Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 905 Da der Begriff der betrieblichen Veranlassung bei Betriebsausgaben und Werbungskosten identisch ist, können Aufwendungen gleichermaßen Betriebsausgaben und Werbungskosten sein. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird daher auf das umfangreiche ABC der Werbungskosten (mit Verweisungen zu den jeweiligen Darstellungen) in § 9 EStG Rz. 265verwiesen. Im Folgenden sind nur ...mehr

Veräußerung durch Aufteilung: Soweit Immobilien auf die Gesellschafter verteilt werden, liegt insoweit eine Veräußerung vor, als das Alleineigentum an der Immobilie die zuvor bestehende Beteiligung des Gesellschafters übersteigt. Insoweit der Gesellschafter schon steuerrechtlich aufgrund der Bruchteilsbetrachtung an der Immobilie beteiligt war, liegt ein steuerliches Nullum ...mehr

Ausgangspunkt: Die Gesellschafter übertragen i.R.d. Gründung Immobilien des Privatvermögens und/oder andere Wirtschaftsgüter auf die Gesellschaft. Ausschließlich unentgeltliche Vorgänge – also nur ein Gesellschafter überträgt ein Wirtschaftsgut – sind schenkungsteuerlich zu würdigen, aber haben keine ertragsteuerliche Relevanz. Teilentgeltliche Vorgänge: Hinsichtlich des entg...mehr

Gemeinschafts- und Sondereigentum Vor allem bei Wohnimmobilien ist die Trennung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum relevant. Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Grundstücks und des oder der aufstehenden Gebäude, die für den Bestand und die Nutzung der gesamten Wohnanlage wesentlich sind und nicht einem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden können. Da Gemei...mehr

Die bisherigen Ausführungen zu Aufgaben und Vergütung treffen genau so auch auf Gewerbeimmobilien zu. Aufgrund deren Größe sowie der Unterschiede hinsichtlich Nutzung und technischer Gestaltung haben sich jedoch differenziertere Aufgabenbilder entwickelt. In der Praxis werden sie nicht trennscharf umgesetzt, es lassen sich aber vier Grundrichtungen erkennen.mehr

Wenn GdWEs auf die Suche nach einer neuen Immobilienverwaltung gehen, steht oft der Wunsch im Raum, mehrere Angebote einzuholen. In allen bisher durchgeführten Verwalterentgelt-Studien zeigten sich hierzu beachtenswerte Trends. Neue Auftragsverhältnisse bieten viele Verwalter zu Preisen über denen ihres bisherigen Bestands an. Attraktivere Verwaltungsobjekte erhalten mehr Ange...mehr

Wenn Verwalter Bestandsimmobilien übernehmen, die zuvor von anderen Anbietern betreut wurden, ergibt sich eine Situation, in der die Idee des Benchmarkings hilfreich sein kann. Der neue Verwalter erhält Unterlagen, die beispielsweise Angaben zum Objekt, zur Abrechnung, zur Kommunikation und zur Wartung enthalten. Bei der Durchsicht wird häufig deutlich, dass Unternehmen bei ...mehr

Das zuvor geschilderte allgemeine Berechnungsbeispiel basiert auf dem Materialverbrauch, weil dieser bei der industriellen Produktion im Vordergrund steht. Ergänzende Leistungen des Personals wurden durch Zuschläge, die sich meist aus Durchschnittswerten der Vergangenheit ergaben, einbezogen. Genau umgekehrt ist aus Sicht des Immobilienverwalters vorzugehen, da er eine Diens...mehr

Zu den genannten Detailaspekten kommen zwei weitere hinzu, die bei der Identifizierung eigener Kosten und Aufwände hilfreich sein können. Zum einen ist in Lehrbüchern von Optimierung die Rede, was bedeutet, dass entweder maximiert oder minimiert wird. Maximierung heißt, mit den gegebenen Ressourcen einen möglichst großen Ertrag zu erzielen. Minimierung zielt darauf ab, das vor...mehr

Auch wenn das Sprichwort "Nichts ist umsonst" selten so eng interpretiert werden muss, gehört zur ökonomischen Wahrheit von Verwaltungsunternehmen, dass auch das Erstellen von Angeboten einen Preis hat. In diesem Zusammenhang erhob die Verwalterentgelt-Studie 2025 Zeitaufwand und Erfolgsquoten für die Abgabe von Angeboten. Je nach Komplexitätsgrad des Verwaltungsobjekts gabe...mehr

Zur Veranschaulichung der Deckungsbeitragsrechnung (siehe Tabelle 15) wurde als Beispiel ein Unternehmen mit zwei Bereichen gewählt: WEG- und Mietverwaltung.mehr

Auswertung aller Fristen aus der Bestandsaufnahme Organisation einer langfristigen Etatplanung für Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und Sanierungen, Hinzunahme interner oder externer Sonderfachleute Planung, Organisation und Überwachung der Fristen aus der Bestandsaufnahme Einleitung von Maßnahmen, falls bei Wartungen und Prüfungen technische Mängel erkannt werden Ko...mehr

Am einfachsten ist es, wenn sich auf beiden Seiten eines Mandats je eine Person befindet. Denn damit reduziert sich die Gefahr von Missverständnissen und die Zeit für Abstimmungen oder gar die Beilegung von Meinungsverschiedenheiten. In der Praxis dürfte dies aber bei den wenigsten Mandaten der Fall sein. Häufig werden Immobilienverwalter von einer GdWE beauftragt. Und auch ...mehr

Sollte der Nießbrauch direkt am Grundstück bestellt und im Grundbuch eingetragen sein, dann verwirklicht der Nießbraucher aus eigenem Recht den Einkünftetatbestand als Vorbehaltsnießbraucher.[26] Schon aufgrund seiner zivilrechtlichen Rechtsstellung kann der Nießbraucher das Grundstück vermieten. Sollte sodann das Grundstück auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft...mehr

Die Faustregel, dass Knappheit zu Preissteigerungen führt, hängt eng mit der ersten Erkenntnis zusammen. Denn knapp sind Dinge dann, wenn vielen Nachfragern wenige oder nur ein Anbieter gegenübersteht. Verändern sich die Zahlen auf beiden Marktseiten, bewegen sich auch die Preise. Natürlich tut sich bei Preisen mit der Zeit immer etwas. Denn hinter den Nachfragern steckt der...mehr

Die Gründung der Gesellschaft erfolgt durch Abschluss eines Gesellschaftsvertrages. Hierbei verpflichten sich die Gesellschafter regelmäßig zur Erbringung von Einlagen, indem Wirtschaftsgüter auf die Gesellschaft übertragen werden. Beraterhinweis Soweit durch den Gesellschaftsvertrag die Pflicht begründet wird, Immobilien zu übertragen, bedarf der Gesellschaftsvertrag der not...mehr

Im Rahmen der laufenden Besteuerung werden nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) näher untersucht. Hier finden sich regelmäßig Nießbrauchsgestaltungen und die Zurechnung der Einkünfte kann aufgrund unterschiedlicher Steuersätze Relevanz haben. Im Bereich der Kapitaleinkünfte (§ 20 EStG) besteht aufgrund der Abgeltungsteuer (§ 32d EStG) keine steuerliche Rel...mehr

Verwalter müssen kostendeckend arbeiten, daher liegt es nahe, bei Kostenkalkulationen mit der Angebotsseite zu starten. Um einen Markt in Gänze zu verstehen, schadet aber der Blick auf die Nachfrageseite nicht. Es macht wenig Sinn, Angebotspreise festzulegen, ohne zu hinterfragen, ob sie auch marktgängig sind. Auf der Nachfrageseite stellen sich vor allem Fragen zum Mehrwert...mehr

Vermögensverwaltende Personengesellschaften sind ein wichtiges Gestaltungsmittel in der Vermögensnachfolge. Jedoch lauern verschiedene ertragsteuerliche Gefahren. Gerade die Begründung und Auflösung der Personengesellschaft dürften oftmals nicht steuerneutral möglich sein. Es ist vorab intensiv zu prüfen, ob eine vermögensverwaltende Personengesellschaft die richtige Wahl is...mehr

In der Verwalterentgelt-Studie 2023 wurden die Verwalter auch gebeten, freiwillige Angaben zu Objektbestand, Umsatz und Mitarbeiterzahl zu machen. Daraus lassen sich ein paar Kennzahlen entwickeln (siehe Tabelle 5). Dazu wurden nach Größen sortiert fünf Gruppen gebildet. Unter F1 finden sich die Kennzahlen für das Fünftel der kleinsten Unternehmen, F5 steht dementsprechend f...mehr

Der Einsatz von Äquivalenzziffern zählt zu den betriebswirtschaftlichen Methoden aus dem Bereich des innerbetrieblichen Rechnungswesens. Hierbei sollen Kosten nach einem festen Verteilerschlüssel ganz unterschiedlichen Produkten oder Leistungen eines Unternehmens zugeordnet werden. Mit kleinen Anpassungen lässt sich diese Methode auch gut zur Preiskalkulation in der Immobili...mehr

Oftmals werden in Vermögensnachfolgekonstellationen Nießbrauchsgestaltungen gewählt, um die Elterngeneration noch ganz oder teilweise an den laufenden Erträgen partizipieren zu lassen, aber eine Übertragung der Substanz an die nächste Generation erreicht zu haben. Dabei wird die Immobilie auf die vermögensverwaltende Personengesellschaft übertragen, während sich der Übertragen...mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu...mehr

Die Selbstkostenkalkulation funktioniert nur mit den erläuterten Parametern. Allerdings können unterschiedliche Werte eingesetzt werden, um zu prüfen, wie stark sich dies jeweils auf das Endergebnis auswirkt. Das Konzept der Rechnung bleibt gleich, bei den folgenden Zahlen können Veränderungen sinnvoll sein: Gewinnaufschlag Sachaufwand Anzahl der Wohneinheiten Beratungslast Stund...mehr

Der durchschnittliche Porsche ist teurer als der durchschnittliche Volkswagen. Diese Aussage dürfte nur wenige Menschen überraschen. Daraus ergibt sich für viele auch, dass der Gewinn in Euro pro Auto bei Porsche höher sein müsste als bei Volkswagen, obwohl beide Marken zum selben Autokonzern gehören. Natürlich schwanken Gewinne von Unternehmen abhängig von Konjunktur und Ma...mehr

Laufen Auftragsverhältnisse aus, müssen Verwalter darüber nachdenken, ob sie an einer Fortsetzung interessiert sind. Während sich die zuvor geschilderten Methoden auf den Prozess der Verhandlung fokussieren, geht es nun um Verhandlungsgegenstand und -inhalte. Mögliche Optionen, die für Verwalter im Raum stehen, wenn es auf das Vertragsende zugeht: Kündigung Höhere Basisvergütu...mehr

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) existiert zwar bereits seit 2020, entwickelte sich für die Immobilienwirtschaft aber 2023 zu einem Dauerthema, weil in der Politik mit völlig unterschiedlichen Zielsetzungen über sogenannte Nachbesserungen verhandelt wurde. Auf der einen Seite wurden Ankündigungen über das kurzfristige Verbot fossiler Energieträger zur Erzeugung von Heizwärme l...mehr

Anhand einer Berechnung nach der allgemeinen BWL (siehe Tabelle 9) lässt sich das Grundkonzept der Kalkulation gut vermitteln. Im Anschluss wird sie für die Immobilienverwaltung angepasst dargestellt.mehr

Um über die Entgelte für Verwaltungsleistungen urteilen zu können, muss zunächst der Leistungsgegenstand abgegrenzt sein. Die folgende Grafik könnte auch den Titel tragen: "Wem gehört Deutschland?" Abb. 1: Eigentumsverhältnisse von Wohnimmobilien nach Wohneinheiten (Stand 15.5.2022) Quelle: Zensus 2022 Zensus 2022 Im letzten Zensus wurden zum Stichtag 15.5.2022 Zahlen zu allen ...mehr

Tatbestand: Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer einem anderen eines der in § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter entgeltlich auf Zeit zum Gebrauch oder zur Nutzung überlässt; ihm müssen die Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag oder einem ähnlichen Vertrag über eine Nutzungsüberlassung – rechtlich oder tatsächlich – zur...mehr

Natürlich gibt es gute und erfahrene Juristen, die hier beraten und die Vertragsgestaltung übernehmen können. Der Abschluss von Verwalterverträgen ist aber doppelte Routineaufgabe. Einerseits schließen Verwaltungsunternehmen hoffentlich mehr als nur einen Vertrag ab. Andererseits stehen sie alle vor einer vergleichbaren Herausforderung. Das haben schon seit längerer Zeit Anb...mehr

Sobald von Preisen für Inlandsflüge die Rede ist, weiß jeder, was mit dem Stichwort "Yield Management" gemeint ist. Das Preismodell von Fluglinien basiert auf der Idee, mit höherer Auslastung (deutlich) höhere Preise je Sitzplatz zu erzielen. Der Ablauf ist differenziert, lässt sich aber im Grunde schnell zusammenfassen: Ermittlung der durchschnittlichen Auslastung Ermittlung ...mehr

Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die der Abnutzung unterliegen, sind mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten vermindert um die AfA (Absetzung für Abnutzung) und etwaige weitere Abzüge zu bewerten.[1] Zum Anlagevermögen gehören alle Wirtschaftsgüter, die dazu bestimmt sind, dem Betrieb dauernd zu dienen.[2] Beim Umlaufvermögen handelt es sich demgegenüber zum Verbra...mehr

Die Inhalte der bisher durchgeführten Verwalterentgelt-Studien spiegeln die Tätigkeitsschwerpunkte und Mitgliederstruktur der großen Immobilienverbände in Deutschland wider. Durchgeführt wurden diese Befragungen 2015, 2021, 2023 und 2025 von dem CRES – Center for Real Estate Studies. Einige der Ergebnisse stehen online unter www.steinbeis-cres.de/de/810/Immobilienverwaltung ...mehr

Abbildung 3 wirft gleich zwei Fragen auf: Wie passt sie zur Regionalität, um die es in diesem Kapitel gehen soll, und was haben quadratmeterbezogene Wohnungsmieten mit Verwalterentgelten zu tun? Abb. 3: Verteilung der Wohnungsmieten in EUR/m2 in Deutschland (Stand 15.5.2022) Quelle: Zensus 2022 Zunächst ist es keine neue Beobachtung, dass die Wohnungsmieten in Deutschland weit...mehr

Immobilienverwaltung ist ein klassischer Dienstleistungsberuf. Daher bestimmen die Ausgaben für Personal die Kostenkalkulation wesentlich und der effiziente Einsatz der Mitarbeitenden wirkt maßgeblich auf Gewinn oder Verlust ein. Je härter der Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeitende wird, umso relevanter werden attraktive Rahmenbedingungen. Daher haben viele Arbeitgeber in...mehr

Die Berechnungsrichtung der zuvor dargestellten Kalkulation wird in der BWL als angebotsorientierte Preisfindung bezeichnet, sie geht vom Unternehmen und dessen Kosten aus. Wird der Preis eher durch die andere Marktseite oder den Wettbewerb bestimmt, so muss das Unternehmen quasi rückwärts rechnen. Ausgangspunkt ist ein Zielpreis und ermittelt wird, welche Kosten nach Abzug ...mehr

Leitsatz Eine in § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. des Gewerbesteuergesetzes nicht ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeit (im Streitfall: Halten von Oldtimern zum Zwecke der Wertsteigerung) kann auch dann zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung führen, wenn mit ihr keine Einnahmen erzielt werden. Normenkette § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG Sachverhalt Die Klägerin ist eine GmbH, deren Unternehmensgegenstand insbesondere das Verwalten von ausschließlich eigenem Immobilienvermögen und das Halten von an-deren...§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG FG Baden-Württemberg vom 28.3.2023, 6 K 878/22mehr

Kaufinteressenten werden in aller Regel über die großen Immobilien-Portale im Internet oder über den Internetauftritt des Maklers Kontakt mit diesem aufnehmen. Inseriert der Makler ein Objekt im Internet und enthält die Annonce neben den Objektdaten ein Provisionsverlangen, wonach der Interessent bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags zur Zahlung einer Provision in Höhe ...mehr

Als Organträger kommen in Betracht:[1] Eine unbeschränkt einkommensteuerpflichtige und gewerblich tätige natürliche Person. Eine nicht steuerbefreite Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse. Eine selbst eigengewerblich tätige Personengesellschaft. Die Personengesellschaft muss eine eigene – nicht nur geringfügige – gewerbliche Tätigkeit ausüben.[2] Eine nur gewerbl...mehr

In der juristischen Literatur wird kontrovers diskutiert, ob der Makler überhaupt eine provisionspflichtige Leistung erbringen kann, wenn er seinem Auftraggeber den Erwerb eines Objekts im Wege der Zwangsversteigerung ermöglicht. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wurde eine Gleichstellung beider Erwerbsformen aufgrund der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit zumindest erw...mehr

Wegen der unterschiedlichen Höhe im Wertansatz ist zwischen Gewährung lediglich freier Unterkunft und Überlassung einer freien Wohnung zu unterscheiden. Gewährung freier Wohnung liegt vor, wenn eine vollständige Wohnung, d. h. eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, dem Arbeitnehmer unentgeltlich überlassen wird. Wesentliche Merkmale einer solchen Wohnung sind Wasserve...mehr

Für handwerkliche Tätigkeiten gilt eine eigenständige Steuerermäßigung, deren Höchstbetrag bei 1.200 EUR liegt.[1] Auch im Fall der Zusammenveranlagung von Ehegatten nach § 26b EStG ist die Steuerermäßigung des § 35a Abs. 3 Satz 1 EStG bei mehreren von den Ehepartnern tatsächlich genutzten Wohnungen auf den Höchstbetrag von 1.200 EUR begrenzt.[2] Im Unterschied zu anderen För...mehr

Konkretisierender Vorschriftscharakter: Bei der Vorschrift des § 104 AO soll es sich zwar um einen eigenen selbstständigen Verweigerungstatbestand handeln, der in persönlicher Hinsicht den Personen i.S.d. §§ 101 bis 103 AO zusteht (so Kobor in BeckOK/AO, 31. Aufl. 2025, § 104 AO Rz. 5). Jedoch kann § 104 AO insoweit eher als Ergänzung und Konkretisierung angesehen werden, al...mehr

Rz. 140 Die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und dem Verkauf von Grundbesitz im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nimmt in Rspr. und Lit. einen breiten Raum ein.[1] Darin spiegelt sich nicht nur die Schwierigkeit einer eindeutigen Grenzziehung, sondern auch deren Gewichtigkeit, weil damit die ESt-Pflicht der erzielten Veräußerungsgewinne – ggf. auch d...mehr

Rz. 46 Das Merkmal "Nachhaltigkeit" grenzt den Bereich der steuerbaren Einkünfte i. S. d. dem EStG zugrunde liegenden Markteinkommenstheorie (§ 2 EStG Rz. 37ff.) von lediglich gelegentlichen Vermögensmehrungen ab. Gelegentliche Vermögensmehrungen, die nicht nachhaltig sind, unterliegen nur unter den Voraussetzungen der §§ 22, 23 EStG der ESt (z. B. gelegentliche Vermittlungs...mehr

Rz. 121 Die Vermietung einzelner beweglicher Gegenstände geht i. d. R. nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinaus[1] und führt somit grundsätzlich zu sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 3 EStG (§ 22 EStG Rz. 169) bzw., wenn der Gegenstand in ein öffentliches Register eingetragen ist, zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Letzteres b...mehr

Das Einkommensteuerrecht kennt den Tausch nur in der Form, dass die Gegenleistung für das erworbene bzw. eingetauschte Wirtschaftsgut nicht in einem Kaufpreis, sondern in der Abgabe eines anderen (= hingetauschten) Wirtschaftsguts besteht. Steuerlich führt der Tausch einzelner Wirtschaftsgüter stets zu einer Gewinnrealisierung für alle beteiligten Tauschpartner: Das hingetausc...mehr

Werden Bargeldbeträge von 10.000 EUR oder mehr vereinnahmt, müssen alle Buchführungspflichtige folgende Angaben schriftlich festhalten:[1] Art des Geschäfts (Verkauf der Ware X, Dienstleistung Y) sowie Namen bzw. Firma und Anschrift des Empfängers bzw. Vertragspartners (Identität) Dies gilt sowohl für den Groß- als auch für den Einzelhandel. Sowohl für Buchführungspflichtige als ...mehr

Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes beeinflussen den Wert einer Immobilie. Wer in Deutschland eine solche verkaufen oder vermieten möchte, ist nach § 80 GEG dazu verpflichtet, dem Käufer bzw. Mieter einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis enthält die wichtigsten energetischen Kennzahlen des Gebäudes und ordnet dem Gebäude eine Energieeffizienz...mehr