im Fall des Eintritts über § 563 BGB haften die Eintr...mehr

Rz. 165 Für Miet- und Pachtverträge über unbewegliches Vermögen gelten die Sondervorschriften der §§ 108 ff. InsO. Gemäß § 108 Abs. 1 InsO bestehen Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. § 109 InsO betrifft die Insolvenz des Mieters bzw. Pächters, § 110 InsO die des Vermieters bzw. Verpächt...mehr

Rz. 53 Stand: EL 140 – ET: 12/2024 Bei einem Arbeitszimmer im eigenen Haus oder in einer eigenen ETW gehören die Gebäude-AfA einschließlich der Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung und Sonderabschreibungen zu den WK/BA. AfA-Grundsätze gelten auch für zusätzlichen Herstellungsaufwand wie zB beim Einbau einer Trennwand (EFG 1995, 914) oder ...mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ...mehr

Rz. 101 Unwirksam ist nach § 556 Abs. 4 zunächst jede zum Nachteil des Mieters vom Betriebskostenbegriff abweichende Vereinbarung, z. B. dass der Mieter – sei es durch eine neben der Nettomiete ausgewiesene Pauschale oder im Wege des Abrechnungsmodells – Bewirtschaftungskosten des Vermieters zu tragen hat oder sich an den Kosten von Schönheitsreparaturen, aber auch an solche...mehr

[Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–41] Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück zu unterscheiden: Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbun...mehr

[Erhaltungsaufwendungen → Zeilen 55–56] Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen. Sie können im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Deshalb ist die Abgrenzung gegenüber den nachträglichen HK (Herstellungsaufwand), die nur ...mehr

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind. Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruf...mehr

§ 2 Nr. 14 BetrKV Zitat hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arb...mehr

Nach § 255 Abs. 1 HGB sind Anschaffungskosten Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Anschaffungsnebenkosten. Ein Vermögensgegenstand ist betriebsbereit, wenn er entspreche...mehr

Die Aufhebung eines Mietverhältnisses durch Vertrag ist formlos möglich[1], weil der Erwerber nur durch bestehende, nicht durch aufgehobene Mietverträge tangiert wird. Anders ist es, wenn lediglich einzelne Verpflichtungen des Vermieters oder des Mieters aufgehoben werden. Diese Änderungsverträge bedürfen der Schriftform, es sei denn, dass lediglich unwesentliche Verpflichtu...mehr