Fachbeiträge & Kommentare zu Nebenkostenabrechnung

Neue, d. h. nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Betriebskosten (z. B. Prämien einer nachträglich abgeschlossenen Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude) bzw. neu eingeführte öffentliche Abgaben können anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Achtung Neue Betriebskosten ausdrücklich vereinbaren Voraussetzung ist eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung....mehr

Der Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt sich im Einzelfall nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit, d. h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Dabei rechtfertigt es die Größe des Mietobjekts allein nicht, den Vermieter teilweise von Abrechnungspflichten f...mehr

Achtung Aushang reicht nicht aus Die Abrechnung hat schriftlich und getrennt für jedes Mietverhältnis zu erfolgen und muss jedem Mieter zugehen, sodass z. B. eine Bekanntmachung im Treppenhaus nicht genügt. Mehrere Mieter und Gesamtschuldner Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite (z. B. Vermietung an ein Ehepaar) sollte die Betriebskostenabrechnung an beide Mieter adres...mehr

Gewährt der Vermieter dem Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege (hier: 2 1/2 Stunden) und fehlen verschiedene Belege bzw. waren Originalbelege nicht einsehbar, gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass der Mieter einzelne Abrechnungspositionen auch pauschal bestreiten darf.[1] Achtung K...mehr

Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden. Auch bei Geschäftsraummietverhältnissen gilt, dass die verlangte Miete nicht überzogen werden darf. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es aber keine zwingenden Vorgaben zur Entgelthöhe oder einen Gewerbemietspiegel.[1] An die vereinbarte Miete sind jedoch dann beide Vertragsteile für die Vertragsdauer gebunden, sofe...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Der Mieter kann im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten Dritter zur Verantwortung gezogen werden. Die ordentliche Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nämlich nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.[1] Minderjährige Bei Minderjährigen ist die Bestimmung des § 828 BGB zu beachten. Nach Absatz 1 d...mehr

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehören die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie eine Regelung zum Beendigungszeitraum. Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in seinem Sinn sein kann. Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räu...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufi...mehr

Der CO2-Preis steigt im neuen Jahr von 55 EUR auf 55 bis 65 EUR pro ausgestoßener Tonne Kohlendioxid. Geschätzt wird ein Preisanstieg beim Heizöl um 3 Cent pro Liter und beim Erdgas von 0,3 Cent pro Kilowattstunde. Nach 55 EUR im vergangenen Jahr steigt der Preis für den Ausstoß klimaschädlichen Kohlendioxids (CO2) ab dem 1.1.2026 auf 55 bis 65 EUR pro Tonne auf einen neuen H...mehr

Ist im Mietvertrag keine entsprechende Klausel vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter ein Angebot für eine Vertragsänderung zukommen lassen und notfalls gegen den Mieter auf Zustimmung klagen. Dabei ist zu beachten, dass in dem Schreiben des Vermieters oder des Verwalters, in dem die Änderung des Umlageschlüssels angekündigt wird, kein Angebot auf Vertragsänderung zu sehe...mehr

Überblick Die Verkehrssicherungspflicht rückt in den Fokus, wenn Schnee und Glatteis geräumt werden müssen. Was Grundstückseigentümer, Vermieter und Mieter wissen müssen, um Schadensersatz- oder Schmerzensgeldforderungen aus dem Weg zu gehen. Schnee und Eis müssen grundsätzlich vom Grundstückseigentümer oder Vermieter beseitigt werden, diesen obliegt die Verkehrssicherungspf...mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign...mehr

Rz. 117 Der Mietprozess wird – wenn die Parteien sich nicht vergleichen, nicht die Klage zurückgenommen wird oder die Prozessparteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklären – i. d. R. mit einem Urteil abgeschlossen. Das Urteil ist entweder ein Prozessurteil, wenn es nur über die Zulässigkeit der Klage entscheidet, oder ein Sachurteil, wenn e...mehr

Rz. 521 Zu unterscheiden sind der Zuständigkeitsstreitwert, der Gebührenstreitwert, der Beschwerdewert und der Gegenstandswert für Rechtsverfolgungskosten. Rz. 522 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum kommt es auf den Zuständigkeitsstreitwert deswegen nicht an, weil für diese ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstands die AG zuständi...mehr

Rz. 221 Bei Zahlungsklagen muss die mit der Klage geltend gemachte Forderung im Einzelnen genau bestimmt sein. Denn die Klageschrift muss die bestimmte Angabe des Gegenstands und des Grundes des erhobenen Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Klage ist bestimmt genug, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von de...mehr

Rz. 2 Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist örtlich ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a Abs. 1 ZPO). Diese örtliche Zuständigkeit gilt für alle Miet- oder Pachtverträge über Räume, auch für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wer...mehr

Rz. 144 Mit dem Insolvenzantrag hat der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – eine Bescheinigung über einen Einigungsversuch mit den Gläubigern sowie einen Schuldenbereinigungsplan als Grundlage für eine Einigung mit diesen beizubringen. Falls Aussichten auf eine Einigung nicht von vornherein ausscheiden, wird das Insolvenzgericht das Eröffnungsverfahren zunächst ruhen las...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Es muss sich um eine Streitigkeit über Rechte oder Pflichten aus einem Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB oder über das Bestehen eines derartigen Vertrags handeln.[1] Das schließt auch ein, dass Klagen auf Feststellung von Rechten oder Pflichten zulässig sind, ebenso wie die Klärung von Streitigkeiten über die Verletzung vorvertraglicher Rechte oder Pflichten. Prax...mehr

Aufwendungen für Handwerkerleistungen (ohne Materialkosten; nur Arbeitslohn, Fahrt- und Maschinenkosten zzgl. Umsatzsteuer) i.Z.m. dem eigenen Haushalt (eigene oder gemietete Wohnung) sind begünstigt. Dazu zählen sämtliche Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ebenso wie alle Wartungen und Reparaturen rund ums Haus, z. B. auch die Reparatur von Haushaltsger...mehr

In dem vom LG Berlin II entschiedenen Fall behauptete die Mieterin, die Wohnfläche ihrer Wohnung sei um ca. 5 qm geringer als im Mietvertrag angegeben und stellte Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Das Amtsgericht lehnte den Antrag ab. Das LG Berlin II sah das Rechtsschutzinteresse der Mieterin als gegeben an, weil die Klärung der tatsächlichen W...mehr

Rz. 131 Eine vollständige Jahresabrechnung liegt nur vor, wenn sie die Einzelabrechnungen nebst Heizkosteneinzelabrechnung umfasst.[366] Die Jahresabrechnung muss eine Einzelaufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten mit Angabe der angewendeten Kostenverteilungsschlüssel. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Einheiten, so ist für jede...mehr

Rz. 47 Bei einer Testamentsvollstreckung, die länger als ein Jahr dauert, kann der Erbe – unabhängig davon, ob es sich um eine Verwaltungs- oder reine Abwicklungsvollstreckung handelt – aufgrund Abs. 2 eine jährliche Rechnungslegung verlangen.[109] Für die jährliche Rechnungslegung gelten dieselben Grundsätze wie für die Rechenschaftsablegung als Schlussabrechnung. Sie ist l...mehr

1. Typischer Sachverhalt Rz. 46 Die Parteien haben mietvertraglich vereinbart, die auf die Mietwohnung umzulegenden Neben- und Betriebskosten jährlich abzurechnen.[82] 2. Rechtliche Grundlagen Rz. 47 Gem. § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV trägt. Haben die Parteien nichts vereinbart, hat der Vermiet...mehr

Rz. 47 Gem. § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV trägt. Haben die Parteien nichts vereinbart, hat der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Für die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine eindeutige vertragliche Abrede erforderlich. In Wohnraummietverhältnissen ist...mehr

Rz. 49 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 31.5: Schreiben des Vermieters (Nebenkostenabrechnung) Betrifft: Abrechnung der Nebenkosten für den Zeitraum vom _________________________ bis _________________________ für die Wohnung _________________________ Sehr geehrte(r) _________________________, gem. § _________________________ des Mietvertrages ist über d...mehr

Rz. 46 Die Parteien haben mietvertraglich vereinbart, die auf die Mietwohnung umzulegenden Neben- und Betriebskosten jährlich abzurechnen.[82]mehr

Rz. 50 Soweit der Nachzahlungsbetrag eine Neufestsetzung der Nebenkostenvorauszahlung erforderlich macht, ist dies gem. § 560 Abs. 4 BGB zulässig.mehr

Rz. 98 Gem. § 560 BGB ist der Vermieter bei Betriebskostenpauschalen berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Für nach dem 1.9.2001 geschlossene Brutto- oder Teilinklusivmietverträge ist die früher gem. § 4 Abs. 2 und 3 MHRG bestehende Mieterhöhungsmöglichkeit ersatzlos gestrich...mehr

Rz. 64 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 18.1: Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus I. Kaufvertrag über ein Grundstück mit Miethaus § 1 Kaufgegenstand (1) Der Erschienene zu 1), nachstehend Verkäufer genannt, ist Eigentümer (Beteiligungsverhältnis angeben) des Grundstücks Gemarkung _________________________, Flur _________________________, Flurstü...mehr

Der Mieter hat dem Vermieter alle Nachteile zu ersetzen, die dem Vermieter aufgrund der vom Mieter veranlassten fristlosen Kündigung entstehen. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst insbesondere den Mietausfall, d. h. die ihm entgehende Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer[1] oder (z. B. bei einem unbefristeten Mietverhältnis) bis zu dem Zeitpunkt, zu...mehr

Rn 52 Der Vermieter erfüllt iSv § 362 I seine Pflicht, abzurechnen, wenn seine Abrechnung den Anforderungen des § 259 I genügt, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 15; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15). Für die Annahme einer Erfüllung sind nach hM ›keine zu hohen Anfor...mehr

Rn 19 Die Sicherheit ist zurückzugeben oder zu verwerten (Lützenkirchen MDR 19, 257; LG Halle NZM 08, 685: wenn Forderung unstr, rechtskräftig festgestellt oder evident begründet ist, BGH ZMR 19, 759, Karlsr ZMR 09, 120 u Hamm ZMR 16, 619: auch wenn die Forderung streitig ist, LG Hambg ZMR 17, 164). Grds ist die Kaution zurückzugeben (zur Verjährung des Mieteranspruchs nach ...mehr

In aller Regel müssen die Heiz- und Betriebskosten zwischen mehreren Mietparteien bzw. zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt werden. Dabei bietet sich folgender Schlüssel an: Fläche der Geschäftsräume oder Anzahl der vorhandenen Mietobjekte. Der Verteilungsschlüssel unterliegt der freien Vereinbarung der Vertragsparteien. Einzige Besonderheit: Der Verteilungsschlüssel muss ...mehr

Rn 7 Bestand oder Dauer eines Miet- oder Pachtverhältnisses müssen zwischen den Parteien im Streit sein, also zumindest präjudizielle Bedeutung haben. Sind sie unstr oder ist der Miet- oder Pachtvertrag nicht zwischen den Parteien geschlossen (BGH MDR 25, 63 [BGH 10.10.2024 - III ZR 175/23]), findet § 8 ungeachtet des Streitgegenstandes keine Anwendung, so dass nach § 3 zu b...mehr

Rn 27 Die Zusammenrechnung findet zB statt bei Klage und Widerklage auf entgegengesetzte Abänderungen des Unterhaltstitels (Naumbg JurBüro 04, 379; München FamRZ 07, 750), Rückzahlung einer Anzahlung und Forderung des Restwerklohns (Bambg JurBüro 85, 1212), Herausgabe und Werklohn für Leistungen an der Sache (Hamm RPfleger 90, 40), Anzahlung und Restforderung (Bambg JurBüro ...mehr

Rn 6 Antrag auf Datenauskunft gem Art 15 DSGVO auch zum Zwecke der Förderung gleichzeitig verfolgter Ersatzansprüche (Köln MDR 20, 1082); Ausgleichszahlung entspr Art 5 I Buchst c iVm Art 7 VO (EG) Nr 261/2004 und hilfsweise Schadensersatz (BGH NJW-RR 17, 1453 [BGH 08.08.2017 - X ZR 101/16]), Ausschließungsantrag und Widerklage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Ausschlie...mehr

Rn 13 Der notwendige Unterhalt ist für den erwerbsfähigen Schuldner nach den §§ 20 ff SGB II zu berechnen (vgl LG Darmstadt ZVI 07, 364, 365). Als Basisbedarf ist zunächst der Regelbedarf nach Stufe 1 für eine alleinstehende oder alleinerziehende Person von EUR 563,– anzusetzen. Kosten für (Mobil-)Telefon, Internet, Kabelfernsehen und GEZ müssen aus diesem Betrag finanziert ...mehr

Rz. 127 Für die Vornahme einer Beratung ohne ein Tätigwerden gegenüber Dritten kann der Rechtsanwalt die Beratungsgebühr nach Nr. 2501 VV RVG abrechnen. Die Gebühr fällt für einen Rat oder eine Auskunft an. Sie beträgt 42,00 EUR [161] und kann gegenüber der Landeskasse abgerechnet werden. Die Anzahl oder das Ergebnis der Beratungen ist für den Anfall der Gebühr unerheblich. Da...mehr

Rn 23 Abfallbeseitigung: vertretbar (Brandbg 24.3.20 – 3 U 49/16, Rz 61). Abnahme beim Kauf: vertretbar, wenn allein auf Besitzbefreiung gerichtet (aA noch Marienwerder SeuffA 50, 237, 237 f); unvertretbar, wenn mit ihr Prüfung als Erfüllung (Annahme) verbunden (Anders/Gehle/Schmidt ZPO Rz 32). Abrechnung s.u., insb ›Auskunftserteilung und Rechnungslegung‹. Maßnahmen zur Verhin...mehr

Für handwerkliche Tätigkeiten gilt eine eigenständige Steuerermäßigung, deren Höchstbetrag bei 1.200 EUR liegt.[1] Auch im Fall der Zusammenveranlagung von Ehegatten nach § 26b EStG ist die Steuerermäßigung des § 35a Abs. 3 Satz 1 EStG bei mehreren von den Ehepartnern tatsächlich genutzten Wohnungen auf den Höchstbetrag von 1.200 EUR begrenzt.[2] Im Unterschied zu anderen För...mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).[1] Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, da der Vermieter seine Abrechnungspflicht mit der Vorlage einer formell o...mehr

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nur anwendbar, wenn der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen Vorauszahlungen zu leisten hat. Bei einer Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten (erst) nach Vorlage einer (Ab)Rechnung in voller Höhe zahlen muss, ist die gesetzliche Ausschlussfrist aufgrund ihres eindeutigen Wortlauts ("Vorauszahlungen", "Na...mehr

Rz. 189 [Autor/Stand] § 3 NGrStG regelt die für die Bestimmung der Berechnungsgrundlage der Grundsteuer maßgeblichen Gebäudeflächen. Rz. 190 [Autor/Stand] Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken, d.h. einer Wohnnutzung, ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 NGrStG die Wohnfläche die maßgebliche Gebäudefläche. Der Begriff "Wohnfläche" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in zahlreichen Geset...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr