Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rz. 17 Es zeigt sich, dass bei den Varianten 4 und 5 in dem Zeitraum von 15 Jahren durch das höhere Abschreibungsvolumen und die niedrigere Steuerbelastung eine zusätzliche Liquidität von 32 % (Variante 5 rd. 0,5 Mio. EUR) bis 45 % (Variante 4 rd. 0,7 Mio. EUR) geschaffen werden könnte. Dabei wurde auf die Anpassung von Mietsteigerungen vereinfachend verzichtet. Durch entspr...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Die Ausschlussregelung gilt nur für Vereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB, also für eine Mieterhöhung, die während des Mietverhältnisses getroffen wird. Damit scheiden aus alle Vereinbarungen beim Abschluss eines Mietvertrags; dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres beendet wird; die Vereinbarung einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2 Alt. 2, 557b BGB....mehr

Die Vorschrift gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht die Möglichkeit zur Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch dann, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisi...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat. 4.5.1 Begriff des Jahres Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die F...mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 %[1] der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.[2] Dieser Erhöhungsbetrag wird umgangssprachlich häufig als "Modernisierungszuschlag" bezeichnet, obwohl es sich keineswegs um einen neben der Miete geschuldeten Betrag, sondern um eine Mieterhöhung handelt. Hat der Vermieter im vora...mehr

Der zulässige Zuschlag ermittelt sich wie der Mieterhöhungsbetrag gemäß den §§ 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme. Es müssen also insbesondere die gem. § 559 BGB anrechenbaren Kosten sowie der richtige Umlageschlüssel festgestellt und auf die Einhaltung der Kappungsgrenze gem. § 559 Abs. 3a BGB geachtet werden. Es sind nur die auf die Moderni...mehr

Max. 240 EUR pro Wohnplatz Höchstzulässige Nettokaltmiete: 240 EUR pro Wohnplatz Möblierungszuschlag: Max. 35 EUR pro Monat Mieterhöhung: 1,75 % pro Jahr seit Beginn der Mietbindungmehr

Um eine aufwendige Ermittlung auswärtiger Mietpreise zu vermeiden, hat der Gesetzgeber eine feste Obergrenze von 1.000 EUR monatlich eingeführt, bis zu der die tatsächlichen Aufwendungen für die auswärtige Zweitwohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung im Inland als Werbungskosten abgezogen werden können.[1] Die betragsmäßige Prüfung der notwendigen und angemessenen U...mehr

Rn 11b Neben den automatischen Mieterhöhungen durch die einzelnen Staffeln sind gem § 557a II 2 nur Mieterhöhungen nach § 560 wg Betriebskostenerhöhungen (wenn dies vereinbart ist, § 560 I 1) sowie einvernehmliche Vertragsänderungen zulässig (LG Berlin ZMR 04, 270; AG Tiergarten GE 07, 59). Modernisierungsmaßnahmen, die während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durc...mehr

a) Allgemeines. Rn 8 Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 -...mehr

Rn 19 § 559c IV lässt Mieterhöhungen nach § 558 oder § 560 unberührt (BTDrs 19/4672, 33).mehr

Rn 13 Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten sind nicht abzuwägen; sie sind nur nach § 559 IV, V bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen (§ 559 Rn 14).mehr

Gesetzestext (1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errich...mehr

Gesetzestext (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) 1Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. 2Die Klage muss innerh...mehr

Rn 14 Hat wegen der Modernisierungsmaßnahme bereits eine vollständige Mieterhöhung gem § 559 I stattgefunden, hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er die erhöhte Miete als Vormiete (Rn 3 ff) geltend machen soll oder ob er gem § 556d I vorgeht, indem er die ortsübliche Miete für den modernisierten Wohnraum um 10 % erhöht.mehr

Rn 26 Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten sind in die Kappungsgrenze einzuberechnen (BGH WuM 04, 348). Erhöhungen nach §§ 559, 560 bleiben hingegen gem § 558 III unberücksichtigt, jedenfalls sofern sie nicht älter als 3 Jahre sind (LG Berlin ZMR 98, 348). Dazu sind die Kosten zunächst auszuklammern und nach Feststellung der Kappungsgrenze wieder hinzuzurechnen (Ha...mehr

Rn 24 Ob eine Mieterhöhung unerheblich ist, ist vom konkreten Mieter aus zu beurteilen (arg § 559 IV 1; aA Abramenko § 2 Rz 46). Steigt die Miete für diesen auf ein Maß, das seine Lebensführung berührt, ist die Mieterhöhung erheblich. Absolute Beträge müssen für diese Beurteilung stets ausscheiden. Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (›Hartz IV‹) und damit einen Regelsatz...mehr

Rn 10 Erklärungen über Jahressperrfrist, Kappungsgrenze, Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung nach § 558b I oder zur Überlegungsfrist sind nicht notwendig. Auch die Frage, ob die Begründung trägt und von einem zutreffenden Ausgangspunkt ausgeht, va, ob die zur Begründung genutzten Daten zutr sind, ist allein Frage der materiellen Berechtigung.mehr

Rn 3 Es muss sich um eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 handeln (BTDrs 19/4672, 32). Zwar ist § 555b Nr 2 nicht ausdr ausgeschlossen. Dies ergibt sich aber nach einer Auslegung. Was für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gilt, bestimmen §§ 555b ff. Der Mieter kann sich zB auch auf eine Härte iSv § 555d II berufen (s.a. ...mehr

Rn 17 Die nach § 559 I zu erwartende Mieterhöhung ist in einem Betrag zu beziffern (s bereits KG GE 07, 907). Die Angabe einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügt nicht. Ist eine monatliche Mietzahlung geschuldet (dazu § 535 Rn 176), ist der Betrag aus Gründen der Transparenz und der Bewertung einer möglichen Härte auch auf die Monatsmiete zu beziehen – obwohl § 559 I von...mehr

1. Grundsatz. a) Überblick. Rn 16 Ist der Vermieter nach § 559c I vorgegangen, so kann er zum Schutz des Mieters (BTDrs 19/4672, 33) innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e erklären (§ 559c IV 1), wohl aber nach § 558 (Harsch MietRB 19, 242, 244; Eisenschmid WuM 19, 224, 239 [BGH 10.01.2019 - V ZR 13...mehr

I. Allgemeines. Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien übe...mehr

I. Voraussetzungen. Rn 4 Eine Mieterhöhung nach § 559 I setzt eine Modernisierungsmaßnahme iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 voraus (dazu jew dort), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) durchgeführt (Rn 5 ff) hat. II. Durchführung. 1. Vermieter als Bauherr. Rn 5 Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme ›durchführen‹, was meint, dass der Vermieter selbst der Bauherr sein muss (...mehr

Gesetzestext (1) 1Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. 2Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. (2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbar...mehr

Gesetzestext (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden aufmehr

Gesetzestext (1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a durchgeführt, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittm...mehr

Gesetzestext (1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinb...mehr

Gesetzestext (1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werd...mehr

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 tw die Möglichkeit, einseitig die Miete zu...mehr

Rn 20 Die Angabe der Wohnfläche iVm der Aufzählung der vermieteten Räume in einem Mietvertrag stellt im Allgemeinen eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH ZMR 23, 102 Rz 12; NJW-RR 21, 1237 Rz 9). Weicht die tatsächliche von der vereinbarten Fläche mehr als 10 % ab, liegt daher ein Mietmangel vor (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 9; ZMR 19, 661 Rz 34; NZM 16, 42 Rz 9). Dies gilt au...mehr

Rn 27 Liegen die in § 558 IV 1 genannten Voraussetzungen vor, gilt die Kappungsgrenze nicht. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungsgrenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belastung bedeutet als er v...mehr

Rn 3 Wird die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ausreichend gem. § 555c I und III angekündigt, duldet der Mieter aber, darf die Miete mit der Folge des § 559b II 2 erhöht werden (so bereits BGH NJW 07, 3565 [BGH 19.09.2007 - VIII ZR 6/07] Rz 15). Zweck der Duldungsverpflichtung ist nicht, § 559 I einzuschränken (BGH NJW 11, 1220 [BGH 02.03.2011 - VIII ZR 164/10] Rz 15).mehr

Rn 2 Voraussetzung ist der Zugang einer Mieterhöhungserklärung gem § 558 I 1 (§ 558a Rn 2) oder § 559 (§ 559b Rn 2). Eine Erklärung nach § 557b III oder gem § 560 I 1, IV ist hingegen bedeutungslos. Das Kündigungsrecht besteht nach Sinn und Zweck nicht, wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist (aA hM vgl LG Gießen WuM 00, 423 [LG Gießen 02.09.1998 - 1 S 529/97]; LG Berlin G...mehr

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen d...mehr

Rn 18a Zur Entstehung der Bestimmung s Vor § 555a Rn 6. § 559 IIIa 3 regelt die Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhungen in den Fällen, die Modernisierungen mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage (§ 555a Rn 9b) zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude betreffen und in denen die Voraussetzungen des § 555b Nr 1 oder Nr 1a vorliegen. Der Einbau einer ne...mehr

(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemacht...mehr

Rn 16 Ist der Vermieter nach § 559c I vorgegangen, so kann er zum Schutz des Mieters (BTDrs 19/4672, 33) innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e erklären (§ 559c IV 1), wohl aber nach § 558 (Harsch MietRB 19, 242, 244; Eisenschmid WuM 19, 224, 239 [BGH 10.01.2019 - V ZR 138/18]). Während der Laufze...mehr

Rn 11 Eine ausdrückliche, Mieterhöhungen ausschließende Vereinbarung kann nach § 557 III Hs 2 Alt 1 formfrei im (Formular-)Mietvertrag selbst, aber auch an anderer Stelle geschlossen werden. Eine Ausschlussvereinbarung ist zB anzunehmen, wenn eine Mieterhöhung nur zulässig ist, sofern die geforderte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss (BGH WuM 09, 46...mehr

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr

Rn 12 Der Vermieter kann Untermietzuschlag (Anhebung der Grundmiete und/oder der Betriebskosten; Schlosser AnwZertOnline 12/16 Anm. 1, LG Berlin MM 18, Nr 5, 27) verlangen für die Erteilung der Erlaubnis, wenn ihm die Drittüberlassung anderenfalls nicht zuzumuten ist (Kunze JurisPR-MietR 11/19 Anm 3; AG Hamburg ZMR 18, 53; LG Berlin WuM 19, 373 u MM 18, Nr 5, 27). Erhöhung d...mehr

Rn 7 Eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren hat mehrere Vor-, aber auch einen Nachteil. Rn 8 Überblick: pauschale Berechnung der Erhaltungskosten (Rn 9); keine Verringerung des Erhöhungsbetrags um Zinsermäßigung (Rn 10); Ausschluss des Härteeinwandes (Rn 12); Erleichterung der Modernisierungsankündigung (Rn 13 ff); Ausschluss weiterer Mieterhöhungen (Rn 16 ff).mehr

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschl...mehr

Rn 4 Eine Mieterhöhung nach § 559 I setzt eine Modernisierungsmaßnahme iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 voraus (dazu jew dort), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) durchgeführt (Rn 5 ff) hat.mehr

Rn 13 Der Vermieter hat darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Gesamtkosten nicht auf Erhaltungsmaßnahmen entfallen sind (BGH ZMR 20, 925 Rz 49; LG Landau ZMR 09, 211).mehr

Rn 34 Es kann nicht vereinbart werden, dass der Vermieter zu einer Mieterhöhung ohne Zustimmung berechtigt ist (BGH NZM 07, 283 [BGH 07.02.2007 - VIII ZR 122/05] Rz 15) oder dass er zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen kann, ohne das Mieterhöhungsverfahren einzuhalten (BGH NJW-RR 04, 518 [BGH 12.11.2003 - VIII ZR 41/03]). Darf der Vermieter nach dem Förder...mehr

Rn 5 Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben zum einen Mietminderungen. Liegt der Mangel noch vor, mindert sich nämlich die neue Miete. Ob der Mangel behehbbar ist, ist dabei belanglos; dies gilt auch bei Flächenabweichungen (s.a. Rn 3). Rn 6 Zum anderen bleiben Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Miet...mehr

Rn 18 Der Wirkungszeitpunkt verlängert sich in zwei Fällen um sechs Monate, gerechnet vom normalen Eintritt (§ 559b II 1). Rn 19 Der eine Fall liegt vor, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht (BGH NZM 16, 46 [BGH 06.10.2015 - VIII ZR 76/15] Rz 3) oder nicht ausreichend gem § 555c I–III, 5 angekündigt hat. Dies gilt auch für Modernisierungen, die der Vermieter a...mehr

Rn 30 Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nach § 559c geltend gemacht, so kann er nach § 559c IV 1 innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter grds keine Mieterhöhungen nach § 559 geltend machen (s im Einzelnen § 559c Rn 11).mehr

Rn 24 § 569 III Nr 3 will dem Mieter ausreichend Gelegenheit geben, eine Kündigung nach § 543 II 1 Nr 3 zu vermeiden. Voraussetzung ist eine Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung gem § 558b II 1 oder zur Zahlung einer Mieterhöhung gem §§ 559 I, 560 I, IV. Ist der Mieter nach §§ 558–560 verurteilt worden, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nich...mehr