Wohnfläche (Miete) / 2.2 Mieterhöhung

Paula Oberndorfer

Hier hat sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in maßgeblicher Weise geändert: Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrfach entschieden, dass für ein Mieterhöhungsverlangen die im Vertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sein soll. Erst wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % (nach unten oder nach oben) beträgt, sollte die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein.^{^[1]}

Diese Rechtsprechung hat der BGH am 18.11.2015 aufgegeben.^{^[2]}

Wichtig

Tatsächliche Wohnfläche zählt

Nunmehr gilt, dass für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist. Auf die 10 %-Grenze kommt es nicht mehr an.

Eine Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnt der BGH nunmehr ab. Die für die Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete ist also stets auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche zu berechnen.

Achtung

Kappungsgrenze gilt nach wie vor

Die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB ist dennoch anzuwenden.

Ist die Vertragsfläche kleiner als die tatsächliche Fläche, stellt sich die Frage, ob in der Flächenangabe zugleich ein vertraglich vereinbarter teilweiser Ausschluss der Mieterhöhung zu sehen ist. Vertragliche Vereinbarungen, die zum Vorteil des Mieters von § 558 BGB abweichen, sind zwar möglich; die Angabe einer unzutreffenden Wohnfläche reicht dazu aber nicht aus. Um einen teilweisen Verzicht auf eine Mieterhöhung anzunehmen, müssen weitere Anhaltspunkte vorliegen.^{^[3]}

[1] Frühere Rechtsprechung: BGH, Urteil v. 7.7.2004, VIII ZR 192/03; BGH, Urteil v. 8.7.2009, VIII ZR 205/08.

[2] BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14.

[3] BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/...

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