Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 818 BGB ... / aa) Verwendungen.

Rn 15

Besteht die Bereicherung in untrennbar verkörperten (§§ 946 ff) Verwendungen auf eine fremde Sache, so bestimmt sich der gem § 818 II zu erstattende Wert nicht nach den Aufwendungen des Entreicherten, sondern grds nach der Werterhöhung, welche die Sache objektiv durch die Verwendungen erfahren hat (BGHZ 10, 171, 180; BGH NJW 62, 2293; WM 66, 369, 370). Dementsprechend ist hinsichtlich der Rückzahlung eines verlorenen Baukostenzuschusses bei vorzeitiger Beendigung des Miet- oder Pachtverhältnisses die ohne Gegenwert gebliebene Verbesserung der Verwertungsmöglichkeit des Bauobjektes zu kapitalisieren und – ggf in Raten – zu ersetzen (BGH NJW-RR 01, 727; NJW 85, 313, 315 [BGH 10.10.1984 - VIII ZR 152/83]). Nichts anderes gilt für werterhöhende Um- oder Einbauten des Mieters (BGH NJW-RR 06, 294 [BGH 05.10.2005 - XII ZR 43/02] – auch zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs nach dem Ertragswert; NJW 09, 2374 Rz 10; AnwK/Linke § 818 Rz 37; vgl auch BGH NJW 02, 436 [BGH 31.10.2001 - XII ZR 292/99] – Leihe; anders bei Wertersatz für unwirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen des Mieters BGH NJW 09, 2590, 2592 [BGH 27.05.2009 - VIII ZR 302/07], s Rn 16). Im Falle der Zwangsversteigerung des vermieteten Gebäudes und Kündigung durch den Ersteigerer nach § 57a ZVG schuldet dieser und nicht der ursprüngliche Vermieter Wertersatz (BGH NJW 09, 2374 [BGH 29.04.2009 - XII ZR 66/07]; NZM 09, 783 [BGH 16.09.2009 - XII ZR 71/07]; krit Eckert NZM 09, 768). Die obigen Grundsätze für die Ermittlung des Wertersatzes finden auch beim Bau auf fremdem Boden Anwendung; sie gelten dort jedoch nicht uneingeschränkt. Handelt es sich nämlich bei den Verwendungen um auftragslose Werkleistungen, welche der Bauherr für die Realisierung des Bauvorhabens ohnehin hätte in Auftrag geben müssen, so sol...