Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rn. 132c Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren zwischen Erwerb bzw Fertigstellung der Objekte und ihrer Veräußerung rechtfertigt nicht mehr eine zusammenfassende Beurteilung im Sinne einer a priori typisierend indiziell gegebenen gewerblichen Tätigkeit (BMF BStBl I 2004, 434 Tz 20; BFH BStBl II 1990, 637; BFH BStBl II 1988, 293; BFH BFH/NV 1988,...mehr

Tz. 1005 Stand: EL 92 – ET: 03/2018 Überlässt ein Gesellschafter seiner Kap-Ges ein Grundstück gegen eine zu hohe Miete/Pacht, führt dies zu einer vGA. Umgekehrt liegt eine vGA ebenfalls dann vor, wenn die Gesellschaft ihrem Gesellschafter ein Grundstück gegen ein zu geringes Nutzungsentgelt überlässt. Für die Ermittlung der angemessenen Miete/Pacht ist zunächst auf die ortsüb...mehr

Rz. 405 Die Gesetzesbegründung zur Einführung der Abs. 11 und 12 in § 22 durch das Mietspiegelreformgesetz stellt den Zusammenhang zu den Mietspiegeln her. Er verweist darauf, dass im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II auch Leistungen für die Unterkunft erbracht werden und bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf diese auf ihr...mehr

Rz. 193 Ab dem Stichtag der Datenerhebung kann ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Bruttokaltmiete herangezogen werden (SG Dortmund, Urteil v. 17.3.2017, S 19 AS 4276/16). Es ist jedoch rechtswidrig, zur Konkretisierung der Angemessenheit von Kosten der Unterkunft den gesamten Landkreis undifferenziert als Vergleichsraum heranzuziehen (SG Magdeburg, Besch...mehr

Rz. 222 Das BSG hält daran fest, dass es zuvörderst Aufgabe der kommunalen Träger ist, bereits für das Verwaltungsverfahren ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft zu entwickeln (BSG, Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R). Damit können die für die Beurteilung der Angemessenheit entwickelten Kriterien umgesetzt werden. Rz. 223 Ist ein Konz...mehr

Rz. 174 Ziel der Angemessenheitsprüfung ist stets, dass der Leistungsberechtigte die Möglichkeit hat, eine bedarfsgerechte und angemessene Wohnung konkret anzumieten. Gegen die Verwendung des unbestimmten Rechtsbegriffes der Angemessenheit bestehen seitens des BSG keine durchgreifenden Bedenken (BSG, Urteil v. 12.12.2017, B 4 AS 33/16 R u. a.; LSG Berlin-Brandenburg, Urteil ...mehr

Rz. 219 Eine angemessene Wohnung als Alternative zu einer abstrakt als unangemessen eingestufte Wohnung muss auf dem Wohnungsmarkt auch konkret angemietet werden können, also konkret verfügbar und zugänglich sein, ansonsten sind die tatsächlichen Aufwendungen stets als konkret angemessen anzusehen (konkrete Angemessenheit, BSG, Urteil v. 7.11.2006, B 7b AS 18/06 R). Zusätzlic...mehr

Rz. 178 Die Angemessenheit von Wohnkosten beginnt mit der Feststellung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Quadratmetern, wobei die für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau anerkannte Wohnraumgröße zugrunde zu legen ist (Wohnungsgrößen nach § 10 WoFG, vgl. BSG, Urteil v. 16.5.2012, B 4 AS 109/11 R), die durch Richtlinien der Bundesländer konkret festgelegt wird...mehr

Rz. 404a Abs. 10 Satz 1 erlaubt grundsätzlich die Festlegung einer Gesamtangemessenheitsgrenze durch den kommunalen Träger, anhand derer die Angemessenheit der derzeitigen oder zukünftigen tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung zu beurteilen ist. Die Gesamtangemessenheitsgrenze setzt sich aus der Grenze der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft un...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist mit dem Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt v. 24.12.2003 (BGBl. I S. 2954) am 1.1.2005 in Kraft getreten. Danach wurde sie mehrfach geändert und durch das Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch v. 24.3.2011 (BGBl. I S. 453) mit Wirkung zum 1.1.2011 neu gefas...mehr

Überblick § 558 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des Anspruchs sind in den §§ 558 bis 558b BGB geregelt. Die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung kann im Prozess auf der Grundlage ordnungsgemäß aufgestel...mehr

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete ist der Höhe nach auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt. Dem Mieter steht es frei, einer darüber hinausgehend verlangten Mieterhöhung zuzustimmen (vgl. § 557 Abs. 1 BGB); stimmt der Mieter nicht zu, hat der Vermieter (nur) keinen klagbaren Anspruch auf die Zustimmung. Wichtig Was ist d...mehr

Begriff Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig bei einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, der Beurteilung von Mietpreisüberschreitungen nach dem Wirtschaftsstrafrecht und beim Mietwucher nach dem Strafgesetz, der Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurückgibt. Hinweis Grundlage Die ortsübliche Vergleichsmie...mehr

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts beschlossen. Unter anderem soll der Mietpreisbremse mehr Geltung verschafft werden. Die zentralen Punkte im Überblick. Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Bundeskabinett am 29.4.2026 beschlossen hat ("Mietrecht II"), sieht strengere Vorgaben für Vermie...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Im Berichtszeitraum versuchte ein börsennotierter Großvermieter sowohl in Berlin als auch in Dortmund Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung von Zuschlägen für ÖPNV-Anbindung und die Nahversorgung bzw. den Energiebedarfskennwert oder eine Teildämmung durchzusetzen (hierzu Dreiskämper, WuM 2025, 521; AG Dortmund, WuM 2026, 91). Es gab unzähl...mehr

Ähnlich ist die Argumentation der 64. ZK des LG Berlin (64 S 127/23, NZM 2025, 952). Obwohl bereits ein Sachverständigengutachten vorlag, hat sie die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2019 ermittelt, den sie für einen einfachen Mietspiegel hält. Das Vorliegen eines Sachverständigengutachtens und die Verwendung eines Mietspiegels schließen...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Rz. 5 Die Begründung muss veröffentlicht werden (LG Stuttgart, Urteil v. 13.3.2019, 13 S 181/18, WuM 2019, 257). Die Bekanntmachung durch eine andere amtliche Stelle reicht aus (BGH, Urteil v. 27.5.2020, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787 zum Berliner Mietspiegel). Die Begründung ist somit gemäß § 556d Abs. 2 eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Begründung kann auch nicht nachgescho...mehr

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 kann auch bei Wohnräumen die Entwicklung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden. Erforderlich ist eine klare und eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag gem. § 557b BGB. Die Miete kann dann jährlich – ohne dass eine zusätzliche Begründung z. B. durch den örtlichen Mietspiegel oder mit Vergleichsmieten erforderlich wä...mehr

Rz. 20 Soweit der Übernehmer private Versorgungsleistungen seinen Eltern gegenüber zu erbringen hat, also in erster Linie Altenteilsleistungen wie eine dauernde Last oder eine Leibrente als Barzahlung, stellt diese Leistung weder Veräußerungsentgelt bei den Übergebern noch Anschaffungskosten des Übernehmers dar. Es handelt sich um Versorgungsleistungen gegen Vermögensübertra...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

Zusammenfassung Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Falls in der betreffenden Kommune kein Mietspiegel existiert, können der zur Mieterhöhung berechtigte Vermiete...mehr

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert: "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist." Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspie...mehr

Ein Mietspiegel stellt ein gewichtiges Indiz dar, dass die dort enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben. Der Vermieter kann diese Indizwirkung widerlegen. Allerdings muss er hierzu substanziierte Einwendungen erheben und hierfür Beweis antreten. Der BGH benennt folgende Fälle: Praxis-Beispiel Einwendungen des Vermieters Den Erstellern des Mietspiegels fehlt die erfo...mehr

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist nach dem BGH hieran allerdings nicht gehindert. Das Vorliegen eines Mietspiegels (einfach oder qualifiziert) entfaltet für die Einholung eines Sac...mehr

2.1 Begriff (§ 558d Abs. 1 BGB) Der qualifizierte Mietspiegel wird definiert als "Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist". Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspiegelreform geändert. Die bisher zuständige Gemeind...mehr

Ist in der Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden, kann der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde Bezug nehmen.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Vergleichbarkeit "unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände des Einzelfalls" anhand konkreter Merkmale festgestellt werden.[2] Dabei kommt es insbe...mehr

3.1 Allgemeine Grundsätze Der Vermieter kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug nehmen.[1] Ist die ortsübliche Miete in dem Mietspiegel in Form einer Preisspanne ausgewiesen (sog. Tabellenmietspiegel), reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Angabe der Spannenwerte ist weder nach dem Wortlaut des § 558a BGB no...mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Falls in der betreffenden Kommune kein Mietspiegel existiert, können der zur Mieterhöhung berechtigte Vermieter oder das Geri...mehr

Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.[1] Die Anpassung kann durch eine Neuerstellung, aber auch durch eine Fortschreibung anhand von Stichproben oder entsprechend dem Preisindex für die Lebenshaltung erfolgen. Nach 4 Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Hinweis Fortschreibung durch Stichproben En...mehr

Der qualifizierte Mietspiegel wird definiert als "Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist". Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspiegelreform geändert. Die bisher zuständige Gemeinde wird durch eine nach Landesre...mehr

In der Regel liegen einem Mietspiegel diejenigen Mietpreise zugrunde, die für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ortsüblich sind. Dies führt zu der Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus mit einem Mietspiegel begründet werden kann, der keine Entgelte für vermietete Einfamilienhäuser ausweist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein so begründetes Mie...mehr

Der Vermieter kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug nehmen.[1] Ist die ortsübliche Miete in dem Mietspiegel in Form einer Preisspanne ausgewiesen (sog. Tabellenmietspiegel), reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Angabe der Spannenwerte ist weder nach dem Wortlaut des § 558a BGB noch nach dem Sinn und Zwec...mehr

Haben die Parteien eine Pauschal- oder Teilpauschalmiete vereinbart, kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Pauschalmiete oder Teilpauschalmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er zu den Mietspiegelwerten bestimmte Betriebskostenanteile hinzurechnet. Hinweis Betriebskostena...mehr

Wird im Räumungsprozess wegen Wegfalls des Eigenbedarfs die Erledigung der Hauptsache erklärt, kann der Mieter nicht einwenden, die Klage sei deshalb unbegründet gewesen, weil der Eigenbedarf zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung nicht mehr bestanden hat, da der Wegfall des Eigenbedarfs gerade Anlass für die Erledigungserklärung war. Die Kostenentscheidung richtet sich...mehr

Die Indexmiete nach § 557b BGB kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, wonach sich die Höhe der Miete mit der Änderung einer bestimmten, von den Parteien gewählten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Miethöhe v...mehr

Der ortsübliche Mietpreis ist die Miete, die für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). Dieser Mietwert kann für eine Wohnung im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Dabei kann der Arbeitgeber den geldwerten Vorteil nach dem niedrigsten Wert des Mietpreisspiegels berechn...mehr

Ist für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel nicht aufgestellt worden, so kann die ortsübliche Miete anhand eines Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde ermittelt werden.[1] Etwaige örtlich bedingte Abweichungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Vergleichbare Gemeinde ist nicht immer gleichzusetzen mit der Nachbargemeinde. Ebenso kann die Vergl...mehr

Der Mietwert für eine Wohnung kann im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Ist für die betreffende Gemeinde kein Mietspiegel aufgestellt worden, kann die ortsübliche Miete anhand des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde, anhand entsprechender Mieten für 3 vergleichbare Wohnungen Dritter oder durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder ...mehr

Mietvorteile aus der Überlassung einer Wohnung sind mit den um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreisen am Abgabeort zu bewerten (ortsüblicher Mietwert). Der ortsübliche Mietwert ist unter Berücksichtigung aller Eigenarten der vom Arbeitgeber überlassenen Wohnung nach dem Preis zu bemessen, der für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffen...mehr

Seit 1.1.2020 gilt ein neuer gesetzlicher Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen.[1] Das Anknüpfen an den laufend dynamisierten Mietspiegel führt insbesondere bei niedrigen Bestandsmieten durch die stetig wachsenden Mieten zu zusätzlichen Steuerbelastungen für den Arbeitnehmer. Um hier Abhilfe zu schaffen, führte der Gesetzgeber für Lohnzahlungszeiträume ab 1.1.2020 ein...mehr

Infolge der stark steigenden Mietpreise führt die Anknüpfung der Bewertung von Dienst- bzw. Werkwohnungen an die dynamisch steigenden Mietspiegel zu zunehmenden steuerlichen Belastungen bei den Arbeitnehmern. Um dem entgegenzuwirken, wird für Lohnzahlungszeiträume seit dem 1.1.2020 ein Bewertungsabschlag eingeführt, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßg...mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Bei der Bewertung einer Baustelle wird der gemeine Wert nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt angesetzt, somit ein Verkauf im Hauptfeststellungszeitpunkt unterstellt. Die Baustelle ist nicht deshalb weniger wert, weil der Eigentümer sie nicht sofort zum üblichen Preis veräußern oder durch Bebauung nutzbar machen kann oder will. Ein A...mehr

Stellt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine freie Wohnung zur Verfügung, so ist die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung der eventuellen Beeinträchtigungen, die sich aus der Lage der Wohnung zum Betrieb ergeben, anzusetzen.[1] Der Mietwert für eine Wohnung kann i. d. R. anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden.[2] Sollte die Feststellung des ortsüblichen Mietp...mehr

Wichtig Zeitliche Anwendung Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/16 – für den Zeitraum bis zum 31.12.2022. Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Beim...mehr

Zu beachten sind für das Ertragswertverfahren die gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023.[1] Für das Formular BBW 2/23 können auch die Erläuterungen in 2.6.2 herangezogen werden. Beim Ertragswertverfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für d...mehr

Die Zeilen 65 bis 92 (im Formular BBW 2/16) bzw. 89 bis 119 (im Formular BBW 2/23) betreffen das Sachwertverfahren, das für die Bewertung der sonstigen bebauten Grundstücke zugrunde gelegt wird. Das Sachwertverfahren ist auch heranzuziehen, wenn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ermittelt werden ...mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1...mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign...mehr