Fachbeiträge & Kommentare zu Nebenkostenabrechnung

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 144 Mit dem Insolvenzantrag hat der Schuldner – in diesem Fall der Mieter – eine Bescheinigung über einen Einigungsversuch mit den Gläubigern sowie einen Schuldenbereinigungsplan als Grundlage für eine Einigung mit diesen beizubringen. Falls Aussichten auf eine Einigung nicht von vornherein ausscheiden, wird das Insolvenzgericht das Eröffnungsverfahren zunächst ruhen las...mehr

Rz. 3 Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf...mehr

Es muss sich um eine Streitigkeit über Rechte oder Pflichten aus einem Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB oder über das Bestehen eines derartigen Vertrags handeln.[1] Das schließt auch ein, dass Klagen auf Feststellung von Rechten oder Pflichten zulässig sind, ebenso wie die Klärung von Streitigkeiten über die Verletzung vorvertraglicher Rechte oder Pflichten. Prax...mehr

In dem vom LG Berlin II entschiedenen Fall behauptete die Mieterin, die Wohnfläche ihrer Wohnung sei um ca. 5 qm geringer als im Mietvertrag angegeben und stellte Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Das Amtsgericht lehnte den Antrag ab. Das LG Berlin II sah das Rechtsschutzinteresse der Mieterin als gegeben an, weil die Klärung der tatsächlichen W...mehr

Rz. 17 Solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, hat der Mieter nur einen durch das Vertragsende aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, I-10 U 118/11, ZMR 2012, 186) zuzüglich etwaiger vom Vermieter gezogener oder bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist erzielbarer Zinsen (BGH v. 8.7.1982, VIII AR...mehr

Der Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt sich im Einzelfall nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit, d. h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Arbeits- und Zeitaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Mieters andererseits. Dabei rechtfertigt es die Größe des Mietobjekts allein nicht, den Vermieter teilweise von Abrechnungspflichten f...mehr

Neue, d. h. nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Betriebskosten (z. B. Prämien einer nachträglich abgeschlossenen Sach- oder Haftpflichtversicherung für das Gebäude) bzw. neu eingeführte öffentliche Abgaben können anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Achtung Neue Betriebskosten ausdrücklich vereinbaren Voraussetzung ist eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung....mehr

Achtung Aushang reicht nicht aus Die Abrechnung hat schriftlich und getrennt für jedes Mietverhältnis zu erfolgen und muss jedem Mieter zugehen, sodass z. B. eine Bekanntmachung im Treppenhaus nicht genügt. Mehrere Mieter und Gesamtschuldner Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite (z. B. Vermietung an ein Ehepaar) sollte die Betriebskostenabrechnung an beide Mieter adres...mehr

Gewährt der Vermieter dem Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege (hier: 2 1/2 Stunden) und fehlen verschiedene Belege bzw. waren Originalbelege nicht einsehbar, gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass der Mieter einzelne Abrechnungspositionen auch pauschal bestreiten darf.[1] Achtung K...mehr

Der Mieter hat dem Vermieter alle Nachteile zu ersetzen, die dem Vermieter aufgrund der vom Mieter veranlassten fristlosen Kündigung entstehen. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst insbesondere den Mietausfall, d. h. die ihm entgehende Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer[1] oder (z. B. bei einem unbefristeten Mietverhältnis) bis zu dem Zeitpunkt, zu...mehr

Rn 52 Der Vermieter erfüllt iSv § 362 I seine Pflicht, abzurechnen, wenn seine Abrechnung den Anforderungen des § 259 I genügt, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 15; WuM 17, 529 [BGH 19.07.2017 - VIII ZR 3/17] Rz 15). Für die Annahme einer Erfüllung sind nach hM ›keine zu hohen Anfor...mehr

Rn 19 Die Sicherheit ist zurückzugeben oder zu verwerten (Lützenkirchen MDR 19, 257; LG Halle NZM 08, 685: wenn Forderung unstr, rechtskräftig festgestellt oder evident begründet ist, BGH ZMR 19, 759, Karlsr ZMR 09, 120 u Hamm ZMR 16, 619: auch wenn die Forderung streitig ist, LG Hambg ZMR 17, 164). Grds ist die Kaution zurückzugeben (zur Verjährung des Mieteranspruchs nach ...mehr

In aller Regel müssen die Heiz- und Betriebskosten zwischen mehreren Mietparteien bzw. zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt werden. Dabei bietet sich folgender Schlüssel an: Fläche der Geschäftsräume oder Anzahl der vorhandenen Mietobjekte. Der Verteilungsschlüssel unterliegt der freien Vereinbarung der Vertragsparteien. Einzige Besonderheit: Der Verteilungsschlüssel muss ...mehr

Rn 27 Die Zusammenrechnung findet zB statt bei Klage und Widerklage auf entgegengesetzte Abänderungen des Unterhaltstitels (Naumbg JurBüro 04, 379; München FamRZ 07, 750), Rückzahlung einer Anzahlung und Forderung des Restwerklohns (Bambg JurBüro 85, 1212), Herausgabe und Werklohn für Leistungen an der Sache (Hamm RPfleger 90, 40), Anzahlung und Restforderung (Bambg JurBüro ...mehr

Rn 7 Bestand oder Dauer eines Miet- oder Pachtverhältnisses müssen zwischen den Parteien im Streit sein, also zumindest präjudizielle Bedeutung haben. Sind sie unstr oder ist der Miet- oder Pachtvertrag nicht zwischen den Parteien geschlossen (BGH MDR 25, 63 [BGH 10.10.2024 - III ZR 175/23]), findet § 8 ungeachtet des Streitgegenstandes keine Anwendung, so dass nach § 3 zu b...mehr

Rn 6 Antrag auf Datenauskunft gem Art 15 DSGVO auch zum Zwecke der Förderung gleichzeitig verfolgter Ersatzansprüche (Köln MDR 20, 1082); Ausgleichszahlung entspr Art 5 I Buchst c iVm Art 7 VO (EG) Nr 261/2004 und hilfsweise Schadensersatz (BGH NJW-RR 17, 1453 [BGH 08.08.2017 - X ZR 101/16]), Ausschließungsantrag und Widerklage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Ausschlie...mehr

Rn 13 Der notwendige Unterhalt ist für den erwerbsfähigen Schuldner nach den §§ 20 ff SGB II zu berechnen (vgl LG Darmstadt ZVI 07, 364, 365). Als Basisbedarf ist zunächst der Regelbedarf nach Stufe 1 für eine alleinstehende oder alleinerziehende Person von EUR 563,– anzusetzen. Kosten für (Mobil-)Telefon, Internet, Kabelfernsehen und GEZ müssen aus diesem Betrag finanziert ...mehr

Rz. 127 Für die Vornahme einer Beratung ohne ein Tätigwerden gegenüber Dritten kann der Rechtsanwalt die Beratungsgebühr nach Nr. 2501 VV RVG abrechnen. Die Gebühr fällt für einen Rat oder eine Auskunft an. Sie beträgt 42,00 EUR [161] und kann gegenüber der Landeskasse abgerechnet werden. Die Anzahl oder das Ergebnis der Beratungen ist für den Anfall der Gebühr unerheblich. Da...mehr

Rn 23 Abfallbeseitigung: vertretbar (Brandbg 24.3.20 – 3 U 49/16, Rz 61). Abnahme beim Kauf: vertretbar, wenn allein auf Besitzbefreiung gerichtet (aA noch Marienwerder SeuffA 50, 237, 237 f); unvertretbar, wenn mit ihr Prüfung als Erfüllung (Annahme) verbunden (Anders/Gehle/Schmidt ZPO Rz 32). Abrechnung s.u., insb ›Auskunftserteilung und Rechnungslegung‹. Maßnahmen zur Verhin...mehr

Für handwerkliche Tätigkeiten gilt eine eigenständige Steuerermäßigung, deren Höchstbetrag bei 1.200 EUR liegt.[1] Auch im Fall der Zusammenveranlagung von Ehegatten nach § 26b EStG ist die Steuerermäßigung des § 35a Abs. 3 Satz 1 EStG bei mehreren von den Ehepartnern tatsächlich genutzten Wohnungen auf den Höchstbetrag von 1.200 EUR begrenzt.[2] Im Unterschied zu anderen För...mehr

Der Mieter kann im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten Dritter zur Verantwortung gezogen werden. Die ordentliche Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nämlich nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.[1] Minderjährige Bei Minderjährigen ist die Bestimmung des § 828 BGB zu beachten. Nach Absatz 1 d...mehr

Ordentliche Kündigung Die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.[1] Voraussetzung ist allerdings, dass...mehr

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehören die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie eine Regelung zum Beendigungszeitraum. Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in seinem Sinn sein kann. Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räu...mehr

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. So wird in vielen Gemeinschaftsordnungen eine abweichende Kostenverteilung vereinbart, die für unterschiedliche Kostenarten verschiedene Verteilungsschlüssel vorsieht, die dem Gerechtigkeitsempfinden der Eigentümer eher entsprechen oder aus anderen Gründen praktikabler erscheinen. So wird z. B. häufi...mehr

Rz. 20 Bei Gewerberaummietverhältnissen ist die freie Vereinbarung von Wertanpassungsklauseln weiterhin durch das Preisklauselgesetz (Art. 2 des Zweiten Gesetzes zum Abbau bürokratischer Hemmnisse v. 14.9.2007, BGBl. I S. 2246) in dem dortigen Umfang beschränkt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 23; vgl. dazu Aufderhaar/Jaeger NZM 2009, 564 ff.). Für die in einem Gewe...mehr

Bei nicht fristgerechter Abrechnung kann der Mieter die Zahlung weiterer Vorschüsse auf die Betriebskosten so lange verweigern, bis ihm Abrechnung erteilt ist (Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB).[1] Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht jedoch nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, da der Vermieter seine Abrechnungspflicht mit der Vorlage einer formell o...mehr

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nur anwendbar, wenn der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen Vorauszahlungen zu leisten hat. Bei einer Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten (erst) nach Vorlage einer (Ab)Rechnung in voller Höhe zahlen muss, ist die gesetzliche Ausschlussfrist aufgrund ihres eindeutigen Wortlauts ("Vorauszahlungen", "Na...mehr

Rz. 189 [Autor/Stand] § 3 NGrStG regelt die für die Bestimmung der Berechnungsgrundlage der Grundsteuer maßgeblichen Gebäudeflächen. Rz. 190 [Autor/Stand] Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken, d.h. einer Wohnnutzung, ist nach § 3 Abs. 1 Satz 1 NGrStG die Wohnfläche die maßgebliche Gebäudefläche. Der Begriff "Wohnfläche" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, der in zahlreichen Geset...mehr

Überblick Eine Abrechnung in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sog. Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. A...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Mit dem Mietrechtsreformgesetz 2001 wurde auch der von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB) in das Gesetz aufgenommen . Der Vermieter soll im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten–Nutzen-Verhältnis vorgehen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot g...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Rz. 1 Werden Mietverträge mit nahen Angehörigen i.S.d. § 15 AO (insbesondere Eltern, Kinder, Enkelkinder, Geschwister) geschlossen, sind zu deren steuerlicher Anerkennung (insbesondere was die Werbungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 9 EStG betrifft) grundsätzliche folgende Voraussetzung zu erfüllen:mehr

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Zur Minimierung und Verbesserung der Recyclingfähigkeit empfiehlt es sich, ein Abfall- und Recyclingmanagement für das entsprechende Gebäude zu erstellen. Dieses kann Zielvereinbarungen für die Jahres-Restmüllmengen sowie die Recyclingquote in einem Gebäude festlegen. Es sollte darauf geachtet werden, dass bei entsprechenden Vorgaben die Möglichkeiten zur Umsetzung der Strat...mehr

Um zielgenaue Optimierungsmaßnahmen für die energetische Verbesserung des Gebäudes identifizieren zu können, bedarf es Mieterverbrauchsdaten. Diese sind besonders für die energetische Zustandsermittlung des Gebäudes (beispielsweise CRREM), weiterführende energetische Gutachten, aber auch für die Einschätzung der CO2- Steuer sowie die Sicherstellung von Bewertungspunkten bei ...mehr

Formulierungsvorschlag – Energie [Verbrauchsreduktion] Basierend auf der [den] im Eingangsstatement (§ 1) benannten Zielsetzung[en], verpflichten [bemühen] sich die Parteien gleichermaßen, den Energieverbrauch sowie die CO2-Emissionen im Gebäude im jeweiligen Verantwortungsbereich zu reduzieren. Hierzu vereinbaren [streben] die Parteien folgende Maßnahmen [an]: [Technische Aus...mehr

Im Folgenden wird ein grüner Mietvertrag mit verpflichtenden Bestandteilen sowie Bemühungsklauseln für Wohnraummietverträge vorgeschlagen. Diese orientieren sich an den in den Kap. 2 bis 17 präsentierten Vorschlägen zur Umsetzung einer Green-Lease-Strategie. Die hier aufgeführten Formulierungsbeispiele müssen vor Anwendung individuell auf die Vermieter- und Mieterbedürfnisse...mehr

Im Folgenden wird ein grüner Mietvertrag mit verpflichtenden Bestandteilen sowie Bemühungsklauseln für Gewerbemietverträge präsentiert. Diese orientieren sich an den in Kap. 2 bis 17 präsentierten Vorschlägen zur Umsetzung einer Green-Lease-Strategie. Die hier aufgeführten Formulierungsbeispiele müssen vor Anwendung individuell hinsichtlich der Vermieter- und Mieterbedürfnis...mehr

Zusammenfassung Wie weit müssen Mieter fahren, um Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zu nehmen? 400 km sind jedenfalls nach Ansicht des AG Hamburg zu viel. Hintergrund Nachdem die Mieter einer Wohnung in Hamburg gestorben waren, kündigte die Tochter als Erbin den Mietvertrag ihrer Eltern und verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Hiermit war der Ve...mehr

Wie weit müssen Mieter fahren, um Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zu nehmen? 400 km sind jedenfalls nach Ansicht des AG Hamburg zu viel.mehr

Das Amtsgericht (AG) Hamburg entschied, dass die Tochter einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hat. Das begründete das Gericht damit, dass der Vermieter keinen aufrechenbaren Gegenanspruch aus der Nebenkostenabrechnung hat, weil die Tochter der verstorbenen Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichtgewährung der Einsichtnahme in die Belege der Nebenkostenabrechnung...mehr

Nachdem die Mieter einer Wohnung in Hamburg gestorben waren, kündigte die Tochter als Erbin den Mietvertrag ihrer Eltern und verklagte den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution. Hiermit war der Vermieter nicht einverstanden und rechnete im Rahmen der Klageerwiderung mit einem angeblich bestehenden Anspruch aus einer Betriebskostenabrechnung auf. Hiergegen wendete sich die Toch...mehr

Überblick Seit dem 1. Januar wird die Grundsteuer nach einem neuen Konzept berechnet. Der Versand der Bescheide 2025 durch die Kommunen läuft an. Was die Reform für Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter bedeutet – alles auf einen Blick. Am 1.1.2025 ist die reformierte Grundsteuer in Kraft getreten. Sie wird auf Grundlage von neuen Regeln und teilweise deutlich höheren H...mehr

Im Jahr 2025 wird der CO2-Preis von 45 auf 55 EUR pro Tonne steigen. Das dürfte sich auf die Nebenkostenabrechnungen auswirken. Die Kosten werden nach dem sog. Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern geteilt.mehr

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Rz. 259 In der Praxis haben sich der Vermieter und die Nachbarschaft als gute Informationsquellen gezeigt. Dies gilt sowohl für den Fall, dass der Schuldner "unbekannt verzogen" ist als auch für den Fall, dass dessen Vermögen insbesondere dessen Arbeitgeber oder die Bankverbindung ermittelt werden sollen. Es ist die Praxis, die immer wieder erstaunen lässt, mit welcher Berei...mehr

Rz. 81 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.5: Schreiben des Gläubigervertreters zur Androhung des Verkaufs von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenständen An Herrn _________________________ Sehr geehrter Herr _________________________, wie Sie wissen, vertreten wir Ihren vormaligen Vermieter Herrn _________________________. Bei der Räumung des Mie...mehr