Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

MaBV Art 9 ROM I 20 Mahnantrag § 291 BGB 6 Mahnbescheid § 286 BGB 15 Mahnkosten § 280 BGB 28 Mahnung Vor §§ 116 ff BGB 7; § 116 BGB 7; § 117 BGB 7; § 281 BGB 13; § 1958 BGB 14; § 2024 BGB 6; § 2039 BGB 11 angekündigte Leistungsverspätung § 286 BGB 20 Antrag auf Prozesskostenhilfe § 286 BGB 15 Begriff § 286 BGB 12 Betriebsausfall § 286 BGB 23 Datum § 286 BGB 17 einstweilige Anordnung §...mehr

Rn 16 Der Vermieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhung mit einer ausreichenden Erläuterung iSd § 559b I neu erklären (LG Berlin ZMR 01, 188, 189). Das setzt voraus, dass eine neue materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben wird. Die Klageerhebung unter Hinweis auf die vorangegangene Mieterhöhungserklärung reicht nicht aus.mehr

Rn 6 Kündigt der Mieter, erhöht sich die Miete nicht. Zum anderen endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung. Der Mieter braucht in der Kündigung das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung weder zu bezeichnen noch in Bezug zu nehmen (AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 06, 452).mehr

Rn 3 Das Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt hat.mehr

Rn 24 Bei der Berechnung der Kosten (§ 559b Rn 6) muss angegeben werden, dass die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet worden ist (§ 559c III 2). Fehlt es hieran, ist § 559c I nicht anwendbar. Die Erklärung kann allerdings nachgeholt werden (es gilt § 559b Rn 14 ff entspr).mehr

Rn 6 Gab es keine Möglichkeit, Drittmittel in Anspruch zu nehmen, ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn die Voraussetzungen des § 559 I vorliegen (s.a. Börstinghaus AnwZert MietR 21/23 Anm 1).mehr

Rn 7 Ob ein einfacher Mietspiegel iSv § 558 I vorliegt, ist inzident im Prozess über die Berechtigung einer Mieterhöhung zu klären (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 18; LG Bochum DWW 07, 270).mehr

Rn 12a Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a), sind in voller Höhe von den Gesamtkosten abzuziehen. Dazu ist zu berechnen/schätzen, welche Erhaltungskosten und ›Sowieso-Kosten‹, zB Kosten für Baustelleneinrichtung oder Gerüste, auch ohne die Modernisierungsmaßnahme angefallen wären.mehr

1Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wennmehr

Rn 33 Vermieter und Mieter können beim Vertragsschluss vertreten sein (ua Rn 80). Zulässig ist auch die verdeckte Stellvertretung (BGH NJW 14, 1803 Rz 12 ff zur Mieterhöhung; s.a. zu Eheleuten Ddorf ZMR 00, 210; Schlesw ZMR 93, 69; LG Gießen ZMR 07, 863, 864; Rn 92). Wird nicht deutlich, für wen der Vertreter handeln wollte, kommt gem § 164 II der Vertrag allerdings mit dem ...mehr

Rn 2 Das formwirksame Mieterhöhungsverlangen ist ein Angebot auf Abschluss eines Änderungsvertrags (§§ 145, 311; BGH ZMR 22, 626 Rz 25; NZM 20, 322 Rz 15; ZMR 19, 114 Rz 17; 18, 564 Rz 11). §§ 558 ff sind als spezialgesetzliche Regelungen allerdings vorrangig vor §§ 145 ff anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abweichend regeln (BGH ZMR 22, 626 Rz 26). 1. Stimmt der ...mehr

Rn 1 § 558b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 III, IV MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Durch § 558b I soll dem Mieter zur Vermeidung überflüssiger Prozesse die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens in Ruhe angemessen zu überprüfen (BGH NJW-RR 21, 1379 Rz 21; ZM...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdin...mehr

Rn 7 Die Erklärung wirkt gem § 557b II 1 frühestens zum Ablauf der einjährigen Stillhaltefrist. Sie kann hM nach aber bereits vor ihrem Ablauf abgegeben werden; maßgebend ist nicht der Zeitpunkt ihres Zuganges, sondern der Wirkungszeitpunkt. Die Stillhaltefrist selbst berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der Wirkung der letzten Mieterhöhun...mehr

Rn 34 Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d I), bei dem die Vorschrift des § 558d II eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter nach § 558a III in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Dies dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen...mehr

Rn 1 § 549 wurde durch das MRRG eingefügt und ist seit 1.9.01 in Kraft. I ist neu, die II u III entsprechen mit einigen Änderungen § 10 III MHG, §§ 564b VII aF, 564a III aF und 556a VIII aF. Eine Übergangsregelung zur Kündigung von Ferienwohnungen enthält Art 229 § 3 II EGBGB bis 31.8.06. I hat Klarstellungsfunktion, die II u III normieren die Mietverhältnisse, in denen der ...mehr

Rn 2 Die Erläuterungspflicht soll unzumutbare Nachteile verhindern (BGH NJW-RR 23, 371 Rz 12; NZM 22, 795 Rz 17; NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 27). Der Mieter soll anhand der Erklärung den Grund der Mieterhöhung als ›plausibel‹ nachvollziehen und prüfen können (BGH WuM 23, 610 Rz 12; NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 20). Nicht ausreichend ist...mehr

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wennmehr

Rn 7 Der nach § 566 I eintretende Erwerber kann die Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor oder nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis abgeschlossen sind (KG ZMR 00, 757, 759). Eine Erhöhung ist auch möglich, wenn ...mehr

Rn 85 Vermieter kann im Laufe des Mietvertrags nach § 152 II ZVG ein Zwangsverwalter werden – oder es von Anfang an sein. Der Zwangsverwalter ist in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter zu behandeln (BGH ZMR 19, 3333 Rz 16); dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalte...mehr

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. (2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 5...mehr

Rn 41 Vielfach wird von der Rspr im Weg ergänzender Vertragsauslegung ein (stillschweigender) Haftungsverzicht angenommen, wenn der Geschädigte billigerweise das Risiko hätte versichern können (BGH NJW 79, 414, 415 [BGH 14.11.1978 - VI ZR 178/77] für Beschränkung der Haftung ggü Mitfahrer; Hamm NJW-RR 00, 1047 für Vollkaskoversicherung bei Ersatzfahrzeug; Wessel VersR 11, 56...mehr

Rn 1 § 559b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschriften sind §§ 3 III, 4 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Der zum Nachteil des Mieters nach seinen III nicht abdingbare § 559b bestimmt die Anforderungen an eine einseitige Mieterhöhung wegen einer Modernisierung iSv § 555b und den Zeitpunkt, wann der Mieter die erh...mehr

Rn 145 Es ist möglich, die Schönheitsreparaturen einvernehmlich auf den Mieter – auch formularmäßig (BGH VIII ZR 79/22 Rz 20; NJW 15, 1594 [BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185/14] Rz 35) – zu übertragen (s dazu ausf § 538 Rn 3 ff). Gerät der Mieter mit der Erfüllung dieser Pflicht in Verzug, kann der Vermieter bei laufendem Vertrag neben Erfüllung Vorschuss in Höhe der voraussichtl...mehr

Rn 5 Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme ›durchführen‹, was meint, dass der Vermieter selbst der Bauherr sein muss (KG NJW-RR 98, 296 [KG Berlin 15.09.1997 - 8 RE-Miet 6517/96]; Hamm ZMR 83, 416; BayObLG NJW 81, 2259 [BayObLG 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81]). Bauherr idS ist, wer eine Baumaßnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführt oder durchführen ...mehr

Rn 17 § 557a ist gem 557a V nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar. Dies ist nicht der Fall, wenn sich der Mieter auf eine niedrigere ortsübliche Miete berufen darf (BGH ZMR 09, 519, 520). Unwirksam sind aber Klauseln, die kürzere Staffeln als ein Jahr vorsehen, oder solche, die neben der Staffelmiete Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 zulassen wollen. Auch eine Vereinbarung,...mehr

Rn 19 Der Begriff ›Wohnfläche‹ hat keinen feststehenden Inhalt (BGH NJW-RR 21, 1237 Rz 10). Sie ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum nach hM im Ausgangspunkt anhand der §§ 42–44 der II. BetrKV (für Baujahrgänge bis 2003: BGH ZMR 19, 661 Rz 36; 19, 326 Rz 16) bzw der ab dem 1.1.04 geltenden WoFlV zu ermitteln (BGH WuM 24, 135 Rz 10; ZMR 24, 200 Rz 14; ...mehr

Rn 1 § 559a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 3 I 3–7 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Um unbillige Vorteile des Vermieters zu verhindern, ordnet § 559a I an, dass bestimmte Gelder nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 gehören. Durch die Rechtsgrundverweisung in § 558 V hat die Bestimmung auch...mehr

Rn 21 Der Vermieter, der zB eine Mieterhöhung verlangt, trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche (BGH ZMR 17, 721 Rz 13). Wenn er eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat – soll sein Vortrag beach...mehr

Rn 24 Umstände, die eine Härte iSv § 559 IV 1 begründen (Rn 20), sind gem § 559 V 2 grds nur dann zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d III–V rechtzeitig mitgeteilt worden sind (dazu § 555d Rn 15). Etwas anderes gilt nach § 559 V 2 nur dann, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.mehr

Rn 3 S zunächst vor § 557 Rn 3. § 559 gilt danach für alle Wohnraummietverhältnisse, soweit nicht einer der Ausnahmetatbestände des § 549 II, III eingreift. § 559 gilt hingegen nicht bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die eine Kostenmiete zu zahlen ist. Eine Mieterhöhung nach § 559 ist auch nicht möglich, wenn die Parteien diese für diesen Fall zB nach § 555f ausdrück...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 1 § 559e ist durch das ›Heizungsgesetz‹ (dazu Vor § 555a Rn 5) ins BGB eingefügt worden und blickt als Tatbestand ausschließlich auf Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr 1a (§ 555b Rn 9a). Die Geltendmachung bestimmt sich nach §§ 559b-559d (§ 559e IV). Er will Anreize für Investitionen in Maßnahmen zur Erfüllung von § 71 GEG sowie die Inanspruchnahme von Förderung setz...mehr

Rn 5 Die Vertragsparteien können die gegenwärtige Miete während der Laufzeit des Mietvertrags jederzeit frei vereinbaren und erhöhen oder ermäßigen. Vereinbarungen des noch nicht im Grundbuch eingetragenen bloßen Grundstückserwerbers binden den Mieter nicht (AG Köln WuM 07, 577), sofern sie nicht unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen werden (LG Duisburg WuM 04, 23...mehr

Rn 5 Die Vermutungen sind widerlegt, wenn der Vermieter den Beweis des Gegenteils führen kann. Rn 6 Überblick: Die Vermutung des § 559d 1 Nr 1 kann zB durch den Beweis widerlegt werden, dass die deutliche Verzögerung des Baubeginns nicht auf den Vermieter zurückzuführen bzw von ihm nicht zu verantworten ist (BTDrs 19/4672, 35). Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter aus na...mehr

Rn 9 § 559 IIIa 1 (§ 559 Rn 15) ist nach § 559e III 1 mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen darf (die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen), was nicht auskömmlich sein dürfte. Ist der Vermieter daneben z...mehr

Rn 28 Hat der Mieter die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags besichtigt, bedarf der Mieter des Schutzes des IV 1 nicht (Beweislast für ordnungsgemäße Besichtigung trägt der Vermieter, vgl Hau NZM 15, 435, 439). Mit IV 2 reagiert der Gesetzgeber auf die Erkenntnis, dass Mietverträge häufig im unmittelbaren Anschluss an eine Besichtigung der zu vermietenden Wohnung ode...mehr

Rn 11 Die jeweilige Mieterhöhung tritt mit Ablauf einer Staffel (Rn 5) kraft Gesetzes und automatisch ein. Es bedarf keiner Erhöhungserklärung. Der Mieter gerät bei Nichtzahlung gem § 286 II in Verzug. Die Parteien können allerdings ohne Verstoß gg § 557a IV vereinbaren, dass zusätzlich zur Staffelvereinbarung die jeweilige Staffelerhöhung auch noch durch den Vermieter inner...mehr

Rn 17 Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 I darf sich gem. § 559 IIIa 1 die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt (Herlitz jurisPR-MietR 4/19) der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu...mehr

Rn 7 Beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c I 1 GEG kann der Erhöhungsbetrag nur dann in voller Höhe verlangt werden, wenn der Vermieter nachweist, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Weitere Bestimmungen zum Nachweis trifft § 71o I 2, 3 GEG. Wird der Nachweis nicht erbracht, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nach § 559 I oder § 559e I gem § 71o...mehr

Rn 11 Der Vermieter kann eine Feststellungsklage erheben, um vor Ausführung der Modernisierungsmaßnahme die Zulässigkeit der angekündigten Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Muss der Mieter nach § 555a I – oder nach § 555c I – dulden, duldet er aber nicht, ist er auf Duldung zu verklagen (s.a. BGH ZMR 21, 804 Rz 13). Für den Vermieter kann der ermächtigte künftige Ei...mehr

Rn 23 Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären (§ 559b I 1). Entsprechend § 559b I 2 muss der Vermieter angeben, welche Modernisierungsmaßnahmen er durchgeführt hat und wie hoch die Kosten für diese Maßnahmen insgesamt waren (BTDrs 19/4672, 33). Verteilen sich diese auf mehrere Wohnungen, so muss er nachvollziehbar berechnen, wie sich die Kosten auf die einzel...mehr

Rn 12b Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nicht verlangen konnte, sind im Verhältnis zur durchschnittlichen Lebensdauer der betroffenen Anlage, des Bauteils oder der Einrichtung von den Gesamtkosten abzuziehen, wenn sie bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden sind (BGH ZMR 20, 925 Rz 41; aA Schindler NZM 21, 261...mehr

Rn 4a Eine Staffelmietvereinbarung muss nach § 557a I Hs 1 für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Hierfür ist es ausreichend, dass sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums lediglich einmal erhöht (BGH ZMR 06, 192, 195). Die Parteien müssen also mindestens zwei Staffeln (= Zeiträume) abmachen (Kinne ZMR 01, 868, 877). Die Staffelmietvere...mehr

Rn 13a Wird die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität iSd § 3 Nr 33 TKG angeschlossen, ist die Erhöhung nach § 559 I 1 nur dann zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gem § 72...mehr

Rn 12 Die erforderlichen Erhaltungskosten müssen errechnet werden. Ist eine konkrete Angabe nicht möglich, können sie subsidiär (s.a. Hinz NZM 13, 209, 223) nach § 559 II Hs 2 analog § 287 ZPO geschätzt werden (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 45). Mit einer Schätzung sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werden (BTDrs 17/1...mehr

Rn 17 Dies gilt wegen § 559c II auch für eine Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren (s.a. BTDrs 19/4672, 33). Rn 18 Wird allerdings der Höchstbetrag durch die erste Modernisierungsmaßnahme nicht ausgeschöpft, so können während des 5-jährigen Zeitraums weitere Modernisierungsmieterhöhungen im vereinfachten Verfahren bis zur Grenze des Höchstbetrags von 10.000 EUR g...mehr

Rn 11 Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Bsp: Reparaturen der Fas...mehr

Rn 4 Der Erklärende muss Vermieter oder die Erklärung muss dem Vermieter nach §§ 164 ff (Rn 5) zurechenbar sein (KG MDR 98, 529; LG Berlin GE 99, 777). Die Angabe weiterer Erklärender, die nicht Vermieter sind, soll ein Erhöhungsverlangen unwirksam machen (LG Berlin ZMR 99, 822; zw). Ist eine jur. Person Vermieter, muss die Erklärung von einem vertretungsberechtigten Organ a...mehr

Rn 29 Bei einem Verstoß in der Phase der Vertragsanbahnung kann der Vermieter gem § 21 I 1 AGG ausnw (s Rn 34) im Einzelfall verpflichtet sein, mit einem Mietinteressenten einen Mietvertrag abzuschließen (Schmid-Räntsch FS Blank, 381, 393). Der benachteiligte Bewerber hat zwar nur einen Anspruch auf eine diskriminierungsfreie Entscheidung über das von ihm abgegebene Vertrags...mehr