Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Rn 21 § 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 2, der auf Initiative des Rechtsausschusses (BTDrs 17/11894, 22) ins Gesetz eingefügt worden ist, ferner nicht anzuwenden, sofern eine Modernisierungsmaßnahme aufgrund eines Beschlusses nach § 20 I WEG durchgeführt wird (gemeint ist nicht ein etwaiger Grundlagenbeschluss; aA Hinz ZMR 19, 645, 648), der frühestens zwei Jahre nach Zuga...mehr

Rn 20 Der Vermieter kann eine Miete nicht bereits dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die Vertragsmiete. Die von ihm verlangte Miete darf auch nicht die von Verfassung wegen nicht zu beanstandende (BVerfG NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186) Kappungsgrenze überschreiten. Begriff und Höhe sind in § 558 III geregelt. Ihr Sinn besteht darin, zum Schu...mehr

Rn 10 § 557b IV, der auf Mietverträge anzuwenden ist, nachdem die Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d II fällt, stellt va klar, dass auch für die Indexmiete hinsichtlich der Ausgangsmiete die allgemeinen Regelungen über die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten nach den §§ 556d–556g gelten. Anders als bei einer St...mehr

Rn 8 Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 - VIII ZR 173/10...mehr

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag § 291 BGB 6 Mahnbescheid § 286 BGB 15 Mahnkosten § 280 BGB 28 Mahnung Vor §§ 116 ff BGB 7; § 116 BGB 7; § 117 BGB 7; § 281 BGB 13; § 1958 BGB 14; § 2024 BGB 6; § 2039 BGB 11 angekündigte Leistungsverspätung § 286 BGB 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe § 286 BGB 15 Begriff § 286 BGB 12 Betriebsausfall § 286 BGB 23 Datum § 286 BGB 17 einstweilige Anordnung §...mehr

Rn 16 Der Vermieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhung mit einer ausreichenden Erläuterung iSd § 559b I neu erklären (LG Berlin ZMR 01, 188, 189). Das setzt voraus, dass eine neue materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben wird. Die Klageerhebung unter Hinweis auf die vorangegangene Mieterhöhungserklärung reicht nicht aus.mehr

Rn 24 Bei der Berechnung der Kosten (§ 559b Rn 6) muss angegeben werden, dass die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet worden ist (§ 559c III 2). Fehlt es hieran, ist § 559c I nicht anwendbar. Die Erklärung kann allerdings nachgeholt werden (es gilt § 559b Rn 14 ff entspr).mehr

Rn 6 Kündigt der Mieter, erhöht sich die Miete nicht. Zum anderen endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung. Der Mieter braucht in der Kündigung das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung weder zu bezeichnen noch in Bezug zu nehmen (AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 06, 452).mehr

Rn 3 Das Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt hat.mehr

Rn 6 Gab es keine Möglichkeit, Drittmittel in Anspruch zu nehmen, ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn die Voraussetzungen des § 559 I vorliegen (s.a. Börstinghaus AnwZert MietR 21/23 Anm 1).mehr

aa) Überblick. Rn 12 Die erforderlichen Erhaltungskosten müssen errechnet werden. Ist eine konkrete Angabe nicht möglich, können sie subsidiär (s.a. Hinz NZM 13, 209, 223) nach § 559 II Hs 2 analog § 287 ZPO geschätzt werden (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 45). Mit einer Schätzung sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werd...mehr

Rn 7 Ob ein einfacher Mietspiegel iSv § 558 I vorliegt, ist inzident im Prozess über die Berechtigung einer Mieterhöhung zu klären (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 18; LG Bochum DWW 07, 270).mehr

a) Erforderlich. Rn 11 Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Bsp: Rep...mehr

Rn 10 Betrifft eine Modernisierungsmaßnahme – wie idR – mehrere Wohnungen, sind die aufgewendeten Kosten angemessen iSv §§ 315, 316 auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (LG Berlin GE 19, 1579) – es sei denn, einzelne Kosten sind konkret einer Wohnung zuzuordnen (LG Münster WuM 10, 93 [AG Grevenbroich 11.01.2010 - 19 C 106/09]). Für den Verteilungsmaßstab s Rn 8.mehr

Rn 3 Das Mieterhöhungsverlangen bzw seine Begründung soll den Mieter in die Lage versetzen, die begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung – zumindest ansatzweise – überprüfen zu können (zu den Einzelheiten Rn 12).mehr

1. Überblick. Rn 10 Die Vertragsparteien sind gem § 557 III berechtigt, Miet erhöhungen nach §§ 558–560 ganz oder tw, für eine bestimmte Dauer (BGH NJW 92, 2281 [BGH 19.03.1992 - IX ZR 203/91]) oder für bestimmte Mietteile auszuschließen (BayObLG NZM 99, 215, 216 [BVerfG 17.12.1998 - 2 BvR 1556/98]). Mieterhöhungen sind dann unwirksam. Unter extremen Umständen kann ein Aussch...mehr

Rn 11 Eine Mieterhöhung nach § 559e ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Rn 19 ff). Ferner ist der Mieter grds gezwungen, die Umstände mitzuteilen (§ 559 Rn 24).mehr

Rn 13 Ein Ausschluss gilt grds dauerhaft, bei befristeten Mietverträgen mit Verlängerungsklausel aber nur für die Zeit der ersten Befristung. Er erstreckt sich nicht auf einen Verlängerungszeitraum (Karlsr ZMR 86, 80, 81).mehr

Rn 12 Liegen die Voraussetzungen des § 556e II 1 vor, darf die nach § 556d I zulässige Miete (= ortsübliche Miete + 10 %; § 555d Rn 5) um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 I–IIIa und § 559a I–IV ergäbe.mehr

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausges...mehr

Rn 22 Für die Geltendmachung einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren ist § 559b entspr anzuwenden (§ 559c III 1).mehr

a) Gesetzliche Verpflichtung (§ 559c IV Nr 1). Rn 20 § 559c IV 1 ist nach § 559c IV 2 Nr 1 nicht anzuwenden, soweit der Vermieter innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat (§ 555b Nr 6) und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfac...mehr

a) Überblick. Rn 16 Ist der Vermieter nach § 559c I vorgegangen, so kann er zum Schutz des Mieters (BTDrs 19/4672, 33) innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e erklären (§ 559c IV 1), wohl aber nach § 558 (Harsch MietRB 19, 242, 244; Eisenschmid WuM 19, 224, 239 [BGH 10.01.2019 - V ZR 138/18]). Währe...mehr

1. Mieterhöhung für aufgewendete Kosten. a) Allgemeines. Rn 8 Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a II...mehr

Rn 23 Es besteht kein Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313, Börstinghaus WuM 05, 675, Klimke/Lehmann-Richter WuM 06, 653 [BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06], Klimke WuM 10, 8; aA nur Horst DWW 07, 48). Der Vermieter muss dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung (Ziel: wirksame Schönheitsreparaturenklausel mit ex-nunc-Wirkung, LG München II NZM 08, 608) anbieten. Nac...mehr

Rn 30 Hat der Vermieter modernisiert, kann er wählen: Er kann die Miete durch einseitige Erklärung nach §§ 559, 559c, 559b erhöhen. Er kann aber auch auf Grundlage des modernisierten Zustandes nach § 558 vorgehen. In beiden Fällen sind zum Schutz des Mieters nach Maß des § 558a V Drittmittel (s.a. § 559a Rn 2) zu berücksichtigen. § 558 V will es also erreichen, dass bei eine...mehr

Rn 5 § 745 II gewährt jedem Teilhaber einen Anspruch auf eine Verwaltung und Benutzung des Gegenstands nach billigem Ermessen im Interesse aller Teilhaber, soweit hierzu keine oder nur eine lückenhafte (BGH NJW 74, 364, 365 [BGH 17.12.1973 - II ZR 59/72]) Regelung durch Vereinbarung oder Beschl vorliegen. Der Anspruch kann sich nur auf Verwaltungsentscheidungen richten, die ...mehr

Rn 21 Für die nachträgliche Ersetzung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel mit Hilfe einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gelten – nach Klimke ZMR 05, 161 ff – folgende Regeln: a) Die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter auf die Unwirksamkeit der bisherigen Regelung hinweist. Ohne ei...mehr

Rn 3 S zunächst vor § 557 Rn 3. § 559 gilt danach für alle Wohnraummietverhältnisse, soweit nicht einer der Ausnahmetatbestände des § 549 II, III eingreift. § 559 gilt hingegen nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete zu zahlen ist. Eine Mieterhöhung nach § 559 ist auch nicht möglich, wenn die Parteien diese für diesen Fall zB nach § 555f ausdrück...mehr

Rn 22 § 555c IV macht bereits seinem Wortlaut, jedenfalls aber seinem Sinn und Zweck und seiner Entstehungsgeschichte nach für sämtliche Modernisierungsmaßnahmen – auch wenn es bei § 555b Nr 2 und Nr 7 zu keiner Mieterhöhung nach § 559 kommen kann – eine Modernisierungsankündigung nach Ermessen des Vermieters entbehrlich, wenn die dort genannten Voraussetzungen kumulativ erf...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

Rn 6 Die Abrede zur Miethöhe kann schlüssig (stillschweigend) geändert werden (BGH ZMR 18, 564 Rz 11; NJW 08, 283 Rz 18; s.a. § 535 Rn 32). Für eine schlüssige Annahme ist erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter der Änderung zustimmt. Für einen Änderungsvertrag reicht es grds nicht aus, dass der Mieter zB Betriebskostena...mehr

Rn 178 Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermi...mehr

Rn 18 Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung unter Verstoß gg § 555c II nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen, kann der Mieter seine Interessen nach § 555d V 1 grds jederzeit formfrei und ohne eine Frist einhalten zu müssen, mitteilen und begründen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung begründen, sind allerdings gr...mehr

Rn 5 Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 23...mehr

Rn 1 Die §§ 559–559b bestimmen, ob und in welchem Umfang wegen der bestimmter Modernisierungsmaßnahmen (s. §§ 555b ff) die Miete dauerhaft erhöhen darf (§§ 559, 559a), und was er dazu in welcher Weise wann erklären muss (§ 559b). Rn 2 § 559c regelt ein vereinfachtes Verfahren zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559d bestimmt, wann zu vermuten ist, ob eine Pflich...mehr

Rn 24 Weiteres Begründungsmittel ist die Auskunft aus einer Mietdatenbank iSv § 558e. Die bloße Mitteilung eines ihrer Werte genügt nicht. Es ist eine Auskunft über mehrere konkrete Mietdaten erforderlich. Aus der Begründung muss sich ergeben, inwiefern der Datenbank Aussagen über die Wohnung zu entnehmen sind und diese die Mieterhöhung begründen. Die Kosten für die Auskunft...mehr

Rn 28 Hat der Mieter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags besichtigt, bedarf der Mieter des Schutzes des IV 1 nicht (Beweislast für ordnungsgemäße Besichtigung trägt der Vermieter, vgl Hau NZM 15, 435, 439). Mit IV 2 reagiert der Gesetzgeber auf die Erkenntnis, dass Mietverträge häufig im unmittelbaren Anschluss an eine Besichtigung der zu vermietenden Wohnung ode...mehr

Rn 14a Entspricht eine Mieterhöhungserklärung formal nicht den Anforderungen des § 559b I, ist sie nichtig (BGH NJW 06, 1126 Rz 8); eine ›Nachbesserung‹ im Prozess ist unmöglich (BGH NJW 06, 1126 Rz 11; LG Berlin ZMR 01, 188). Dies ist zB der Fall, wenn die Mieterhöhungserklärung unzureichend begründet und/oder erläutert ist. Der Mieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhu...mehr

Rn 4 Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters (also nur innerhalb der Zustimmungsfrist, § 558b Rn 2) außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. § 561 I 1 nennt damit zwei Fristen: eine Überlegungsfrist, bis wann die Kündigung nach einer Mieterhöhung gem §§ 558, 559 erklärt werden kann, und eine Wirkungsf...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 200 Für Gewerberaummietverhältnisse (zur Unterscheidung, ob Wohn- oder Gewerberaummiete anzunehmen ist, s Rn 13) gelten ggü der Wohnraummiete eine Reihe von Besonderheiten. §§ 535–548 sind anwendbar. Von den §§ 549 ff sind nur §§ 550, 552 I, 555a I–III, 555b, 555c I–IV, 555d I–VI, 555e I, II, 555f, 562–562d, 566–567b, 569 II, 570 anwendbar – und nur entspr. Ferner sind §§...mehr

Rn 9 § 573 I 2 entspricht dem aufgehobenen § 1 1 MHG. Die Gestaltungsmöglichkeit des Vermieters soll beschränkt werden. Die Mieterhöhung musste das überwiegende Motiv der Kündigung sein (LG Stuttgart ZMR 79, 275), heute wird jede Änderung der Gegenleistung zugunsten des Vermieters hierunter subsumiert (NomosK/Hinz § 573 Rz 10). Das Mieterhöhungsbestreben ist auch nach § 573 ...mehr

Rn 4 Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung iSv § 130. Sie muss inhaltlich mit dem Änderungsangebot übereinstimmen. Eine Annahme des Änderungsangebots unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen gilt nach § 150 II grds als Ablehnung, verbunden mit einem neuen Angebot. Die Zustimmung kann auf ...mehr

Rn 33 Vermieter und Mieter können beim Vertragsschluss vertreten sein (ua Rn 80). Zulässig ist auch die verdeckte Stellvertretung (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff zur Mieterhöhung; s.a. zu Eheleuten Ddorf ZMR 00, 210; Schlesw ZMR 93, 69; LG Gießen ZMR 07, 863, 864; Rn 92). Wird nicht deutlich, für wen der Vertreter handeln wollte, kommt gem § 164 II der Vertrag allerdings mit dem ...mehr

Rn 1 § 558b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 III, IV MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Durch § 558b I soll dem Mieter zur Vermeidung überflüssiger Prozesse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Ruhe angemessen zu überprüfen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 21; ZM...mehr

Rn 15 § 559 IIIa ist durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 in das Gesetz eingefügt worden (zum Übergangsrecht s Vor § 555a Rn 4). Er will die Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung nach oben hin absolut und für Mieter vorhersehbar begrenzen (BTDrs 19/4672, 31). Die Bestimmung einer grds absoluten Kappungsgrenze, die nicht an die Höhe der bisherigen...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdin...mehr

Rn 1 Der Gesetzgeber versucht seit dem Jahr 1916 auf die Möglichkeit des Vermieters, die Miethöhe zu bestimmen, begrenzend einzuwirken (s Herrlein NZM 16, 3 ff). Diese Versuche haben sich iE bislang als grds erfolglos erwiesen (Börstinghaus ZRP 21, 194). Aktuell versucht der Gesetzgeber den Mieter va dadurch zu schützen, dass Mieterhöhungen nach dem unabdingbaren § 557 III n...mehr