Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, wird zwar die Einkunftserzielungsabsicht unterstellt, Werbungskosten (einschl. AfA) werden allerdings nur in Höhe des Prozentsatzes anerkannt, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur Marktmiete entspricht.[1]

Die begünstigende Wirkung des § 21 Abs. 2 EStG ist auf die Überlassung von Wohnungen zu Wohnzwecken beschränkt. Eine verbilligte Vermietung zu anderen als Wohnzwecken (z. B. gewerbliche Nutzung) führt immer zu einer anteiligen Kürzung der Werbungskosten.

Bei der Feststellung, ob die 66 %-Grenze erreicht oder unterschritten ist, sind auch die Umlagen mit einzubeziehen. Zu vergleichen sind die vereinbarte Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen mit 66 % der ortsüblichen Miete einschließlich 66 % der umlagefähigen Kosten.[2]

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung[3] umlagefähigen Kosten, zu verstehen.[4] Bei einer innerhalb des Mietspiegels vorgesehenen Mietpreisspanne ist auch der niedrigste Wert noch als ortsübliche Miete anzusehen.[5] In Kommunen, für die kein Mietspiegel existiert, ist vom ortsüblichen Mittelwert einer vergleichbaren Wohnung auszugehen. Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt.[6]

 
Hinweis

Anmerkung der Redaktion: Verbilligte Wohnraumvermietung ab VZ 2021

Nach dem Jahressteuergesetz 2020 gilt ab dem VZ 2021 für die Berücksichtigung von Aufwendungen bei der verbilligten Wohnraumvermietung eine Grenze von 50 % der ortsüblichen Miete (bisher 66 %). Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist (wieder) eine Totalüberschuss-Prognose vorzunehmen.

[3] BetrKV v. 25.11.2003, BGBl 2003 I S. 2346.
[4] LfSt Bayern, Verfügung v. 23.6.2015, S 2000/St 32.

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