Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

aa) Grundsatz. Rn 21 Der Vermieter muss zur Begründung den aktuellen Spiegel nutzen (LG Stuttgart NZM 10, 161). Hat der Vermieter allerdings bei Abgabe des Verlangens einen noch nicht veralteten Mietspiegel genutzt, muss er seine Begründung später natürlich nicht auf den neuen, bei Zugang geltenden umstellen (LG Berlin GE 08, 1057; 06, 626). Im Prozess soll er dann einen Stic...mehr

Rn 34 Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d I), bei dem die Vorschrift des § 558d II eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter nach § 558a III in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Dies dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen...mehr

Rn 10 Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV) v 28.10.21 (BGBl I 4779) Zitat Abschnitt 1. Allgemeine Regelungen Gegenstand. Gegenstand der Verordnung sind der Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von Mietspi...mehr

(1) 1Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. 2Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspi...mehr

Rn 14 Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens kann ein Vermieter auf einen einfachen (§ 558c) oder qualifizierten (§ 558d) Mietspiegel Bezug nehmen. Der Vorzug besteht darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel – inhaltliche Anforderungen sind in §§ 558c, 558d geregelt – idR auf einer breiten Tatsachenbasis beruhen. Was ein Mietspiegel ist, definiert § 558c I, ...mehr

Rn 4 Jedermann kann einen Mietspiegel erstellen. Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen nach § 555c IV 1 Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind von den nach Landesrecht zuständigen Behörden gem § 558c IV 2 Mietspiegel zu erstellen. Dies soll die...mehr

Rn 18 Als Vergleichsmieten können nur solche Entgelte genutzt werden, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder von Erhöhungen nach § 560 abgesehen geändert worden sind. Der Betrachtungszeitraum wurde mWv 1.1.20 (Art 229 § 50 EGBGB) mit dem Ziel verlängert, dass einerseits kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleic...mehr

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. (2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. (3) Mie...mehr

Rn 20 Nach § 558d III wird iSv § 292 ZPO vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel – wenn ein Mietspiegel als solcher anzusehen ist (dazu § 558d Rn 5 ff) – bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 1 ZPO). Die Vermutung ist durch ...mehr

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden aufmehr

Rn 3 Die Einzelheiten, wie ein Mietspiegel zu errichten ist, bestimmt mWz 1.7.22 ua die Mietspiegelverordnung – MsV v 28.10.21 (BGBl I 4779). Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels ist vorbehaltlich der §§ 4, 5 MsV an kein Verfahren gebunden. Das gilt sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten als auch für die Auswertung u...mehr

Rn 35 Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn der Erklärende Formfehler gemacht hat. Inhaltliche Fehler führen demgegenüber nicht zu formaler Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage (Rn 38), sondern sind iRd Begründetheit zu prüfen (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06] Rz 18). Rn 36 Ein formaler Fehler ...mehr

Rn 2 Der Begriff ›Mietspiegel‹ wird in § 558c I – auch für § 558d – definiert. Er ist, entspr seiner Funktion (§ 558a II Nr 1), ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II. Auf welche Art und Weise diese Übersicht gefertigt wird, ist unerheblich. Sie ist aber nur dann ein Mietspiegel iSd Gesetzes, wenn sie von der...mehr

Rn 12 Im Falle substanziierten Bestreitens der Voraussetzungen des § 558d I ist über deren Vorliegen – soweit diese nicht offenkundig sind – nach allgemein gültigen Regeln – ggf unter Einholung amtlicher Auskünfte gem § 273 II Nr 2 oder § 358a Nr 2 ZPO – Beweis zu erheben (BGH NJW 14, 292 Rz 17 und Rz 20). Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsä...mehr

Rn 21 Der Vermieter muss zur Begründung den aktuellen Spiegel nutzen (LG Stuttgart NZM 10, 161). Hat der Vermieter allerdings bei Abgabe des Verlangens einen noch nicht veralteten Mietspiegel genutzt, muss er seine Begründung später natürlich nicht auf den neuen, bei Zugang geltenden umstellen (LG Berlin GE 08, 1057; 06, 626). Im Prozess soll er dann einen Stichtagszuschlag ...mehr

Rn 1a Die Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 1: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug genommen werden. Ein qualifizierter Mietspiegel soll insoweit den Aussagewert von Mietspiegeln erhöhen und ihre Beweiskraft (§ 558b Rn 17 ff) stärken. Der Gesetzgeber misst einem qualifizierten Mietspiegel mithin eine besondere Gewä...mehr

Rn 15 Wird ein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel iSv §§ 558c, 558d gestützt, muss der Vermieter die vermietete Wohnung 1. in die seines Erachtens zutreffende Kategorie des Mietspiegels (Mietspiegelfeld) einordnen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 23; NJW 16, 2565 Rz 5), das hinsichtlich Größe, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemiet...mehr

Rn 5 § 558c II regelt, für welche Gebiete Mietspiegel erstellt werden können. So können etwa Gemeinden oder Gemeindeteile, die stark im Einzugsgebiet einer größeren Gemeinde liegen und daher mit dieser zusammen einen einheitlichen Wohnungsmarkt bilden, in einen gemeinsamen Mietspiegel einbezogen werden.mehr

Rn 17 Eine widerlegliche Vermutung gilt nach § 558d I 3 ferner dann, wenn die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt haben. Eine Anerkennung durch alle drei bildet nach Ansicht des Gesetzgebers ein hinreichendes Indiz dafür, dass der Mietspiegel unter angemessener Würdi...mehr

Rn 6 Nach § 558c III sollen einfache Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Eine Pflicht zur Anpassung besteht indes nicht. Etwaige Anpassungen sind nach § 555c IV 2 zu veröffentlichen. § 5 S 1 MsV bestimmt dazu, dass ein einfacher Mietspiegel und seine Dokumentation kostenfrei im Internet zu veröffentlichen sind. Für ihre Ausgabe in ge...mehr

Rn 19 Für eine Vergleichbarkeit muss die Brutto- in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Netto- in eine Bruttomiete umgerechnet werden. Die Vergleichbarkeit ist dadurch herzustellen, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit (= Abgabe des Mieterhöhungsverlangens) auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nett...mehr

Rn 6a Ein qualifizierter Mietspiegel verliert seine besondere Wirkung, wenn er älter als vier Jahre ist oder nach über zwei Jahren, bezogen auf den Erhebungsstichtag, nicht an die Marktentwicklung angepasst wurde. Danach kann er ein einfacher Mietspiegel sein.mehr

Rn 16 Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, welche die nach § 558c V erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel stellt (=MsV; dazu BRDrs 766/20), wird nach § 558d I 2 widerleglich vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.mehr

Rn 6 Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel gem § 558d II 3 nach Maßgabe von Rn 4a, 4b neu zu erstellen. Ein Vorhaben, diese Frist zu verlängern (BTDrs 19/26918, 23), hat sich nicht durchgesetzt (BTDrs 19/31106, 6). Maßgeblich ist nach § 558d II 4 der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden.mehr

Rn 5 Der qualifizierte Mietspiegel ist nach § 558d II 1 im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen (s.a. §§ 23, 23 MsV). Maßgeblich ist nach § 558d II 4 der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Ein Vorhaben, die Frist zu verlängern (BTDrs 19/26918, 23), hat sich nicht durchgesetzt (BTDrs 19/31106, 5).mehr

Rn 7 Ob ein einfacher Mietspiegel iSv § 558 I vorliegt, ist inzident im Prozess über die Berechtigung einer Mieterhöhung zu klären (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 18; LG Bochum DWW 07, 270).mehr

Rn 11 Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zu verlangen, dass sie iRd Möglichen substanziierte Angriffe vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist (BGH NJW 14, 292 Rz 16; 13, 775 Rz 22). Zu beachten ist, dass der Gesetzgeber bei Einführung des qualifizierten Mietspi...mehr

Rn 18 Die zu erhöhende Miete muss dem Mietbegriff des Mietspiegels entsprechen. Entspricht die vereinbarte Mietstruktur (§ 535 Rn 177) nicht der des Mietspiegels, müssen die Werte des Spiegels angepasst werden.mehr

Rn 2 Ein qualifizierter Mietspiegel ist zum einen ein Mietspiegel, also eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II (§ 558c Rn 2). Rn 2a Weitere Voraussetzungen sind zum anderen, dass diese Übersicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (Rn 3), von wem auch immer erstellt (Rn 4), im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst (Rn 5) und...mehr

Rn 20 Der im Mietspiegel enthaltenen Netto-Kaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens, im Außenverhältnis zu tragen hat (BGH NJW 08, 848; 07, 2626). Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil ist der zuletzt feststellbare Betriebskostenanteil (BGH NJW 07, 2626 [B...mehr

Rn 17 Der Vermieter darf bei der Einordnung für besondere Merkmale seiner Wohnung keine Zuschläge erheben, etwa für nicht auf den Mieter abgewälzte Kosten für Kleinreparaturen (LG Dortmund NZM 07, 245, 246; AG Frankfurt WuM 06, 204 [AG Frankfurt am Main 14.02.2006 - 33 C 3732/05-67]). Der Vermieter darf auch keinen Zuschlag in dem Fall nehmen, dass eine Schönheitsreparaturen...mehr

1. Allgemeines (§§ 3–6 MsV). Rn 3 Die Einzelheiten, wie ein Mietspiegel zu errichten ist, bestimmt mWz 1.7.22 ua die Mietspiegelverordnung – MsV v 28.10.21 (BGBl I 4779). Die Erstellung und Anpassung eines einfachen Mietspiegels ist vorbehaltlich der §§ 4, 5 MsV an kein Verfahren gebunden. Das gilt sowohl für die Datenerhebung einschließlich der Verwendung von Sekundärdaten a...mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag § 291 BGB 6 Mahnbescheid § 286 BGB 15 Mahnkosten § 280 BGB 28 Mahnung Vor §§ 116 ff BGB 7; § 116 BGB 7; § 117 BGB 7; § 281 BGB 13; § 1958 BGB 14; § 2024 BGB 6; § 2039 BGB 11 angekündigte Leistungsverspätung § 286 BGB 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe § 286 BGB 15 Begriff § 286 BGB 12 Betriebsausfall § 286 BGB 23 Datum § 286 BGB 17 einstweilige Anordnung §...mehr

Rn 29 Es ist grds ein ›breites‹ Spektrum (die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen soll nicht zu beanstanden sein, BGH NJW 10, 149 Rz 12) von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde (§ 558 Rn 16) – nicht nur einem Stadtteil (BGH NJW 13, 2963 Rz 22; aA NJW 10, 149 Rz 12) – zu berücksichtigen (BGH NJW 13, 2963 Rz 22). Diese Anforderung ist zB nicht erfüllt, wenn nur V...mehr

Rn 4a Die Einzelheiten, auf welche Art und Weise ein qualifizierter Mietspiegel zu erstellen ist, bestimmt mWz 1.7.22 ua die MsV v 28.10.21 (BGBl I 4779). Diese ist im Anh zu § 558c (s dort Rn 10) abgedruckt. § 7 MsV beschreibt die möglichen Erstellungsmethoden, §§ 8–14 MsV äußern sich zu den Datengrundlagen (s.a. Art 238 EGBGB und § 22 XI, XII SGB X). Gegenstand von § 15 Ms...mehr

Rn 8 Zur Bedeutung einfacher Mietspiegel im Prozess vgl § 558b Rn 17 ff.mehr

Rn 15 Gelingt der Beweis der ›Nichtqualifizierung‹, liegt ein einfacher Mietspiegel vor (LG Berlin NJW 15, 3248 [BGH 03.03.2015 - VI ZR 490/13]).mehr

Rn 6b Der Mietspiegel muss von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als ›qualifiziert‹ anerkannt werden. Aufseiten des Staates geht es um die nach Landesrecht zuständige Behörde. Zu den Begriffen ›Interessenvertreter‹ und ›Anerkennung‹ s § 558c Rn 2. Rn 7–9 [nicht besetzt]mehr

Rn 10 Die Beweislast, dass ein Mietspiegel iSv § 558d qualifiziert ist, trifft den, der sich auf die Qualifizierung beruft (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 29). Dabei sind die Vermutungen des § 558d I 2, 3 zu beachten (Rn 16 ff).mehr

aa) Grundsatz. Rn 18 Die zu erhöhende Miete muss dem Mietbegriff des Mietspiegels entsprechen. Entspricht die vereinbarte Mietstruktur (§ 535 Rn 177) nicht der des Mietspiegels, müssen die Werte des Spiegels angepasst werden. bb) Umrechnung. Rn 19 Für eine Vergleichbarkeit muss die Brutto- in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel aufgeführte Netto- in eine Bruttomiete um...mehr

Rn 13 Dem Mieter sollen durch die Begründung des Erhöhungsverlangens im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Überprüfung konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit er während des Laufs der Zustimmungsfrist nach § 558b I (§ 558b Rn 2) sich darüber schlüssig werden kann, ob er freiwillig zustimmt (BGH NJW 10, 2945 ...mehr

Rn 1c Im Prozess wird gem § 558d III, § 292 ZPO widerleglich vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II 1 wiedergeben. Voraussetzung der Vermutung ist, dass die Voraussetzungen von § 558d II und I vorliegen (BGH NJW 14, 292 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12] Rz 15; 13, 775).mehr

Rn 1 § 558e ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden (dazu Stöver WUM 02, 65 ff) und ohne gesetzliches Vorbild (BTDrs 14/4553, 58). Er ist eine Hilfsnorm und definiert legal, was eine Mietdatenbank ist. Seine Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 2: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf die Auskunft aus einer Mie...mehr

Rn 19 Mietspiegel iSv § 558d sind weder vor den Zivilgerichten noch vor den Verwaltungsgerichten dahin isoliert überprüfbar, ob sie qualifiziert sind. Es handelt sich um eine schlichtverwaltende Tätigkeit ohne bindende Außenwirkung (OVG Münster WuM 06, 623; VG Minden ZMR 04, 226, 227; NZM 04, 148; s bereits BVerwG NJW 96, 2046). Rn 20 Dem Zivilgericht ist es aber nicht verweh...mehr

Rn 33 Mieterhöhungsverlangen können auch in anderer Weise begründet werden (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Solche Begründungsmittel müssen den gesetzlichen gleichwertig sein. In Betracht kommen zB Mietpreisübersichten der Finanzämter, Gerichtsgutachten aus einem gerichtlichen Verfahren dritter Personen, wenn die zu beurteilenden Wohnungen vergleichb...mehr

Rn 18 Im Grundsatz kommt nur ein Sachverständigengutachten in Frage (BGH NZM 21, 88 Rz 27; NJW 11, 2284 Rz 20). Dies gilt auch dann, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält (BGH ZMR 21, 727 Rz 14) und über eine breitere Datengrundlage verfügt (BGH ZMR 21, 727 Rz 27; NZM 21, ...mehr

Rn 3 Was anerkannte wissenschaftliche Grundsätze sind, ist (weiterhin) unklar (vgl § 7 I MsV; s.a. BTDrs 19/26918, 22; 19/26918, 5). Ein Anhalt sind §§ 7 ff MsV. Neben der Rechtswissenschaft gehört zu den Grundsätzen jedenfalls die Statistik. Wissenschaftliche Grundsätze sind daher nicht erfüllt, wenn bei der Auswahl eine Repräsentativität nicht gegeben ist, oder wenn die Ar...mehr

Qualifikation Art 3 EGBGB 10, 34, 60; Art 4 EGBGB 5; Art 6 EGBGB 4; Art 10 EGBGB 3; Vor ROM I 17 als unerlaubte Handlung Art 40 EGBGB 2 Qualifikations(rück)verweisung Art 4 EGBGB 6; Art 6 EGBGB 4 Qualifizierte elektronische Signatur § 125 BGB 9; § 126a BGB 1, 5 Qualifizierte Nachfolgeklausel § 711 BGB 8; § 2032 BGB 18 Qualifizierter Mietspiegel Anpassung/Neuerstellung § 558d BGB 5...mehr

Rn 2 Eine Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete, fortlaufend geführte und sich ständig ändernde Sammlung einzelner Mieten. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen für einzelne Wohnungen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können. Eine Mietdatenbank wird von einer Gemeinde...mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617). Maßg...mehr