Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

I. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines. Rn 1 § 558 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt und zuletzt mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete v 21.12.19 (BGBl. I 2911) mWv 1.1.20 geändert worden (Rn 18; s.a. Rn 15). Die Vorgängervorschrift ist § 2 MHG (s.a. Vor § 557 Rn 1). Sei...mehr

I. Allgemeines. Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW ...mehr

Rn 16 Anknüpfungspunkt ist jew die Miete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschalen (BTDrs 19/4672, 31; aA Scheidacker GE 19, 101, 102: arg, die Nichtberücksichtigung stehe nicht im Gesetz), da sich Änderungen bei den Betriebs- und Heizkosten durch die Modernisierungsmaßnahmen nicht mit der erforderlichen Sicherheit prognostizieren lassen.mehr

I. Allgemeines. Rn 5 § 558 I 2 stellt klar, dass das Mieterhöhungsverlangen ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann (Sperrfrist). Der Vermieter hat seinen nicht abtretbaren Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Rn 8) aber erst, wenn diese zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist (W...mehr

I. Zweck. Rn 30 Hat der Vermieter modernisiert, kann er wählen: Er kann die Miete durch einseitige Erklärung nach §§ 559, 559c, 559b erhöhen. Er kann aber auch auf Grundlage des modernisierten Zustandes nach § 558 vorgehen. In beiden Fällen sind zum Schutz des Mieters nach Maß des § 558a V Drittmittel (s.a. § 559a Rn 2) zu berücksichtigen. § 558 V will es also erreichen, dass...mehr

Rn 7 Künftige Veränderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien gem § 557 II vor, zu Beginn und während des Mietverhältnisses nur als Staffel- (§ 557a) oder als Indexmiete (§ 557b) vereinbaren.mehr

1. Fehlbelegungsabgaben; Ausgleichszahlungen; einvernehmliche Mieterhöhungen nach § 559. Rn 27 Liegen die in § 558 IV 1 genannten Voraussetzungen vor, gilt die Kappungsgrenze nicht. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungsgrenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsübliche...mehr

1. Allgemein üblicher Zustand (§ 559 IV 2 Nr 1). a) Sinn und Zweck. Rn 25 § 559 IV 2 Nr 1 verhindert, dass eine Modernisierungsmaßnahme, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtegründe des Mieters unterbleibt (BGH NZM 13, 141 Rz 10). Diese Zielsetzung verbietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand, der di...mehr

Rn 19 Die mit der Erhöhung verlangte Miete ist der gem § 558 II, III zu errechnenden ortsüblichen Vergleichsmiete ggü zu stellen. Maßgebender Zeitpunkt ist der Zugang des Verlangens (BGH ZMR 17, 552 Rz 18), nicht das Wirksamwerden nach § 558b I (BGH ZMR 17, 552 Rz 18; NJW-RR 06, 227 Rz 15).mehr

Rn 4 Vertragliche Mietänderungen sind für das laufende Mietverhältnis und für künftig geschuldete Mieten vorstellbar.mehr

Rn 24 Die Verordnungen gelten für alle Erhöhungsverlangen, die ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung zugegangen sind (LG München I NJW 14, 1190 [LG München I 08.01.2014 - 14 S 25592/13]).mehr

I. Überblick. Rn 1 § 557 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Zur Gesetzesgeschichte s.a. § 557 BGB Rn 1 f. Er leitet das 2. Unterkap mit den Regelungen über die Miethöhe ein und fasst die Möglichkeiten zusammen, wie die Vertragsparteien (Änderungsvereinbarung) oder der Vermieter einseitig (va nach §§ 559, 560) die Miete änder...mehr

I. Allgemeines. Rn 19 Eine Mieterhöhung ist nach § 559 IV 1 ausgeschlossen, soweit sie nach einer Abwägung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Die Beurteilung, ob es so liegt, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (BGH NJW 20, 835 Rz 21). Daz...mehr

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1. Allgemeines. Rn 10 Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem in § 558 II 1 abschließend aufgezählten fünf wohnwertbildenden Merkmalen; weitere sind unbeachtlich (Hamm WuM 83, 108 [OLG Hamm 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82]; LG Aachen MDR 83, 492 [LG Aachen 30.12.1982 - 5 S 447/82]). Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie in wesentlichen Punkten übereinstimmen (AG Mainz WuM 72, 1...mehr

Rn 33 Solange anzurechnen ist, kann der Vermieter die nach § 558 I–IV geschuldete Miete nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortüblichen Vergleichsmiete ergibt (BGH NJW 09, 1737 [BGH 01.04.2009 - VIII ZR 179/08] Rz 14).mehr

1. Begriff. Rn 20 Eine nicht zu rechtfertigende Härte liegt vor, wenn dem Mieter nach Abzug der Miete einschließlich Nebenkosten (LG Berlin WuM 10, 88) kein Betrag zur Verfügung steht, der ausreicht, damit er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt im Wesentlichen festhalten kann (KG GE 07, 907; LG Berlin NJW 21, 3473 Rz 10; IMR 14, 104; WuM 10, 88 [LG Berlin 19.01.2010 - 65 S 2...mehr

Rn 11 Das Merkmal der Art bezieht sich auf die Struktur des Hauses (zB Alt- oder Neubau, Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, Plattenbau, Stadtvilla) und die der Wohnung (etwa Maisonette- oder Dachgeschosswohnung). Mieten von Einfamilienhäusern sind mit denen von Wohnungen im Geschossbau nicht vergleichbar (AG Spandau MM 97, 242).mehr

Rn 7 Ein Erhöhungsverlangen, das vor Ablauf der Sperrfrist zugeht, ist formal unwirksam (BGH NJW-RR 04, 945 unter II a; ZMR 93, 453), kann jedoch nach Ablauf gem § 558b III 1 analog geheilt werden. Nichtigkeit ist ferner anzunehmen, wenn der Wirkungszeitpunkt im Erhöhungsverlangen (§ 558 I 1) falsch angegeben ist, str.mehr

I. Voraussetzungen; Wirkung. Rn 3 Das Gesetz nennt in § 558 I drei materielle Zustimmungs-Voraussetzungen: Die Miete muss mindestens fünfzehn Monate unverändert geblieben sein, die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % steigen. Die Wirkungen der Zustimmung beschreibt § 558b I. Stimm...mehr

Rn 8 Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerf...mehr

Rn 26 Ein allgemein üblicher Standard wird nach hM hergestellt, wenn er bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen – mindestens ⅔ – in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 36). Wenn mit der Modernisierungsmaßnahme ein vom Gesetzgeber angestrebter Zustand hergestellt wird, zB Umsetzung des Gebäu...mehr

Rn 14 Unter Beschaffenheit sind Zuschnitt (etwa Bauweise und Raumaufteilung) und Zustand, zB Baualter oder Instandhaltungsgrad, zu verstehen (LG Berlin GE 07, 1636, 1637). Modernisierte Altbauten sind grds mit dem Jahr der ersten Bezugsfertigkeit anzusetzen (aA LG Berlin GE 07, 1636, 1637: Zeitpunkt der Errichtung). Sie können in eine andere Baualtersklasse eingestuft werden...mehr

Rn 23 § 558 III 3 räumt dem Verordnungsgeber bei der Beurteilung und Ermittlung für den Erlass der für eine VO maßgeblichen Umstände einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum ein, der anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden muss (BGH NJW 16, 476 Rz 103). Dies gilt für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst de...mehr

Rn 18 Als Vergleichsmieten können nur solche Entgelte genutzt werden, die in den letzten 6 Jahren vereinbart oder von Erhöhungen nach § 560 abgesehen geändert worden sind. Der Betrachtungszeitraum wurde mWv 1.1.20 (Art 229 § 50 EGBGB) mit dem Ziel verlängert, dass einerseits kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleic...mehr

Rn 10 Die Vergleichbarkeit richtet sich nach dem in § 558 II 1 abschließend aufgezählten fünf wohnwertbildenden Merkmalen; weitere sind unbeachtlich (Hamm WuM 83, 108 [OLG Hamm 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82]; LG Aachen MDR 83, 492 [LG Aachen 30.12.1982 - 5 S 447/82]). Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie in wesentlichen Punkten übereinstimmen (AG Mainz WuM 72, 197), wenn sie ›...mehr

Rn 14 Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 557 I–III abweicht, ist nichtig. Eine Vereinbarung ist idS nachteilig, wenn der Vermieter durch sie eine günstigere Rechtsstellung erhält, als sie ihm in formaler oder materieller Hinsicht das Gesetz einräumt (BGH NZM 20, 322 [BGH 11.12.2019 - VIII ZR 234/18] Rz 16; NJW 09, 2739 [BGH 08.07.2009 - VIII ZR 205/08] Rz ...mehr

Rn 20 Eine nicht zu rechtfertigende Härte liegt vor, wenn dem Mieter nach Abzug der Miete einschließlich Nebenkosten (LG Berlin WuM 10, 88) kein Betrag zur Verfügung steht, der ausreicht, damit er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt im Wesentlichen festhalten kann (KG GE 07, 907; LG Berlin NJW 21, 3473 Rz 10; IMR 14, 104; WuM 10, 88 [LG Berlin 19.01.2010 - 65 S 285/09]), vo...mehr

Rn 16 Der Wohnraum muss sich in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde befinden. ›Gemeinde‹ ist die politische Gemeinde (territoriale und hoheitliche Körperschaften des öffentlichen Rechtes), wie sie auch in § 558c I gemeint ist. Eine Gemeinde ist vergleichbar, wenn sie ua nach der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur, dem Grad der Industrialisie...mehr

Rn 3 Das Gesetz nennt in § 558 I drei materielle Zustimmungs-Voraussetzungen: Die Miete muss mindestens fünfzehn Monate unverändert geblieben sein, die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % steigen. Die Wirkungen der Zustimmung beschreibt § 558b I. Stimmt der Mieter nicht zu, gilt ...mehr

Rn 9 ›Entgelt‹ iSv § 558 ist die nach § 535 II geschuldete Miete (dazu § 535 Rn 176). Bestehen bei den zu vergleichenden Mieten verschiedene Mietstrukturen (dazu Rn 4), müssen die Mieten für einen Vergleich angepasst werden (s.a. § 558a Rn 18). Trägt ein Erhöhungsverlangen der vereinbarten Mietstruktur keine Rechnung, soll es formal unwirksam sein (Hambg NJW 83, 580; LG Berl...mehr

Rn 32 Bei unbegrenzter Laufzeit sind Drittmittel (§ 559a Rn 2) 12 Jahre anzurechnen (BGH NJW 12, 3090 [BGH 13.06.2012 - VIII ZR 310/11] Rz 20), berechnet von der mittleren Bezugsfertigkeit (Bezugsfertigkeit von 50 vH der Wohnungen) des geförderten Objektes. Bei begrenzter Laufzeit sind Drittmittel anzurechnen, solange der Vermieter die Zinsvergünstigung erhält (BGH NJW 09, 1...mehr

Rn 28 Hat der Vermieter keine Kenntnis von der Höhe der zu zahlenden Abgabe, steht ihm nach § 558 IV 2 ein Auskunftsanspruch zu; er kann frühestens vier Monate vor Wegfall der Bindung verlangen, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichzahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Die Verpflichtung des Mieters erstreckt sich auf die Auskunft; Belege mus...mehr

Rn 25 Der Berechnung der Kappungsgrenze ist gem § 558 III nicht die zuletzt geschuldete aktuelle Miete, sondern die 3 Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558b I) geltende ›Ausgangsmiete‹ zu Grunde zu legen (BGH ZMR 19, 661 Rz 20; NJW 16, 239 Rz 20). Die Ausgangsmiete wiederum bestimmt sich nicht danach, wie sie möglicherweise – fiktiv – hätte gebildet werden k...mehr

Rn 25 § 559 IV 2 Nr 1 verhindert, dass eine Modernisierungsmaßnahme, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtegründe des Mieters unterbleibt (BGH NZM 13, 141 Rz 10). Diese Zielsetzung verbietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand, der diesem Standard bereits entspricht, außer Acht zu lassen (BGH NZM 13...mehr

Rn 22 Ausnw beträgt die Kappungsgrenze nur 15 vH. Dies ist der Fall, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind. § 558 III 3 ist § 577a II 2 nachgebildet, der insoweit zur Aus...mehr

Rn 20a Dem Mieter obliegt es nicht, Teile seiner Wohnung unterzuvermieten, er ist aber gehalten, öffentliche Hilfen in Anspruch zu nehmen (KG GE 07, 907; ZMR 82, 318 [KG Berlin 28.05.1981 - 8 W RE-Miet 4712/81]; s.a. LG Berlin NJW 21, 3473 Rz 10). Bsp: Verdopplung der Miete ist mit Blick auf § 22 SGB II ggf keine Härte (KG GE 07, 907). Hat der Mieter nach Zahlung der erhöhte...mehr

Rn 17 Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können nur Wohnungen herangezogen werden, deren Miete frei vereinbar ist, § 558 II 2. Ausgenommen ist ferner Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Hierzu ist nach § 558 II 2 neben dem ersten und zweiten Förderweg auch sozialer Wohnungsbau des dritten...mehr

Rn 29 Zur Frage, wann eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, s § 555b Rn 19. Dies hat zur Folge, dass bei einer ›Modernisierungsmaßnahme‹ nach § 555b Nr 7 die Miete idR nicht nach § 559 erhöht werden kann (aA BTDrs 17/10485, 25), wohl aber ggf nach §§ 558 ff. Jedenfalls liegt es so, wenn es der Ver...mehr

Rn 15 Der Zusatz ›vergleichbare energetische Ausstattung und Beschaffenheit‹ ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) ins Gesetz eingefügt worden. Er stellt klar, dass energetische Kriterien bei der Bildung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden können und müssen (BTDrs 17/10485, 24) – sofern sie das Marktgeschehen beeinflussen, was zurzeit idR indes noch nicht der ...mehr

Rn 4 § 558 I setzt keine bestimmte ›Mietstruktur‹ (§ 535 Rn 177; zur Änderung § 535 Rn 32) voraus (BGH ZMR 04, 327). Er ermöglicht die Erhöhung einer wie auch immer gebildeten Miete. Die zu erhöhende Miete kann Netto-, Brutto- oder (Teil-)Inklusivmiete sein. Eine Bruttowarmmiete als Ausgangsmiete ist allerdings – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von dene...mehr

Rn 13 Unter Ausstattung wird alles verstanden, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Nutzung zur Verfügung gestellt hat und für das der Mieter keine besondere Vergütung zu zahlen hat. Hierzu gehören zB Ein- und Vorrichtungen, An- und Einbauten, die Heizungsart, Isolierungen, sanitäre Einrichtungen, Fußböden oder Nutzung von Garten, Terrasse oder Fahrradkeller. Vom Miete...mehr

Rn 8 Für eine Vereinbarung zur laufenden Miete sind die Mietvertragsparteien von den Beschränkungen der §§ 558–558b vollständig befreit. Die Veränderung der künftigen Miete ist nur in den Wegen des § 557 II möglich (BGH NJW 16, 239 [BGH 18.11.2015 - VIII ZR 266/14] Rz 22) und iÜ gem § 557 IV, 134 nichtig. Die gesetzlichen Grenzen folgen in erster Linie aus einer Mietpreisübe...mehr

Rn 21 Absolute Beträge oder Prozentsätze scheiden – wie bei § 555c IV (§ 555c Rn 24) – für eine Beurteilung der Leistungsfähigkeit als grds ungeeignet aus, da sie zum konkreten Fall nichts aussagen (BGH NZM 14, 193 Rz 3; KG NJW 81, 2307, 2308; LG Berlin ZMR 22, 302; aA LG Berlin IMR 14, 104: 22,8 %; GE 02, 930: 20–30 %; NJW-RR 92, 144: 30 %; LG Hamburg WuM 89, 174 [LG Hambur...mehr

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen d...mehr

(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemacht...mehr

Rn 16 Ist der Vermieter nach § 559c I vorgegangen, so kann er zum Schutz des Mieters (BTDrs 19/4672, 33) innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 erklären (§ 559c IV 1), wohl aber nach § 558 (Harsch MietRB 19, 242, 244; Eisenschmid WuM 19, 224, 239 [BGH 10.01.2019 - V ZR 138/18]). Während der Laufzeit ist der V...mehr

Rn 12 Der Vermieter kann Untermietzuschlag (Anhebung der Grundmiete und/oder der Betriebskosten; Schlosser AnwZertOnline 12/16 Anm. 1, LG Berlin Urt v 12.1.18 – 65 S 427/16) verlangen für die Erteilung der Erlaubnis, wenn ihm die Drittüberlassung anderenfalls nicht zuzumuten ist (Kunze JurisPR-MietR 11/19 Anm 3; AG Hamburg ZMR 18, 53; LG Berlin WuM 19, 373 u MM 18, Nr 5, 27)...mehr

Rn 7 Eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren hat mehrere Vor-, aber auch einen Nachteil. Rn 8 Überblick: pauschale Berechnung der Erhaltungskosten (Rn 9); keine Verringerung des Erhöhungsbetrags um Zinsermäßigung (Rn 10); Ausschluss des Härteeinwandes (Rn 12); Erleichterung der Modernisierungsankündigung (Rn 13 ff); Ausschluss weiterer Mieterhöhungen (Rn 16 ff).mehr

Rn 24 § 569 III Nr 3 will dem Mieter ausreichend Gelegenheit geben, eine Kündigung nach § 543 II 1 Nr 3 zu vermeiden. Voraussetzung ist eine Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung gem § 558b II 1 oder zur Zahlung einer Mieterhöhung gem §§ 559 I, 560 I, IV. Ist der Mieter nach §§ 558–560 verurteilt worden, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nich...mehr