Unentgeltliche Wohnungsüberlassung / 2.2.2 Miete beträgt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete

Wird eine Wohnung langfristig vermietet und beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist keine Kürzung der Werbungskosten vorzunehmen. Trotz einer teilentgeltlichen Überlassung wird die Einkunftserzielungsabsicht steuerlich (noch) typisierend unterstellt. Im Ergebnis wird diese teilentgeltliche Überlassung wie ein voll entgeltliches Rechtsgeschäft behandelt.

Achtung

Mietverbilligung grundsätzlich mit Gutachten oder Mietspiegel nachweisen

Will das Finanzamt von einer Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete ausgehen und eine Werbungskostenkürzung vornehmen, muss es die Ermäßigung des Mietzinses regelmäßig anhand der örtlichen Mietspiegel oder aufgrund von Gutachten nachweisen. Dabei ist denkgesetzlich jeder der Mietwerte, nicht nur der Mittelwert, als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist.^[1]

Das FG Thüringen^[2] geht aktuell davon aus, dass bei einem vorhandenen Mietspiegel keine strikte Bindung daran etwa im Sinne eines zwingenden absoluten Vorrangs besteht. Die maßgebende ortsübliche Miete könne grundsätzlich auf jedem Wege ermittelt werden. Als Maßstab für eine sachgerechte Schätzung der Ortsüblichkeit der Marktmiete^[3] könne demnach auch eine – für den Steuerpflichtigen ungünstigere – Vergleichsmiete für eine an einen Fremdmieter im selben Haus vermietete Wohnung gleicher Art, Größe und Ausstattung herangezogen werden.

In vergleichbaren Fällen sollte daher gegen den Einkommensteuerbescheid Einspruch eingelegt und sich zur Begründung auf das Revisionsverfahren IX R 7/20 gestützt werden. Das Einspruchsverfahren ruht dann nach § 363 Abs. 2 Satz 3 AO bis zum Abschluss des Revisionsverfahrens (sog. Zwangsruhe).

Praxis-Tipp

Vermietung an Unterhaltsberechtigte

Die Vermietung einer Wohnung zu einer ermäßigten Miete erweist sich insbesondere an Unterhaltsberechtigte als steuerlich vorteilhaft. Mietverhältnisse mit studierenden Kindern, denen die Eltern am Studienort eine Wohnung überlassen, sind bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen^[4] steuerlich anzuerkennen. Das gilt auch dann, wenn der Unterhaltsberechtigte die Miete (ganz oder teilweise) aus dem von den Eltern gewährten Barunterhalt bezahlt^[5] oder die Miete aus einer Geldschenkung der Eltern bestreitet.^[6] Das Mietverhältnis ist indes nicht anzuerkennen, wenn Eltern und Kindern (noch) eine Haushaltsgemeinschaft bilden.^[7]

Bei grundsätzlich anzuerkennenden Vertragsgestaltungen sollte man  die Miete nicht allzu sehr im Grenzbereich von 66 % vereinbaren, sondern eine Art "Puffer" einbauen, denn ansonsten sind Streitigkeiten mit dem Finanzamt unvermeidlich.

Anders ist der Fall dagegen, wenn der Unterhaltsverpflichtete die Wohnung dem unterhaltsberechtigten Kind unentgeltlich überlässt. Zwar führt diese Zuwendung zu ggf. im Rahmen des § 33a EStG zu berücksichtigendem Aufwand, aber nicht zu (negativen) Vermietungseinkünften des Unterhaltsverpflichteten.^[8]

[1] BFH, Beschluss v. 27.12.2010, IX B 107/10, n. v.; BFH, Beschluss v. 11.9.2007, IX B 4/07, BFH/NV 2007 S. 2291; BFH, Urteil v. 17.8.2005, IX R 10/05, BStBl 2006 II S. 71.

[2] FG Thüringen, Urteil v. 22.10.2019, 3 K 316/19, EFG 2020 S. 1058, Rev. eingelegt, Az. beim BFH IX R 7/20.

[3] § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG.

[4] Zu den Anforderungen der Rechtsprechung an die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen vgl. z. B. BFH, Urteil v. 4.10.2016, IX R 8/16, BStBl 2017 II S. 273 m. w. N,

Zur Verwaltungsauffassung vgl. H 21.4 "Fremdvergleich" EStH 2019.

[5] Vgl. grundlegend: BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 39/99, BStBl 2000 II S. 224.

[6] BFH, Urteil v. 28.3.1995, IX R 47/93, BStBl 1996 II S. 59.

[7] BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 39/99, BStBl 2000 II S. 224.

[8] BFH, Beschluss v. 9.1.2006, IX B 165/05, BFH/NV 2006 S. 738.