Fachbeiträge & Kommentare zu Mietspiegel

Rn 13 Dem Mieter sollen durch die Begründung des Erhöhungsverlangens im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Überprüfung konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gegeben werden, damit er während des Laufs der Zustimmungsfrist nach § 558b I (§ 558b Rn 2) sich darüber schlüssig werden kann, ob er freiwillig zustimmt (BGH NJW 10, 2945 ... mehr

Rn 1c Im Prozess wird gem § 558d III, § 292 ZPO widerleglich vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II 1 wiedergeben. Voraussetzung der Vermutung ist, dass die Voraussetzungen von § 558d II und I vorliegen (BGH NJW 14, 292 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12] Rz 15; 13, 775). mehr

Rn 1 § 558e ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden (dazu Stöver WUM 02, 65 ff) und ohne gesetzliches Vorbild (BTDrs 14/4553, 58). Er ist eine Hilfsnorm und definiert legal, was eine Mietdatenbank ist. Seine Bedeutung folgt aus § 558a II Nr 2: Danach kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf die Auskunft aus einer Mie... mehr

Rn 19 Mietspiegel iSv § 558d sind weder vor den Zivilgerichten noch vor den Verwaltungsgerichten dahin isoliert überprüfbar, ob sie qualifiziert sind. Es handelt sich um eine schlichtverwaltende Tätigkeit ohne bindende Außenwirkung (OVG Münster WuM 06, 623; VG Minden ZMR 04, 226, 227; NZM 04, 148; s bereits BVerwG NJW 96, 2046). Rn 20 Dem Zivilgericht ist es aber nicht verweh... mehr

Rn 33 Mieterhöhungsverlangen können auch in anderer Weise begründet werden (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Solche Begründungsmittel müssen den gesetzlichen gleichwertig sein. In Betracht kommen zB Mietpreisübersichten der Finanzämter, Gerichtsgutachten aus einem gerichtlichen Verfahren dritter Personen, wenn die zu beurteilenden Wohnungen vergleichb... mehr

Rn 18 Im Grundsatz kommt nur ein Sachverständigengutachten in Frage (BGH NZM 21, 88 Rz 27; NJW 11, 2284 Rz 20). Dies gilt auch dann, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält (BGH ZMR 21, 727 Rz 14) und über eine breitere Datengrundlage verfügt (BGH ZMR 21, 727 Rz 27; NZM 21, ... mehr

Rn 3 Was anerkannte wissenschaftliche Grundsätze sind, ist (weiterhin) unklar (vgl § 7 I MsV; s.a. BTDrs 19/26918, 22; 19/26918, 5). Ein Anhalt sind §§ 7 ff MsV. Neben der Rechtswissenschaft gehört zu den Grundsätzen jedenfalls die Statistik. Wissenschaftliche Grundsätze sind daher nicht erfüllt, wenn bei der Auswahl eine Repräsentativität nicht gegeben ist, oder wenn die Ar... mehr

Qualifikation Art 3 EGBGB 10, 34, 60; Art 4 EGBGB 5; Art 6 EGBGB 4; Art 10 EGBGB 3; Vor ROM I 17 als unerlaubte Handlung Art 40 EGBGB 2 Qualifikations(rück)verweisung Art 4 EGBGB 6; Art 6 EGBGB 4 Qualifizierte elektronische Signatur § 125 BGB 9; § 126a BGB 1, 5 Qualifizierte Nachfolgeklausel § 711 BGB 8; § 2032 BGB 18 Qualifizierter Mietspiegel Anpassung/Neuerstellung § 558d BGB 5... mehr

Rn 2 Eine Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete, fortlaufend geführte und sich ständig ändernde Sammlung einzelner Mieten. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen für einzelne Wohnungen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können. Eine Mietdatenbank wird von einer Gemeinde... mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617). Maßg... mehr

Rn 9 Für die Dauer der Vorenthaltung schuldet der Mieter die vereinbarte Miete einschl Nebenkosten zu den vertraglichen Bedingungen. Ist die ortsübliche Miete höher, kann der Vermieter diese verlangen – aber nur dann, wenn sich anhand konkreter Vergleichsobjekte eine höhere ortsübliche Miete ergibt. Eine rein abstrakte Berechnung ist dagegen unzulässig, weil § 546a keinen An... mehr

Rn 1b Die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels müssen gem § 558a III in einem Erhöhungsverlangen iSv § 558 I 1 zwingend mitgeteilt werden (§ 558a Rn 15); anderenfalls ist das Verlangen unwirksam (LG München I NJW 02, 2885). mehr

Herausgegeben von Prof. Dr. Ulf B. Börstinghaus und VRiLG Astrid Siegmund unter Mitarbeit von Agnes Knopper und Dr. Christopher Weidt. 8., völlig neu bearbeitete Aufl., 2025. Verlag C.H. Beck, München. XVII, 1.636 S., 129,00 EUR Der Kommentar der orangenen Reihe zum Mietrecht feiert zwischenzeitlich sein 25jähriges Jubiläum und hat es auf beachtliche acht Auflagen gebracht. K... mehr

Rn 23 Einkünfte iSd § 21 I EStG erzielt derjenige, der mit Rechten und Pflichten eines Vermieters Sachen und Rechte iSd § 21 I EStG an andere zur Nutzung gg Entgelt überlässt. Einkünfte sind die Einnahmen abzgl der Werbungskosten. Besondere einkommensteuerrechtliche (und familienrechtliche) Regelungen gelten für Nießbrauch und Wohnrecht sowie für andere ähnliche Nutzungsrechte... mehr

Unter dieser zentralen Perspektive wird der Mehrwert für die Mitarbeitenden sowie resultierende Effekte den Kosten auf Unternehmensseite gegenübergestellt. Besondere Aufmerksamkeit aus der monetären Perspektive gebührt steuerlich (und damit in aller Regel auch sozialversicherungsrechtlich) begünstigten Zusatzleistungen , wie unten auszugsweise aufgeführt. Nicht steuerbare Leis... mehr

Rn 13 Der notwendige Unterhalt ist für den erwerbsfähigen Schuldner nach den §§ 20 ff SGB II zu berechnen (vgl LG Darmstadt ZVI 07, 364, 365). Als Basisbedarf ist zunächst der Regelbedarf nach Stufe 1 für eine alleinstehende oder alleinerziehende Person von EUR 563,– anzusetzen. Kosten für (Mobil-)Telefon, Internet, Kabelfernsehen und GEZ müssen aus diesem Betrag finanziert ... mehr

Rn. 495 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Der für § 2 Abs 4 SvEV maßgebende einkommensteuerliche Wohnungsbegriff bestimmt sich nach der Definition der Wohnung aus dem Bewertungsrecht. § 181 Abs 9 BewG in der bis zum 31.12.2022 geltenden Fassung lautete wie folgt: Zitat "Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, d... mehr

Rn 21 Der notwendige Unterhalt ist für den erwerbsfähigen Schuldner nach den §§ 20 ff SGB II zu berechnen (LG Darmstadt ZVI 07, 364, 365). Bestandteil ist ein Betrag in Höhe des Regelsatzes (BGH WM 11, 76 Rz 13). In einem Einzelfall hat der BGH einen Betrag von EUR 900,– gebilligt (BGH NJW 15, 1830 [BGH 21.01.2015 - VII ZB 30/13] Rz 11; zu der Berechnung AG Aalen BeckRS 15, ... mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Bei mit dem Ertragswertverfahren zu bewertenden bebauten Grundstücken gehört zu den steuerlich unbeachtlichen Wertverhältnissen das im Hauptfeststellungszeitpunkt geltende Mietwertniveau. Das Mietwertniveau ist damit während eines ganzen Hauptfeststellungszeitraums für Steuerzecke beizubehalten. Änderungen in der Miethöhe ohne Rücksicht darauf, ob sie auf... mehr

Rn. 700 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Abtretung Erfolgt anlässlich eines Leistungsverhältnisses iSd §§ 19–23 EStG die Abtretung einer Forderung gegen einen Dritten an den StPfl, ist hinsichtlich des Zuflusses und der Bewertung danach zu differenzieren, ob die Abtretung zahlungshalber oder an Zahlungs statt erfolgt, BFH v 22.04.1966, VI 137/65, BStBl III 1966, 394; Kister in H/H/... mehr

Rn 8 Die öffentliche Urkunde beweist alle in ihr bezeugten Tatsachen, nicht dagegen subjektive Eindrücke oder Schlussfolgerungen der Behörde oder der Urkundsperson (Wieczorek/Schütze/Ahrens § 418 Rz 19, s.a. Rn 4; vgl BGH NJW 14, 292, 293 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 346/12] [Mietspiegel]). Es wird bezeugt, dass die Tatsachen wie beurkundet stattgefunden haben; eine negative Be... mehr

Rn 13 Weitere Beispiele für öffentliche Zeugnisurkunden iSv § 418 sind: Beglaubigungsvermerke (s Rn 6), Rechtskraftzeugnisse (Hamm FamRZ 82, 508, 509), nach § 273 II Nr 2 eingeholte amtliche Auskünfte (Hamm FamRZ 81, 915, 916), gerichtliches Verhandlungsprotokoll (vgl Rn 6; zur Beweiskraft s § 165), Protokoll des Gerichtsvollziehers (BayObLG NJW 92, 1841, 1842; Köln NJW-RR 8... mehr

Rn. 339 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Üblicher Endpreis ist der Preis, den die Letztverbraucher im allg Geschäftsverkehr in der Mehrzahl der Verkaufsfälle am Abgabeort für die konkreten Waren oder Dienstleistungen eines bestimmten Herstellers oder Dienstleisters, BFH v 21.04.2010, X R 43/08, BFH/NV 2010, 1436, tatsächlich entrichten, BFH v 17.06.2005, VI R 84/04, BStBl II 2005,... mehr

Rn 17 § 287 II erweitert den Anwendungsbereich der Norm auf alle vermögensrechtlichen Streitigkeiten, soweit es sich um Ansprüche auf Geld oder vertretbare Sachen handelt. Nach seinem Wortlaut setzt die Anwendung des § 287 II lediglich voraus, dass die Höhe der jeweiligen Forderung streitig ist und deren vollständige Aufklärung mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zur Bede... mehr

Rn 9 Häufigster Fall ist die freiwillige Erfüllung des Klageanspruchs durch den Bekl oder einen Dritten (St/J/Muthorst Rz 6), auch wenn sie nur unter Vorbehalt der Rückforderung erfolgt (Nürnb FamRZ 00, 1025). Das gilt allerdings nicht, wenn der Vorbehalt nicht nur – wie üblich – § 814 BGB ausschließen soll, sondern die Erfüllung unter die Bedingung des Bestehens der Forderu... mehr

Rz. 20 Nr. 1 Die Förderung von Wissenschaft und Forschung Die Begriffe Wissenschaft und Forschung umfassen jeden nach Inhalt und Form ernsthaften, planmäßigen Versuch zur Ermittlung der Wahrheit.[1] Wissenschaftlich tätig ist, wer schöpferische oder forschende Arbeit leistet oder wer das aus der Forschung hervorgegangene Wissen und Erkennen auf konkrete Vorgänge anwendet. Vo... mehr

Wegen der unterschiedlichen Höhe im Wertansatz ist zwischen Gewährung lediglich freier Unterkunft und Überlassung einer freien Wohnung zu unterscheiden. Gewährung freier Wohnung liegt vor, wenn eine vollständige Wohnung, d. h. eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, dem Arbeitnehmer unentgeltlich überlassen wird. Wesentliche Merkmale einer solchen Wohnung sind Wasserve... mehr

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen – doch Vermieter können sie umgehen. Das will Bundesjustizministerin Stefanie Hubig jetzt stoppen. Die geltenden Regeln und was sich ändern soll. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will die Umgehung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen stoppen. Die geltenden Regeln hätten viele Schlupflöcher,... mehr

Nach dem endgültigen Scheitern der Ehe besteht grundsätzlich keine Veranlassung, ein zu großes Haus oder eine zu große Wohnung mit den sich daraus ergebenden unterhaltsrechtlichen Konsequenzen im Eigentum eines Ehegatten zu belassen. Vielmehr trifft den Eigentümer dann unterhaltsrechtlich die Obliegenheit – unter Beachtung von Zumutbarkeitsgesichtspunkten und nach Abwägung d... mehr

Die Leistungsfähigkeit eines Unterhaltspflichtigen wird nicht nur durch seine Erwerbseinkünfte, sondern in gleicher Weise durch Vermögenserträge und sonstige wirtschaftliche Nutzungen bestimmt, die er aus seinem Vermögen zieht. Dazu können auch die Gebrauchsvorteile eines Eigenheims zählen, denn durch das Bewohnen eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung entfällt die... mehr

In dem vom LG Berlin zu entscheidenden Fall befand sich die Indexvereinbarung nicht – wie üblich – unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten", sondern unter "Sonstige Vereinbarungen". Nach Auffassung des Gerichts ist die Klausel daher als überraschend anzusehen, da der Vertragspartner mit dieser Klausel an dieser Stelle nicht zu rechnen braucht. Gemäß § 305c Abs. 1 BGB we... mehr

Indexmieten in Wohnraummietverträgen sind seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 zulässig und erfreuen sich zunehmender Beliebtheit; insbesondere weil die häufig komplizierten und streitanfälligen Berechnungen nach kommunalen Mietspiegeln für eine Mieterhöhung nicht erforderlich sind und die amtlichen Zahlen der Statistischen Landesämter über die Entwicklung des Lebenshaltu... mehr

Praxis-Beispiel Beispiel 3 Das Wohnungsunternehmen besitzt ein Gebäude, das 1972 erbaut wurde. Seit seiner Fertigstellung wurden keine Erneuerungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Im Folgenden werden die dringend zu beseitigenden Mängel aufgelistet: Die Holzfenster (Einfachverglasung) sind undicht. Alle Bäder in den Wohnungen besitzen einen Durchlauferhitzer für die ... mehr

Für das gerichtliche Verfahren gelten die allgemeinen Regeln der ZPO. Die Zustimmungsklage ist eine allgemeine Leistungsklage, die auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist. Wird der Mieter zur Abgabe der Willenserklärung verurteilt, so gilt die Erklärung mit Rechtskraft des Urteils als abgegeben.[1] Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergl... mehr

Zum Grundvermögen gehören, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach den §§ 232 bis 242 BewG handelt:[1] der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht, das Wohnungseigentum und das Teileigentum, das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht[2]. Bei der Bewertung des Grundvermögens sieht das BewG zunächs... mehr

Tz. 2 Stand: EL 143 – ET: 06/2025 Für die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke ist eine Voraussetzung, dass Wohnraum vergünstigt überlassen wird. Jedoch fehlt es an einer gesetzlich festgelegten Regelung, ab wann eine vergünstigte Wohnraumüberlassung vorliegt. Eine vergünstigte Wohnraumüberlassung liegt immer dann vor, wenn Wohnraum unentgeltlich (umsonst) überlassen wird oder di... mehr

Neben dieser gegenständlichen Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache fordert der BGH eine betragsmäßige Begrenzung, d. h. die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum. Für die einzelne Reparatur hat der BGH in der Entscheidung vom 7.6.1989 einen Betr... mehr

Statt der Entschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete kann der Vermieter eine solche Entschädigung verlangen, die der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume entspricht. Begriff "Marktmiete" Nach Ansicht des BGH ist bei einer Vorenthaltung der Mieträume die Marktmiete maßgeblich. Das ist diejenige Miete, die bei Neuvermietung erzielt werden kann.[1] Der BGH führt zur... mehr

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen... mehr

Wandhängende WCs und Handtuchheizkörper in Standardausführung sowie Balkone mit einer Größe von 4 qm sind in Milieuschutzgebieten genehmigungsfähig, weil sie der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung dienen. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden. Genehmigung für bauliche Änderungen Geklagt hatten jeweils Eigentümer... mehr

Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung setzt voraus, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters begründet (z. B. mit dem örtlichen Mietspiegel oder Vergleichsmieten) und in Textform geltend gemacht wurde. Gemäß § 126b BGB muss die Erklärung so abgegeben werden, dass sie in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben u... mehr

Rz. 2 Bei einer verbilligten Vermietung an nahe Angehörige ist die sog. Entgeltlichkeitsgrenze zu beachten, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll. Diese Grenze beträgt 66 % der ortsüblichen Miete, § 21 Abs. 2 S. 2 EStG. Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten mögli... mehr

Rz. 58 Rohertrag ist gem. § 186 Abs. 1 S. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist. Etwaige Mietrückstände spielen dabei keine Rolle.[39] Gleiches gilt für Wertsicherungsklauseln und künftige Staffelmieterhöhungen. Mieteinnahmen für... mehr

Wird ein Grundstück im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewertet, sind das Gebäude und der Grund und Boden getrennt zu bewerten.[1] Der Grund und Boden ist dabei wie ein unbebautes Grundstück (Bodenrichtwert nach § 179 BewG) zu bewerten.[2] Hinweis Bewertung der Grund und Bodens anhand der tatsächlichen Bebauung Bei der Bewertung des Grund und Bodens darf nach einer Entscheidu... mehr

Rz. 14 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt zunächst voraus, dass der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks in einem bestimmten Ausmaß (s. Rz. 21) gemindert ist. Den Begriff des normalen Rohertrags hat der Gesetzgeber im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019[1] unter Berücksichtigung des reformierten Bewertungsrechts fortentwickelt und d... mehr

Rz. 22 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen nach § 34 Abs. 1 GrStG vor, ist für die Grundsteuer gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG ein Teilerlass in folgenden 2 Billigkeitsstufen zu gewähren: Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken Diese Prozentsätze geben feste Grenzen vor. Ist der normale Rohertrag im Erlasszeitraum nur bis zu 50 % gemindert, kom... mehr

Rz. 16 Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt voraus, dass gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG der normale Rohertrag (s. Rz. 13) um mehr als 50 % oder um 100 % gemindert ist. Nach dem Wortlaut des § 34 Abs. 1 GrStG bleibt offen, um welche Referenzgröße der normale Rohertrag zu mindern ist, um das Ausmaß der Minderung des Rohertrags zu ermitteln. Erst anhand de... mehr

Rz. 8 [Autor/Stand] Das Ertragswertverfahren ist nach § 182 Abs. 3 BewG bei den folgenden Grundstücksarten anzuwenden: Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Rz. 9 [Autor/Stand] Damit wird deutlich, dass das Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken die ... mehr

Rz. 12 Eine Schwierigkeit der Ertragswertermittlung besteht allerdings darin, dass die künftigen jährlichen Reinerträge teilweise über einen langen Zeitraum sachgerecht prognostiziert werden müssen. Kernfrage des Ertragswertverfahrens Die auf der Grundlage des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften zur Verkehrswertermittlung lösen dieses Problem, indem sie in den §§ 28, 29 Imm... mehr

Rz. 1 Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt. Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahre... mehr