Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Rz. 174 § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschreibt zwar, was Schönheitsreparaturen sind, bringt jedoch keine Regelung, auf welche Art und Weise und mit welcher Qualität diese auszuführen sind. Diese Frage ist daher nach allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen zu beantworten. § 243 bestimmt, dass derjenige, der eine nur der Gattung nach bestimmte Sache schuldet, nach mittlerer Art...mehr

10.7.1 Einführung Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönh...mehr

Rz. 147 Die Übertragung der Schönheitsreparaturen durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung auf den Mieter muss eindeutig sein. Eine Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen." ist eindeutig und unbedenklich. Dasselbe gilt für eine Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, die Schönhei...mehr

Rz. 159 Der Fristenplan laut Mustermietvertrag 1976 konnte bisher aufgrund der neueren Rechtsprechung des BGH als gefestigt angesehen werden (BGH, Urteil v. 23.6.2004, VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023; BGH, Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 339/03, GE 2004, 1093). Selbst wenn im Mietvertrag kein Fristenplan ausdrücklich vereinbart ist, konnten diese Fristen als Erfahrungsfristen ents...mehr

Rz. 141 Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird im BGB nicht erwähnt. In § 535 ist lediglich die Verpflichtung des Vermieters festgehalten, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen gehören dazu. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen g...mehr

Rz. 224 Von dem Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist der Schadensersatzanspruch wegen Schäden zu unterscheiden, der sich aus dem gesetzlichen geregelten Tatbestand der positiven Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1) ergibt. Derartige – unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtende – Substanzschäden könnten auch Bohrlöcher a...mehr

Rz. 233 Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise...mehr

Rz. 178 Die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert jeweils die entsprechende Vorbehandlung des Untergrundes. Ist diese Vorbehandlung nur schönheitsreparaturbedingt notwendig, sind die erforderlichen Arbeiten auch durch den Mieter durchzuführen, dem die Schönheitsreparaturen vertraglich vereinbart überbürdet worden sind. Dieser ist jedoch für Vorschäden der Mietsach...mehr

Rz. 186 Bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der Vermieter den Erfüllungsanspruch (BGH, NJW 1990, 2376 = GE 1990, 1139), der auch klageweise geltend gemacht werden kann. Praktische Bedeutung wird das häufig jedoch nur dann haben, wenn der Vermieter zufälligerweise von dem Zustand der Mietwohnung Kenntnis erhält und nun, weil ihm der Zustand ...mehr

Rz. 227 Hinweis Verjährungsfrist Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verjähren innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13, WuM 2014, 140),ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil v....mehr

Rz. 180 Es ist nicht zu übersehen, dass bei der Abwicklung von Schönheitsreparaturen in der Praxis der Unterschied zwischen den Erfordernissen fachgerechter Schönheitsreparaturen und den tatsächlichen Leistungen des Schuldners vielfach erheblich ist und es dennoch zur Abnahme/Hinnahme durch den Gläubiger kommt. Es ist auch durchaus einfühlbar, wenn einem Mieter beim Lesen de...mehr

Rz. 194 Sind Schönheitsreparaturen konkret geschuldet, muss der Mieter auch ohne Leistungsaufforderung des Vermieters von sich aus leisten. Die entsprechende Aufforderung des Vermieters ist jedoch für einen möglichen Schadensersatzanspruch notwendig. Das Gesetz gibt keine Vorgaben zum Inhalt und Umfang einer entsprechenden Leistungsaufforderung. Daher könnte es ausreichen, de...mehr

Rz. 203 Sind Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses geschuldet, weil der Zustand der Wohnung diese erfordert, hat der Vermieter den entsprechenden Erfüllungsanspruch. Diesen könnte er auch klageweise geltend machen und dann den Anspruch in einer Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO als vertretbare Handlung durchsetzen. Der Vermieter könnte dann durch das Prozess...mehr

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine...mehr

Rz. 215 Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgefüh...mehr

Rz. 217 Unter dem Stichwort Vorteilsausgleichung wird teilweise argumentiert (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1132; ders. in Schönheitsreparaturen, I Rn. 514), der Mieter müsse nicht bzw. nur z. T. die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen, wenn der Umfang der erforderlichen Arbeiten nicht nur auf dem Mietgebrauch des derzeitigen Mieters beruhe. Es kommt in der in anderem Zusam...mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, sodass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchfü...mehr

Rz. 176 Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen in fachmännischer Hinsicht sind heranzuziehen: VOB-ATV-DIN 18363 – Maler- und Lackiererarbeiten, VOB-ATV-DIN 18365 – Bodenbelagsarbeiten, VOB-ATV-DIN 18366 – Tapezierarbeiten. Daneben stellen die sog. BFS-Merkblätter (Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e. V....mehr

Rz. 189 Der Vermieter hat (wie umgekehrt auch der Mieter) die Verpflichtung, auch im laufenden Mietverhältnis je nach Notwendigkeit Schönheitsreparaturen auszuführen, denn von der Ausführung nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter nichts mehr (vgl. LG Berlin, GE 2002, 196 unter Hinweis auf LG Berlin, Urteil v. 8.1.2001, 62 S 346/00). Der Mieter hat also gegen den Vermi...mehr

Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume feststellen, um entscheiden zu können, ob und i...mehr

Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsrepa...mehr

Rz. 182 Die bisherigen Ausführungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu nach Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Schönheitsreparaturen gelten auch dann, wenn schon bei Übergabe der Wohnung (renoviert oder unrenoviert) ein Zustand erreicht war oder (inzwischen) ein Zustand erreicht ist, der es erfordert, "Grund" in den Renovierungszustand der Wohnung zu bringen....mehr

Rz. 196 Das Wohnungsübergabeprotokoll wird bei Einzug des Mieters zum Mietbeginn gefertigt. Zum Mietende wird ein Wohnungsabnahmeprotokoll gefertigt. Es handelt sich im Prinzip zunächst nur um Zustandsbeschreibungen. Die rechtliche Bedeutung, die sich daraus ergeben kann, ist unterschiedlich. Es besteht kein Rechtsanspruch – weder des Vermieters noch des Mieters – auf Erstell...mehr

Rz. 188 Die zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses entwickelten Grundsätze gelten nicht mit derselben Konsequenz für das laufende Mietverhältnis. Denn während des Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, mit welchem Zustand er sich zufrieden gibt (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16, juris; SchmidtFutterer/Eisensc...mehr

Rz. 2 Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19). Hinweis Abwesender Mieter Handelt ...mehr

Rz. 242 Der wegen Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf deren Durchführung während des Mietverhältnisses in Anspruch genommene Vermieter hat einen Anspruch auf – in der Regel hälftige – Kostenbeteiligung des Mieters (BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041; BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18, GE 2020, 1041; a. A. LG ...mehr

10.7.9.1 Allgemeines Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgefü...mehr

10.7.14.1 Mietzuschlag Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietver...mehr

10.7.7.1 Anspruchsabwicklung nach Mietende Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume fests...mehr

Rz. 118 In Erfüllung seiner Obhutspflicht hat der Mieter dafür zu sorgen, dass die gemietete Sache einschließlich der Einrichtungen, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (mit)nutzt (Gemeinschaftseinrichtungen, Zugänge, Zufahrtswege), keinen Schaden nimmt (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10 – Betäubungsmittel in der Wohnung; LG Berlin, Urteil v. ...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 67 Nicht vom Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs gedeckt sind bauliche Veränderungen und Einbauten, durch die das Mietobjekt endgültig und nur schwer behebbar verändert wird; nachteilige Folgewirkungen für die Räume zu befürchten sind; der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, insbesondere der Fassade, beeinträchtigt wird; Störungen, Belästigungen oder Gefährdungen Dritter auf...mehr

Rz. 127 § 536b Satz 1 bezieht sich nicht auf den Herstellungsanspruch nach § 535. Daraus folgt, dass der Mieter diesen Anspruch auch dann hat, wenn er Mängel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags kennt und keinen Vorbehalt macht (vgl. u.a LG Berlin, Urteil v. 12.5.2022, 67 S 30/22, GE 2022, 693 – allgemeine Meinung). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter...mehr

Rz. 80 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Der ArbN, der sich für die ab > Rz 57 dargestellte Methode zur Geltendmachung seiner Umzugskosten entschieden hat, kann anstelle der unter > Rz 72 dargestellten Kostenpauschale des § 10 BUKG höhere als die pauschal erfassten Aufwendungen nachweisen (> R 9.9 Abs 2 Satz 4 LStR). Diese Methode empfiehlt sich vor allem bei Umzügen iRe doppelten ...mehr

Rz. 40 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Eine Ermäßigung seiner ESt kann der Stpfl auch bei der Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen erlangen, die von einem gewerblichen Unternehmen erbracht werden (§ 35a Abs 2 Satz 1 Alt 2 und Satz 2 EStG). Zum Umfang der Steuerermäßigung > Rz 47 ff. Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung setzt eine Nachweismöglichkeit voraus. Zu ...mehr

Zusammenfassung Rz. 1 Stand: EL 145 – ET: 02/2026 Seit dem...mehr

Ist im Mietvertrag wirksam vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es darauf an, ob der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses eine Renovierung erfordert. [1] Ist dies zu verneinen, darf der Mieter die Räume auch dann mit allen durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Veränderungen oder Verschlech...mehr

3.1.1 Fehlende vertragliche Regelung Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1] 3.1.2 Vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen Ist im Mietvertrag wirksam vereinbart, dass der Mieter die S...mehr

Fehlt eine vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen, so kann die Wohnung mit allen Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, zurückgegeben werden.[1]mehr

Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand eine renovierte Wohnung zurückzugeben hat, ist unwirksam.[1] Individualvertraglich kann eine solche Regelung aber grundsätzlich wirksam vereinbart werden. In diesem Fall muss der Mieter eine renovierte Wohnung zurückgeben; bei Verletzung dieser Pflicht gelten auch hier die Darlegung...mehr

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, schuldet er (auch) eine Grundreinigung des Teppichbodens.[1] Unter einer Grundreinigung ist dabei eine fachmännische Reinigung durch ein hierauf spezialisiertes Gewerbeunternehmen zu verstehen. Der Mieter schuldet diese Leistung aber nicht ohne Weiteres, sondern nur dann, "wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrags info...mehr

Überblick Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.[1] Hierfür ist erforderlich, dass der Mieter seine Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernt, Schäden beseitigt, eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen durchführt und sodann sämtliche Schlüssel zu den Räumlichkeiten dem Vermiet...mehr

Achtung "Besenrein" reicht aus Fehlt eine vertragliche Regelung, so sind die Räume "besenrein" oder – bei Teppichböden – gesaugt zurückzugeben. Schmutzspuren und Flecken, die der Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, sind zu beseitigen. Die üblichen, durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Verschmutzungen muss der Vermieter aber hinnehmen.[1] Ist vertragli...mehr

Das Abschleifen und Neuversiegeln eines Parkettfußbodens zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen.[1] Achtung Unwirksame Formularklausel Eine formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei Mietende einen Parkettfußboden abziehen und neu versiegeln muss, verstößt gegen § 307 BGB und hat zur Folge, dass die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam ist. Dies gilt unab...mehr

Rz. 3 § 24 setzt die neue Systematik der Grundsicherung bzw. Sozialhilfe (SGB XII) um. Grundsätzlich deckt die Leistung für den Regelbedarf den Bedarf auch für einmalige Leistungen; dementsprechend ist sie gegenüber dem früheren Eckregelsatz der Sozialhilfe etwas (sozusagen pauschal für die Aufwendungen zur Deckung einmaliger Bedarfe) erhöht worden. Von den Leistungsberechti...mehr

Übernimmt der Vermieter einer Werk- oder Dienstwohnung in den Wohnungen der Werkangehörigen die Schönheitsreparaturen, während werkfremde Mieter diese Kosten selbst tragen müssen, so sind die Aufwendungen für die Schönheitsreparaturen bei den Werkangehörigen als steuerpflichtige Sachzuwendungen zu erfassen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Reparaturkosten aus einer...mehr

Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes sind z. B.: Außerhalb der Wohnung/Eingangsbereich Einbau eines Personenaufzugs im eigenen Haus und Einbau einer fest installierten Rampe oder eines Treppenlifters. Weiter gehende Maßnahmen außerhalb des Eingangsbereichs/Treppenhauses sind keine Maßnahmen zur Wohnungsanpassung. Innerhalb der Wohnung Verwendung von rutschhemm...mehr

Rz. 5 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.5: Fixkostenliste I. Monatliche Aufwendungen für Wohnung (Liste alphabetisch geordnet)mehr

Rz. 41 Der Anwalt muss mit dem Geschädigten nur die Fixkostenliste (siehe Rdn 42) ausfüllen und am Ende die Einzelbeträge addieren. Naturgemäß kann diese Liste nicht abschließend sein. Praxistipp Ein Gang durch den Supermarkt, ein Möbelhaus oder ein Kaufhaus hilft bei der Erstellung der Fixkostenliste, da mitunter Positionen, für die Geld ausgegeben wurde, vergessen wurden, d...mehr

Ein weiterer einkommensteuerrechtlicher Sonderaspekt des Werkvertrags ist der Steuerabzug bei Bauleistungen gemäß §§ 48 bis 48d EStG .[1] Bauabzugsteuer i. S. d. § 48 Abs. 1 Satz 1 EStG kann auch für die Errichtung von Freiland-Photovoltaikanlagen anfallen, da die Begriffe Bauwerk und Bauleistung normspezifisch auszulegen sind. Die der Bauabzugsteuer unterliegenden Bauwerke si...mehr