Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 32 Bei der Schenkung unter Vorbehalt eines Widerrufs- und Rücktrittsrechtes sollte vereinbart werden, dass die Haftung des Minderjährigen auf den Zustand im Zeitpunkt der Geltendmachung der Rückforderung beschränkt ist und er zudem sämtliche Aufwendungen, die er bis zur Rückforderung getätigt hat, ersetzt verlangen kann.[44] Auch die Kosten der Rückübertragung sollte nic...mehr

Rz. 17 Es zeigt sich, dass bei den Varianten 4 und 5 in dem Zeitraum von 15 Jahren durch das höhere Abschreibungsvolumen und die niedrigere Steuerbelastung eine zusätzliche Liquidität von 32 % (Variante 5 rd. 0,5 Mio. EUR) bis 45 % (Variante 4 rd. 0,7 Mio. EUR) geschaffen werden könnte. Dabei wurde auf die Anpassung von Mietsteigerungen vereinfachend verzichtet. Durch entspr...mehr

Rz. 34 Die Übertragung ideeller Miteigentumsanteile an Grundbesitz auf einen Minderjährigen soll laut einem Beschluss des OLG München nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sein, wenn in derselben Urkunde der Ausschluss der Auseinandersetzung der Gemeinschaft bezüglich des übertragenen Grundbesitzes vereinbart wird.[49] Dieses Auffassung dürfte aber wohl mit dem Grundsatz, wo...mehr

Rz. 28 Der Erwerb eines vermieteten oder verpachteten Grundstücks ist ebenso nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.[37] Begründet wird dies einheitlich mit dem Eintritt des Minderjährigen in die Stellung als Vermieter und damit in die Ansprüche und Eigentümerverpflichtungen aus dem bestehenden Mietvertrag.[38] Für die daraus resultierenden Pflichten haftet der Minderjährige ...mehr

Rz. 29 Auch der Erwerb einer Eigentumswohnung ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.[39] Grund hierfür ist der gleichzeitige Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft und die damit verbundenen Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung.[40] Hierzu zählen insbesondere die Pflicht der anteiligen Kostentragung für die Instandhaltung und -setzung, die sonstige Verwalt...mehr

Rz. 25 Die Schenkung eines unbelasteten Grundstücks ist für den Minderjährigen grds. lediglich rechtlich vorteilhaft. Auch die Haftung für die gewöhnlichen öffentlichen Lasten wie beispielsweise Anliegerbeiträge und Erschließungskosten durch den Minderjährigen stellen keine beachtlichen Nachteile da.[30] Sie werden einerseits nicht unmittelbar durch die Schenkung selbst ausg...mehr

Rz. 33 Selbst die Anordnung einer erbrechtlichen Ausgleichspflicht nach § 2050 Abs. 3 BGB [46] oder eine Pflichtteilsanrechnungspflicht nach § 2315 BGB [47] gilt als lediglich rechtlich vorteilhaft. Die Anrechnung muss hierfür jedoch auf den Wert im Zeitpunkt der Zuwendung, höchstens bis zum Wert zum Zeitpunkt des Todes des Schenkers, begrenzt werden.[48] Ein mit der Schenkung...mehr

Rz. 37 Wird der Familienpool in der Rechtsform einer GmbH errichtet, so ergibt sich in ertragsteuerlicher Hinsicht ein erheblicher Unterschied gegenüber der Wahl einer Personengesellschaft. Denn während für Personengesellschaften steuerlich im Grundsatz das "Transparenzprinzip" gilt, gilt für Kapitalgesellschaften wie die GmbH steuerlich das "Trennungsprinzip". Die GmbH unte...mehr

Rz. 19 Eine übliche und sehr praktikable Modifizierung des gesetzlichen Güterstandes der Zugewinngemeinschaft ist der ehevertragliche Ausschluss des Zugewinnausgleichs für den Fall der Ehescheidung. Dieser Ausschluss bedarf gemäß § 1410 BGB zwingend der notariellen Beurkundung. Rz. 20 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.4: Ausschluss des Zugewinnausgle...mehr

Rz. 59 Bei vermieteten Immobilien oder für den Fall, dass der Übergeber auch die Möglichkeit der Vermietung haben möchte, bietet sich die Vereinbarung eines Nießbrauchs an. Der vorbehaltene Nießbrauch berechtigt den Übergeber, die übertragene Immobilie selbst zu bewohnen, aber auch zu vermieten und die Mieterträge für sich zu verwenden. Der Nießbrauch kann nicht nur an einze...mehr

Rz. 119 Um eine ähnliche Absicherung wie bei der Vor- und Nacherbschaft zu erreichen, ohne jedoch die oben dargestellten Nachteile der Vor- und Nacherbschaft, insbesondere die erbschaftsteuerlichen Nachteile, in Kauf nehmen zu müssen, kann es sinnvoll sein, dass die Ehegatten jeweils ihre Kinder direkt zu Erben einsetzten und der überlebende Ehegatte mit auf dessen jeweilige...mehr

Rz. 18 Für den Nießbrauchvorbehalt an einer Immobilie ist inzwischen geklärt, dass die Umschreibung im Grundbuch allein noch nicht als Leistung gem. § 2325 Abs. 3 S. 2 BGB zu werten ist. Diese liege vielmehr erst dann vor, wenn der Erblasser nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt, sondern auch darauf verzichte, den verschenkten Gegenstand – sei es au...mehr

Rz. 5 Zunächst muss daher überlegt werden, ob die Gründung eines Familienpools für die konkrete Familienkonstellation das richtige Nachfolgeinstrument ist. Wenn bereits jetzt absehbar ist, dass es in der nachfolgenden Generation ein großes Konfliktpotential gibt und die Zusammensetzung des Vermögens auch eine Aufteilung unter den Familienmitgliedern möglich macht, sollte von...mehr

Rz. 18 Trotz der gestiegenen Renditeniveaus bzw. vereinfacht ausgedrückt der Zinsen stehen langfristig denkende Investoren vor der Frage, ob Anleihen vor dem Hintergrund enormer Staatschuldenstände und der Verschuldung anderer Marktteilnehmer diesen "Schutz" im Portfolio noch leisten können. Wie kann ein typisches "klassisches" Portfolio aus Aktien und Anleihen auf die heuti...mehr

Rz. 5 Übertragung der Immobilien in einen Familienpool in der Rechtsform der KG; Darlehensverbindlichkeiten werden von KG übernommen. Rz. 6 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 9.2: Tabelle 1 – Ergebnis- und Liquiditätsübersicht (Variante 2) Die vollständige Tabelle steht im Downloadbereich zur Verfügung.mehr

Rz. 80 Ebenso wie bei Immobilien-Stiftungen muss auch bei Sammler-Stiftungen geschaut werden, ob die jeweilige Sammlung als Zweckvermögen oder als Anlagevermögen eingebracht wird. Geht es um den Erhalt der Sammlung, eignet sich ein Stiftungskonstrukt nur, wenn entweder mit dem Zweckvermögen ausreichend Ertrag erwirtschaftet werden kann oder weiteres Vermögen eingebracht wird.mehr

Rz. 55 Bei der Gründung des Familienpools in der Rechtsform der rein vermögensverwaltenden KG ist zu beachten, dass eine Errichtung durch mindestens zwei natürliche Personen erfolgen muss, von der eine die Rolle des Komplementärs und die andere die Rolle des Kommanditisten einzunehmen hat. Rz. 56 Im Fallbeispiel (Rdn 3) könnte z.B. M zunächst die Rolle eines nicht am Vermöge...mehr

Rz. 3 Ausgangslage: F hält die Immobilien weiterhin im Privatvermögen. Rz. 4 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 9.1: Tabelle 1 – Ergebnis- und Liquiditätsübersicht (Variante 1) Die vollständige Tabelle steht im Downloadbereich zur Verfügung.mehr

Rz. 22 Um die oben dargestellten Nachteile des kompletten Ausschlusses des Zugewinnausgleichsanspruches nur für den Fall der Ehescheidung zu vermeiden, kann der Zugewinnausgleich auch nur bezogen auf einen genau definierten Teil des Vermögens ausgeschlossen werden. Die Rechtsprechung gewährt den Ehegatten gerade bei der gegenständlichen Beschränkung des Zugewinnausgleichsans...mehr

Rz. 21 Der BGH hat in seinem mit Spannung erwarteten ersten Urteil zum Fristanlauf bei Vorbehalt eines Wohnungsrechtes vom 29.6.2016[19] für den konkret zu entscheidenden Fall den Anlauf der Frist angenommen, geht aber davon aus, dass auch bei lebzeitiger Zuwendung von Grundbesitz unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts an diesem oder Teilen hieran ausnahmsweise der Anlauf der ...mehr

Rz. 57 Die steuerlichen Auswirkungen der Übertragung von Wirtschaftsgütern auf den Familienpool hängen von diversen Faktoren ab. So ist zum einen relevant, ob die Wirtschaftsgüter zum steuerlichen Privatvermögen oder zum Betriebsvermögen gehören und wie lange der Einbringende bereits Eigentümer der Einbringungsgegenstände ist. Zum anderen ist der steuerliche Status der Gesel...mehr

Auf keinen Fall darf der Steuerberater Gelder von Mandanten entgegennehmen und wie eine Bank Aktiv- und Passivgeschäfte eingehen. Eine umfassende Rechtsbetreuung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien verstößt gegen § 5 Abs. 1 RDG, soweit es nicht primär um die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange geht, sondern rechtsbesorgende Tätigkeiten im Vordergrund stehen.[1] Von ...mehr

Rz. 21 Die Überlegung, einen Familienpool zur Vermögensnachfolge einzusetzen, hat die unterschiedlichsten Beweggründe und ist individuell von der Familiensituation abhängig. Die nachfolgenden Punkte geben Gestaltungsansätze für den Einsatz eines Familienpools:mehr

Rz. 32 Das OLG Karlsruhe hat in einem Urt. v. 15.1.2008[27] entschieden, dass ein verschenktes Hausanwesen i.S.v. § 2325 Abs. 3 BGB mit dem Eigentumsübergang geleistet sei, wenn sich der Schenker lediglich ein Wohnungsrecht an einer der im Haus befindlichen Wohnungen hat einräumen lassen. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt wurde ein Leibgeding der Eltern v...mehr

Rz. 31 Das OLG Oldenburg ging in einem Beschl. v. 17.11.2005[26] unter Bezugnahme auf die Urteile des LG Münster und des OLG Bremen davon aus, dass die Einräumung eines beschränkt dinglichen Wohnungsrechts zugunsten des Schenkers jedenfalls dann nicht den Beginn der Zehn-Jahres-Frist gem. § 2325 Abs. 3 BGB hindere, wenn sich das Wohnungsrecht auf eine von mehreren Wohnungen ...mehr

Rz. 35 Wird als Gegenleistung eine Leibrente oder Dauernde Last vereinbart und die Zahlung durch eine Reallast auf dem übertragenen Grundstück abgesichert, so hindert dies den Fristanlauf des § 2325 Abs. 3 BGB nicht, sofern die Leibrente oder Dauernde Last unabhängig von den Erträgen des übertragenen Objektes zu zahlen ist. Die Leibrentenverpflichtung stellt dann keinen Nutz...mehr

Rz. 9 Verkauf der Immobilien in einen Familienpool in der Rechtsform der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG unter Berücksichtigung des Formwechsels in eine GmbH nach 5 Jahren; Darlehensverbindlichkeiten werden von dem Familienpool übernommen und der verbleibende Kaufpreis von 4 Mio. EUR darlehensweise (Zinssatz 2,5 %) von F zur Verfügung gestellt. Rz. 10 Muster in Ihr Textver...mehr

Rz. 65 Die wichtigsten in der Praxis immer wieder vorkommenden Problemstellungen bei vermögenden Ehegatten und die jeweils passenden Gestaltungsmöglichkeiten sollen anhand des folgenden Beispielsfalls verdeutlicht werden: Rz. 66 Ausgangsfall Die Eheleute M und F leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und haben die Kinder T und S, die jeweils verheiratet sind und bereits...mehr

Rz. 26 Das OLG Düsseldorf hat in einem Urt. v. 28.2.1997[22] bei einem Sachverhalt, in dem sich die Übergeber ein Wohnungsrecht an der Wohnung im Erdgeschoss und den zugeordneten Nebenflächen vorbehalten hatten, entschieden, dass eine "Leistung" der Übergeber vorliegt, da die Übergeber damit nicht nur das Eigentum und damit das Bestimmungsrecht über das Hausgrundstück verlor...mehr

Rz. 90 Die Kinder und Enkelkinder werden nach der Gründung des Familienpools und nach der Einlage oder Einbringung bzw. dem Verkauf der Immobilien durch Anteilsübertragung in Höhe der noch nicht ausgenutzten Schenkungsteuerfreibeträge beteiligt. Wenn Ehegatten zur optimalen Ausnutzung der Schenkungsteuerfreibeträge kapitalmäßig an dem Familienpool beteiligt werden sollen, er...mehr

Rz. 191 Hinsichtlich der schenkungsteuerlichen Aspekte kann auf die obenstehenden Ausführungen zur gewerblichen Personengesellschaft verwiesen werden (siehe Rdn 176 ff.). Der Wert der Gesellschaft ist grds. unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten oder einer anderen marktüblichen Methode zu ermitteln (§§ 109 Abs. 2, 97 Abs. 1 i.Vm. § 11 Abs. 2 BewG) und sodann auf dieser...mehr

Rz. 25 Bis zur Erbschaftsteuerreform im Jahre 2009 wurden Familienpools in der Rechtsform der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG verwendet, um die erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen für Betriebsvermögen zu erhalten. Seit dem Jahr 2009 erhalten Familienpools in der Rechtsform der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG zwar regelmäßig nicht mehr die erbschaftsteuerrechtlichen V...mehr

Rz. 54 Werden Gesellschaftsbeteiligungen übertragen und verpflichtet sich der Unternehmensnachfolger, eine lebenslange und wiederkehrende Versorgungsleistung zu erbringen, so dürfte wohl eine wirtschaftliche Ausgliederung aus dem Vermögensbestand des Erblassers vorliegen, denn während bei der Übergabe eines Grundstücks gegen Nießbrauchvorbehalt der Schenker das Grundstück na...mehr

Rz. 8 Gerade bei vermögenden Familien ist die wechselseitige Erbeinsetzung der Ehegatten steuerlicher ungünstig, da die Erbschaftsteuerfreibeträge so nicht optimal genutzt werden. Zudem entspricht die wechselseitige Erbeinsetzung der Ehegatten meist nicht den "Vorgaben" aus den Familien, da die Unternehmensbeteiligungen und Immobilien, die aus den Familien stammen, regelmäßi...mehr

Rz. 20 Bei Vorbehalt eines Wohnungsrechtes gibt es zur Frage des Fristanlaufs gem. § 2325 Abs. 3 BGB seit der Entscheidung des BGH vom 29.6.2016 mehr Rechtssicherheit. Die Rechtsunsicherheit durch die teilweise nicht einheitliche Rechtsprechung der Obergerichte ist daher zumindest geringer geworden. Auch nach dem Urteil des BGH vom 29.6.2016 kann jedoch beim Vorbehalt eines ...mehr

Rz. 28 Bei der Entscheidung des OLG Celle vom 27.5.2003[24] hatte sich die Erblasserin lediglich ein Wohnungsrecht an der im östlichen Teil des Hauses gelegenen Wohnung mit einer Größe von 70 qm vorbehalten. Die Gesamtgröße des mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstückes betrug 2.986 qm. Dies stellt nach Auffassung des OLG Celle einen Sachverhalt dar, in dem eine "Leist...mehr

mehr

Rz. 25 Das LG Münster hat in einer Entscheidung vom 26.6.1996[21] hinsichtlich eines dem Übergeber vorbehaltenen Altenteilsrechtes (bestehend aus einem Wohnungsrecht sowie einer Wart- und Pflegeverpflichtung) das Vorliegen einer "Leistung" i.S.d. § 2325 Abs. 3 BGB und damit den Beginn des Laufes der Zehn-Jahres-Frist bejaht. In dem vom LG Münster entschiedenen Sachverhalt ha...mehr

Rz. 30 Das OLG Bremen hat in einem Urt. v. 25.2.2005[25] zur Frage des Fristanlaufs bei einem auf einzelne Räume beschränkten Wohnungsrecht, wobei dem Erblasser weitergehende Mitbenutzungsrechte eingeräumt waren, entschieden, dass eine Leistung i.S.d. § 2325 Abs. 3 BGB im Zeitpunkt der Eintragung des Beschenkten im Grundbuch vorliegen kann, wenn sich der Erblasser nur an ein...mehr

Rz. 27 In der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 18.12.1998[23] hatte die Erblasserin ihr mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unentgeltlich auf ihre Tochter übertragen. Als Gegenleistung wurde eine Pflegeverpflichtung vereinbart. Des Weiteren behielt sich die Erblasserin ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht an den von ihr bewohnten Räumen im Erdgeschoss ...mehr

Rz. 33 Das OLG München hat in einem Urt. v. 25.6.2008[28] eine Leistung i.S.d. § 2325 Abs. 3 BGB verneint, weil sich der Schenker im Übertragungsvertrag ein umfassendes Wohnungsrecht sowie ein umfassendes Rückforderungsrecht vorbehalten hat, so dass mit der Eigentumsumschreibung ein spürbares Vermögensopfer nicht verbunden gewesen sei. In dem dem Urteil des OLG München zugru...mehr

Rz. 30 Zudem birgt auch die "Zersplitterung" des Familienvermögens langfristig gesehen enorme Risiken, denn eine vernünftige Risikostreuung bei der Vermögensanlage ist nur möglich, wenn das investierte Vermögen ausreichend hoch ist. Gute Anlageberater sind erst ab einer entsprechend hohen Investitionssumme bereit, tätig zu werden. Immobilien können langfristig nur bei einem ...mehr

Rz. 73 Bei der Gründung des Familienpools in der Rechtsform der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG erfolgen die Gesellschaftsgründung und die Einbringung der Immobilien oder der sonstigen Vermögenswerte ähnlich wie im bereits beschriebenen Fall der vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG, mit nur einem wesentlichen Unterschied: Um eine gewerbliche Prägung der Gesellschaft i.S.d....mehr

Rz. 34 Das OLG Schleswig[29] hat eine Leistung i.S.d. § 2325 Abs. 3 BGB in einem Fall bejaht, in dem sich der Erblasser ein Wohnungsrecht nur an einem von insgesamt drei auf dem Grundbesitz befindlichen Häuser mit einem "Umgangsrecht" auf dem gesamten Grundbesitz vorbehalten hatte. Ausschlaggebend war aber wohl das Fehlen jeglichen Rücktrittvorbehalts.mehr

Rz. 48 Ob eine wirtschaftliche Ausgliederung eines Gesellschaftsanteils im Sinne der Rechtsprechung des BGH vorliegt, wenn der Schenker sich durch Vollmacht die Stimmrechte an der übertragenen Gesellschaftsbeteiligung "vorbehält", wird in der Literatur bzw. der Rechtsprechung bislang nicht erörtert. Möglicherweise lassen sich aber die Gedanken der Rechtsprechung zum Vorbehal...mehr

Rz. 7 Verkauf der Immobilien in einen Familienpool in der Rechtsform der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG; Darlehensverbindlichkeiten werden von dem Familienpool übernommen und der verbleibende Kaufpreis von 4 Mio. EUR darlehensweise (Zinssatz 2,5 %) von F zur Verfügung gestellt. Rz. 8 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 9.3: Tabelle 1 – Ergebnis- und ...mehr

Rz. 34 Neben der Kapitalmarktanalyse ist die Vermögensbuchhaltung einer der wenigen Bereiche, in denen durch den Einsatz von Software Skaleneffekte erzielt werden können. Sie stellt in der Regel eine Kerndienstleistung eines Multi- oder Single Family Offices dar. Anhand des Vermögensberichts werden u.a. folgende Fragen beantwortet:mehr

Rz. 11 Verkauf der Immobilien in einen Familienpool in der Rechtsform der GmbH; Darlehensverbindlichkeiten werden von dem Familienpool übernommen und der verbleibende Kaufpreis von 4 Mio. EUR darlehensweise (Zinssatz 2,5 %) von F zur Verfügung gestellt. Rz. 12 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 9.5: Tabelle 1 – Ergebnis- und Liquiditätsübersicht (Varian...mehr

Rz. 42 Die Frage der richtigen Rechtsform kann nur mit Blick auf die individuellen Umstände des Einzelfalls und die konkreten Gestaltungsziele beantwortet werden. Hierbei sind sowohl die mit der jeweiligen Rechtsform verbundenen steuerlichen Aspekte als auch die zivilrechtlichen Aspekte, insbesondere mit Blick auf die Haftungs- und Publizitätsfragen, gegeneinander abzuwägen....mehr

Rz. 35 Eine Genehmigungspflicht nach § 1850 Nr. 1 BGB kommt bei der Übertragung von Grundbesitz auf eigene Abkömmlinge im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nicht in Betracht, da der Minderjährige auf Erwerberseite steht. Gemäß § 1850 Nr. 6 BGB ist eine familiengerichtliche Genehmigung nur bei einem entgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb des Minderjährigen erforderlich....mehr