Verwaltervergütung: Moderne Verfahren der Preisfindung / 2.3 Objektentwicklung durch den Verwalter

Wenn Verwalter Bestandsimmobilien übernehmen, die zuvor von anderen Anbietern betreut wurden, ergibt sich eine Situation, in der die Idee des Benchmarkings hilfreich sein kann. Der neue Verwalter erhält Unterlagen, die beispielsweise Angaben zum Objekt, zur Abrechnung, zur Kommunikation und zur Wartung enthalten. Bei der Durchsicht wird häufig deutlich, dass Unternehmen bei ihrer Arbeit ganz unterschiedlich vorgehen, obwohl sie vermeintlich das Gleiche tun. Viel seltener entsteht hoffentlich der Eindruck, dass eine Immobilie nicht perfekt gemanagt wurde. Hinweis dafür könnte zum Beispiel sein, dass unkritische Wartungszeitpunkte überschritten oder gar sicherheitsrelevante Aspekte nicht berücksichtigt wurden. Vor allem bei den Verwaltungsaufgaben, die mit Mieten, Handwerker- oder Dienstleistungskosten zu tun haben, bestehen zum Teil erhebliche Unterschiede, was die Qualität angeht.

Die folgende Schlussfolgerung liegt sehr nahe: Wenn ein Verwaltungsunternehmen zur Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beiträgt, ist es nicht abwegig, es dafür zu bezahlen. Dies bedeutet nicht nur, dass der Verwalter die Mieteinnahmen maximiert, vielmehr gibt es für eine evolutionäre, erfolgsabhängige Vergütung vielzählige Gründe:

• Der Verwalter sorgt dafür, dass sich die Einnahmen aus der Immobilie dauerhaft stärker erhöhen als die Ausgaben.
• Bei sinkenden Einnahmen, wie sie beispielsweise in strukturschwachen Regionen plausibel sind, senkt er die Ausgaben so gut wie möglich.
• Er kann kostengünstige Dienstleister ohne Wechselrisiko auf lange Sicht verpflichten.
• Für Sanierungen und Modernisierungen holt er Angebote ein, die vom Preis-Leistungs-Verhältnis her passen.
• Seine Arbeit zielt darauf ab, die baulichen Anlagen so zu sanieren, dass ihr Wert mindestens erhalten bleibt oder sogar steigt.

Anzumerk...