Wohnung und Garage – Einheitliches Mietverhältnis? / 3 Das Problem

Wurde ein Stellplatz bzw. eine Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor. Dies hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist.

Dagegen spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Für die Widerlegung dieser Vermutung von selbstständigen Mietverträgen müssen besondere Umstände vorliegen, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies kann angenommen werden, wenn Garage und Wohnung auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10, ZMR 2012, 176). Aber auch dann lässt eine Kündigungsfrist im Garagenmietvertrag, die von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweicht, auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich um zwei rechtlich selbstständige Mietverträge handeln soll. Dies gilt selbst dann, wenn bei Mieterhöhungen Wohnraum- und Garagenmiete im selben Verhältnis angehoben wurden (BGH, Beschlüsse v. 9.4.2013, VIII ZR 245/13, WuM 2013, 421 und v. 4.6.2013, VIII ZR 422/12, NZM 2013, 726). Gleiches gilt, wenn Wohnung und Stellplatz zwar auf demselben Grundstück liegen, der separate, zu einem anderen Zeitpunkt geschlossene Stellplatzmietvertrag aber an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und ...