Mietverträge unter Angehörigen bzw. nahestehenden Personen / 5 Verbilligte Vermietung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG

Die steuerrechtliche Anerkennung von Vertragsverhältnissen zwischen nahen Angehörigen ist u. a. davon abhängig, dass die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Eine verbilligte Miete ist nicht in den Fremdvergleich einzubeziehen, sondern Kriterium der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht.^[1]

Entscheidend ist, dass der Mietvertrag insgesamt den Anforderungen entspricht, die die Rechtsprechung an Verträge zwischen nahen Angehörigen stellt.^[2]

Die verbilligte Vermietung an nahe Angehörige, insbesondere an Kinder, Enkelkinder oder Eltern, kann zu erheblichen Steuervorteilen führen. Denn dem Vermieter, der zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vermietet, verbleibt grundsätzlich der ungekürzte und damit häufig zu einem Werbungskostenüberschuss führende volle Werbungskostenabzug. § 21 Abs. 2 EStG regelt diese teilentgeltliche Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken.

Eine Aufteilung der Werbungskosten in einen abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Teil hat zu erfolgen, wenn das Mietentgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Beträgt das Mietentgelt zwischen 50 % und weniger als 66 %, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen (sog. Totalüberschussprognose); fällt die Prognose positiv aus, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig, fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten nur i. H. d. Prozentsatzes abzugsfähig, der dem Verhältnis des gezahlten Mietentgeltes zur ortsüblichen Marktmiete entspricht. Beträgt das Mietentgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, werden Werbungskosten nur anteilig, d. h. in Höhe des Prozentsatzes, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete entsprich...