Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rz. 172 Bätge, Zur Rechtmäßigkeit von kommunalen Satzungen nach den §§ 22a ff. SGB II und zum maßgeblichen Rechtsschutz, Sozialrecht aktuell 2011, 131. Becker, Grundsicherung für Arbeitsuchende 2.0 – Die Neuregelungen durch das RBEG vor dem Hintergrund der bisherigen Rechtslage und Rechtsprechung, ZFSH SGB 2011, 185. Berlit, Neuere Rechtsprechung zu den Kosten der Unterkunft u...mehr

Rz. 70 Die Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstandard angemessene Wohnung in dem maßgeblichen Vergleichsraum muss nach einem sog. schlüssigen Konzept erfolgen (s. o.). Das vom BSG in einer Vielzahl von Entscheidungen entwickelte schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtliche...mehr

Rz. 113 Wie sich aus der Kommentierung zu Abs. 1 und 3 ergibt, bemessen sich die Leistungen für Unterkunft (und Heizung) grundsätzlich nach dem tatsächlichen (angemessenen) Aufwand. Abs. 4 lässt daneben eine Pauschalierung der Kosten der Unterkunft nach Ermessen des Trägers der Sozialhilfe (vgl. den Wortlaut des Satz 1: "kann") zu (vgl. zur Pauschalierung von Bedarfen für He...mehr

Rz. 83 Steht nach alledem fest, auf welchen Betrag sich die (abstrakt) angemessenen Unterkunftskosten in dem jeweiligen Fall belaufen, ist schließlich zu prüfen, ob die Berechtigten nach der Struktur des jeweiligen örtlichen Wohnungsmarktes tatsächlich auch die konkrete Möglichkeit haben (bzw. in dem jeweils streitigen Zeitraum hatten), eine abstrakt als angemessen eingestuf...mehr

Rz. 84 Die kalten Betriebskosten sind Bestandteil der Unterkunftskosten und nicht – wie die Heizkosten – getrennt zu berücksichtigen (BSG, Urteil v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 Rz. 33 f. m. w. N.). Auch insoweit ist schlüssig eine abstrakte Angemessenheitsgrenze zu ermitteln, wobei der Aufwand nicht so hoch ist wie bei der Grundmiete. Die Nebenkosten können auch bereits bei de...mehr

Rz. 16 Abs. 8 regelt die Übermittlung und Verarbeitung von Daten aus der Erhebung von qualifizierten Mietspiegeln zur Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft und verweist insofern auf § 22 Abs. 11 und 12 SGB II, die zum 1.7.2022 in Kraft getreten sind. Ebenfalls zum 1.7.2022 wurde in dem damaligen Abs. 6 des § 35 bestimmt, dass § 22 Abs. 11 und 12 S...mehr

Für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus und für Gewerbeflächen existiert keine zwingend anzuwendende Rechtsvorschrift zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung können jedoch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wenn es entweder an einer örtlichen Übung fehlt – eventuell kann ein Mietspiegel Hinweise zur Berechnung ...mehr

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu...mehr

Ansatzfähig sind das Arbeitsentgelt, die Sozialbeiträge, die Beiträge zur Unfallversicherung, die Kosten einer Vertretung bei Krankheit oder Urlaub sowie Sachleistungen. Zu den Sachleistungen zählt insbesondere der Mietwert einer unentgeltlich überlassenen Wohnung bzw. bei einer verbilligten Miete die Differenz zwischen dem Mietwert und der tatsächlich gezahlten Miete; ferne...mehr

Überblick Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern. Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannte...mehr

Ungeachtet der gesetzlichen Regelungen gilt aufgrund der Erfahrungen in der Praxis bei Dienstleistungen weiterhin der Grundsatz, dass vorrangig die Preisvergleichsmethode anzuwenden ist.[1] Die Entgeltverrechnung hat dabei grundsätzlich im Wege der Einzelverrechnung (direkte Preisverrechnung) stattzufinden, wenn dies zumutbar ist. Dies trifft vor allem dann zu, wenn die betro...mehr

Rz. 178 Der einkommensteuerliche Wohnungsbegriff ist auch für § 2 Abs. 4 SvEV maßgebend. Dieser ist in Anlehnung an die bewertungsrechtliche Definition der Wohnung zu bestimmen. Eine Wohnung erfordert eine in sich geschlossene Einheit von Räumen mit einem eigenen Zugang, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist das Vorhandensein von Wasserver...mehr

Rz. 144 Der Wert der Sachbezüge nach § 8 Abs. 2 S. 1 EStG ist anhand der tatsächlichen Endpreise zu ermitteln. Der Endpreis entstammt dem Wettbewerbsrecht. Maßgebend für die Preisauszeichnung ist gem. § 1 PAngV der Preis, der einschließlich USt zu zahlen ist. Der Endpreis ist der Preis, der im allgemeinen Geschäftsverkehr von dem Letztverbraucher (Endverbraucher) am Markt al...mehr

Wohnen zur Miete in den 8 größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart ist noch einmal teurer geworden. Die für das aktuelle Wohnbarometer von ImmoScout24 ausgewerteten Angebotspreise (Neubau und Bestand) lagen im 4. Quartal 2023 im bundesweiten Schnitt 1,6 % über den Werten des Vorquartals – im Jahresvergleic...mehr

1 Leitsatz Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz, d. h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate, zu den Mietwerten des aktuellen Mietspiegels hinzurechnen. Die Höhe des Zuschlags bestimmt sich nach der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes zwischen Abschluss der Datenerhebung zum Mietsp...mehr

Die Werte eines Mietspiegels sind häufig bereits im Zeitpunkt der amtlichen Veröffentlichung nicht mehr aktuell, wenn zwischen dem Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel, dessen Veröffentlichung und nachfolgend den Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter größere Zeiträume liegen, in denen die Mieten gestiegen sind.mehr

Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz, d. h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate, zu den Mietwerten des aktuellen Mietspiegels hinzurechnen. Die Höhe des Zuschlags bestimmt sich nach der Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes zwischen Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel und ...mehr

AG München, Urteil v. 15.11.2023, 416 C 18778/23mehr

mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 31.5.2023 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Sendling-Westpark mit Küche, Bad/WC, Kelleranteil und Garagenstellplatz (Baujahrkategorie 1978–1988) von 990 EUR auf 1.094,80 EUR. Die Mieter stimmt...mehr

Rz. 250 Art und Umfang der zu erbringenden Leistung: Gegenstand der Reallast können wiederkehrende Leistungen jeder Art sein. Die Leistungen können in Geld,[886] Naturalleistungen oder in Dienstleistungen (Handlungen) bestehen.[887] Sie müssen in keinem Zusammenhang mit dem Grundstück stehen oder aus dem Grundstück erwirtschaftet werden.[888] Die Verpflichtung des Eigentümer...mehr

Kommentar Die OFD Frankfurt hat sich zur Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften geäußert. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Bei einer langfristig angelegten Vermietung wird eine Einkunftserzielungsabsicht regelmäßig unterstellt, so dass auch Verluste vom Finanzamt anerkannt we...mehr

Rz. 851 [Vermietung an Angehörige → Zeilen 8, 9 und 19] Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann (→ Tz 838, → Tz 842), zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich o...mehr

Rz. 3 [Autor/Stand] Das Sachwertverfahren ist nach § 182 Abs. 4 BewG bei den folgenden Grundstücksarten anzuwenden: Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn für diese Grundstücke kein Vergleichswert i.S.d. § 183 BewG vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete...mehr

Rz. 672 Einkünfte im Sinne des § 21 Abs. 1 EStG erzielt derjenige, der mit Rechten und Pflichten eines Vermieters Sachen und Rechte im Sinne des § 21 Abs. 1 EStG an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt.[433] Die Einkünfte sind die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Besondere einkommensteuerrechtliche (und familienrechtliche) Regelungen gelten für den Nießbrauch und ...mehr

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Diese wird i. d. R. nach dem örtlichen Mietspiegel ermittelt. Eine Ausnahme besteht dann, wenn bereits die vom Vormieter gezahlte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete ...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall lag die vereinbarte Miete mehr als 10 % über dem örtlichen Mietspiegel. Dazu enthielt der Mietvertrag folgenden Hinweis: "Die Vormiete 1 Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses betrug 10,60 EUR/m2". Das AG Berlin gab der Klage der Mieter auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete statt. Die Berufung des Vermieters zum LG Berlin hat...mehr

Rz. 72 Das Steuergeheimnis dient außer dem Schutz des Betroffenen gegen Weitergabe oder Verwertung seiner Information bzw. der Information über ihn auch der Sicherstellung der richtigen Besteuerung (vgl. Rz. 6). Daher muss grundsätzlich ein Offenbaren oder Verwerten zulässig sein, das für das Erreichen dieses Zieles erforderlich oder auch nur nützlich (dienlich) und verhältn...mehr

Das LG meint, der Gebührenstreitwert bestimme sich gem. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i. V. m. §§ 3 ff. ZPO nach dem Angreiferinteresse. Dieses betrage nach § 9 Satz 1 ZPO den 3,5-fachen Wert der jährlichen Mieteinnahmen bei einer Nutzung als Wohnung (Hinweis auf LG Braunschweig, Urteil v. 22.11.2016, 6 S 11/16). Die monatlichen Netto-Mieteinnahmen für die ca. 200 m2 großen Räumlic...mehr

Leitsatz 1. Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt. 2. An den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur typisierten Annahme ...mehr

Rz. 4 Aus der gesetzlichen Formulierung "soll" ergibt sich im Vergleich zum Wortlaut des § 558d Abs. 2 für qualifizierte Mietspiegel ("ist"), dass eine nicht erfolgte Anpassung keinesfalls zur Unanwendbarkeit eines z.B. drei statt zwei Jahre alten einfachen Mietspiegels führen kann. Die Anpassungen müssen entweder von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interes...mehr

1 Definition – Abs. 1 Rz. 1 Die Vorschrift enthält eine Definition des Mietspiegels überhaupt. Die Voraussetzungen des § 558c gelten vom Grundsatz her für einfache und qualifizierte Mietspiegel; ein qualifizierter Mietspiegel muss darüber hinaus weitere Voraussetzungen erfüllen. Auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels setzt voraus, dass dieser ordnungsgemäß erstellt w...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift enthält eine Definition des Mietspiegels überhaupt. Die Voraussetzungen des § 558c gelten vom Grundsatz her für einfache und qualifizierte Mietspiegel; ein qualifizierter Mietspiegel muss darüber hinaus weitere Voraussetzungen erfüllen. Auch die Verwendung eines einfachen Mietspiegels setzt voraus, dass dieser ordnungsgemäß erstellt wurde. Prüfungsmaßstab...mehr

Rz. 5 Die Veröffentlichung eines Mietspiegels ist seit 1.7.2022 zwingend vorgeschrieben. Zur Wirksamkeit des Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel ist die Beifügung des Mietspiegels erforderlich, sofern der Mietspiegel nicht öffentlich kostenlos zugänglich ist (LG Dresden, Urteil v. 23.2.2007, 4 S 0288/06, WuM 2007, 707). Aber a...mehr

Rz. 6 Die Verordnungsermächtigung gilt sowohl für einfache als auch für qualifizierte Mietspiegel. Die Ermächtigung kann unter anderem zur Ausformung der nach § 558d Abs. 1 Satz 1 für qualifizierte Mietspiegel einzuhaltenden Grundsätze genutzt werden. Die in diesem Zusammenhang erlassene Mietspiegelverordnung (MsV) sind ebenso wie das zugrundeliegende Mietspiegelreformgesetz...mehr

Rz. 3 Der nunmehr klaren Regelung nach können Mietspiegel für die einzelne Gemeinde, für mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Da sich jedoch nach § 558 Abs. 2 die ortsübliche Vergleichsmiete auf die Gemeinde oder eine vergleichbare Gemeinde bezieht, muss der Mietspiegel, der mehrere Gemeinden erfasst, auch Auskunft darüber geben, wie sich die ortsü...mehr

Rz. 2 § 558a Abs.2 führt die Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen auf. Neu sind der qualifizierte Mietspiegel(§ 558d) und die Mietdatenbank (§ 558e BGB). Hinsichtlich der Begründung mit drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) und durch Sachverständigengutachten (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Liegt ein qualifizierter M...mehr

Rz. 3 Fraglich ist, wie dieses andere Begründungsmittel auszusehen hat. Zunächst kommen Urteile bzw. Sachverständigengutachten in Betracht, in denen die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum festgestellt wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558a Rn. 153). Aber auch Mietsammlungen, die weder als Mietspiegel noch als Datenbank anerkannt sind, kommen in Bet...mehr

Rz. 4 Für die Ermittlung der in dem anderen Begründungsmittel darzustellenden Vergleichsmiete sind die Wohnwertmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage maßgebend (vgl. dazu § 558 Rz. 12 – 15). Über die Wohnwertmerkmale "Ausstattung" und "Beschaffenheit" können bei der Vergleichsmiete auch die Art der (umweltschonenden) Energieversorgung und die Qualität der W...mehr

Gibt es in Städten/Gemeinden keinen Mietspiegel oder gilt der Mietspiegel nicht für das streitgegenständliche Objekt (z. B. nur für Wohnungen, nicht für Häuser), kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit 3 Vergleichsmieten oder einem Sachverständigengutachten begründen.mehr

Überblick Die Wirkung der Mietpreisbremse ist umstritten. Acht Jahre nach Einführung zieht der Berliner Mieterverein eine vernichtende Bilanz. Viele Vermieter ignorierten oder umgingen die gesetzlichen Regeln bei Neuvermietung. Der Berliner Mieterverein ließ nach eigenen Angaben rund 6.000 Beschwerden in 935 Fällen genauer prüfen – alle aus dem Jahr 2021 – und kommt zu dem S...mehr

Die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist Sache der zuständigen Verwaltungsbehörde. Sie erlässt, wenn sie den Tatbestand als gegeben ansieht, einen Bußgeldbescheid, gegen den binnen 1 Woche nach Zustellung schriftlich oder zur Niederschrift der Verwaltungsbehörde Einspruch eingelegt werden kann. Über den Einspruch entscheidet das Amtsgericht. Im Bußgeldverfahren ist die or...mehr

Soweit der vereinbarte Mietpreis die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, ist die Vereinbarung nichtig.[1] Im Zivilprozess hat der Mieter die Beweislast für seinen Rückforderungsanspruch, somit also auch für die Überschreitung der ortsüblichen Miete und für das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen (vgl. hierzu Abschn. 4). Die Nic...mehr

Erklärung in Textform Erforderlich ist eine Erklärung des Vermieters in Textform. Eine Zustimmung des Mieters ist wie auch bei § 559 BGB nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird sowie der Verteilerschlüssel und die Art der Berechnung mitgeteilt wird sowie auch der Betrag, um den sich d...mehr

Energetische Modernisierung ohne Mietpreisbindung Höchstens 7,15 EUR/m2 Ist die Wohnung vor Beginn der Maßnahmen nicht gebunden, so kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vorgenommen werden. Dabei sind die auf die Modernisierung anteilig entfallenden Zuschüsse abzuziehen.[1] Die Mieterhöhung kann alternativ auch nach den §§ 557 und 558 BGB vereinbart werden. Eine Mietpreisoberg...mehr

Nach den Bestimmungen über die sog. Mietpreisbremse (§§ 556e, 556g BGB) darf bei Neuabschluss eines Wohnungsmietvertrags die verlangte Miete nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen, die i. d. R. nach dem örtlichen Mietspiegel zu ermitteln ist. Eine Ausnahme besteht, wenn bereits die vom Vormieter gezahlte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete lag....mehr

Rz. 546 [Autor/Stand] Zur Bewertung der Gebäude, deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, bestehen besondere Vorgaben der Finanzverwaltung (s. nachfolgend Rz. 547).[2] Diese Anweisungen sind auch dann anzuwenden, wenn für die Gebäude (Schlösser und Burgen) kein formaler Denkmalschutz besteht, sie aber den ...mehr

Rz. 271 Die Zahl der Unterhaltsberechtigten [377] führt immer dann zu einer Änderung des pfändbaren Teils des Arbeitseinkommens, wenn der Schuldner mehr als fünf Personen gegenüber unterhaltsverpflichtet ist, da die amtliche Lohnpfändungstabelle max. nur fünf Unterhaltsverpflichtete berücksichtigt. Grds. stellen freiwillig übernommene Unterhaltspflichten keinen Abänderungsgru...mehr

1 Leitsatz Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen. 2 Normenkette § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB 3 Das Problem Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Z...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten i. d. R. zahlreiche Zu- und Abschläge von der Grundmiete aufgrund ...mehr