Die verbilligte Vermietung von Wohnungen / 4 Rechtslage ab 2021

Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 sind 2 Grenzen maßgeblich. Ohne Probleme bleibt es, wenn die vereinbarte Miete für die zu Wohnzwecken genutzte Wohnung mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. In diesem Fall können die gesamten Werbungskosten für die Wohnung ungekürzt geltend gemacht werden.

Weniger als 50 %

Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, müssen die Werbungskosten, wie auch bei der bisherigen Regelung, in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden.

Praxis-Beispiel

Vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete

A vermietet sein Einfamilienhaus im Jahre 2021 an seine Tochter. Da seine Tochter nur über ein geringes Einkommen verfügt und A sowieso nichts an dem Haus verdienen möchte, vereinbart er mit seiner Tochter eine Miete von 480 EUR warm. Nach dem örtlichen Mietspiegel der Gemeinde, liegt der Mietbetrag nur bei 45 % der ortsüblichen Marktmiete. Die Einkünfte aus der Vermietung hat A wie folgt ermittelt:

Einnahmen: 12 × 400 EUR		4.800 EUR
Werbungskosten:
Zinsen	9.000 EUR
AfA (2 % von 200.000 EUR)	4.000 EUR
Wohngeld ohne Rücklage (12 × 165 EUR)	1.980 EUR
Sonstige Werbungskosten	400 EUR
Summe Werbungskosten	15.380 EUR	15.380 EUR
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung		- 10.580 EUR

Da die vereinbarte Miete nur 45 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, kann A auch nur 45 % der Werbungskosten von 15.380 EUR geltend machen. Dies sind 6.921 EUR. Sein Verlust von bisher 10.580 EUR vermindert sich auf -2.121 EUR (4.800 EUR – 6.921 EUR).

50 % und 66 %

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 50 % und weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist zu prüfen, ob beim Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Dabei ist es unerheblich, ob Vermieter und Mieter in einem Verwandtschaftsverhältnis stehen. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist anhand einer Totalüberschussprognose festzustellen (s. Gliederungspunkt 6.) Fällt das Ergebnis der Totalüberschussprognose negativ aus, so kann man nur die auf den entgeltlichen Teil der Miete entfallenden Werbungskosten geltend machen.