Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rz. 405 Die Gesetzesbegründung zur Einführung der Abs. 11 und 12 in § 22 durch das Mietspiegelreformgesetz stellt den Zusammenhang zu den Mietspiegeln her. Er verweist darauf, dass im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II auch Leistungen für die Unterkunft erbracht werden und bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf diese auf ihr...mehr

Rz. 193 Ab dem Stichtag der Datenerhebung kann ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Bruttokaltmiete herangezogen werden (SG Dortmund, Urteil v. 17.3.2017, S 19 AS 4276/16). Es ist jedoch rechtswidrig, zur Konkretisierung der Angemessenheit von Kosten der Unterkunft den gesamten Landkreis undifferenziert als Vergleichsraum heranzuziehen (SG Magdeburg, Besch...mehr

Rz. 222 Das BSG hält daran fest, dass es zuvörderst Aufgabe der kommunalen Träger ist, bereits für das Verwaltungsverfahren ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft zu entwickeln (BSG, Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R). Damit können die für die Beurteilung der Angemessenheit entwickelten Kriterien umgesetzt werden. Rz. 223 Ist ein Konz...mehr

Rz. 174 Ziel der Angemessenheitsprüfung ist stets, dass der Leistungsberechtigte die Möglichkeit hat, eine bedarfsgerechte und angemessene Wohnung konkret anzumieten. Gegen die Verwendung des unbestimmten Rechtsbegriffes der Angemessenheit bestehen seitens des BSG keine durchgreifenden Bedenken (BSG, Urteil v. 12.12.2017, B 4 AS 33/16 R u. a.; LSG Berlin-Brandenburg, Urteil ...mehr

Rz. 219 Eine angemessene Wohnung als Alternative zu einer abstrakt als unangemessen eingestufte Wohnung muss auf dem Wohnungsmarkt auch konkret angemietet werden können, also konkret verfügbar und zugänglich sein, ansonsten sind die tatsächlichen Aufwendungen stets als konkret angemessen anzusehen (konkrete Angemessenheit, BSG, Urteil v. 7.11.2006, B 7b AS 18/06 R). Zusätzlic...mehr

Rz. 178 Die Angemessenheit von Wohnkosten beginnt mit der Feststellung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Quadratmetern, wobei die für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau anerkannte Wohnraumgröße zugrunde zu legen ist (Wohnungsgrößen nach § 10 WoFG, vgl. BSG, Urteil v. 16.5.2012, B 4 AS 109/11 R), die durch Richtlinien der Bundesländer konkret festgelegt wird...mehr

Rz. 404a Abs. 10 Satz 1 erlaubt grundsätzlich die Festlegung einer Gesamtangemessenheitsgrenze durch den kommunalen Träger, anhand derer die Angemessenheit der derzeitigen oder zukünftigen tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung zu beurteilen ist. Die Gesamtangemessenheitsgrenze setzt sich aus der Grenze der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft un...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift regelt die Leistungen zur Deckung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung einschließlich damit zusammenhängender Kosten zur Wohnraumbeschaffung. Unterkunft und Heizung sind elementare Bestandteile des Lebensunterhalts und des Existenzminimums (Recht auf angemessenen Wohnraum, verbrieft als Menschenrecht auf Wohnen als Teil des Rechts auf einen angemessene...mehr

Rz. 250 Art und Umfang der zu erbringenden Leistung: Gegenstand der Reallast können wiederkehrende Leistungen jeder Art sein. Die Leistungen können in Geld,[886] Naturalleistungen oder in Dienstleistungen (Handlungen) bestehen.[887] Sie müssen in keinem Zusammenhang mit dem Grundstück stehen oder aus dem Grundstück erwirtschaftet werden.[888] Die Verpflichtung des Eigentümer...mehr

Kommentar Die OFD Frankfurt hat sich zur Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften geäußert. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Bei einer langfristig angelegten Vermietung wird eine Einkunftserzielungsabsicht regelmäßig unterstellt, so dass auch Verluste vom Finanzamt anerkannt we...mehr

Rz. 851 [Vermietung an Angehörige → Zeilen 8, 9 und 19] Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann (→ Tz 838, → Tz 842), zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich o...mehr

Rz. 3 [Autor/Stand] Das Sachwertverfahren ist nach § 182 Abs. 4 BewG bei den folgenden Grundstücksarten anzuwenden: Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn für diese Grundstücke kein Vergleichswert i.S.d. § 183 BewG vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete...mehr

Rz. 672 Einkünfte im Sinne des § 21 Abs. 1 EStG erzielt derjenige, der mit Rechten und Pflichten eines Vermieters Sachen und Rechte im Sinne des § 21 Abs. 1 EStG an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt.[433] Die Einkünfte sind die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Besondere einkommensteuerrechtliche (und familienrechtliche) Regelungen gelten für den Nießbrauch und ...mehr

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Diese wird i. d. R. nach dem örtlichen Mietspiegel ermittelt. Eine Ausnahme besteht dann, wenn bereits die vom Vormieter gezahlte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete ...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall lag die vereinbarte Miete mehr als 10 % über dem örtlichen Mietspiegel. Dazu enthielt der Mietvertrag folgenden Hinweis: "Die Vormiete 1 Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses betrug 10,60 EUR/m2". Das AG Berlin gab der Klage der Mieter auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete statt. Die Berufung des Vermieters zum LG Berlin hat...mehr

Rz. 72 Das Steuergeheimnis dient außer dem Schutz des Betroffenen gegen Weitergabe oder Verwertung seiner Information bzw. der Information über ihn auch der Sicherstellung der richtigen Besteuerung (vgl. Rz. 6). Daher muss grundsätzlich ein Offenbaren oder Verwerten zulässig sein, das für das Erreichen dieses Zieles erforderlich oder auch nur nützlich (dienlich) und verhältn...mehr

Das LG meint, der Gebührenstreitwert bestimme sich gem. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i. V. m. §§ 3 ff. ZPO nach dem Angreiferinteresse. Dieses betrage nach § 9 Satz 1 ZPO den 3,5-fachen Wert der jährlichen Mieteinnahmen bei einer Nutzung als Wohnung (Hinweis auf LG Braunschweig, Urteil v. 22.11.2016, 6 S 11/16). Die monatlichen Netto-Mieteinnahmen für die ca. 200 m2 großen Räumlic...mehr

Leitsatz 1. Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt. 2. An den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur typisierten Annahme ...mehr

Rz. 4 Aus der gesetzlichen Formulierung "soll" ergibt sich im Vergleich zum Wortlaut des § 558d Abs. 2 für qualifizierte Mietspiegel ("ist"), dass eine nicht erfolgte Anpassung keinesfalls zur Unanwendbarkeit eines z.B. drei statt zwei Jahre alten einfachen Mietspiegels führen kann. Die Anpassungen müssen entweder von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interes...mehr

1 Definition – Abs. 1 Rz. 1 Die Vorschrift enthält eine Definition des Mietspiegels überhaupt. Die Voraussetzungen des § 558c gelten vom Grundsatz her für einfache und qualifizierte Mietspiegel; ein qualifizierter Mietspiegel muss darüber hinaus weitere Voraussetzungen erfüllen. Auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels setzt voraus, dass dieser ordnungsgemäß erstellt w...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift enthält eine Definition des Mietspiegels überhaupt. Die Voraussetzungen des § 558c gelten vom Grundsatz her für einfache und qualifizierte Mietspiegel; ein qualifizierter Mietspiegel muss darüber hinaus weitere Voraussetzungen erfüllen. Auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels setzt voraus, dass dieser ordnungsgemäß erstellt wurde. Prüfungsmaßstab...mehr

Rz. 5 Die Veröffentlichung eines Mietspiegels ist seit 1.7.2022 zwingend vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit des Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist die Beifügung des Mietspiegels erforderlich, sofern der Mietspiegel nicht öffentlich kostenlos zugänglich ist (LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 0288/06, WuM 2007, 707). Aber a...mehr

Rz. 3 Der nunmehr klaren Regelung nach können Mietspiegel für die einzelne Gemeinde, für mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Da sich jedoch nach § 558 Abs. 2 die ortsübliche Vergleichsmiete auf die Gemeinde oder eine vergleichbare Gemeinde bezieht, muss der Mietspiegel, der mehrere Gemeinden erfasst, auch Auskunft darüber geben, wie sich die ortsü...mehr

Rz. 6 Die Verordnungsermächtigung gilt sowohl für einfache als auch für qualifizierte Mietspiegel. Die Ermächtigung kann unter anderem zur Ausformung der nach § 558d Abs. 1 Satz 1 für qualifizierte Mietspiegel einzuhaltenden Grundsätze genutzt werden. Die in diesem Zusammenhang erlassene Mietspiegelverordnung (MsV) sind ebenso wie das zugrundeliegende Mietspiegelreformgesetz...mehr

Rz. 2 § 558a Abs.2 führt die Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen auf. Neu sind der qualifizierte Mietspiegel(§ 558d) und die Mietdatenbank (§ 558e BGB). Hinsichtlich der Begründung mit drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) und durch Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Liegt ein qualifizierter M...mehr

Rz. 3 Fraglich ist, wie dieses andere Begründungsmittel auszusehen hat. Zunächst kommen Urteile bzw. Sachverständigengutachten in Betracht, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum festgestellt wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a Rn. 153). Aber auch Mietsammlungen, die weder als Mietspiegel noch als Datenbank anerkannt sind, kommen in Bet...mehr

Rz. 4 Für die Ermittlung der in dem anderen Begründungsmittel darzustellenden Vergleichsmiete sind die Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage maßgebend (vgl. dazu § 558 Rz. 12 – 15). Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" können bei der Vergleichsmiete auch die Art der (umweltschonenden) Energieversorgung und die Qualität der W...mehr

Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z. B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.mehr

Überblick Die Wirkung der Mietpreisbremse ist umstritten. Acht Jahre nach Einführung zieht der Berliner Mieterverein eine vernichtende Bilanz. Viele Vermieter ignorierten oder umgingen die gesetzlichen Regeln bei Neuvermietung. Der Berliner Mieterverein ließ nach eigenen Angaben rund 6.000 Beschwerden in 935 Fällen genauer prüfen – alle aus dem Jahr 2021 – und kommt zu dem S...mehr

Es wird zwischen einem einfachen Mietspiegel [1] und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.[2] Hinweis Definition Mietspiegel Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.[3] Mietspiegel auch für Gemein...mehr

Die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist Sache der zuständigen Verwaltungsbehörde. Sie erlässt, wenn sie den Tatbestand als gegeben ansieht, einen Bußgeldbescheid, gegen den binnen 1 Woche nach Zustellung schriftlich oder zur Niederschrift der Verwaltungsbehörde Einspruch eingelegt werden kann. Über den Einspruch entscheidet das Amtsgericht. Im Bußgeldverfahren ist die or...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne ...mehr

Überblick Bei der Mieterhöhung kommt dem Vermieter die aktive Rolle zu. Zahlreiche Mieterhöhungsverlangen scheitern bereits aus formellen Gründen. In solchen Fällen prüfen die Gerichte nicht, ob die neu verlangte Miete angemessen gewesen wäre. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwec...mehr

Dieses Begründungsmittel ist in § 558e BGB geregelt. Hinweis Definition Mietdatenbank Danach ist eine Mietdatenbank eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einz...mehr

Die verlangte Miete darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder – von Betriebskostenerhöhungen abgesehen – geändert worden sind, nicht übersteigen. Hinweis Wohnraum, der nicht einfließt Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die M...mehr

Begründet der Vermieter seinen Anspruch durch Benennung von Vergleichsobjekten, so sind 3 Vergleichsmieten anzuführen. Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.[1] Hinweis Vergleichswohnungen aus eigenem Wohnungsbestand Der Vermieter darf alle 3 zu benennenden Vergleichswohnungen oder einen Teil davon seinem eigenen Wohnungsbestand entn...mehr

Soweit der vereinbarte Mietpreis die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, ist die Vereinbarung nichtig.[1] Im Zivilprozess hat der Mieter die Beweislast für seinen Rückforderungsanspruch, somit also auch für die Überschreitung der ortsüblichen Miete und für das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen (vgl. hierzu Abschn. 4). Die Nic...mehr

Erklärung in Textform Erforderlich ist eine Erklärung des Vermieters in Textform. Eine Zustimmung des Mieters ist wie auch bei § 559 BGB nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird sowie der Verteilerschlüssel und die Art der Berechnung mitgeteilt wird sowie auch der Betrag, um den sich d...mehr

Energetische Modernisierung ohne Mietpreisbindung Höchstens 7,15 EUR/m2 Ist die Wohnung vor Beginn der Maßnahmen nicht gebunden, so kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vorgenommen werden. Dabei sind die auf die Modernisierung anteilig entfallenden Zuschüsse abzuziehen.[1] Die Mieterhöhung kann alternativ auch nach den §§ 557 und 558 BGB vereinbart werden. Eine Mietpreisoberg...mehr

Nach den Bestimmungen über die sog. Mietpreisbremse (§§ 556e, 556g BGB) darf bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags die verlangte Miete nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen, die i. d. R. nach dem örtlichen Mietspiegel zu ermitteln ist. Eine Ausnahme besteht, wenn bereits die vom Vormieter gezahlte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete lag....mehr

Rz. 546 [Autor/Stand] Zur Bewertung der Gebäude, deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, bestehen besondere Vorgaben der Finanzverwaltung (s. nachfolgend Rz. 547).[2] Diese Anweisungen sind auch dann anzuwenden, wenn für die Gebäude (Schlösser und Burgen) kein formaler Denkmalschutz besteht, sie aber den ...mehr

Rz. 271 Die Zahl der Unterhaltsberechtigten [377] führt immer dann zu einer Änderung des pfändbaren Teils des Arbeitseinkommens, wenn der Schuldner mehr als fünf Personen gegenüber unterhaltsverpflichtet ist, da die amtliche Lohnpfändungstabelle max. nur fünf Unterhaltsverpflichtete berücksichtigt. Grds. stellen freiwillig übernommene Unterhaltspflichten keinen Abänderungsgru...mehr

1 Leitsatz Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen. 2 Normenkette § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB 3 Das Problem Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Z...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten i. d. R. zahlreiche Zu- und Abschläge von der Grundmiete aufgrund ...mehr

Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen.mehr

LG Berlin, Beschlüsse v. 14.7.2022 und 27.9.2022, 66 S 144/22mehr

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In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall wollte der Vermieter im Zuge einer Modernisierung der Wohnung ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: WC ohne Lüftungsmöglichkeit) beseitigen. Dies wurde vom Mieter abgelehnt. Eine Durchsetzung der Modernisierung durch den Vermieter erfolgte nicht. In einem späteren Mieterhöhungsprozess hat der Mieter auf das immer noch vorliegende wohnw...mehr

Rz. 2 Grundsätzlich ist zur Ermittlung des Rohertrags von den tatsächlichen Nutzungsentgelten nach den vertraglichen Konditionen auszugehen. Ist dies im Einzelfall nicht möglich oder nicht zulässig, ist stattdessen die übliche Miete heranzuziehen. So ist z.B. bei Eigennutzung, Leerstand u. dgl. eine tatsächliche Miete nicht vorhanden. Nicht zulässig ist ein Ansatz der tatsäc...mehr

Rz. 38 Stand: EL 132 – ET: 12/2022 Als Geldwert von Sachbezügen wird grundsätzlich der um übliche Preisnachlässe geminderte übliche Endpreis am Abgabeort angesetzt (§ 8 Abs 2 Satz 1 EStG). Rz. 39 Stand: EL 132 – ET: 12/2022 Im Einzelnen: Endpreis am Abgabeort ist der tatsächliche Preis, der üblicherweise im allgemeinen Geschäftsverkehr vom Letztverbraucher gefordert wird. Er sc...mehr