Mietspiegel / 3.2 Pauschal- und Teilpauschalmieten

Kai-Uwe Agatsy

Haben die Parteien eine Pauschal- oder Teilpauschalmiete vereinbart, kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Pauschalmiete oder Teilpauschalmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er zu den Mietspiegelwerten bestimmte Betriebskostenanteile hinzurechnet.

Hinweis

Betriebskostenanteil ermitteln

Maßgeblich ist, welcher Betriebskostenanteil derzeit in der Miete enthalten ist.^{^[1]} Dieser ergibt sich grundsätzlich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum.^{^[2]}

Eine fehlerhafte Ermittlung des Betriebskostenanteils berührt nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung. Aus diesem Grund kann ein solches Mieterhöhungsverlangen im gerichtlichen Verfahren nachgebessert werden.^{^[3]}

Hinweis

Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens

Die Nachbesserung eines Mieterhöhungsverlangens führt jedoch zu der "Sanktion", dass das Mieterhöhungsverlangen erst zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam wird. Eine Klageabweisung droht als "derzeit unbegründet".

Hierfür gelten folgende Grundsätze:

Praxis-Tipp

Fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen nachbessern

Wird die Zustimmungsklage auf der Grundlage eines fehlerhaften Mieterhöhungsverlangens erhoben, muss das Gericht die Parteien darauf hinweisen, dass es nicht auf die durchschnittlichen, sondern auf die tatsächlichen Betriebskosten ankommt.^{^[4]}
Der Vermieter muss kein neues (korrigiertes) Erhöhungsverlangen abgeben; es genügt, wenn er die tatsächlichen Betriebskosten mitteilt. Diese Betriebskosten muss der Vermieter in Form einer Betriebskostenaufstellung nachweisen, deren Struktur einer Betriebskostenabrechnung zu entsprechen hat. Die Aufste...

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