§ 31 Miete und Pacht / I. Nebenkostenabrechnung

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 46

Die Parteien haben mietvertraglich vereinbart, die auf die Mietwohnung umzulegenden Neben- und Betriebskosten jährlich abzurechnen.^[82]

2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 47

Gem. § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV trägt. Haben die Parteien nichts vereinbart, hat der Vermieter sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Für die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter ist eine eindeutige vertragliche Abrede erforderlich. In Wohnraummietverhältnissen ist hierbei nur die Umlage der in der in § 2 der am 1.1.2004 in Kraft getretenen BetrKV enthaltenen Betriebskostenarten zulässig. Dagegen können bei anderen – insbesondere bei Gewerbemietverhältnissen – auch weitere Nebenkosten, wie z.B. Verwaltungskosten oder das Mietausfallwagnis umgelegt werden.

Soweit vereinbart ist, dass der Mieter Betriebskosten zu tragen hat, ist sowohl die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale als auch von Vorauszahlungen möglich. Betriebskostenpauschalen sind in § 560 BGB ausdrücklich erwähnt. Hiernach kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen, wenn die Betriebskosten gestiegen sind und im Mietvertrag eine entsprechende Erhöhungsklausel vereinbart wurde. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Das Gesetz erlaubt nach wie vor Bruttomieten.^[83] Allerdings ist für nach dem 1.9.2001 geschlossene Brutto-Mietverträge, die früher bestehende Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Betriebskosten gem. § 4 Abs. 2 und 3 MHRG ersatzlos gestrichen worden.^[84]

Für die Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen gilt Folgendes:

Soweit die Parteien keine Umlageschlüssel vereinbart haben, sind nach § 556a Abs. 1 BGB die Betrie...