Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags muss derjenige beweisen, der hieraus Rechte für sich herleiten will. Steht fest, dass ein Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen ist und ist streitig, ob der Mieter die Mietsache sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt herausgeben muss, so trifft die Beweislast den Mieter. Wer behauptet, dass im Aufhebungsvertrag besondere Vereinbar...mehr

Überblick Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Sache weiterzuvermieten. Dabei kann ein Wohnraummieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kraft Gesetzes die Erteilung dieser Erlaubnis verlangen (§ 553 BGB). Ein Mieter von Geschäftsraum hat dagegen keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Hier kann die Erlaubn...mehr

Der Wohnraummieter kann kraft Gesetzes die Erteilung der Untermieterlaubnis verlangen, wenn er einen Teil seiner Wohnung untervermieten will.[1] Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnräume hat, dass dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und dass keine überwiegenden Interessen des...mehr

Der Vermieter ist trotz eines berechtigten Interesses des Mieters nicht zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann.[1] Wichtig Untermieter benennen Danach ist der Vermieter nur dann zur Erteilung einer Untermieterl...mehr

Schließt der Vermieter mit dem Ersatzmieter ab, so wird der ursprüngliche Mietvertrag mit dem Ersatzmieter bis zum Ablauf der Vertragszeit fortgesetzt. Dem neuen Vertragspartner steht es selbstverständlich frei, stattdessen einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen. Den ursprünglichen Mieter kann der Vermieter nicht mehr in Anspruch nehmen, es sei denn, dass dieser für d...mehr

Überblick Ein Mietaufhebungsvertrag kommt durch vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande, also durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme). Ganz ausnahmsweise kann es Gründe geben, bei denen Ihr Mieter einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags haben kann. Nicht richtig ist die weit verbreitete Meinung, dass der Vermieter bei Benennung v...mehr

Weigert sich der Vermieter, mit dem Ersatzmieter einen Mietvertrag abzuschließen, obwohl er hierzu verpflichtet gewesen wäre, so verliert er die künftigen Erfüllungsansprüche aus dem Mietvertrag. Der Mieter wird dann von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei; er haftet aber weiterhin für die Erfüllung solcher Ansprüche, die zum Zeitpunkt seiner Vertragsentlassung b...mehr

Bisher Aufteilung: Während das EuGH-Urteil für den Fall der "komplexen Leistungen" eigener Art keine Bedeutung hat, ergeben sich aus der Entscheidung in den vorstehend unter II. 2.a) genannten Fällen ‚1‘ und ‚2‘ Veränderungen gegenüber der bisherigen "Rechtslage" in Deutschland. Soweit sich Steuerpflichtige bisher nämlich nach den Verwaltungsanweisungen gerichtet haben, habe...mehr

Die Erlaubnis kann auch befristet werden. In diesem Fall muss der Mieter durch eine entsprechende Ausgestaltung des Untermietvertrags dafür sorgen, dass er die Gebrauchsüberlassung nach Ablauf der Befristung beenden kann. Dies dürfte im Einzelfall schwierig sein aufgrund der engen Grenzen eines Zeitmietvertrags in § 575 BGB. Wird die Gebrauchsüberlassung trotz Ablaufs der Be...mehr

Für den Untermieter gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Wird der Untermietvertrag auf längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen, bedarf er der Schriftform.[1] Ist das Untermietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen, so gelten für den Untermietvertrag die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Wohnungsmieters, und zwar auch dann, wenn das Hauptmi...mehr

Kostenbelastung mit Übergangsregelung: Die Nutzung der Übergangsregelungen hat den Vorteil, dass die Umstellung für die Parteien (und die Finanzverwaltung) vergleichsweise unkompliziert (rechtssicher) ist. Sie kann aber für die Parteien mit finanziellen Nachteilen einhergehen. Dies soll für Fall 1 (s. oben II. 2.a)) anhand des folgenden Beispiels dargestellt werden: Mieter M ...mehr

Abrechnung war konform mit "offizieller" Auffassung: Soweit V den Ansprüchen des M die Einrede der Verjährung nicht entgegenhalten könnte, könnte er die Rückzahlung möglicherweise unter Verweis darauf verweigern, dass er sich an die geltenden Verwaltungsanweisungen (und ggf. einschlägige Rechtsprechung) gehalten hat und diese Grundsätze maßgeblich dafür waren, was die Partei...mehr

Um diese Erstattung zu bekommen, muss V seine MwSt-Erklärungen korrigieren, d.h. die angemeldete MwSt entsprechend vermindern. aa) Gutgläubigkeit Keine Rechnungskorrektur: Dies darf V nach den Feststellungen des EuGH zum einen, wenn er seinen guten Glauben bei der Ausstellung der Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis nachweist.[54] In diesem Fall – der allerdings im deutsch...mehr

a) (Kein) Verlust des Vorsteuerabzugs des Vermieters? V verliert evtl. Vorsteuerabzug ...: Soweit V verpflichtet ist, dem M für die Vergangenheit die MwSt-Beträge i.H.v. 190 EUR zurückzuzahlen und er seine Erklärungen für die entsprechenden VZ berichtigt (seine Umsätze dort also als steuerfrei erklären würde), wäre denkbar, dass das für ihn zuständige Finanzamt ihm das Recht,...mehr

Soweit V dem M die MwSt-Beträge zurückzahlen muss (bei Geltendmachung der Ansprüche in 2024 regelmäßig also ab 2021, wenn keine anderen "Gegenrechte" des V eingreifen), möchte er die MwSt, die er zu Unrecht an das Finanzamt abgeführt hat, natürlich gern von diesem erstattet bekommen. a) Rechtliche Situation Um diese Erstattung zu bekommen, muss V seine MwSt-Erklärungen korrigi...mehr

a) Verjährung Rückzahlungspflicht nur für 3 Jahre: Dem Anspruch des M auf Rückzahlung der MwSt-Beträge für die Vergangenheit könnte V aber die Einrede der Verjährung entgegenhalten. Er wäre also zur Rückzahlung höchstens insoweit verpflichtet als die Ansprüche des M nicht verjährt sind. Soweit die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB gelten würde, wären...mehr

aa) Rückwirkende Korrektur Rückwirkende Korrektur bei Gutgläubigkeit: Hieraus ergibt sich, dass V im Prinzip die in der Vergangenheit abgegebenen MwSt-Erklärungen berichtigen darf, ohne dass er hierfür weitere Voraussetzungen (Beseitigung der Gefährdung des Steueraufkommens etc.) erfüllen muss. Da nämlich V, der sich bei der Ausstellung der Rechnungen mit MwSt an die Verwaltu...mehr

Rückzahlungspflicht nur für 3 Jahre: Dem Anspruch des M auf Rückzahlung der MwSt-Beträge für die Vergangenheit könnte V aber die Einrede der Verjährung entgegenhalten. Er wäre also zur Rückzahlung höchstens insoweit verpflichtet als die Ansprüche des M nicht verjährt sind. Soweit die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB gelten würde, wären die Ansprüch...mehr

Anspruch dem Grunde nach: Diese Rechtsprechung lässt sich ohne weiteres auf den vorliegenden Fall übertragen. Zwar bedarf es keiner ergänzenden Vertragsauslegung, um den Rückzahlungsanspruch des M zu bejahen. Dieser Anspruch sollte bei Nettopreisabreden dem Grunde nach regelmäßig bestehen (s. oben VI.1.). Anspruch der Höhe nach: Der Höhe nach spricht aber nichts dagegen, auch...mehr

Rechnungskorrektur: Zum anderen darf V seine MwSt-Erklärungen korrigieren, wenn die Gefährdung des Steueraufkommens rechtzeitig und vollständig beseitigt ist. Diesen Fall hat der deutsche Gesetzgeber in § 14c Abs. 1 UStG dahingehend geregelt, dass der Rechnungsaussteller seine Steuerschuld berichtigen darf, wenn er den Steuerbetrag gegenüber dem Leistungsempfänger berichtigt...mehr

Rückwirkende Korrektur bei Gutgläubigkeit: Hieraus ergibt sich, dass V im Prinzip die in der Vergangenheit abgegebenen MwSt-Erklärungen berichtigen darf, ohne dass er hierfür weitere Voraussetzungen (Beseitigung der Gefährdung des Steueraufkommens etc.) erfüllen muss. Da nämlich V, der sich bei der Ausstellung der Rechnungen mit MwSt an die Verwaltungsanweisungen gehalten ha...mehr

Unterschiedliche Ansätze: Wirtschaftlich kommt der BGH also zum gleichen Ergebnis wie unter VI. 4.a) dargestellt. Die Parteien sollen so stehen wie sie gestanden hätten, wenn sie die "richtige" mehrwertsteuerliche Behandlung schon bei Vertragsschluss gekannt und entsprechende Vereinbarungen getroffen hätten. Dies kann entweder dadurch erreicht werden, dass V die vollen MwSt-...mehr

Keine Rechnungskorrektur: Dies darf V nach den Feststellungen des EuGH zum einen, wenn er seinen guten Glauben bei der Ausstellung der Rechnungen mit gesondertem Steuerausweis nachweist.[54] In diesem Fall – der allerdings im deutschen Gesetz nicht geregelt ist – ist die Berichtigung des Steuerbetrags gegenüber dem M (also eine Berichtigung der Rechnungen), um die Gefährdung...mehr

Wiederherstellung der Steuerpflicht für VuM: Zu überlegen wäre im Weiteren noch, ob V nachträglich (soweit die Veranlagungen noch nicht bestandskräftig sind) bzw. für die Zukunft im Wege der "Teiloption" gem. Abschn. 9.1. Abs. 6 UStAE nur für die VuM zur Steuerpflicht optieren könnte (vorausgesetzt die Option ist nicht vertraglich ausgeschlossen). Damit könnte er sozusagen d...mehr

Zugrundelegung der Verwaltungsanweisungen: Soweit V sich bei der Korrektur der Steuerschuld auf seine Gutgläubigkeit berufen würde, wäre zu überlegen, ab wann diese ggf. wegfällt. Hierbei wäre zu berücksichtigen, dass die Steuerpflichtigen der mehrwertsteuerlichen Beurteilung ihrer Umsätze (d.h. bei der Erstellung der zugrunde liegenden Vereinbarungen) im Allgemeinen zugrund...mehr

Keine Prüfung des Vertrauensschutzes: Der BGH ging in seinen sog. Zytostatika-Entscheidungen davon aus, dass der Leistende in dem Fall, dass er seine Steuerschuld korrigiert, seinen Vorsteuerabzug verliert. Soweit ersichtlich hat der BGH hierbei allerdings die vorgenannten Vertrauensschutzgesichtspunkte (s. VI. 4. a)) nicht geprüft. Das wäre in weiteren Entscheidungen also n...mehr

Keine Bestandskraft: Dies gilt auf jeden Fall, wenn die Veranlagungen für diese VZ noch nicht bestandskräftig sind (also für die VZ 2022 und 2023[59]). Bestandskraft: Soweit bereits (formelle) Bestandskraft bestünde (also für die VZ 2021 und früher[60]), wäre eine Berichtigung der Erklärungen nur unter den Voraussetzungen der §§ 172 ff. AO möglich. Nähme man an, dass diese Vo...mehr

V verliert evtl. Vorsteuerabzug ...: Soweit V verpflichtet ist, dem M für die Vergangenheit die MwSt-Beträge i.H.v. 190 EUR zurückzuzahlen und er seine Erklärungen für die entsprechenden VZ berichtigt (seine Umsätze dort also als steuerfrei erklären würde), wäre denkbar, dass das für ihn zuständige Finanzamt ihm das Recht, die MwSt-Beträge, die er an seine Lieferanten gezahl...mehr

Rz. 82 Die Abgrenzung der Bedarfsstufen für die Zeit ab 2017 durch das RBEG 2017 beruht nicht mehr auf einer Unterscheidung danach, ob Erwachsene allein oder in einer Konstellation von mehreren Personen in einer Wohnung leben. Es ist nicht mehr entscheidend, ob in einer Wohnung mehrere Haushalte bestehen können oder nicht. Rz. 83 Das BVerfG habe die Festlegung einer abweichen...mehr

Wird der Wasserverbrauch der Mieter durch Zwischenzähler erfasst, so ist der beim Hauptzähler gemessene Verbrauch i. d. R. höher als die Summe der bei den Wohnungswasserzählern gemessenen Verbrauchswerte. Diese Abweichung beruht zum Teil auf einem vom Verhalten der Mieter unabhängigen Mehrverbrauch (Bewässerung des Gartens, Reinigung der Gemeinschaftsräume), zum Teil ist sie...mehr

Auch wenn zusätzliche Wasserkosten durch eine Baumaßnahme entstehen, sind diese nicht umlagefähig. Dabei ist es egal, ob Sie die Baumaßnahme durchführen oder Ihr Mieter.[1] Das Gleiche gilt, wenn erhöhte Wasserkosten auf Mängeln beruhen, z. B. laufende Toilettenspülung.[2] Hinweis Zusätzlicher Wasserverbrauch Ob einzelne Mieter gelegentlich ihren Pkw waschen und ob für die Pfl...mehr

Nach dieser Rechtsprechung verstößt eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter im Fall seines Auszugs während der Abrechnungsperiode die Nutzerwechselgebühr zu tragen hat, bei der Wohnungsmiete gegen § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB, weil nach diesen Regelungen nur die "Betriebskosten", nicht aber die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Ausnahmsweise k...mehr

Wird die Warmwasserversorgung durch vermietereigene Einzelgeräte bewirkt, so müssen die Frischwasserkosten mit den Wasserkosten erfasst und umgelegt werden. Der Verordnungsgeber geht außerdem davon aus, dass die Strom- und Gaskosten, die zum Betrieb der Geräte erforderlich sind, aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen von den Mietern selbst getragen werden und dass auc...mehr

Unter dem Begriff der Gebühr ist dabei das gesamte Entgelt zu verstehen, das der Hauseigentümer an die Gemeinde bezahlen muss. Es ist unerheblich, wie die Gemeinde die Gebühr bezeichnet (Abwasser-, Niederschlagswasser-, Kanalgebühr), welche Bemessungskriterien angewendet werden[1] und ob in der Gebühr auch Beträge für die Unterhaltung der Anlage oder Abschreibungsbeträge ent...mehr

Die Wasserkosten können sowohl nach einem verbrauchsabhängigen Maßstab (nach Kopfteilen, entsprechend dem gemessenen Verbrauch), aber auch nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab (Verhältnis der Wohnfläche) umgelegt werden.[1] Wichtig Gesetzliche Regelung beachten Sie müssen verbrauchsabhängig abrechnen, wenn alle Wohnungen in dem Gebäude mit Wasserzählern ausgestattet sind...mehr

Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Wassererwärmung. Dazugehören können außerdem die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser (u. a. entsprechend § 2 Nr. 5b BetrKV, also das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die...mehr

Die Kosten der Ablesung und verbrauchsabhängigen Umlage können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden; umlagefähig sind auch die Kosten der Einschaltung einer Abrechnungsfirma. 2.4.1 Mieterwechsel vor Ablauf der Abrechnungsperiode – Nutzerwechselgebühr Werden die Wasserkosten verbrauchsabhängig erfasst, so ist im Fall eines Mieterwechsels vor Ablauf der Abrechnungsp...mehr

Überblick Die Kosten der Wasserversorgung kann der Vermieter als Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen. Zu den Wasserkosten gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Bere...mehr

Bei den Kosten des Wasserverbrauchs ist nur der reguläre Verbrauch ansatzfähig. Mehrkosten, die durch einen Wasserrohrbruch entstehen, sind nicht als Betriebskosten umlagefähig, weil diese Kosten nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes verursacht werden.[1] Kann die Menge des durch den Rohrschaden vergeudeten Wassers nicht ermittelt werden, ist der reguläre ...mehr

Werden die Wasserkosten verbrauchsabhängig erfasst, so ist im Fall eines Mieterwechsels vor Ablauf der Abrechnungsperiode eine Zwischenablesung erforderlich. Der BGH geht davon aus, dass zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV nur solche Kosten gehören, die dem Eigentümer "laufend entstehen". Die sog. Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiede...mehr

Entstehen besondere Wasserkosten durch den Betrieb von maschinellen Wascheinrichtungen oder im Rahmen der Gartenpflege, so müssen diese Kosten bei den Nrn. 10 und 16 zu § 2 BetrKV berücksichtigt werden. Eine Erfassung dieser Kosten unter den Wasserkosten ist ausnahmsweise dann möglich, wenn nach dem Inhalt der jeweiligen Mietverträge die Kostenpositionen Nr. 2, 10 und 16 zu ...mehr

Rz. 2 § 20 legt als ein Herzstück im SGB II den Umfang der Leistungen für den Regelbedarf fest. Diese Leistung entspricht dem Regelsatz in der Sozialhilfe nach dem SGB XII. Die Leistung für den Regelbedarf hat soziokulturelle Existenzsicherungsfunktion. Referenzsystem ist die Sozialhilfe als ebenfalls bedarfsorientierte und bedürftigkeitsabhängige Fürsorgeleistung. Durch ein...mehr

Rz. 4q Zur Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn gehört neben dem eigentlichen Kaufpreis für das Grundstück (vgl. § 2 GrEStG Rz. 3ff.) jede (weitere bzw. sonstige) Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Für die Frage nach der Gegenleistung ist...mehr

Vermieten Eltern ihren unterhaltsberechtigten Kindern eine ihnen gehörende Wohnung, dann ist der Mietvertrag nicht deshalb rechtsmissbräuchlich, weil das Kind die Miete durch Verrechung mit dem Barunterhalt der Eltern [1] oder aus dem Barunterhalt der Eltern zahlt.[2] Der Mietvertrag muss jedoch dem sog. Fremdvergleich standhalten.[3] Dies setzt voraus, dass die Hauptpflichte...mehr

Rz. 8r Abbruch-/Abrisskosten Ist Gegenstand eines Erwerbsvorgangs der Erwerb eines unbebauten Grundstücks und verpflichtet sich der Veräußerer vertraglich, den Abbruch des aufstehenden Gebäudes auf seine Kosten zu übernehmen, gehören die entsprechenden Aufwendungen nicht zur Gegenleistung. Übernimmt der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung (z. B. durch ein b...mehr

Rz. 4 Eine der Hauptpflichten des Verkäufers ist es, den Kaufgegenstand (bzw. das Recht zu dessen Besitz) frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben (vgl. § 433 Abs. 1 S. 2, § 453 Abs. 1 und Abs. 3 BGB). Verstößt der Verkäufer gegen diese Pflicht, stehen dem Käufer die sich aus den §§ 437ff. BGB ergebenden Rechte zu. Nach § 442 Abs. 1 S. 1 BGB sind diese Rechte des Käufer...mehr

Rz. 12 Nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG gilt als Gegenleistung bei der Enteignung die Entschädigung. Diese kann sowohl als Barentschädigung (z. B. § 99 BauGB) oder in Form einer Landentschädigung (z. B. §§ 9, 100 BauGB) gewährt werden. Auch andere Entschädigungsformen, wie z. B. die Begründung eines Rechts, sind denkbar. Als Entschädigungen i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG sind n...mehr

Rz. 5 Zur Gegenleistung gehören nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auch die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Darunter versteht man solche Nutzungen, die sich der Verkäufer für den Zeitraum nach dem Übergang des Besitzes auf den Erwerber vorbehält (vgl. § 446 BGB). Nutzungen sind die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder d...mehr

Rz. 2f Grunderwerbsteuerrechtlich ist unter Kaufpreis in Übereinstimmung mit dem bürgerlichen Recht das für den Kaufgegenstand (z. B. Grundstück) vereinbarte Entgelt zu verstehen; er muss grundsätzlich in Geld bestehen bzw. auf einen Geldbetrag lauten (§ 433 Abs. 2 BGB). Der Kaufpreis stellt damit eine Rechnungsgröße für die zu erbringende Leistung dar. Nicht erforderlich is...mehr

Ein Mieter, der beim Umzug durch den Transport von Möbeln 2 Kratzer in einem noch relativ neuen und mit Edelstahl ausgekleideten Aufzug verursacht, muss den kompletten Austausch der betroffenen Edelstahlteile bezahlen, ohne dass ein Abzug "neu für alt" zu machen ist.mehr