Weilbach, GrEStG § 8 Grundsatz / 4.4.2.2 Bebaute Grundstücke

Rz. 37

Vor dem 1.1.2009 wurden bebaute Grundstücke maßgeblich nach dem sog. Ertragswertverfahren bzw. sofern sich keine übliche Miete ermitteln ließ nach einem besonderen gemischten Verfahren bewertet.^[1] Mit dem seit dem 1.1.2009 geltenden Verweis auf die Regelungen der §§ 180 ff. BewG änderte sich die Bewertungssystematik bei bebauten Grundstücken grundlegend. Nach § 182 BewG ist in Abhängigkeit von der jeweiligen Grundstücksart entweder das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren anzuwenden. Wann welche Grundstücksart im Detail vorliegt und welche Merkmale diese erfüllen muss, regelt § 181 BewG.

Das Vergleichswertverfahren ist anzuwenden bei Wohnungseigentum, Teileigentum und bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Hierbei erfolgt die Bewertung anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke innerhalb der konkreten Region oder anhand von Vergleichsfaktoren, die von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden.^[2] Das Ertragswertverfahren ist anzuwenden bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken. Die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren ist in den §§ 184 bis 188 BewG geregelt. Es handelt sich dabei um eine durchaus komplexe Berechnungsmethodik. Das Sachwertverfahren hat eine Auffangfunktion, sofern keine Vergleichswerte für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser vorliegen oder sich für Zwecke des Ertragswertverfahrens bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken keine übliche Miete ermitteln lässt. Die Bewertungsmethodik ist in den §§ 189 bis 191 BewG dargelegt.

Das in den §§ 184 bis 188 BewG geregelte Ertragswertverfahren setzt sich aus zwei Faktoren zusammen, dem Wert der Grundstücksfläche, den sog. Bodenwert und dem Wert des Gebäudes, den sog. Gebäudeertragswert. Woh...