Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 2.5 Hoher Nachzahlungsbetrag

Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist nur anwendbar, wenn der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen Vorauszahlungen zu leisten hat. Bei einer Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten (erst) nach Vorlage einer (Ab)Rechnung in voller Höhe zahlen muss, ist die gesetzliche Ausschlussfrist aufgrund ihres eindeutigen Wortlauts ("Vorauszahlungen", "Nachforderungen") weder direkt noch analog anwendbar. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine "Nach"forderung des Vermieters i. S. v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, sondern um eine Forderung, die der Mieter in voller Höhe auch dann zahlen muss, wenn die (Ab)Rechnung erst nach Ablauf der (nur für Vorauszahlungen geltenden) Jahresfrist erfolgt.

In besonders gelagerten Ausnahmefällen kann jedoch eine Verwirkung der Forderung des Vermieters eintreten, wenn der Mieter aufgrund des Zeitablaufs (Zeitmoment) und dem Vorliegen von besonderen Umständen (Umstandsmoment) nicht mehr mit einer Forderung des Vermieters rechnen musste.^[1]

Gleiches gilt, wenn der Mieter vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig nicht geleistet hat.

Auch in diesem Fall kann der Vermieter abgerechnete Betriebskosten bis zur Höhe der geschuldeten Vorschüsse nachfordern, wenn er die Abrechnungsfrist versäumt hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Betriebskostenvorschüsse deshalb nicht gezahlt hat, weil er (berechtigterweise) ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hat. Nachforderungen sind nur insoweit ausgeschlossen, als diese den sich aus den vertraglich vereinbarten Soll-Vorschüssen ergebenden Betrag übersteigen.^[2]