Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rz. 17 Während der "Laufzeit" (§ 557a Abs. 2 Satz 2) der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558–559b ausgeschlossen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 50; zu Mieterhöhungen gemäß § 559: LG Berlin, Urteil v. 30.10.2001, 64 S 179/01, NZM 2002, 947). Entscheidend ist nicht die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sondern die letzte Erhöhungsstufe; daher kann die...mehr

Rz. 55 Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der (erhöhten) Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1). Es kommt nicht mehr darauf an, an welchem Tag eines Kalendermonats die Erhöhungserklärung des Vermieters dem Mieter zugeht. Auch dann, wenn sie dem Mieter erst nach dem Fünfzehnten eines Monats zugeht, so erhöht ...mehr

Rz. 5 Nach dem früheren § 10 Abs. 1 MHG 1. Halbsatz, wonach von den §§ 1–9 MHG zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen ungültig waren – die entsprechende Regelung findet sich nunmehr in § 557 –, waren nicht nur Wertsicherungs- und Gleitklauseln, sondern auch Staffelmietvereinbarungen unwirksam. Durch § 10a MHG – jetzt § 557b – wurden sodann Wertsicherungsklauseln...mehr

Rz. 16 Die Pauschale kann nur dann erhöht werden, wenn die Mietvertragsparteien dies vereinbart haben. Die Vereinbarung muss klarstellen, dass Erhöhungen der Betriebskosten nur dann zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale berechtigen, wenn der Saldovergleich eine Erhöhung rechtfertigt, die Erhöhung nur für die Zukunft erfolgen kann und die Erhöhungserklärung in Textform abg...mehr

Rz. 11 Die Staffelmietvereinbarung muss mindestens zwei verschiedene Mietstufen enthalten, wobei die zweite Stufe höher sein kann als die erste. Es genügt, wenn neben der Anfangsmiete nur eine weitere Mieterhöhung bei Vertragsschluss vereinbart wird (BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04, WuM 2006,102; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 45). Jedoch können auch fal...mehr

Rz. 1 § 557a lehnt sich eng an den bis zum 1.9.2011 geltenden § 10 Abs. 2 MHG über die Staffelmiete an. Wie bis zum 1.9.2001 § 10 MHG gilt auch § 557a nur für Wohnraummietverhältnisse, und zwar gemäß § 28 Abs. 3 WoFG auch für ab 1.1.2002 geförderte Wohnungen, sodass auch für diese eine Staffelmiete vereinbart werden kann eine Staffelmiete, deren höchste Staffel die zum Zeitp...mehr

Rz. 1 Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil ...mehr

Rz. 4 § 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/0...mehr

Rz. 8 Die Staffelmietvereinbarung ist grundsätzlich zulässig bei allen Arten von Wohnraummietverhältnissen, also sowohl bei Altbauten als auch Neubauten. Auch auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege dar, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringe...mehr

Rz. 9 Die Staffelmiete muss – zwischen den Mietvertragsparteien – vereinbart werden; dies kann beim Mietvertragsabschluss als auch nachträglich während eines bereits bestehenden Mietvertrags geschehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rn. 30). Rz. 10 Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden (§ 557a Abs. 1 Satz 1). Schriftform (vgl. dazu näher § 550 Rn. 2) bedeu...mehr

Rz. 13 § 560 regelt zwei verschiedene Arten der Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten auf den Mieter. In § 560 Abs. 4 ist geregelt, dass Vorauszahlungen angemessen angepasst werden dürfen, wenn sich aus der jährlichen Abrechnung ergibt, dass die bisherigen Vorschüsse zur Deckung der Betriebskosten zu hoch waren oder nicht ausreichen. Die Erhöhung der Grundmiete...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Hinweis Definition Textform Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erk...mehr

Rz. 57 Ausnahmsweise kann der Vermieter auch rückwirkend erhöhte Betriebskosten umlegen (§ 560 Abs. 2 Satz 2). Voraussetzung dafür ist, dass die Erhöhung auf einer gegenüber der bisherigen Mieterhöhung gemäß § 560 Abs. 1 Satz 1 nachträglich eingetretenen Betriebskostenbelastung des Vermieters beruht, mit der er nicht zu rechnen brauchte (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 5...mehr

Rz. 82 Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Nach Abs. 1 dürfen Erhöhungen der Betriebskosten nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Vertragsparteien können also den Mietvertrag um eine entsprechende Bestimmung ergänzen, allerdings nur nach dem 1.9.2001 (Langenberg, NZM 2001, 783 [794]). Daher ist eine Ve...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

In dem vom LG Berlin II entschiedenen Fall behauptete die Mieterin, die Wohnfläche ihrer Wohnung sei um ca. 5 qm geringer als im Mietvertrag angegeben und stellte Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Das Amtsgericht lehnte den Antrag ab. Das LG Berlin II sah das Rechtsschutzinteresse der Mieterin als gegeben an, weil die Klärung der tatsächlichen W...mehr

Ein selbstständiges Beweisverfahren, auch Beweissicherung genannt, ist die vorsorgliche Beweisaufnahme vor Beginn eines möglichen Prozesses und dient der Feststellung tatsächlicher Umstände (z. B. Zustand der Mietsache bei Rückgabe für Ersatzansprüche des Vermieters, Mängel von Handwerkerleistungen). Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Beweisverfahrens ist das Vorliegen...mehr

Rz. 2 Ein Abzug von Kürzungsbeträgen kommt bei Zuschüssen der öffentlichen Hand, des Mieters oder Dritter für Baumaßnahmen i. S. d. § 559, § 555b Nr. 1, 2 bis 6 in Betracht, also vor allem bei Mitteln aus Wohnungsbauförderungs- und Stadtsanierungsprogrammen, auch bei solchen der Kreditanstalt für Wiederaufbau und der Europäischen Investitionsbank und ein Teilschuldenerlass b...mehr

Rz. 8 Die verlorenen Baukostenzuschüsse, die ganz oder teilweise vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Aufwendungen und können erst gar nicht zu einer Mieterhöhung um 8 % herangezogen werden, sodass diese um 8 % des Zuschusses jährlich niedriger ausfällt als ohne Anrechnung des Vorschusses.mehr

Rz. 7 Erhält der Vermieter keinen Zuschuss zu seinen laufenden Aufwendungen, sondern zur Finanzierung der laufenden Aufwendungen, besteht seine Förderung in der Zinsersparnis; nur diese ist deshalb von der grundsätzlich möglichen Mieterhöhung in Abzug zu bringen.mehr

Rz. 11 Die Anrechnung von Kürzungsbeträgen hat nur einmal bei der nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme möglichen Mieterhöhung nach § 559 zu erfolgen, unabhängig von der Auszahlung der Fördermittel, und zwar von Anfang an.mehr

Rz. 9 Der (Haupt-)Vermieter oder neue Zwischenmieter tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis mit dem Untermieter (= Dritten) ein. Ist mit der Wohnung zugleich eine auf dem Gelände liegende Garage von dem (Zwischen-)Vermieter an den Mieter vermietet worden (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, 10 U 179/05, GE 2007, 290; weitergehend AG Gelsenkir...mehr

Rz. 2 Die ortsüblichen Vergleichsmiete, die höchstens um 10 % überschritten werden darf, wird nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, also aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (vgl. dazu § 558 Rn. 12-14) unter Berücksi...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift gilt auch für Wohnraummietverhältnisse, die nach dem WoFG v. 13.9.2001 (BGBl. I S. 2376) gefördert werden, soweit Wohnraummietverhältnisse nicht gemäß § 549 Abs. 2 und Abs. 3 vom Anwendungsbereich ausgenommen worden sind. Für die noch den Vorschriften des WoBindG unterliegenden früher preisgebundenen Wohnungen gilt weiterhin das Sonderkündigungsrecht gem...mehr

Rz. 9 § 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst au...mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u...mehr

Rz. 4 Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter kraft entsprechender Vereinbarung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten – ohne Vereinbarung braucht er keine Kaution zu leisten –, so kommt es für die Art der Sicherheitsleistung in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien an. Sind die möglichen Formen der Mi...mehr

Streitig ist, ob der Vermieter bei Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses während der Ausschlusszeit zu einer Mieterhöhung berechtigt ist, denn nach § 557 Abs. 3 BGB kann eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein, wenn sich dies aus den Umständen ergibt. Für Zeitmietverträge wird ein Ausschluss der Mieterhöhungsmöglichkeit angenommen. Ist die Kündigung ausgeschlossen, muss du...mehr

Praxis-Beispiel Formulierungsvorschlag Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen K...mehr

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist möglich.[1] Erlaubt ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Mieter, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter sowie der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung). I...mehr

Rz. 3 Zu den unberücksichtigt bleibenden Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres zählen nur Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 Abs. 1 , unabhängig von ihrem Grund (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 35), nicht Vereinbarungen einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2, 557b , Staffelmietvereinbarungen nach §§ 557 Abs. 2, 557a , (auch wenn die Vereinbarung innerhalb des letzten ...mehr

Rz. 4 Unter den in § 556e Abs. 2 aufgeführten Maßnahmen sind sämtliche in § 555b aufgeführten Maßnahmen zu verstehen. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13, GE 2015, 245; BGH, Urteil v. 3....mehr

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.[1] Damit ist der Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, b...mehr

Bei einer Kündigung nach dem misslungenen Versuch einer Mieterhöhung können von den Gerichten besonders strenge Anforderungen an den vom Vermieter zu führenden Beweis des Kündigungsgrunds gestellt werden. Dies jedenfalls dann, wenn die Gründe für den Eigenbedarf bereits vor der Mieterhöhung bestanden haben und Verdacht auf vorgeschobenen Eigenbedarf besteht.[1] Wichtig Meinungs...mehr

Modernisierungsabsichten hat der Vermieter seinem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn anzukündigen.[1] Der Mieter hat diese Maßnahmen dann zu dulden[2], wenn er keine Härtegründe einzuwenden hat. Er kann aber von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen. Damit kann er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zu...mehr

Überblick Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des ...mehr

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. eine Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln und der Mietvertrag über den Stellplatz an keiner Stelle auf den Wohnungsmietvertrag Bezug nimmt. Dies gilt auch ...mehr

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, da...mehr

Bei Vorliegen einer Staffelmietvereinbarung kann der Mieter auch ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vorzeitig kündigen, frühestens jedoch zum Ablauf von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung.[1] Hinweis Beginn 4-Jahres-Zeitraum Der 4-Jahres-Zeitraum beginnt – wie sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Regelung ergibt – bereits mit Abschl...mehr

Achtung Sorgfältige Bedarfsprüfung bei vorausgegangenen Streitigkeiten Die Bedarfsgründe sind besonders sorgfältig zu prüfen, wenn der Kündigung wegen Eigenbedarfs Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten, z. B. über eine Mieterhöhung vorausgegangen sind.[1] 3.2.1 Erwerb einer vermieteten Wohnung Hinweis Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung Für den Käufer einer vermiet...mehr

Auseinandersetzungen über die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung muss der Vermieter nicht in einem dem Räumungsprozess vorgehenden Forderungsprozess austragen. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB knüpft die außerordentliche Kündigungsbefugnis des Vermieters allein daran, dass der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist. Des Weiteren hängt die Wirksamkeit der...mehr

Erfahrungsgemäß wird die weit überwiegende Zahl der Räumungsklagen aufgrund Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit nicht wegen Fehlens der tatsächlichen Voraussetzungen, sondern ausschließlich wegen Nichterfüllung der von der Rechtsprechung aufgestellten formalen Anforderungen an eine wirksame Kündigung bzw. an einen substanziierten Prozessvortrag abge...mehr

Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis ...mehr

Rn. 130 Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Schon aus § 22 Nr 2 EStG iVm § 23 Abs 1 Nr 1 EStG bzw § 20 Abs 2 S 1 Nr 1 EStG folgt im Umkehrschluss, dass nicht jede Veräußerung durch Private zu einer gewerblichen Tätigkeit führt. Die Zuordnung von Veräußerungsgewinnen zur Überschusseinkunftsart private Vermögensverwaltung (gesetzlich nicht definiert, als Typusbegriff nur mit Regelbeispi...mehr

Ein (unentgeltlicher) Verzicht auf Einnahmen oder der Verzicht auf eine an sich mögliche Mieterhöhung führt nicht zu Mieteinnahmen.[1] Die kostenlose oder die verbilligte Vermietung zu Wohnzwecken kann jedoch zur teilweisen Versagung des Werbungskostenabzugs führen.mehr

Wird ein Computer ausschließlich oder doch weitaus überwiegend für die Abrechnungen, Mieterhöhungen und -umlagen sowie Ermittlung der Einkünfte, z. B. aus einem großen Mietshaus, eingesetzt, bildet er ein Arbeitsmittel, sodass die Anschaffungskosten im Wege der AfA als Werbungskosten abziehbar sind. Eine private Mitbenutzung ist unschädlich, soweit sie einen Nutzungsanteil v...mehr

Die Mietwohnraumförderung des Landes Bremen ist eng mit klar definierten Mietpreis- und Belegungsbindungen verknüpft. Damit wird gewährleistet, dass die bereitgestellten Wohnungen langfristig für die Zielgruppen mit geringem oder mittlerem Einkommen zur Verfügung stehen. Nettokaltmieten Die Mietpreisbindung legt fest, dass die Nettokaltmiete die von der Förderstelle vorgegeben...mehr

20 Jahre Der geförderte Wohnraum muss für die Unterbringung von Haushalten i. S. v. § 1 in Verbindung mit § 27 des Wohnraumförderungsgesetzes, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind, mindestens für 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit zur Verfügung stehen. Der Vermieter muss sich vom Wohnungssuchenden vorher einen Wohnber...mehr

Dir Förderung erfolgt nur, wenn der geförderte Wohnraum für die Unterbringung von Haushalten i. S. v. § 1 in Verbindung mit § 27 Wohnraumförderungsgesetz, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind, mindestens für 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit zur Verfügung stehen. Der Vermieter muss sich vom Wohnungssuchenden vorher ...mehr

Vermieter können nicht im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens die ortsübliche Vergleichsmiete oder einzelne Wohnwertmerkmale feststellen lassen. Dies liefe dem gesetzlich geregelten Mieterhöhungsverfahren zuwider. Hintergrund: Streit um Mieterhöhung Die Vermieter einer Wohnung in Berlin forderten vom Mieter eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf Basis der ...mehr