Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rz. 191 [Autor/Stand] In § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG sind die Fälle genannt, in denen es zum Ansatz der üblichen Miete kommt, und zwar bei Nichtnutzung, Eigennutzung durch den Eigentümer oder dessen Familie, unentgeltlicher Überlassung an andere und Überlassung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers gegen Zahlung einer Miete. Rz. 192 [Autor/Stand] Der Anwendungsb...mehr

Rz. 122 [Autor/Stand] Bei der Einheitsbewertung auf den 1.1.1964 wird für die Ertragsbewertung eine Jahresrohmiete zugrunde gelegt, bei der nur die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls als Betriebskosten außer Ansatz bleiben. Für die Ertragsbewertung ab dem 1.1.1996 hat sich der Gesetzgeber d...mehr

Tz. 438 Stand: EL 79 – ET: 12/2013 Auch bei Dienstleistungen gilt der Grundsatz, dass vorrangig die Preisvergleichsmethode anzuwenden ist. Die Entgeltverrechnung hat dabei grds im Wege der Einzelverrechnung (direkte Preisverrechnung) stattzufinden, wenn dies zumutbar ist. Ausgehend vom Prinzip der Einzelfallbetrachtung (Rn 2.1.2 der Verw-Grds 1983) ist zuerst zu prüfen, ob iR...mehr

Rz. 116 [Autor/Stand] Bei der Einheitsbewertung 1964 kommt es für die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Geschäftsgrundstücken darauf an, dass für diese Gruppe von Geschäftsgrundstücken weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche geschätzt werden konnte (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 1. Alt. BewG). Rz. 117 [Autor/Stand] Eine Bewertung im Ertragswertverfahren ist bei der Einhei...mehr

1. Der unpfändbare notwendige Unterhalt des Schuldners i.S.d. § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO entspricht grundsätzlich dem notwendigen Lebensunterhalt i.S.d. 3. und 11. Kapitels des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch. 2. Die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten konkret zu er...mehr

BGH folgt der fiktiven Berechnungsmethode Das LG hat dem Antrag des Schuldners, den ihm aufgrund des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses (PfÜB) des AG gemäß § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO monatlich pfandfrei zu belassenden Betrag auf 944,66 EUR zu erhöhen, zu Recht stattgegeben. Der unpfändbare notwendige Unterhalt des Schuldners im Sinne des § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO entspricht grund...mehr

Naturalleistungen richtig bewerten Nicht selten erhält der Schuldner neben seinem baren Einkommen auch noch Naturalleistungen in Form von Kost und Logis, aber auch den Pkw, den Laptop oder das Handy, die allesamt auch privat genutzt werden dürfen. Die Zusammenrechnung des in Geld zahlbaren Einkommens und der Naturalien obliegt dann dem Drittschuldner, nicht dem Vollstreckungs...mehr

BGH, Beschl. v. 5.7.2018 – VII ZB 40/17 1. Der unpfändbare notwendige Unterhalt des Schuldners i.S.d. § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO entspricht grundsätzlich dem notwendigen Lebensunterhalt im Sinne des 3. und 11. Kapitels des SGB XII (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 25.11.2010 – VII ZB 111/09, FamRZ 2011, 208 = NJW-RR 2011, 706). 2. Die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterku...mehr

Leitsatz 1. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht auf ­der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. EOP-Methode bestimmt werden (Anschluss an BGH-Rechtsprechung). 2. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z.B. einen erfahrenen Makler, beurteilen las...mehr

aa) Ertragswertverfahren Rz. 35 [Autor/Stand] Bei den im Ertragswertverfahren zu bewertenden bebauten Grundstücken gehört zu den Wertverhältnissen das im Hauptfeststellungszeitpunkt geltende Mietwertniveau. Das ist in § 79 Abs. 5 BewG zusätzlich zu § 27 BewG noch einmal ausdrücklich ausgesprochen. Das Mietwertniveau wird also während eines ganzen Hauptfeststellungszeitraums b...mehr

Die Gemeinde musseinem Eigentümer des Betriebs einer Land- und Forstwirtschaft oder eines bebauten Grundstücks im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise erlassen[1], wenn diese die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten haben. Besonderer Bedarf für einen solchen Erlass besteht insbesondere in den Regionen, in denen – bedingt durch strukturell...mehr

Leitsatz Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig. Normenkette § 23, § 27, § 76 Abs. 1, § 78, § 79, § 80 BewG Sachverhalt Der Kläger erwarb ein bebautes Grundstück, das er in fünf Wohnungseigentumseinheiten aufteilen ließ (sowie auf zwei Garagen in Teileigentum). Das FA erließ im...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird i.d.R. eigengenutzt bzw. unentgeltlich überlassen. Deshalb ist hier regelmäßig die übliche Miete anzusetzen. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die beim Grundvermögen für Mietwohngrundstücken und für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig geza...mehr

Leitsatz 1. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. 2. Ein solcher Möblierungszuschlag kann n...mehr

Naturalleistungen richtig bewerten Nicht selten erhält der Schuldner neben seinem baren Einkommen auch noch Naturalleistungen in Form von Kost und Logis. Die Zusammenrechnung des in Geld zahlbaren Einkommens und der Naturalien obliegt dann dem Drittschuldner, nicht dem Vollstreckungs- oder dem Insolvenzgericht. Einer gerichtlichen Anordnung bedarf es – anders als im Falle der...mehr

Leitsatz Der im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten zu berücksichtigende sog. Durchschnittsmietzins einer 60 qm‐Wohnung am Beschäftigungsort kann nach dem im fraglichen Zeitraum gültigen Mietspiegel bemessen werden. Normenkette § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG, § 535, § 558c, § 558d BGB Sachverhalt Die Klägerin ist verheiratet und in X beschäftigt. Die Ehele...mehr

Rz. 115 [Autor/Stand] Bei der Bewertung einer Baustelle wird der gemeine Wert nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt angesetzt, somit ein Verkauf im Hauptfeststellungszeitpunkt unterstellt. Die Baustelle ist nicht deshalb weniger wert, weil der Eigentümer sie nicht sofort zum üblichen Preis veräußern oder durch Bebauung nutzbar machen kann oder will. Ein ...mehr

Leitsatz Bei der Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist. Sachverhalt Die Kläger vermieteten an ihren Sohn verbilligt eine mit einer Einbauküche teilm...mehr

Gohlisch [1] hat für die Bewertung von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken die Praxis der Finanzverwaltung vorgestellt und verteidigt, wonach das Sachwertverfahren als Auffanglösung anzuwenden ist, wenn sich für diese Grundstücke auf dem ortsüblichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt. Er ist zu dem Ergebnis gekommen, dass das Sachwertv...mehr

Leitsatz Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete, ist beim Rohertrag statt der vereinbarten Miete die übliche, aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitete Miete anzusetzen. Sachverhalt Zwischen dem Finanzamt und der Klägerin ist die zutreffende Höhe eines gesondert festgestellten ...mehr

Der BGH schraubt bekanntlich die Anforderungen an die Formalien einer Mieterhöhungserklärung immer weiter nach unten. Das ist immer dann höchst problematisch, wenn die Formalien einen besonderen Zweck erfüllen soll. So ist es beim Begründungserfordernis für Mieterhöhungen. Es dient dazu, solche Verfahren möglichst außergerichtlich zu erledigen. Dazu benötigt der Mieter Infor...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB . Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfache, normale oder gute Lage...mehr

(AG Aachen, Urt. v. 30.12.2014 – 111 C 141/14) • Ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit einem konkreten Mietspiegel begründet, ist grds. an dessen Struktur und Wertungen gebunden, von denen lediglich in sehr eingeschränktem Maße Abweichungen zulässig sind. Sieht der Mietspiegel Zu- und Abschläge bspw. für besonders große und kleine Wohnungen, Isolierglasfenster e...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

(BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/15) • Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraum...mehr

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen u...mehr

Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen...mehr

Haben die Eheleute während der Zeit ihres Zusammenlebens ein Haus gebaut oder eine Eigentumswohnung erworben, so diente dies dazu, eine angemessene Wohnung für die gesamte Familie zu schaffen und Mietzahlungen zu sparen. Darin liegt auch eine auf lange Sicht angelegte und von den Eheleuten einvernehmlich geplante Maßnahme der Vermögensbildung, die auch die ehelichen Lebensve...mehr

Gemäß Abs. 2 S. 1 des § 556g BGB kann der Mieter die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 556d BGB oder des § 555e BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Formulierung zeigt, dass im Rückforderungsprozess der Mieter beweisen muss, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig...mehr

Leitsatz Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten – zu verstehen. Normenkette § 21 Abs. 2, § 9 Abs. 1 EStG Sachverhalt Die Kläger, Eheleute, vermieteten eine Wohnung an die Mutter des Klägers. Das FA berücksichtigte di...mehr

Es gibt aber Gemeinden und Städte, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt. Und es gibt für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämter, denen Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vorliegen und bei denen auch eine Mietdatenbank iSv R B 186.5 Abs. 4 ErbStR 2...mehr

Der Auffangtatbestand nach R B 182 Abs. 4 ErbStR 2011 ist nicht generell die Regel, sollte aber in den Fällen, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt und in denen den für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämtern Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vor...mehr

Auf einen Blick Nach der Gesetzessystematik des § 182 BewG werden Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet, eine Bewertung im Sachwertverfahren kommt lediglich als Auffangtatbestand in Betracht. Dabei unterstellt der Gesetzgeber scheinbar, dass sich für diese Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übli...mehr

Geschäftsgrundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 4 iVm § 181 Abs. 6 BewG Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Gemischt genutzte Grundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 5 iVm § 181 Abs. 7 BewG Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eig...mehr

Rz. 81 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat ihre Mietspiegel nur vereinzelt veröffentlicht.[2] Die Mietspiegel sind in den einzelnen Bundesländern, aber auch im Bereich der einzelnen Oberfinanzdirektionen, in den Einzelheiten unterschiedlich gestaltet. Auch der Umfang der Ermittlungen über Vergleichsgrundstücke usw. wird je nach Bundesland unterschiedlich gewesen sein.[3] ...mehr

Rz. 78 [Autor/Stand] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsgrundstücken bedarf regelmäßig umfangreicher Ermittlungen im Einzelfall. Hierzu war die Finanzverwaltung angesichts der Notwendigkeit, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sämtliche vorhandenen Grundstücke zu bewerten, nur unzureichend in der Lage. Sie hat deshalb anhand vorhandener Unterlagen Mietspiegel aufgest...mehr

Rz. 83 [Autor/Stand] Die Finanzämter hatten sich in Nordrhein-Westfalen nach den folgenden Mustern zu richten, um eigene Mietspiegel für die Gemeinden ihrer Bezirke aufzustellen: Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Mietsätze (Rahmensätze) in DM für je 1 qm Wohnfläche je Monat für die Schätzung der üblichen Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den Fällen ...mehr

Rz. 82 [Autor/Stand] Die Mietspiegel für Nordrhein-Westfalen gelten regelmäßig für einzelne Finanzamtsbezirke. Sie teilen die Wohngrundstücke, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, wie folgt ein:mehr

1. Bekanntgabe der Mietspiegel Rz. 81 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat ihre Mietspiegel nur vereinzelt veröffentlicht.[2] Die Mietspiegel sind in den einzelnen Bundesländern, aber auch im Bereich der einzelnen Oberfinanzdirektionen, in den Einzelheiten unterschiedlich gestaltet. Auch der Umfang der Ermittlungen über Vergleichsgrundstücke usw. wird je nach Bundesland unt...mehr

Rz. 84 [Autor/Stand] Angesichts der geringen Zahl der Vergleichsfälle, die bei der Aufstellung der Mietspiegel im Allgemeinen herangezogen werden konnten (s. Anm. 78), war es von Anfang an schwierig zu prüfen, ob die in den Mietspiegeln ausgewiesenen Quadratmeter-Mieten überhöht sind. Diese Prüfung ist mit zunehmender Länge des Hauptfeststellungszeitraums weiter erschwert wo...mehr

Rz. 85 [Autor/Stand] Umstritten ist nicht selten die Einordnung eines Grundstücks in die einzelnen Ausstattungsgruppen. Die Gruppen "gut" und "sehr gut" unterscheiden sich in Nordrhein-Westfalen z.B. nur dadurch, dass in der Gruppe "sehr gut" eine Fußbodenheizung und ein Bad mit besonderer Ausstattung gefordert werden. Hingegen ist für die Eingruppierung in die Gruppe "gut" ...mehr

Rz. 79 [Autor/Stand] Die übliche Miete kann schließlich ausnahmsweise anhand der (pauschalierten) Kostenmiete geschätzt werden. Ausgehend von der Annahme, der Vermieter werde die Miete für sein Grundstück so hoch bemessen, dass er seine Kosten decken kann, vertrat der BFH in seiner früheren Rechtsprechung die Auffassung, bei Fehlen von Vergleichsgrundstücken sei die pauschal...mehr

Rz. 92 [Autor/Stand] Soweit die Finanzverwaltung – wie in Nordrhein-Westfalen – bei Aufstellung der Mietspiegel von der gesetzlichen Regelung ausgegangen ist, nach der der Vermieter die Schönheitsreparaturen trägt (s. Anm. 20 f.), sind zusätzlich zu den Spiegelmieten die in Anm. 24 aufgeführten Zuschläge für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter anzusetzen.mehr

Rz. 87 [Autor/Stand] In die Mietspiegel sind die unterschiedlichen mietpreisrechtlichen Regelungen eingearbeitet. Für nach dem 1.1.1964 errichtete Gebäude bestehen Mietpreisbeschränkungen nur noch ausnahmsweise, nämlich bei Förderung aus öffentlichen Mitteln oder aus Wohnungsfürsorgemitteln und Beschränkung der Kostenmiete auf Höchstsätze (oben Anm. 41 f., 54 f.). Mit Wirkun...mehr

Rz. 48 [Autor/Stand] Es gibt Fälle, in denen für die Benutzung von Grundstücken (Grundstücksteilen) keine Miete gezahlt wird oder in denen die vereinbarte Miete keinen zutreffenden Maßstab für die Bewertung abgibt. Diese beiden Fälle werden auch in § 79 Abs. 2 BewG unterschieden. § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG umfasst im Wesentlichen die Fälle, in denen keine Miete vereinnahmt wird,...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Die Übersicht über die am 1.1.1964 bestehenden Mietpreisregelungen ist von Bedeutung, soweit der Einheitsbewertung bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen die tatsächliche Miete vom Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) zugrunde zu legen ist. Dies kommt insbesondere für Gebäudeteile in Betracht, die beispielsweise im Rahmen von Umbauten, Anbauten un...mehr

Rz. 100 [Autor/Stand] Bei der Wohnflächenberechnung sind die §§ 42–44 II. BerechnungsVO zugrunde zu legen (Abschn. 23 Abs. 2 BewRGr.). Nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BerechnungsVO sind Zubehörräume im Keller und Dachböden nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Zu diesen Räumen gehören jedoch nur die herkömmlichen Keller- und Dachräume, Vorrats-, Heiz-, Lager-, Hausanschlussräume. Räume...mehr

Rz. 114 [Autor/Stand] Mit Wegfall der Grundsteuervergünstigung entfiel der Grund für den Zuschlag nach § 79 Abs. 3 BewG. Deshalb war wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse auf den nächsten Stichtag eine Wertfortschreibung zugunsten des Grundstückseigentümers durchzuführen, wenn die Wertgrenzen des § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG überschritten sind.[2] Der Vermieter ist regelmäß...mehr