Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

Verfügt eine Wohnung über keinen separaten Briefkasten, ist der Mieter zur Montage eines Briefkastens außerhalb der Wohnungstür berechtigt, wobei dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Platzes obliegt. Dies gilt nicht, wenn eine Hausbriefkastenanlage vorhanden ist. In diesem Fall hätte der Mieter auch keinen Anspruch gegenüber der Post auf Zustellung in den Wohnungsbriefk...mehr

Ist darüber, wie die künftige Miete zu bemessen ist, nichts vereinbart, muss sie billigem Ermessen entsprechen.[1] Dieses Ermessen ist im Hinblick auf die Entwicklung der ortsüblichen Mietpreise zu konkretisieren, sodass die Mietanpassung der Höhe nach durch die Veränderung der ortsüblichen Miete beschränkt ist. Dies bedeutet, dass eine Mieterhöhung trotz einer Erhöhung des I...mehr

Die Überlassung der Räume an ein Ehepaar führt nicht automatisch zu einem Mietverhältnis mit beiden Eheleuten. Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist der andere nicht Mieter geworden. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Mietverhältnissen im Gebiet der neuen Bundesländer, da Ehegatten nach § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB (Zivilgesetzbuch der ehemaligen DDR) au...mehr

Um eine Ferienwohnung handelt es sich dann, wenn die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt ist, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.[1] Anmietung vom Reiseveranstalter Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Ferienwohnungsvermittler bzw. eine...mehr

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt.[1] Diese Voraussetzungen sind i. d. R. nicht gegeben, wenn d...mehr

Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands zu verlangen, entfällt, wenn der Mangel vom Mieter oder von Personen, für die der Mieter haftet, herbeigeführt wurde. Hinweis Personen, für die der Mieter haftet Zu diesen Personen gehören grundsätzlich Haushaltsangehörige, Untermieter und Besucher sowie die vom Mieter beauftragten Lieferanten ...mehr

Erhöhte Mitwirkungspflicht Verletzt die steuerpflichtige Person ihre erhöhte Mitwirkungspflicht, darf das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung schließen. Die Verwaltung nennt typische Anzeichen: Eine grundlegende Modernisierung in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb. Hohe Aufwendungen für zentrale Ausstattungsmerkmale wie Heizung, Sanitär, Elektrik oder Fenst...mehr

Errichtet der Vermieter auf seinem Anwesen eine Gemeinschafts(parabol)antenne oder lässt er das Anwesen an das Breitbandkabel anschließen, über das ausländische Mieter mehrere Heimatprogramme empfangen können, kann der Vermieter grundsätzlich eine frühere Erlaubnis aus wichtigem Grund widerrufen[1] und die Demontage der von den Mietern angebrachten Antennen verlangen, wobei ...mehr

Rz. 55 Rechtliche Grundlagen Für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Der Mieter muss nur unter bestimmten Voraussetzungen diese Maßnahmen dulden (§ 555b). Ist der Mieter nicht einverstanden, muss der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen, der dann nach Rechtskraft des Urteils auch vollstreckt werden kann. Ist...mehr

Rz. 112 Der Vermieter kann nur eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen. Für freifinanzierten Wohnraum wird teilweise ein Zuschlag von 20 % der Hauptmiete für angemessen gehalten (LG Berlin, Beschluss v. 7.7.2016, 18 T 65/16, GE 2016, 1093; AG Hamburg, Urteil v. 13.9.2007, 49 C 95/07, ZMR 2008, 213; a. A. LG Berlin, Urteil v. 19.12.2018, 66 S 29/18, a. a. O.). Ein pausc...mehr

Rz. 113 Die Erhöhung eines Zuschlags bedarf – abgesehen vom Untermietzuschlag gemäß § 553 Abs. 2 – der Vereinbarung zwischen den Parteien, es sei denn, der Vermieter hat sich im Vertrag eine Erhöhung vorbehalten. Diese Erhöhung unterliegt nicht den Regeln des BGB , sondern vollzieht sich nach § 315 (vgl. BayObLG, RE v. 25.3.1986, RE-Miet 4/85; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. ...mehr

Rz. 102 Bei der Bruttowarmmiete sind sämtliche warmen und kalten Betriebskosten in der Miete enthalten, es handelt sich um eine Inklusivmiete. Für Betriebskostenerhöhungen gilt das bisher Gesagte. Nach BGH, Urteil v. 19.7.2006, VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094 ist eine Mieterhöhung einer Bruttowarmmiete nicht (mehr) möglich, weil diese Mietzinsstruktur § 2 HeizKV widerspricht. ...mehr

Rz. 100 Bei der Vereinbarung einer Bruttokaltmiete sind grundsätzlich alle (kalten) Betriebskosten mit der Miete abgegolten und können nicht gesondert umgelegt werden. Sie sind also Bestandteil des Mietpreises und werden in ihrer tatsächlichen Höhe nicht zusätzlich geschuldet. Dabei unterliegt es jeweils der vertraglichen Vereinbarung, ob bestimmte Betriebskosten aus dieser ...mehr

Rz. 111 Neben der Miete, sei es Bruttokalt- oder Nettokaltmiete, können bestimmte Zuschläge zur Miete vereinbart werden. Hier sind insbesondere der Untermiet- und Gewerbemietzuschlag zu nennen. Es handelt sich dabei um echte Zuschläge, die auch bezüglich Wegfall oder Erhöhung unabhängig von der eigentlichen Miete ein eigenes rechtliches Schicksal haben – es sei denn, es ist ...mehr

Rz. 233 Quotenklauseln, sie werden teilweise auch als Abgeltungsklauseln bezeichnet, sind für die Fälle entwickelt worden, in denen das Mietverhältnis endet, bevor die Fristen laut Fristenplan abgelaufen sind oder nach Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis laut Fristenplan noch nicht wieder abgelaufen sind. Endet das Mietverhältnis beispielsweise...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

Rz. 95 Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnrau...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Rz. 52 Gegenüber Vermieter Vertragliche Beziehungen zwischen den Mietvertragsparteien gibt es bezüglich des Fernsehens bei einem Empfang über die Hausantenne und über einen Kabelanschluss. Bei allen anderen Empfangsquellen holt sich der Mieter die Fernsehprogramme in eigener Regie aus dem Äther. Bei der Gemeinschafts-Hausantenne gibt der Vermieter dem Mieter nur Gelegenheit, v...mehr

Rz. 120a Im Rahmen der Pflicht, Erhaltungs-und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§§ 555a Abs. 1,555d Abs. 1), hat der Mieter erforderlichenfalls dem Vermieter und den von ihm beauftragten Personen das Betreten der Mieträume zu gestatten (LG Berlin II, Urteil v. 22.10.2024, 65 S 139/24, GE 2025,591; AG Berlin-Spandau Urteil v. 17.10.2022 – 6 C 217/21, GE 2023,301). Ein Zutr...mehr

Rz. 176 Zur Beurteilung von Schönheitsreparaturen in fachmännischer Hinsicht sind heranzuziehen: VOB-ATV-DIN 18363 – Maler- und Lackiererarbeiten, VOB-ATV-DIN 18365 – Bodenbelagsarbeiten, VOB-ATV-DIN 18366 – Tapezierarbeiten. Daneben stellen die sog. BFS-Merkblätter (Technische Richtlinien für Maler- und Lackiererarbeiten) des Bundesausschusses für Farbe und Sachwertschutz e. V....mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Rz. 56 Es erscheint selbstverständlich, dass derjenige, der Dienste von Fernsehanbietern in Anspruch nimmt, diese auch entsprechend bezahlen muss. Wer also einen Kabelvertrag mit einem Kabelbetreiber abgeschlossen hat, muss die vertraglich vereinbarten Entgelte bezahlen, soweit und solange die vertragliche Bindung besteht. Unabhängig davon hat er die gesetzlichen Rundfunkgeb...mehr

Rz. 98 Welche Vorauszahlungen der Mieter zu erbringen hat, obliegt der Vereinbarung für jede einzelne Art. Das ist neben den Vorschüssen für Heiz- und Warmwasserkosten besonders für die Betriebskosten wichtig, da alle Betriebskosten, die nicht aus der Miete herausgenommen und für die keine Vorauszahlungen vereinbart werden, in der Miete enthalten und abgegolten sind. Bei der...mehr

Überblick Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat ihre Reformvorschläge für eine Mietrechtsänderung veröffentlicht. Im Referentenentwurf "Mietrecht II" werden auch die Vorgaben für Mietverträge verschärft – das sind die geplanten Neuregelungen im Überblick. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen Gesetzentwurf veröffentlicht, der unter a...mehr

Hier hat sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in maßgeblicher Weise geändert: Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrfach entschieden, dass für ein Mieterhöhungsverlangen die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sein soll. Erst wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % (nach unten oder nach oben) beträgt, sollte...mehr

Überblick Die Wohnfläche ist von Bedeutung für die Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei öffentlich geförderten Wohnungen, für die Umlage der Betriebskosten, für die Berechnung der Mieterhöhung bei der Vergleichsmiete, für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete und für die Berechnung des Wohngelds. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Mögliche Berechnungsgru...mehr

Der Streitwert für die Feststellung, dass ein Mietverhältnis durch keine von mehreren (hier: 4) fristlosen Kündigungen beendet worden ist, bemisst sich gem. § 41 Abs. 1 GKG nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Der Streitwert erhöht sich nicht dadurch, dass die Feststellungsklage mehrere Kündigungen zum Gegenstand hat.[1] Der Streitwert sowie der Wert der ...mehr

Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheinungen in einer Mietwohnung gerichteten selbstständigen Beweisverfahren ist der Gebührenstreitwert mit dem Hauptsachestreitwert zu bemessen.[1] Dementsprechend ist zunächst der gem. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG mit dem Jahreswert einer angemessenen Mietminderung zu bemessende Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage zug...mehr

Wie unter Abschnitt 2 ausgeführt, stellt der Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz eine Maßnahme zur Verbesserung der gemieteten Räume dar. Diese Verbesserung der Räume führt regelmäßig zu einer Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, der in Anbetracht insbesondere der Programmvielfalt und der Empfangsqualität auch "nachhaltig" im Sinne von § 559 BGB ist. Praxis...mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow...mehr

Hinweis Streitwert Räumungsklage: Jahresnettomiete Der Streitwert für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten bei einer Räumungsklage bemisst sich grundsätzlich nach der Jahresnettomiete. Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 GKG). Gleiches gilt für den Streit...mehr

Das Mieterinteresse besteht letztlich allein darin, die begehrte bauliche Veränderung durchführen zu können. Wie aus § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB folgt, ist dieses Veränderungsinteresse aus gesamtgesellschaftlichen Gründen stets beachtenswert. Insoweit bedarf es keines mieterspezifischen Interesses. Der Vermieter kann also den Wunsch des Mieters nicht per se mit dem Argument zurü...mehr

Rz. 8 Mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung tritt die erhöhte Miete an die Stelle der bisher zu entrichtenden Miete (BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848), selbst wenn die Erhöhungserklärung dem Mieter an einem Samstag oder Sonntag zugeht und dies jeweils der letzte Tag eines Monats ist. Der Vermieter kann aber die Mieterhöhung auch ...mehr

Rz. 1 Die Regelung entspricht in etwa dem bisherigen § 3 Abs. 3 MHG. Die Mieterhöhungserklärung hat in Textform zu erfolgen. Nach § 126b muss also die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift ode...mehr

Rz. 14 Unwirksam sind alle Vereinbarungen, die von den Voraussetzungen der § 559b Abs. 1 oder den Rechtsfolgen des § 559b Abs. 2 zum Nachteil des Mieters abweichen, wie Verzicht auf Hinweis auf die voraussichtliche Höhe der entstehenden Kosten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung vor Durchführung der Maßnahme, auf die Textform, auf die Begründungs- und Erläuterungspfli...mehr

Rz. 12 Nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen und anschließender Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b kann der Vermieter unmittelbar auf Zahlung klagen (BKKSZ Mietprozess/Kinne, Kap. 4 Rn. 91), nicht jedoch auf Feststellung der Berechtigung der Mieterhöhung (BKKSZ Mietprozess/Kinne, Kap. 4 Rn. 92). Es empfiehlt sich, zuvor den säumigen Mieter zu mahnen, damit bei seinem...mehr

Soweit später zulässige Mieterhöhungen, z. B. nach Ablauf des Förderzeitraums, im Hinblick auf das Dienstverhältnis unterblieben sind, erhöhen sie den steuerpflichtigen Mietvorteil.[1] Im Übrigen können wegen der Lage einer Dienstwohnung und der sich möglicherweise daraus ergebenden Beeinträchtigungen Abzüge vom ortsüblichen Mietpreis vorgenommen werden. Die Höhe der Minderun...mehr

Soweit später zulässige Mieterhöhungen z. B. nach Ablauf des Förderzeitraums im Hinblick auf das Dienstverhältnis unterblieben sind, erhöhen sie den steuerpflichtigen Mietvorteil. Im Übrigen ist die Freigrenze von monatlich 50 EUR für steuerfreie Sachbezüge auch auf Mietvorteile bei verbilligten Wohnungen anwendbar, unabhängig davon, ob die Kaltmiete 25 EUR pro Quadratmeter ...mehr

Rz. 66 Ein in der Praxis wichtiges Arbeitsgebiet ist die PKH/VKH (zukünftig nur noch PKH) sowie der Umgang mit Mandanten, die u.U. einen Anspruch auf PKH haben. In diesem Kapitel ist dieses Thema mit der Hilfe von Beispielen und Musterformularen den Kanzleimitarbeitern eine Orientierungshilfe und Unterstützung, die evtl. in der Praxis bisher gar nicht oder sehr selten mit PK...mehr

Die Klimakomponente dient der Berücksichtigung von strukturellen Mieterhöhungen in Folge des Klimaschutzes im Gebäudebereich, soweit diese über den geltenden Höchstbeträgen von Mieten oder Belastungen liegen. Sie ist daher als Zuschlag auf die Höchstbeträge ausgestaltet. Die Klimakomponente beträgt:mehr

Die angemessenen Unterkunftskosten für die Zweitwohnung am inländischen Beschäftigungsort werden in nachgewiesener Höhe bis max. 1.000 EUR pro Monat als Werbungskosten anerkannt (sog. vereinfachte Angemessenheitsobergrenze).[1] Der Höchstbetrag umfasst sämtliche Aufwendungen, wie: Bruttokaltmiete, an deren Stelle beim Wohneigentum die Abschreibungsbeträge und die Finanzierung...mehr

Mit Hamburg, Bremen, NRW, Brandenburg, Berlin, und Niedersachsen verlängern weitere Bundesländer die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029. Die bisherige Regelung war bis Ende 2025 befristet, weil die Ermächtigungsgrundlage im BGB entsprechend begrenzt war. Im Juli hat der Bund die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert und den Bundesländern ermöglicht, ...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind alle anderen Mieterhöhungen ausgeschlossen, außer die Anpassung bei gestiegenen Betriebskosten. Modernisiert der Vermieter dennoch, kann er die Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmiete nicht nachholen.[1] Diese Auffassung ist allerdings nicht unumstritten. Teilweise wird auch vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf...mehr

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist auch dann wirksam, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen wird. Die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung beträgt 4 Jahre. Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Mietvertragsparteien weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf ...mehr

Praxis-Beispiel Muster einer Ausschlussvereinbarung Eine wirksame Ausschlussvereinbarung könnte folgenden Wortlaut haben: Beide Parteien verzichten für die Dauer von 4 Jahren ab Abschluss dieser Vereinbarung auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit erklärt werden. Dabei sind die gesetzlich...mehr

Ist § 545 BGB wirksam ausgeschlossen, bleibt das Mietverhältnis trotz der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter beendet. Macht der Vermieter nach dem Ausspruch einer Kündigung längere Zeit keinen Räumungsanspruch geltend, so kann hierin allerdings ein Verzicht auf die aus der Kündigung folgenden Rechte liegen.[1] Ebenso kann in einem solchen Fall eine Vertragsfortsetzung durc...mehr

Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen.[1] Es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt werden[2] oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jedes Jahr um 5 % steigt, ist diese Vereinbarung unwirksam. Ebenso reicht die Angabe ei...mehr

Wird das Mietverhältnis befristet – was allerdings nur in den engen Grenzen des § 575 BGB möglich ist –, so ist es nicht erforderlich, dass die Befristung des Vertrags mit der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung übereinstimmt. Jedoch bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts insoweit unwirksam ist, als sie sich auf einen Zeit...mehr