Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Dem Vermieter steht wegen der veränderten Vertragssituation kein Kündigungsrecht zu.mehr

3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspfl...mehr

3.1.1 Fehlende vertragliche Regelung Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1] 3.1.2 Vertragliche Verpflichtung zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter in...mehr

2.1 Freizeichnungsklausel Praxis-Beispiel Freizeichnungsklausel "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." "Dekoration ist Sache des Mieters." Bei diesen Vertragsgestaltungen wird § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten fre...mehr

3.1 Verpflichtung zur Endrenovierung (Endrenovierungsklausel) Praxis-Beispiel Endrenovierungsklausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben." Im Unterschied zur Renovierungsklausel[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhän...mehr

5.1 Ansprüche des Mieters 5.1.1 Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies aufgrund des Zustands der Räume erforderlich ist. Übernimmt der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung, ist hierin zwar ein Verzicht auf die Anfangsrenovierung zu sehen. Die während des Mi...mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich...mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV.[1] Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weitergehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht[2], zum Teil verneint.[3] Nach der hier ver...mehr

Frei finanzierter Wohnraum Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem Vermieter kein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält.[1] Preisgebundener Wohnraum Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum gelten folgende Grundsätze: Der Vermieter ist berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs....mehr

Zusammenfassung Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschri...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn...mehr

Praxis-Beispiel Freizeichnungsklausel "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." "Dekoration ist Sache des Mieters." Bei diesen Vertragsgestaltungen wird § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wi...mehr

Die Klausel kann folgendermaßen formuliert sein: Praxis-Beispiel Tapetenklausel "Bei Vertragsende sind die Tapeten zu entfernen." Bei dieser Klausel kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Mieter mit Renovierungspflichten belastet wird, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Ein solcher Fall wird insbesondere dann vorliegen, wenn sich die Wohnung noch in ...mehr

Vereinzelt wird die Ansicht vertreten, dass der Mieter auch außerhalb der Voraussetzungen des § 281 BGB zum Ersatz der Renovierungskosten verpflichtet sei. Anspruchsgrundlage sind die Vorschriften über die (unberechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag.[1] Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, so sei deren Durchführung durch den Vermieter als Geschä...mehr

Die Renovierungsklausel hat nicht zur Folge, dass die Wohnung in jedem Fall vor oder nach dem Auszug zu renovieren ist. Aufgrund dieser Klausel ist der Mieter nämlich lediglich verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung wird dadurch erfüllt, dass nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen...mehr

Praxis-Beispiel Übernahmeklausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung vor dem Einzug zu renovieren." Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Vertragsbeginn zu renovieren, verstößt gegen § 307 BGB.[1] Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als entgeltähnliche, nachschüssige Verpflicht...mehr

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, hat der Mieter die Renovierungsleistung ohne Rechtsgrund erbracht. Deshalb schuldet der Vermieter Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB. Maßgeblich ist die übliche Vergütung für die vom Mieter geleistete Arbeit. Nach der Rechtsprechung des BGH ist diese wie folgt zu bemessen: Hat der Mieter ...mehr

Bestehen hinreichende Anhaltspunkte, dass eine Klausel unwirksam ist, kann der Mieter Feststellungsklage erheben. Ein Feststellungsinteresse i. S. v. § 256 ZPO liegt vor, wenn der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert oder wenn der Mieter befürchten muss, dass sich der Vermieter auf die Wirksamkeit der Renovierungsklausel beruft. Hierfür r...mehr

Praxis-Beispiel Endrenovierungsklausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben." Im Unterschied zur Renovierungsklausel[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Sc...mehr

Wird der Zustand der Räume durch eine vom Mieter nicht geschuldete Renovierung verschlechtert, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Maßgeblich ist, ob der vom Mieter geschaffene Zustand schlechter ist als der Zustand der unrenovierten Wohnung.[1]mehr

Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit unwirksamer Klausel, stehen dem Mieter u. U. Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss sowie aus Pflichtverletzung zu. Die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss setzt voraus, dass bereits die Einbeziehung der unwirksamen Klausel zu einem Schaden führt, z. B. weil der Kunde auf die Wirksamkeit der Klausel ve...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Der Mieter muss Schadensersatz an den Vermieter zahlen, wenn er eine anfangs in neutralen Farben gestrichene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen Farbton (z. B. in rotem, gelbem oder blauem Anstrich) zurückgibt. Eine Neuvermietung ist damit praktisch unmöglich. So rechtfertigt der BGH den Anspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache.[1] Wichtig Kein kräftig...mehr

Die Parteien können vertraglich vereinbaren, dass eine unwirksame Renovierungsklausel durch eine wirksame Klausel ersetzt wird. Hinweis Auch formularvertraglich zulässig Dies ist auch durch Formularvertrag möglich. Der Vermieter darf allerdings die Unwissenheit des Mieters nicht ausnützen; vielmehr muss er den Mieter auf die Unwirksamkeit der Regelung hinweisen. Ohne einen solc...mehr

Eine individualvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe einer renovierten Wohnung ist bei isolierter Betrachtungsweise wirksam. Enthält der Mietvertrag neben der individuell vereinbarten Renovierungsverpflichtung auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, so gilt Folgendes: Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach § 307 BGB. ...mehr

Praxis-Beispiel Farbwahlklausel "in Weiß oder hellen Farben" "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden." Nach Ansicht des BGH ist eine Farbwahlklausel unbedenklich, wenn sie sich ausschließlich auf eine im Zeitpunkt der ...mehr

Enthält der Mietvertrag sowohl eine Renovierungsklausel[1] als auch eine Rückgabeklausel[2], führt diese Kumulation nachteiliger Klauseln nach h. M. zur Unwirksamkeit beider Klauseln.[3]mehr

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach ist eine Klausel nicht nur nach den erwähnten allgemeinen Regeln, sondern bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner i. S. v. § 307 BGB "unangemessen benachteiligt". Eine unangemessene Benachteil...mehr

Eine befristete Bürgschaft liegt vor, wenn sich der Bürge verpflichtet, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. bis zum Ablauf von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses) für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. In diesem Fall kann der Vermieter den Bürgen grundsätzlich nur wegen solcher Forderungen in Anspruch nehmen, die bis zum Ende der Befristung fäll...mehr

Die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Formularklauseln regelt § 306 BGB. § 306 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Vertrag trotz Unwirksamkeit einzelner Klauseln grundsätzlich wirksam bleibt, das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien also weiterbesteht. Der ganze Vertrag wäre ausnahmsweise nach § 306 Abs. 3 BGB nur dann unwirksam, wenn das Festhalten an ihm eine unzumutbare Här...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1]mehr

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hinweis Geringe Vertragsverletzung Diese Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündig...mehr

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter eine renovierte Wohnung zurückzugeben hat, ist unwirksam.[1] Individualvertraglich kann eine solche Regelung aber grundsätzlich wirksam vereinbart werden. In diesem Fall muss der Mieter eine renovierte Wohnung zurückgeben; bei Verletzung dieser Pflicht gelten auch hier die Darlegungen zu Schönheitsreparaturen.mehr

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehören die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie eine Regelung zum Beendigungszeitraum. Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in seinem Sinn sein kann. Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räu...mehr

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z. B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönhei...mehr

Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache ist häufig durch vertragliche Vereinbarungen abbedungen, insbesondere hinsichtlich der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen. Der Begriff "Renovierung" beschränkt sich nicht nur auf das Durchführen von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen...mehr

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, schuldet er eine Grundreinigung des Teppichbodens.[1] Unter einer Grundreinigung ist dabei eine fachmännische Reinigung durch ein hierauf spezialisiertes Gewerbeunternehmen zu verstehen. Der Mieter schuldet diese Leistung aber nicht ohne Weiteres, sondern nur dann, "wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrags infolge ver...mehr

Der Mieter schuldet die Leistung einer Mietsicherheit nicht von Gesetzes wegen. Eine solche muss stets zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hierbei ist es auch unerheblich, ob es sich um ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis handelt. Die Vereinbarung über eine Mietsicherheit bedarf zwar zu ihrer Wirksamkeit nicht der Schriftform, gleichwohl sollte si...mehr

§ 2 Nr. 14 BetrKV Zitat hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arb...mehr

Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 101,62 EUR jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.[1]mehr

Abgrenzung Zu unterscheiden ist zwischen dem Verwalter, der im Auftrag eines Eigentümers dessen Anwesen (z. B. ein Mietshaus) oder dessen Eigentumswohnung verwaltet, und dem Verwalter, der von den Eigentümern einer Eigentumswohnanlage zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt wird.[1] Weiterhin bestehen für die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters des gemeinsc...mehr

Diese stellen ebenfalls einen Mangel dar. Sind die Schönheitsreparaturen vom Vermieter auszuführen, so liegt ein Mangel vor, wenn die vertraglich vereinbarten oder die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen sind. Eine Ausnahme gilt, wenn sich die Räume infolge einer besonders schonenden Behandlung durch den Mieter trotz Fristablaufs noch in einem vertragsgemäßen Zustand bef...mehr

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben In...mehr

Bei der Reallast hat der Berechtigte nicht nur die alleinige Nutzungsbefugnis; der Eigentümer ist vielmehr darüber hinaus verpflichtet, die Sache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten, insbesondere die Schönheitsreparaturen zu tragen.[1] Anders als die Dienstbarkeit gewährt die Reallast kein unmittelbares Nutzungsrecht. Vielmehr ist der Eigentümer weiterhin Besitzer ...mehr

Eine Reduzierung des Inhalts einer unwirksamen Klausel auf einen noch zulässigen Inhalt durch sog. "geltungserhaltende Reduktion" (z. B. Verlängerung der zu kurzen Renovierungsfristen auf einen zulässigen Zeitraum) ist von der Rechtsprechung bisher abgelehnt worden.[1] Das Gericht ist weder berechtigt noch verpflichtet, einer unwirksamen Klausel durch Einschränkungen oder Erw...mehr

Die Haftung der Bewohner für die Miete, die sonstigen Vertragspflichten und für eventuelle Mietschäden richtet sich nach dem jeweiligen Vertragsmodell. Hinweis Nur Mietvertragspartei haftet Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nur diejenigen Personen in Anspruch nehmen kann, die Partei des Mietvertrags sind. Sind die Mieter zum Parteiwechsel berechtigt, kann dieser im Wege de...mehr

Wird eine vertragliche Leistungspflicht verletzt, wandelt sich der dem Vermieter zustehende Anspruch auf Erfüllung nur unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 1 BGB – also nach Fristsetzung – in einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld um. Hierzu zählen im Wesentlichen 3 Gruppen von Vertragsverletzungen: Ist der Mieter vertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ver...mehr

Achtung "Besenrein" reicht aus Fehlt eine vertragliche Regelung, so sind die Räume "besenrein" oder – bei Teppichböden – gesaugt zurückzugeben. Schmutzspuren und Flecken, die der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, sind zu beseitigen. Die üblichen, durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschmutzungen muss der Vermieter hinnehmen.[1] Ist vertraglich ve...mehr