Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rz. 260 [Autor/Stand] Als zusätzliches Mittel für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens wurde durch die Mietrechtsreform 2001 die Mietdatenbank eingeführt. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auch durch Bezugnahme auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank begründen. Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine fortlaufend gefüh...mehr

Rz. 238 [Autor/Stand] Bei der üblichen Miete handelt es sich wie bei der Jahresmiete um eine Nettokaltmiete. Daher dürfen in den Ansatz der üblichen Miete keine Betriebskosten einfließen. Bei Ableitung der üblichen Miete aus Mietspiegeln ist dies meist gewährleistet, da die Mietansätze keine umlagefähigen Betriebskosten enthalten. Dies gilt jedoch nicht für alle Mietspiegel....mehr

Rz. 222 [Autor/Stand] Bei Wohngrundstücken ist die Höhe der Miete vor allem von der Lage des Objekts abhängig. In Ballungsräumen wird meist eine Unterteilung in vier Stufen vorgenommen, und zwar in die einfache, mittlere, gute und sehr gute Lage. In dem Berliner Mietspiegel für 1996 sind für die Wohnlage drei Qualitätsstufen vorgegeben, die einfache, mittlere und gute Lage. ...mehr

Rz. 320 [Autor/Stand] Schwierigkeiten bereitet die Ermittlung der üblichen Miete bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Ein- und Zweifamilienhäusern, die von dem Grundstückseigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Hier hat sich die Finanzverwaltung für die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren entschieden, so dass zumindest aus Verwaltungssicht die Frage zu...mehr

Rz. 229 [Autor/Stand] Bei Wohngrundstücken ist die Ausstattung der Wohnung für den Mietansatz von erheblicher Bedeutung. Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel beziehungsweise Bauschäden.[2] Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmal...mehr

Rz. 240 [Autor/Stand] Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 kommt es bei der Ermittlung der üblichen Miete wie bei der Maßgeblichkeit der vertraglich vereinbarten Miete ebenfalls auf die Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt an. Deshalb ist die übliche Miete im Normalfall aus dem aktuellen Mietspiegel abzuleiten, der im Besteuerungszeitpunkt gilt.mehr

Rz. 242 [Autor/Stand] § 146 Abs. 3 BewG gibt keine Auskunft darüber, wie die übliche Miete in der Praxis zu ermitteln ist. Hier helfen die Bestimmungen des BGB bzw. in "älteren" Fällen das Miethöhengesetz weiter. Danach kann die übliche Miete durch Heranziehung von Vergleichsmieten, durch Rückgriff auf einen Mietspiegel, mit Hilfe einer Mietdatenbank oder durch ein Mietgutac...mehr

Rz. 232 [Autor/Stand] Bei Wohngrundstücken ist die Höhe des Mietansatzes vom Alter des Gebäudes abhängig. Dabei haben Neubauten den höchsten Mietwert, Vorkriegsbauten einen wesentlich geringeren. In den Ballungsräumen findet innerhalb der Mietspiegel häufig eine Differenzierung nach Altersstufen statt. Außerhalb der Ballungsräume dürfte eine solche Differenzierung nach Alter...mehr

Rz. 227 [Autor/Stand] Das Merkmal "Größe" hat sowohl bei Wohngrundstücken als auch bei Ladenlokalen Einfluss auf den Mietwert. Bei Wohngrundstücken erlangt es zweifache Bedeutung, und zwar zum einen für die Wohnungsgröße und zum anderen für die Größe des Gesamtobjekts. In dem Berliner Mietspiegel findet man folgende Unterteilung nach der Wohnfläche vor: Wohnungen mit einer Wo...mehr

Rz. 185 [Autor/Stand] Wurde ein bebautes Grundstück oder ein Teil hiervon nicht oder vom Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt, anderen unentgeltlich zur Nutzung überlassen oder an Angehörige (§ 15 AO) oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet, tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete (§ 146 Abs. 3 Satz 1 BewG). Bei der üblichen Miete handelt es sich um die...mehr

Rz. 233 [Autor/Stand] Zur Bestimmung der üblichen Mieten dürfen nur Grundstücke herangezogen werden, die nicht preisgebunden vermietet sind. Demnach bleibt der öffentlich geförderte Wohnungsbau bei der Mietableitung außer Betracht. Dies gilt auch für Wohnungen im Beitrittsgebiet, die vor dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind und bis Ende 1997 preisrechtlich gebunden vermi...mehr

Rz. 244 [Autor/Stand] Die übliche Miete soll vorrangig individuell aus Vergleichsmieten abgeleitet werden. In den gleich lautenden Ländererlassen v. 28.5.1997[2] ist die übliche Miete in folgenden Fällen aus Vergleichsmieten abzuleiten: Bei eigengenutzten und vermieteten Räumlichkeiten in einem Objekt kann die übliche Miete bei vergleichbarer Ausstattung aus den vereinbarten ...mehr

Rz. 193 [Autor/Stand] Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums zeitweise nicht genutzt wurden, fehlt es für diesen Zeitraum an einer vereinbarten Jahresmiete. In diesen Fällen tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete, so auch die Auffassung der Finanzverwaltung.[2] Eine "Nichtnutzung" dürfte insbesondere vorliegen,...mehr

Rz. 122 [Autor/Stand] Bei der Einheitsbewertung auf den 1.1.1964 wird für die Ertragsbewertung eine Jahresrohmiete zugrunde gelegt, bei der nur die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls als Betriebskosten außer Ansatz bleiben. Für die Ertragsbewertung ab dem 1.1.1996 hat sich der Gesetzgeber d...mehr

Rz. 263 [Autor/Stand] Kann die übliche Miete weder aus Mietspiegeln noch aus Vergleichsmieten abgeleitet werden, kann die Höhe des Mietansatzes auch aufgrund eines Mietgutachtens ermittelt werden, vorausgesetzt, das zu bewertende Grundstück wird zumindest in der betreffenden Gegend üblicherweise vermietet. Die Finanzverwaltung forderte bisher von dem Steuerpflichtigen, dass ...mehr

Tz. 438 Stand: EL 79 – ET: 12/2013 Auch bei Dienstleistungen gilt der Grundsatz, dass vorrangig die Preisvergleichsmethode anzuwenden ist. Die Entgeltverrechnung hat dabei grds im Wege der Einzelverrechnung (direkte Preisverrechnung) stattzufinden, wenn dies zumutbar ist. Ausgehend vom Prinzip der Einzelfallbetrachtung (Rn 2.1.2 der Verw-Grds 1983) ist zuerst zu prüfen, ob iR...mehr

Rz. 116 [Autor/Stand] Bei der Einheitsbewertung 1964 kommt es für die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Geschäftsgrundstücken darauf an, dass für diese Gruppe von Geschäftsgrundstücken weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche geschätzt werden konnte (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 1. Alt. BewG). Rz. 117 [Autor/Stand] Eine Bewertung im Ertragswertverfahren ist bei der Einhei...mehr

1. Der unpfändbare notwendige Unterhalt des Schuldners i.S.d. § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO entspricht grundsätzlich dem notwendigen Lebensunterhalt i.S.d. 3. und 11. Kapitels des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch. 2. Die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten konkret zu er...mehr

BGH folgt der fiktiven Berechnungsmethode Das LG hat dem Antrag des Schuldners, den ihm aufgrund des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses (PfÜB) des AG gemäß § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO monatlich pfandfrei zu belassenden Betrag auf 944,66 EUR zu erhöhen, zu Recht stattgegeben. Der unpfändbare notwendige Unterhalt des Schuldners im Sinne des § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO entspricht grund...mehr

Naturalleistungen richtig bewerten Nicht selten erhält der Schuldner neben seinem baren Einkommen auch noch Naturalleistungen in Form von Kost und Logis, aber auch den Pkw, den Laptop oder das Handy, die allesamt auch privat genutzt werden dürfen. Die Zusammenrechnung des in Geld zahlbaren Einkommens und der Naturalien obliegt dann dem Drittschuldner, nicht dem Vollstreckungs...mehr

BGH, Beschl. v. 5.7.2018 – VII ZB 40/17 1. Der unpfändbare notwendige Unterhalt des Schuldners i.S.d. § 850d Abs. 1 S. 2 ZPO entspricht grundsätzlich dem notwendigen Lebensunterhalt im Sinne des 3. und 11. Kapitels des SGB XII (im Anschluss an BGH, Beschl. v. 25.11.2010 – VII ZB 111/09, FamRZ 2011, 208 = NJW-RR 2011, 706). 2. Die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterku...mehr

Leitsatz 1. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht auf ­der Grundlage statistischer Annahmen mit der sog. EOP-Methode bestimmt werden (Anschluss an BGH-Rechtsprechung). 2. Lassen sich vergleichbare Objekte nicht finden, muss das Gericht einen erfahrenen und mit der konkreten örtlichen Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z.B. einen erfahrenen Makler, beurteilen las...mehr

Die Gemeinde musseinem Eigentümer des Betriebs einer Land- und Forstwirtschaft oder eines bebauten Grundstücks im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise erlassen[1], wenn diese die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten haben. Besonderer Bedarf für einen solchen Erlass besteht insbesondere in den Regionen, in denen – bedingt durch strukturell...mehr

Leitsatz Eine Zurückrechnung der bei der Bewertung im Ertragswertverfahren zugrunde zu legenden Mieten aus aktuellen Mietspiegeln ist nicht zulässig. Normenkette § 23, § 27, § 76 Abs. 1, § 78, § 79, § 80 BewG Sachverhalt Der Kläger erwarb ein bebautes Grundstück, das er in fünf Wohnungseigentumseinheiten aufteilen ließ (sowie auf zwei Garagen in Teileigentum). Das FA erließ im...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird i.d.R. eigengenutzt bzw. unentgeltlich überlassen. Deshalb ist hier regelmäßig die übliche Miete anzusetzen. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die beim Grundvermögen für Mietwohngrundstücken und für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig geza...mehr

Leitsatz 1. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. 2. Ein solcher Möblierungszuschlag kann n...mehr

Naturalleistungen richtig bewerten Nicht selten erhält der Schuldner neben seinem baren Einkommen auch noch Naturalleistungen in Form von Kost und Logis. Die Zusammenrechnung des in Geld zahlbaren Einkommens und der Naturalien obliegt dann dem Drittschuldner, nicht dem Vollstreckungs- oder dem Insolvenzgericht. Einer gerichtlichen Anordnung bedarf es – anders als im Falle der...mehr

Leitsatz Der im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten zu berücksichtigende sog. Durchschnittsmietzins einer 60 qm‐Wohnung am Beschäftigungsort kann nach dem im fraglichen Zeitraum gültigen Mietspiegel bemessen werden. Normenkette § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 EStG, § 535, § 558c, § 558d BGB Sachverhalt Die Klägerin ist verheiratet und in X beschäftigt. Die Ehele...mehr

Leitsatz Bei der Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für Nutzung der Einbauküche, Waschmaschine und Trockner zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist. Sachverhalt Die Kläger vermieteten an ihren Sohn verbilligt eine mit einer Einbauküche teilm...mehr

Gohlisch [1] hat für die Bewertung von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken die Praxis der Finanzverwaltung vorgestellt und verteidigt, wonach das Sachwertverfahren als Auffanglösung anzuwenden ist, wenn sich für diese Grundstücke auf dem ortsüblichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt. Er ist zu dem Ergebnis gekommen, dass das Sachwertv...mehr

Leitsatz Überlässt der Eigentümer dem Mieter Grundstücke zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete, ist beim Rohertrag statt der vereinbarten Miete die übliche, aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitete Miete anzusetzen. Sachverhalt Zwischen dem Finanzamt und der Klägerin ist die zutreffende Höhe eines gesondert festgestellten ...mehr

Der BGH schraubt bekanntlich die Anforderungen an die Formalien einer Mieterhöhungserklärung immer weiter nach unten. Das ist immer dann höchst problematisch, wenn die Formalien einen besonderen Zweck erfüllen soll. So ist es beim Begründungserfordernis für Mieterhöhungen. Es dient dazu, solche Verfahren möglichst außergerichtlich zu erledigen. Dazu benötigt der Mieter Infor...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB . Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfache, normale oder gute Lage...mehr

(AG Aachen, Urt. v. 30.12.2014 – 111 C 141/14) • Ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit einem konkreten Mietspiegel begründet, ist grds. an dessen Struktur und Wertungen gebunden, von denen lediglich in sehr eingeschränktem Maße Abweichungen zulässig sind. Sieht der Mietspiegel Zu- und Abschläge bspw. für besonders große und kleine Wohnungen, Isolierglasfenster e...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

(BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/15) • Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraum...mehr

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen u...mehr

Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen...mehr

Haben die Eheleute während der Zeit ihres Zusammenlebens ein Haus gebaut oder eine Eigentumswohnung erworben, so diente dies dazu, eine angemessene Wohnung für die gesamte Familie zu schaffen und Mietzahlungen zu sparen. Darin liegt auch eine auf lange Sicht angelegte und von den Eheleuten einvernehmlich geplante Maßnahme der Vermögensbildung, die auch die ehelichen Lebensve...mehr

Gemäß Abs. 2 S. 1 des § 556g BGB kann der Mieter die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschrift des § 556d BGB oder des § 555e BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Formulierung zeigt, dass im Rückforderungsprozess der Mieter beweisen muss, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig...mehr

Leitsatz Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d.h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten – zu verstehen. Normenkette § 21 Abs. 2, § 9 Abs. 1 EStG Sachverhalt Die Kläger, Eheleute, vermieteten eine Wohnung an die Mutter des Klägers. Das FA berücksichtigte di...mehr

Es gibt aber Gemeinden und Städte, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt. Und es gibt für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämter, denen Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vorliegen und bei denen auch eine Mietdatenbank iSv R B 186.5 Abs. 4 ErbStR 2...mehr

Auf einen Blick Nach der Gesetzessystematik des § 182 BewG werden Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet, eine Bewertung im Sachwertverfahren kommt lediglich als Auffangtatbestand in Betracht. Dabei unterstellt der Gesetzgeber scheinbar, dass sich für diese Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übli...mehr

Der Auffangtatbestand nach R B 182 Abs. 4 ErbStR 2011 ist nicht generell die Regel, sollte aber in den Fällen, in denen es keinen amtlichen Mietspiegel für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke gibt und in denen den für die Bedarfsbewertung zuständige Finanzämtern Vergleichsmieten für Geschäftsgrundstücke und/oder gemischt genutzte Grundstücke nicht vor...mehr

Geschäftsgrundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 4 iVm § 181 Abs. 6 BewG Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Gemischt genutzte Grundstücke sind nach § 181 Abs. 1 Nr. 5 iVm § 181 Abs. 7 BewG Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eig...mehr

Rz. 81 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat ihre Mietspiegel nur vereinzelt veröffentlicht.[2] Die Mietspiegel sind in den einzelnen Bundesländern, aber auch im Bereich der einzelnen Oberfinanzdirektionen, in den Einzelheiten unterschiedlich gestaltet. Auch der Umfang der Ermittlungen über Vergleichsgrundstücke usw. wird je nach Bundesland unterschiedlich gewesen sein.[3] ...mehr

Rz. 78 [Autor/Stand] Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsgrundstücken bedarf regelmäßig umfangreicher Ermittlungen im Einzelfall. Hierzu war die Finanzverwaltung angesichts der Notwendigkeit, zum Hauptfeststellungszeitpunkt sämtliche vorhandenen Grundstücke zu bewerten, nur unzureichend in der Lage. Sie hat deshalb anhand vorhandener Unterlagen Mietspiegel aufgest...mehr

Rz. 82 [Autor/Stand] Die Mietspiegel für Nordrhein-Westfalen gelten regelmäßig für einzelne Finanzamtsbezirke. Sie teilen die Wohngrundstücke, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, wie folgt ein: I. Gemeindegröße II. Baujahr (Altbauten und Neubauten – im bewertungsrechtlichen Sinn – bezugsfertig bis zum 20.6.1948; Nachkriegsbauten Bauzeit 21.6.1948–1953, 1954–1959, 196...mehr