Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rz. 40 Der Begriff von Zuschlägen ist in zweierlei Hinsicht relevant. Erhöhung der Vergleichsmiete Die konkrete Wohnung kann wegen nicht ortsüblicher Sonderleistungen des Vermieters bzw. Sondermerkmalen der Wohnung von dem üblichen vergleichbaren Wohnraum abweichen. Hierfür sind für die konkrete Wohnung bestimmte Zuschläge anzusetzen, die die konkrete Wohnungsmiete im Verhältn... mehr

Rz. 2 Die ortsübliche Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, bemisst sich nach derjenigen zu Beginn des Mietverhältnisses zuzüglich zulässiger Zuschläge. Diese wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleic... mehr

Rz. 5 Die Begründung muss veröffentlicht werden (LG Stuttgart, Urteil v. 13.3.2019, 13 S 181/18, WuM 2019, 257). Die Bekanntmachung durch eine andere amtliche Stelle reicht aus (BGH, Urteil v. 27.5.2020, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787 zum Berliner Mietspiegel). Die Begründung ist somit gemäß § 556d Abs. 2 eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Die Begründung kann auch nicht nachgescho... mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ... mehr

Rz. 68 Wer ist zur Drittmittelanrechnung verpflichtet? Bezieht sich die Anrechnungspflicht auch auf den Wohnungserwerber? Besteht die Anrechnungspflicht nur im laufenden Mietverhältnis oder gilt sie auch bei Vertragsschluss über eine schon modernisierte Wohnung? Sind die Drittmittel einmal, unbegrenzt bei jeder Mieterhöhung oder nur in dem durch den Fördervertrag vorgegebenen Z... mehr

Rz. 535 Nach § 185 Abs. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks[1] abzüglich der Bewirtschaftungskosten[2] ergibt. Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den im Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinb... mehr

Rz. 160 Achtung Zulässigkeit der Klage Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) betrifft nicht die Zulässigkeit der Klage (BGH, Urteil. v. 29.4.2020, VIII ZR 355/1... mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign... mehr

Rz. 229 Die Klage auf künftige Mietzahlung ist nur dann zulässig, wenn die Besorgnis der Nichterfüllung besteht (§ 259 ZPO). Eingestellte Mietzahlungen rechtfertigen ohne weitere Begründung keine Klage auf zukünftige Leistung (AG Groß-Gerau, Urteil v. 18.7.2018, 63 C 15/17, ZMR 2018, 1006). Die Besorgnis der Nichterfüllung (§ 259 ZPO) besteht aber dann, wenn die Miete über M... mehr

Rz. 37 Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung (vgl. dazu KG, Urteil v. 12.1.2006, 12 U 216/04, GE 2006, 382; AG Rathenow, Urteil v. 10.1.2006, 4 C 587/05, WuM 2006, 149 mit Anm. Wall, WuM 2006, 291) bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter dies... mehr

Rz. 62 Die Vereinbarung über die Umlage der im Einzelnen aufgezählten Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV bedeutet noch nicht, dass der Mieter darauf Vorschüsse zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 105; von Seldeneck, Rn. 3901). Vielmehr bedarf es dazu ebenfalls einer ausdrücklichen Vereinbarung des Vermieters mit dem Mieter (§ 556 Abs. 2 Satz 1). Auch wenn... mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au... mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete... mehr

Rz. 37 Vor dem 1.1.2009 wurden bebaute Grundstücke maßgeblich nach dem sog. Ertragswertverfahren bzw. sofern sich keine übliche Miete ermitteln ließ nach einem besonderen gemischten Verfahren bewertet.[1] Mit dem seit dem 1.1.2009 geltenden Verweis auf die Regelungen der §§ 180 ff. BewG änderte sich die Bewertungssystematik bei bebauten Grundstücken grundlegend. Nach § 182 B... mehr

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, S... mehr

Überlässt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine Wohnung zu einem Mietpreis, der innerhalb der Mietpreisspanne des örtlichen Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen liegt, scheidet die Annahme eines geldwerten Vorteils regelmäßig aus. Das gilt auch dann, wenn der unterste Wert des Mietpreisspiegels angesetzt wird. Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen u... mehr

Im Februar 2026 gab es in 1.391 Gemeinden Mietspiegel (2020: 1.026). Seit Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes am 1.7.2022 sieht § 558c Abs. 4 Satz 2 BGB erstmals eine Mietspiegelerstellungspflicht für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern vor. Die Anforderungen an die Erstellung und Anpassung von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln sind seit dem 1.7.2022 in ... mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne von i... mehr

Zweck und Umfang der Begründung Gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen in Textform begründen. Die Begründung soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er di... mehr

Der Vermieter kann das Erhöhungsverlangen auch mit entsprechenden Entgelten für einzelne vergleichbare Wohnungen begründen; es genügt die Benennung von 3 Wohnungen.[1] Hinweis Anforderungen an die Vergleichbarkeit der Wohnungen Es ist höchstrichterlich geklärt, dass an die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ein großzügiger Maß... mehr

Berlin hat einen neuen qualifizierten Mietspiegel. Das Zahlenwerk beruht auf einer Datenerhebung und wird von den Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat den neuen Berliner Mietspiegel 2026 veröffentlicht. Dieser tritt ab sofort in Kraft und löst den bisherigen Mietspiegel 2024 ab. Qualifizierter Mietspiegel für... mehr

Rz. 107 Bei einer Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag trägt der Kündigende die Darlegungs- und Beweislast für die Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 bzw. der Voraussetzungen, unter denen es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 entfällt (BGH, VIII ZR 281/06, NJW 2007, 2177). Der Vermieter, der nach erfolgter fristloser Kündigung wegen Zahlungsv... mehr

Rn. 132c Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Eine Haltedauer von mehr als fünf Jahren zwischen Erwerb bzw Fertigstellung der Objekte und ihrer Veräußerung rechtfertigt nicht mehr eine zusammenfassende Beurteilung im Sinne einer a priori typisierend indiziell gegebenen gewerblichen Tätigkeit (BMF BStBl I 2004, 434 Tz 20; BFH BStBl II 1990, 637; BFH BStBl II 1988, 293; BFH BFH/NV 1988,... mehr

Tz. 1005 Stand: EL 92 – ET: 03/2018 Überlässt ein Gesellschafter seiner Kap-Ges ein Grundstück gegen eine zu hohe Miete/Pacht, führt dies zu einer vGA. Umgekehrt liegt eine vGA ebenfalls dann vor, wenn die Gesellschaft ihrem Gesellschafter ein Grundstück gegen ein zu geringes Nutzungsentgelt überlässt. Für die Ermittlung der angemessenen Miete/Pacht ist zunächst auf die ortsüb... mehr

Rz. 405 Die Gesetzesbegründung zur Einführung der Abs. 11 und 12 in § 22 durch das Mietspiegelreformgesetz stellt den Zusammenhang zu den Mietspiegeln her. Er verweist darauf, dass im Rahmen der Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II auch Leistungen für die Unterkunft erbracht werden und bei der Anerkennung der Aufwendungen für die Unterkunft als Bedarf diese auf ihr... mehr

Rz. 193 Ab dem Stichtag der Datenerhebung kann ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Bruttokaltmiete herangezogen werden (SG Dortmund, Urteil v. 17.3.2017, S 19 AS 4276/16). Es ist jedoch rechtswidrig, zur Konkretisierung der Angemessenheit von Kosten der Unterkunft den gesamten Landkreis undifferenziert als Vergleichsraum heranzuziehen (SG Magdeburg, Besch... mehr

Rz. 222 Das BSG hält daran fest, dass es zuvörderst Aufgabe der kommunalen Träger ist, bereits für das Verwaltungsverfahren ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft zu entwickeln (BSG, Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R). Damit können die für die Beurteilung der Angemessenheit entwickelten Kriterien umgesetzt werden. Rz. 223 Ist ein Konz... mehr

Rz. 174 Ziel der Angemessenheitsprüfung ist stets, dass der Leistungsberechtigte die Möglichkeit hat, eine bedarfsgerechte und angemessene Wohnung konkret anzumieten. Gegen die Verwendung des unbestimmten Rechtsbegriffes der Angemessenheit bestehen seitens des BSG keine durchgreifenden Bedenken (BSG, Urteil v. 12.12.2017, B 4 AS 33/16 R u. a.; LSG Berlin-Brandenburg, Urteil ... mehr

Rz. 219 Eine angemessene Wohnung als Alternative zu einer abstrakt als unangemessen eingestufte Wohnung muss auf dem Wohnungsmarkt auch konkret angemietet werden können, also konkret verfügbar und zugänglich sein, ansonsten sind die tatsächlichen Aufwendungen stets als konkret angemessen anzusehen (konkrete Angemessenheit, BSG, Urteil v. 7.11.2006, B 7b AS 18/06 R). Zusätzlic... mehr

Rz. 178 Die Angemessenheit von Wohnkosten beginnt mit der Feststellung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Quadratmetern, wobei die für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau anerkannte Wohnraumgröße zugrunde zu legen ist (Wohnungsgrößen nach § 10 WoFG, vgl. BSG, Urteil v. 16.5.2012, B 4 AS 109/11 R), die durch Richtlinien der Bundesländer konkret festgelegt wird... mehr

Rz. 404a Abs. 10 Satz 1 erlaubt grundsätzlich die Festlegung einer Gesamtangemessenheitsgrenze durch den kommunalen Träger, anhand derer die Angemessenheit der derzeitigen oder zukünftigen tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung zu beurteilen ist. Die Gesamtangemessenheitsgrenze setzt sich aus der Grenze der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft un... mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist mit dem Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt v. 24.12.2003 (BGBl. I S. 2954) am 1.1.2005 in Kraft getreten. Danach wurde sie mehrfach geändert und durch das Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch v. 24.3.2011 (BGBl. I S. 453) mit Wirkung zum 1.1.2011 neu gefas... mehr

Überblick § 558 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des Anspruchs sind in den §§ 558 bis 558b BGB geregelt. Die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung kann im Prozess auf der Grundlage ordnungsgemäß aufgestel... mehr

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete ist der Höhe nach auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt. Dem Mieter steht es frei, einer darüber hinausgehend verlangten Mieterhöhung zuzustimmen (vgl. § 557 Abs. 1 BGB); stimmt der Mieter nicht zu, hat der Vermieter (nur) keinen klagbaren Anspruch auf die Zustimmung. Wichtig Was ist d... mehr

Begriff Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wichtig bei einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, der Beurteilung von Mietpreisüberschreitungen nach dem Wirtschaftsstrafrecht und beim Mietwucher nach dem Strafgesetz, der Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nicht zurückgibt. Hinweis Grundlage Die ortsübliche Vergleichsmie... mehr

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts beschlossen. Unter anderem soll der Mietpreisbremse mehr Geltung verschafft werden. Die zentralen Punkte im Überblick. Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Bundeskabinett am 29.4.2026 beschlossen hat ("Mietrecht II"), sieht strengere Vorgaben für Vermie... mehr

Im Berichtszeitraum versuchte ein börsennotierter Großvermieter sowohl in Berlin als auch in Dortmund Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung von Zuschlägen für ÖPNV-Anbindung und die Nahversorgung bzw. den Energiebedarfskennwert oder eine Teildämmung durchzusetzen (hierzu Dreiskämper, WuM 2025, 521; AG Dortmund, WuM 2026, 91). Es gab unzähl... mehr

Ähnlich ist die Argumentation der 64. ZK des LG Berlin (64 S 127/23, NZM 2025, 952). Obwohl bereits ein Sachverständigengutachten vorlag, hat sie die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2019 ermittelt, den sie für einen einfachen Mietspiegel hält. Das Vorliegen eines Sachverständigengutachtens und die Verwendung eines Mietspiegels schließen... mehr

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 kann auch bei Wohnräumen die Entwicklung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden. Erforderlich ist eine klare und eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag gem. § 557b BGB. Die Miete kann dann jährlich – ohne dass eine zusätzliche Begründung z. B. durch den örtlichen Mietspiegel oder mit Vergleichsmieten erforderlich wä... mehr

Rz. 20 Soweit der Übernehmer private Versorgungsleistungen seinen Eltern gegenüber zu erbringen hat, also in erster Linie Altenteilsleistungen wie eine dauernde Last oder eine Leibrente als Barzahlung, stellt diese Leistung weder Veräußerungsentgelt bei den Übergebern noch Anschaffungskosten des Übernehmers dar. Es handelt sich um Versorgungsleistungen gegen Vermögensübertra... mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V... mehr

Zusammenfassung Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Falls in der betreffenden Kommune kein Mietspiegel existiert, können der zur Mieterhöhung berechtigte Vermiete... mehr

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert: "Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist." Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspie... mehr

Ein Mietspiegel stellt ein gewichtiges Indiz dar, dass die dort enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben. Der Vermieter kann diese Indizwirkung widerlegen. Allerdings muss er hierzu substanziierte Einwendungen erheben und hierfür Beweis antreten. Der BGH benennt folgende Fälle: Praxis-Beispiel Einwendungen des Vermieters Den Erstellern des Mietspiegels fehlt die erfo... mehr

Das Gericht kann seine Entscheidung über die Begründetheit der Mieterhöhung allein auf den Mietspiegel stützen. Es ist nicht verpflichtet, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Sachverständigen einzuschalten; das Gericht ist nach dem BGH hieran allerdings nicht gehindert. Das Vorliegen eines Mietspiegels (einfach oder qualifiziert) entfaltet für die Einholung eines Sac... mehr

2.1 Begriff (§ 558d Abs. 1 BGB) Der qualifizierte Mietspiegel wird definiert als "Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist". Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspiegelreform geändert. Die bisher zuständige Gemeind... mehr

Ist in der Gemeinde kein Mietspiegel vorhanden, kann der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde Bezug nehmen.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Vergleichbarkeit "unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände des Einzelfalls" anhand konkreter Merkmale festgestellt werden.[2] Dabei kommt es insbe... mehr

3.1 Allgemeine Grundsätze Der Vermieter kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug nehmen.[1] Ist die ortsübliche Miete in dem Mietspiegel in Form einer Preisspanne ausgewiesen (sog. Tabellenmietspiegel), reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Angabe der Spannenwerte ist weder nach dem Wortlaut des § 558a BGB no... mehr

Begriff Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Falls in der betreffenden Kommune kein Mietspiegel existiert, können der zur Mieterhöhung berechtigte Vermieter oder das Geri... mehr

Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.[1] Die Anpassung kann durch eine Neuerstellung, aber auch durch eine Fortschreibung anhand von Stichproben oder entsprechend dem Preisindex für die Lebenshaltung erfolgen. Nach 4 Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Hinweis Fortschreibung durch Stichproben En... mehr