Fachbeiträge & Kommentare zu Mieterhöhung

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 4. Mieterhöhung und künftige Betriebskosten (§ 555d II 2 Hs 1).

Rn 13 Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten sind nicht abzuwägen; sie sind nur nach § 559 IV, V bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen (§ 559 Rn 14).mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 2. Mieterhöhungen.

Rn 26 Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten sind in die Kappungsgrenze einzuberechnen (BGH WuM 04, 348). Erhöhungen nach §§ 559, 560 bleiben hingegen gem § 558 III unberücksichtigt, jedenfalls sofern sie nicht älter als 3 Jahre sind (LG Berlin ZMR 98, 348). Dazu sind die Kosten zunächst auszuklammern und nach Feststellung der Kappungsgrenze wieder hinzuzurechnen (Ha...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / C. Mieterhöhung (§ 559 I).

I. Voraussetzungen. Rn 4 Eine Mieterhöhung nach § 559 I setzt eine Modernisierungsmaßnahme iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 voraus (dazu jew dort), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) durchgeführt (Rn 5 ff) hat. II. Durchführung. 1. Vermieter als Bauherr. Rn 5 Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme ›durchführen‹, was meint, dass der Vermieter selbst der Bauherr sein muss (...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / C. An das Gesetz gebundene Mieterhöhungen.

I. Allgemeines. Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien übe...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gesetzestext (1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werd...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz.

Gesetzestext (1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinb...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung.

Gesetzestext (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) 1Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. 2Die Klage muss innerh...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 3. Vollständige Mieterhöhung (§ 559 I).

Rn 14 Hat wegen der Modernisierungsmaßnahme bereits eine vollständige Mieterhöhung gem § 559 I stattgefunden, hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er die erhöhte Miete als Vormiete (Rn 3 ff) geltend machen soll oder ob er gem § 556d I vorgeht, indem er die ortsübliche Miete für den modernisierten Wohnraum um 10 % erhöht.mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Gesetzestext (1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errich...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / III. Unerhebliche Mieterhöhung.

Rn 24 Ob eine Mieterhöhung unerheblich ist, ist vom konkreten Mieter aus zu beurteilen (arg § 559 IV 1; aA Abramenko § 2 Rz 46). Steigt die Miete für diesen auf ein Maß, das seine Lebensführung berührt, ist die Mieterhöhung erheblich. Absolute Beträge müssen für diese Beurteilung stets ausscheiden. Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (›Hartz IV‹) und damit einen Regelsatz...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 1. Fehlbelegungsabgaben; Ausgleichszahlungen; einvernehmliche Mieterhöhungen nach § 559.

Rn 27 Liegen die in § 558 IV 1 genannten Voraussetzungen vor, gilt die Kappungsgrenze nicht. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungsgrenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belastung bedeutet als er v...mehr

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Prütting/Gehrlein, ZPO - Ko... / 3. Mieterhöhung.

Rn 22 Für Verträge über Wohnraum begrenzt sich der GeS gem § 41 V GKG auf den Jahresbetrag der str Differenz; auch für negative Feststellungklage des Mieters (LG Berlin ZMR 22, 27); iÜ gilt § 9 (BGH WuM 07, 32; aA KG NJW-RR 10, 371: generell § 9). Bei kürzerer Restlaufzeit ist dieser Zeitraum maßgeblich (LG Berlin NJW-RR 97, 652). Auf frühere Mieterhöhungen kommt es nicht an...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Rn 3 Es muss sich um eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 handeln (BTDrs 19/4672, 32). Zwar ist § 555b Nr 2 nicht ausdr ausgeschlossen. Dies ergibt sich aber nach einer Auslegung. Was für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen gilt, bestimmen §§ 555b ff. Der Mieter kann sich zB auch auf eine Härte iSv § 555d II berufen (s.a. ...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 3. Jahressperr- und Überlegungsfrist; Kappungsgrenze, Eintritt der Mieterhöhung.

Rn 10 Erklärungen über Jahressperrfrist, Kappungsgrenze, Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung nach § 558b I oder zur Überlegungsfrist sind nicht notwendig. Auch die Frage, ob die Begründung trägt und von einem zutreffenden Ausgangspunkt ausgeht, va, ob die zur Begründung genutzten Daten zutr sind, ist allein Frage der materiellen Berechtigung.mehr

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Prütting/Gehrlein, ZPO - Ko... / b) Mieterhöhung gem § 558 BGB.

Rn 10 Dem Vermieter steht nur ein Anspruch auf Zustimmung zu. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Abgabe einer Willenserklärung klagen. Möglich ist ein Streit aber dann, wenn strittig ist, ob der Mieter vorprozessual einer Mieterhöhung zugestimmt hat. Dann ist dieser Teil der Forderung nicht sicherbar. Nach einer Verurteilung zur Zustimmung darf wegen des sich...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / IV. Zu erwartende Mieterhöhung (§ 555c I 2 Nr 3).

Rn 17 Die nach § 559 I zu erwartende Mieterhöhung ist in einem Betrag zu beziffern (s bereits KG GE 07, 907). Die Angabe einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügt nicht. Ist eine monatliche Mietzahlung geschuldet (dazu § 535 Rn 176), ist der Betrag aus Gründen der Transparenz und der Bewertung einer möglichen Härte auch auf die Monatsmiete zu beziehen – obwohl § 559 I von...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / VI. Ausschluss weiterer Mieterhöhungen (§ 559c IV).

1. Grundsatz. a) Überblick. Rn 16 Ist der Vermieter nach § 559c I vorgegangen, so kann er zum Schutz des Mieters (BTDrs 19/4672, 33) innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 erklären (§ 559c IV 1), wohl aber nach § 558 (Harsch MietRB 19, 242, 244; Eisenschmid WuM 19, 224, 239 [BGH 10.01.2019 - V ZR 138/18]). Währ...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung.

Gesetzestext (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden aufmehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung.

Gesetzestext (1) 1Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. 2Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. (2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbar...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 2. Mieterhöhung.

Rn 182 Zur Erhöhung der Miete bei preisfreien Wohnraummietverhältnissen hat der Gesetzgeber in §§ 557–560 Sonderregelungen geschaffen (s § 557 Rn 3). Regelungen zur Miethöhe im öffentlich geförderten Wohnungsbau finden sich nicht im BGB, sondern ergeben sich aus §§ 8 ff WoBindG und §§ 3 ff NMV 1970. Der Vermieter hat nach §§ 557–560 teilweise die Möglichkeit, einseitig die M...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / II. Durchführung.

1. Vermieter als Bauherr. Rn 5 Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme ›durchführen‹, was meint, dass der Vermieter selbst der Bauherr sein muss (KG NJW-RR 98, 296 [KG Berlin 15.09.1997 - 8 RE-Miet 6517/96]; Hamm ZMR 83, 416; BayObLG NJW 81, 2259 [BayObLG 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81]). Bauherr idS ist, wer eine Baumaßnahme im eigenen Namen und auf eigene Rechnung dur...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / II. Mieterhöhung (§ 559b II 2).

Rn 3 Wird die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ausreichend gem. § 555c I und III angekündigt, duldet der Mieter aber, darf die Miete mit der Folge des § 559b II 2 erhöht werden (so bereits BGH NJW 07, 3565 [BGH 19.09.2007 - VIII ZR 6/07] Rz 15). Zweck der Duldungsverpflichtung ist nicht, § 559 I einzuschränken (BGH NJW 11, 1220 [BGH 02.03.2011 - VIII ZR 164/10] Rz 15).mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Mieterhöhung nach § 558 oder § 559.

Rn 2 Voraussetzung ist der Zugang einer Mieterhöhungserklärung gem § 558 I 1 (§ 558a Rn 2) oder § 559 (§ 559b Rn 2). Eine Erklärung nach § 557b III oder gem § 560 I 1, IV ist hingegen bedeutungslos. Das Kündigungsrecht besteht nach Sinn und Zweck nicht, wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist (aA hM vgl LG Gießen WuM 00, 423 [LG Gießen 02.09.1998 - 1 S 529/97]; LG Berlin G...mehr

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Prütting/Gehrlein, ZPO - Ko... / d) Mieterhöhung gem § 560 BGB.

Rn 12 Der Ausschlusstatbestand betrifft sowohl Erhöhungen von Pauschalen gem § 560 I BGB wie auch die Anpassungen der Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB. Letztere erfolgen nach Betriebskostenabrechnungen. Wenn die Betriebskostenabrechnung strittig ist, dann ist es zugleich auch die Erhöhung der Vorauszahlungen. Auch der Mieter kann die Vorauszahlungen gem § 560 IV BGB herabset...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / F. Ausschluss wegen vereinfachten Verfahrens (§ 559c IV).

Rn 30 Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nach § 559c geltend gemacht, so kann er nach § 559c IV 1 innerhalb von 5 Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter grds keine Mieterhöhungen nach § 559 geltend machen (s im Einzelnen § 559c Rn 11).mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / c) Darlegungs- und Beweislast.

Rn 13 Der Vermieter hat darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Gesamtkosten nicht auf Erhaltungsmaßnahmen entfallen sind (BGH ZMR 20, 925 Rz 49; LG Landau ZMR 09, 211).mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Voraussetzungen.

Rn 4 Eine Mieterhöhung nach § 559 I setzt eine Modernisierungsmaßnahme iSd § 555b Nr 1, 3, 4, 5 oder 6 voraus (dazu jew dort), die der Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) durchgeführt (Rn 5 ff) hat.mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 2. Ausdrücklicher Ausschluss.

Rn 11 Eine ausdrückliche, Mieterhöhungen ausschließende Vereinbarung kann nach § 557 III Hs 2 Alt 1 formfrei im (Formular-)Mietvertrag selbst, aber auch an anderer Stelle geschlossen werden. Eine Ausschlussvereinbarung ist zB anzunehmen, wenn eine Mieterhöhung nur zulässig ist, sofern die geforderte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss (BGH WuM 09, 46...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Allgemeines.

Rn 9 Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe ...mehr

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Prütting/Gehrlein, ZPO - Ko... / c) Mieterhöhung gem § 559 BGB.

Rn 11 Hat der Vermieter in der Vergangenheit eine Modernisierungsmieterhöhung gem § 559b oder § 559c BGB vorgenommen darf ebenfalls keine Sicherungsanordnung ergehen, wenn über Grund oder Höhe Streit besteht. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter in der Vergangenheit die Erhöhung für bestimmte Monate erfolgreich eingeklagt hat; es sei denn, er hat Feststellungsklage oder...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 2. Mehrere Wohnungen (§ 559 III).

Rn 10 Betrifft eine Modernisierungsmaßnahme – wie idR – mehrere Wohnungen, sind die aufgewendeten Kosten angemessen iSv §§ 315, 316 auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (LG Berlin GE 19, 1579) – es sei denn, einzelne Kosten sind konkret einer Wohnung zuzuordnen (LG Münster WuM 10, 93 [AG Grevenbroich 11.01.2010 - 19 C 106/09]). Für den Verteilungsmaßstab s Rn 8.mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / b) Berechnung.

aa) Überblick. Rn 12 Die erforderlichen Erhaltungskosten müssen errechnet werden. Ist eine konkrete Angabe nicht möglich, können sie subsidiär (s.a. Hinz NZM 13, 209, 223) nach § 559 II Hs 2 analog § 287 ZPO geschätzt werden (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 45). Mit einer Schätzung sollen überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs vermieden werd...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / II. Ausschluss.

1. Überblick. Rn 10 Die Vertragsparteien sind gem § 557 III berechtigt, Miet erhöhungen nach §§ 558–560 ganz oder teilweise, für eine bestimmte Dauer (BGH NJW 92, 2281 [BGH 19.03.1992 - IX ZR 203/91]) oder für bestimmte Mietteile auszuschließen (BayObLG NZM 99, 215, 216 [BVerfG 17.12.1998 - 2 BvR 1556/98]). Mieterhöhungen sind dann unwirksam. Unter extremen Umständen kann ein...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 3. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 II).

a) Erforderlich. Rn 11 Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Rn 3) erforderlich gewesen sind oder wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten iSv § 559 (s.a. BGH NJW-RR 23, 371 Rz 13; NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 18). Erforderlich idS sind zum einen die Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 535 I 2 verlangen konnte (§ 535 Rn 136a). Bsp: Rep...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / Gesetzestext

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren. (2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren. (3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausges...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / III. Wirkungen.

1. Mieterhöhung für aufgewendete Kosten. a) Allgemeines. Rn 8 Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a II...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 4. Rechtsfolge.

Rn 13 Ein Ausschluss gilt grds dauerhaft, bei befristeten Mietverträgen mit Verlängerungsklausel aber nur für die Zeit der ersten Befristung. Er erstreckt sich nicht auf einen Verlängerungszeitraum (Karlsr ZMR 86, 80, 81).mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / G. Abdingbarkeit (§ 558 VI).

Rn 34 Es kann nicht vereinbart werden, dass der Vermieter zu einer Mieterhöhung ohne Zustimmung berechtigt ist (BGH NZM 07, 283 [BGH 07.02.2007 - VIII ZR 122/05] Rz 15) oder dass er zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen kann, ohne das Mieterhöhungsverfahren einzuhalten (BGH NJW-RR 04, 518 [BGH 12.11.2003 - VIII ZR 41/03]). Darf der Vermieter nach dem Förder...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / Gesetzestext

(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschl...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Überblick.

Rn 1 § 557 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Zur Gesetzesgeschichte s.a. § 557 BGB Rn 1 f. Er leitet das 2. Unterkap mit den Regelungen über die Miethöhe ein und fasst die Möglichkeiten zusammen, wie die Vertragsparteien (Änderungsvereinbarung) oder der Vermieter einseitig (va nach §§ 559, 560) die Miete ändern können. Mit...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Allgemeines.

Rn 19 Eine Mieterhöhung ist nach § 559 IV 1 ausgeschlossen, soweit sie nach einer Abwägung für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Die Beurteilung, ob es so liegt, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (BGH NJW 20, 835 Rz 21). Dazu ist 1. die wi...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 3. Geringe Ausgangsmiete (§ 559 IIIa 2).

Rn 18 § 559 IIIa 2 ist auf Initiative des Rechtsausschusses ins Gesetz eingefügt worden (BTDrs 19/6153, 22). Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht ...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / IV. Andere Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Rn 14 § 559 schließt andere Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht aus (LG Berlin WuM 16, 105; GE 11, 1162). Der Vermieter hat also ein Wahlrecht (BGH ZMR 21, 303 Rz 21; NJW 08, 3630 Rz 13; zu den Einzelheiten ua Paschke GE 13, 100 ff): Die Parteien können aus Anlass einer Modernisierung eine Mieterhöhung frei nach §§ 557, 559f I aushandeln (LG Leipzig ZMR 99, 767). Ferner besteht n...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / b) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Rn 9 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§§ 556 II 1 Hs 1, 560 V, § 24 II 1 II. BV, § 20 I 2 NMV 1970) ist nach bisheriger Rspr iÜ grds unbeachtlich (BGH NJW 04, 1738, 1739 [BGH 03.03.2004 - VIII ZR 149/03]; aA LG Berlin MDR 19, 1375) und spielt nur für die Frage einer Härte iSv § 559 IV eine Rolle (Rn 23). Dies ist zu überdenken, da den Vermieter die vertragliche Nebenpfl...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / II. Erhöhungen nach §§ 559, 560.

Rn 6 Die Jahressperrfrist wird nicht durch Mieterhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559) oder wegen Veränderungen von Betriebskosten (§ 560) ausgelöst. Dies gilt auch dann, wenn eine Mieterhöhung auf den in § 559 genannten Gründen beruht, jedoch einvernehmlich vereinbart worden ist (BGH NJW 08, 2031 [BGH 09.04.2008 - VIII ZR 287/06] Rz 10; NJW 07, 3122 [BGH 18.07.2007 - V...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / II. Zweck.

Rn 2 Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Fo...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / I. Allgemeines und Zweck.

Rn 20 Der Vermieter kann eine Miete nicht bereits dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die Vertragsmiete. Die von ihm verlangte Miete darf auch nicht die von Verfassung wegen nicht zu beanstandende (BVerfG NJW 86, 1669; BGH ZMR 05, 184, 186) Kappungsgrenze überschreiten. Begriff und Höhe sind in § 558 III geregelt. Ihr Sinn besteht darin, zum Schu...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / III. Abwägung.

Rn 23 Liegt eine Härte (Rn 20 f) vor, ist mit dieser das Interesse des Vermieters abzuwägen, die Modernisierungsmaßnahme über eine Mieterhöhung (mitzu-)finanzieren. Belange anderer Mieter, des Klimaschutzes und der Energieeinsparung spielen hingegen ebenso keine Rolle (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 33) wie andere Vermieterinteressen. Bei der Abwägung mi...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 2. Modernisierungsmaßnahmen von Dritten.

Rn 6 Bauliche Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache, die der Mieter oder ein Dritter, zB eine öffentlich-rechtliche Körperschaft, durchführt, sind keine Modernisierungsmaßnahme iSd I und begründen keinen Mieterhöhungsanspruch. Eine Mieterhöhung nach § 559 scheidet auch dann aus, wenn der Vermieter die Kosten der durch Dritte (etwa eine Gemeinde oder ein Versorgungsuntern...mehr

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Prütting/Wegen/Weinreich, B... / 1. Überblick.

Rn 10 Die Vertragsparteien sind gem § 557 III berechtigt, Miet erhöhungen nach §§ 558–560 ganz oder teilweise, für eine bestimmte Dauer (BGH NJW 92, 2281 [BGH 19.03.1992 - IX ZR 203/91]) oder für bestimmte Mietteile auszuschließen (BayObLG NZM 99, 215, 216 [BVerfG 17.12.1998 - 2 BvR 1556/98]). Mieterhöhungen sind dann unwirksam. Unter extremen Umständen kann ein Ausschluss n...mehr