Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Die in §§ 20, 24 UmwStG geregelten Bewertungswahlrechte sind nur anwendbar, wenn alle funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen des Betriebes, Teilbetriebs oder Mitunternehmeranteils mit eingebracht werden. Beachten Sie: Werden in zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit einer solchen Einbringung funktional wesentliche Betriebsgrundlagen in ein anderes BV überführt, ist di...mehr

Bei Investmentanteilen, die von Privatanlegern nach Einführung der Abgeltungsteuer zum 1.1.2009 erworben wurden, unterliegt auch der Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Rechtsgrundlage hierfür sind § 56 Abs. 2–3 InvStG sowie § 8 Abs. 5 InvStG in der bis 2017 geltenden Fassung. Der fiktive Veräußerungsgewinn ermittelt sich nach der bis 2017 geltenden Rechtslage und wird erst...mehr

Bei Einkünften aus Kapitalvermögen ist infolge des beschränkten und pauschalierten Werbungskostenabzugs regelmäßig von einer (widerlegbaren) Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.[1] Dies gilt auch bei der Veräußerung von Kapitallebensversicherungen.[2] Die Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht ist widerlegt, wenn ein positives Ergebnis einer Kapitalanlage in laufenden Ert...mehr

Bedeutung hat die Verlängerung der steuerschädlichen Veräußerungsfrist für Grundstücke und die Einbeziehung des selbst hergestellten Gebäudes grundsätzlich nur für Eigentümer vermieteter Immobilien. Denn § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG enthält einen Ausnahmetatbestand für das selbstgenutzte Wohneigentum, um insbesondere die Mobilität von Arbeitnehmern nicht zu behindern. Die B...mehr

In den Zeilen 14-28 der Anlage KAP-INV 2025 werden die Veräußerungsgewinne aus Investmentfonds eingetragen. Dabei wird zwischen Aktien-, Misch-, Immobilien- und Auslandsimmobilienfonds sowie sonstigen Investmentfonds unterschieden, was wegen der unterschiedlichen Teilfreistellungssätze erforderlich ist. Die Teilfreistellungen werden maschinell berechnet, womit immer die voll...mehr

§ 20 Abs. 3 EStG regelt die Steuerpflicht besonderer Entgelte und Vorteile, die neben den in § 20 Abs. 1 und 2 EStG genannten Einnahmen gezahlt werden. Hierdurch werden sowohl Sacheinnahmen als auch Entgelte von dritter Seite erfasst. Erhalten Anleger Entschädigungszahlungen für Verluste, die aufgrund von Beratungsfehlern im Zusammenhang mit einer Kapitalanlage geleistet werd...mehr

Nach § 20 Abs. 8 EStG sind die in § 20 EStG aufgeführten Kapitalerträge den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständiger Arbeit oder Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, soweit sie zu diesen Einkunftsarten gehören (Grundsatz der Subsidiarität). Achtung Gewerblicher Wertpapierhandel Einkünfte aus einem Wertpapierhandel würden dann zu Einkünften a...mehr

Aufgrund europarechtlicher Bedenken im Hinblick auf die frühere Fassung des InvStG [1] wurde ab 2018 eine generelle Steuerpflicht in- und ausländischer Investmentfonds eingeführt, soweit für diese Einkünfte nach internationalen Grundsätzen in Deutschland ein Besteuerungsrecht besteht.[2] Inländische und ausländische Investmentfonds unterliegen daher ab 2018 mit bestimmten inlä...mehr

Bei Sachspenden ist der gemeine Wert der Zuwendung als Spende anzusetzen.[1] Wurde der Gegenstand unmittelbar vor seiner Zuwendung dem Betriebsvermögen entnommen, hat der Unternehmer ein Wahlrecht: Er kann das gespendete Wirtschaftsgut mit dem Teilwert oder mit dem Buchwert entnehmen (Buchwertprivileg).[2] In der Spendenbescheinigung ist der Entnahmewert anzusetzen zzgl. der...mehr

Seit dem 1. Januar 2010 ist eine MwSt-Registrierung erforderlich für: Steuerpflichtige mit Unternehmenssitz außerhalb Rumäniens, aber mit Betriebsstätte in Rumänien, in den folgenden Situationen: vor dem Empfang von Dienstleistungen, für den Fall, dass der Steuerpflichtige für seine Betriebsstätte in Rumänien Dienstleistungen empfängt, die der MwSt in Rumänien unterliegen, wen...mehr

Eine einfache und grundlegende Tätigkeit der GbR ist die Verwaltung ihres Vermögens. Entsprechend dem verwalteten Vermögen werden daraus Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) erzielt, z. B. indem ein Wertpapierdepot verwaltet wird, oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielt, da das verwaltete Vermögen der GbR z. B. aus einer vermieteten Immobilie bes...mehr

Ohne den Begriff der special purpose entities (SIC-12) bzw. der structured entities (IFRS 12) zu verwenden, unterscheidet IFRS 10.B16 ff. gleichwohl zwischen Unternehmen, die aufgrund ihres breiten Aktivitätsspektrums fortlaufender Entscheidungen bedürfen und deshalb in der Regel nur über Stimmrechte oder vergleichbare Rechte kontrolliert werden können, und solchen Unternehm...mehr

Fragen A.1 Welche drei Hauptunterschiede bestehen im Einzelabschluss zwischen der Behandlung latenter Steuern nach HGB und nach IFRS? A.2 U bildet per 31.12.01 eine Drohverlustrückstellung von 100 TEUR in der IFRS-Bilanz. Steuerrechtlich ist die Rückstellung nicht zulässig (§ 5 Abs. 4a EStG). In 02 tritt der Verlust von 100 TEUR tatsächlich ein und wird nun auch steuerlich ber...mehr

Die IFRS-Bilanz ist, mit Ausnahmen insbesondere für Banken, nicht nach der Liquiditätsnähe zu gliedern, sondern nach der Fristigkeit. Die Aktivseite der IFRS-Bilanz ist in langfristige Vermögenswerte einerseits und kurzfristige Vermögenswerte andererseits zu unterteilen. Die langfristigen Vermögenswerte entsprechen (mit Ausnahme der aktiven latenten Steuern) im Wesentlichen ...mehr

mehr

Die IFRS-Bilanzierung latenter Steuern dient vornehmlich dem zutreffenden Vermögensausweis. Die richtige Periodisierung des Steueraufwands ist ein zumeist, aber nicht immer verwirklichter Nebenzweck. Beispiel Die vorausgezahlten Ertragsteuern der Tax Base GmbH entsprechen der veranlagten Steuer. Zwischen der IFRS-Bilanz und der Steuerbilanz besteht jedoch folgender Unterschie...mehr

Im Juli 2009 hat der IASB ein (weitgehend) eigenständiges Regelwerk für Small and Medium-sized Entities (SME) vorgelegt und dieses in 2015 aktualisiert. Es ist auf der Webseite des IASB kostenlos abrufbar.[1] Anlass für den SME-IFRS ist die Kritik an der Komplexität der "full IFRS". Diese Kritik entzündet sich an drei Punkten: der Unübersichtlichkeit in der Darstellung der Re...mehr

Fragen A.1 Wie sind Forschungs- und Entwicklungsaufwendungen nach IAS 38 zu behandeln? A.2 Nach § 253 HGB ist der goodwill handelsrechtlich in der Regel über maximal zehn Jahre planmäßig abzuschreiben. Welche Regelungen enthalten die IFRS für die planmäßige Abschreibung des goodwill? A.3 Ein Unternehmen erstellt ein Gebäude auf einem Erbpachtgrundstück und muss das Gebäude mit ...mehr

Im Rahmen einer Abordnung, Zuweisung oder Personalgestellung gemäß § 4 TVöD können Beschäftigte dazu verpflichtet werden, ihre vertragsmäßige Arbeitsverpflichtung bei einem anderen Arbeitgeber auch außerhalb des Geltungsbereichs des TVöD nachzukommen. Durch diese Maßnahme ändert sich der Inhalt des Arbeitsvertrags nicht, insbesondere tritt der andere Arbeitgeber nicht in das...mehr

Rz. 79 Stiftungen mit Immobilienvermögen sind nicht so weit verbreitet wie reine Kapitalstiftungen. Bei der Immobilien-Stiftung ist zu unterscheiden, ob die Immobilie als "Zweckvermögen" oder als "Anlagevermögen" übertragen wurde. Soweit es sich um reines "Zweckvermögen" handelt, wird die Stiftung erfahrungsgemäß keinen Ertrag erwirtschaften können, sondern im Gegenteil zusä...mehr

Rz. 24 Die gesetzliche Vertretung der Eltern ist trotz Vorliegens eines Insichgeschäfts möglich, wenn die unentgeltliche Übertragung der Immobilie für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Rechtliche Nachteile können entstehen, wenn die Schenkung für den Minderjährigen mit der Entstehung persönlicher Verpflichtungen verbunden ist. Es haben sich die folgende...mehr

Rz. 87 Im Wege einer verdeckten Einlage (d.h. unentgeltlich) auf die Gesellschaft übertragene Immobilien sind in der Bilanz der Gesellschaft im Grundsatz mit dem Teilwert anzusetzen, im Fall einer Anschaffung oder Herstellung innerhalb der letzten drei Jahre hingegen mit den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG). Der maßgebliche Einlagew...mehr

Rz. 89 Im Fall der Übertragung der Immobilien auf eine im steuerlichen Sinne gewerbliche GmbH & Co. KG gelten die oben zur vermögensverwaltenden KG bzw. GmbH & Co. KG beschriebenen Grundsätze entsprechend. Grunderwerbsteuerlich ergeben sich insoweit keine Unterschiede. Grunderwerbsteuer fällt im Fallbeispiel (Rdn 3) nicht an.mehr

Rz. 17 Rechtsprechung zur Frage des Beginns der Abschmelzungsfrist des § 2325 Abs. 3 BGB gibt es bisher fast ausschließlich für Fälle von lebzeitigen Übertragungen von Immobilien. a) Vorbehalt eines Nießbrauchrechtes Rz. 18 Für den Nießbrauchvorbehalt an einer Immobilie ist inzwischen geklärt, dass die Umschreibung im Grundbuch allein noch nicht als Leistung gem. § 2325 Abs. 3...mehr

Rz. 63 Da im Umfang der eigenen Beteiligungsquote an der Gesellschaft keine entgeltliche Übertragung auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft denkbar ist, scheidet eine solche im Umfang der Beteiligungsquote des Einbringenden zugleich als Gestaltungsmittel aus, wenn zur Schaffung eines erhöhten AfA-Potenzials gezielt eine Wertaufstockung bei einzubringenden Immobil...mehr

Rz. 23 Zur Ausnutzung der erbschaft- und schenkungsteuerrechtlichen Freibeträge werden häufig Immobilen auf minderjährige Kinder und Enkelkinder übertragen. Es stellt sich dabei stets die Frage, ob die Eltern ihre minderjährigen Kinder im Rahmen der Beurkundung vertreten können, obwohl die Eltern oder die Großeltern selbst an der Immobilienübertragung beteiligt sind. Zudem s...mehr

Rz. 36 Im Ergebnis ist es auch nach der Rechtsprechung des BGH aus 2016 zum Fristanlauf bei § 2325 Abs. 3 BGB sehr schwierig, für Grundstücksübertragungen, bei denen sich der Schenker weniger zurückbehält als beim Totalnießbrauch, eine Rechtsprechungsprognose zu treffen. Rz. 37 Es ist nach dem Urteil des BGH aus 2016 davon auszugehen, dass auch ein vorbehaltenes Wohnungsrecht...mehr

Rz. 66 Die Übertragung eines Grundstücks auf eine Personengesellschaft unterliegt im Grundsatz der Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 GrEStG). Allerdings wird die Grunderwerbsteuer in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der bisherige Alleineigentümer am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist (§ 5 Abs. 2 GrEStG). Entsprechendes gilt, wenn mehrere Miteigentümer ein Grundstück auf...mehr

Rz. 1 Die folgenden Berechnungen greifen das bereits in den vorgenannten Kapiteln beschriebene Beispiel zur Gründung eines Familienpools auf und verdeutlichen die Auswirkungen auf das Ergebnis und die Liquidität über einen Zeitraum von 15 Jahren. Rz. 2 Fallbeispiel Die Eheleute M und F leben im Güterstand der Gütertrennung und haben die Kinder T und S, die jeweils verheiratet...mehr

Rz. 85 Soweit Wirtschaftsgüter des Privatvermögens in eine gewerbliche Personengesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten eingebracht werden, liegt begrifflich ein Tausch vor (§ 6 Abs. 6 S. 1 EStG), also ein Veräußerungsvorgang.[86] Innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung einer Immobilie führt dieser Vorgang daher bei Immobilien des Privatvermögens – ebenso wie...mehr

Rz. 68 Wenn die Ehegatten bereits seit der Eheschließung im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, kann die Lösung wie folgt aussehen. Lösung Ausgangsfall Im Ausgangsfall würde sich ein Zugewinnausgleichsanspruch von M gegen F i.H.v. 3,5 Mio. EUR ergeben. Dieser könnte z.B. durch Übertragung von Miteigentumsanteilen von jeweils 50 % an den vermieteten Immobilien der F[40]...mehr

Rz. 46 Wenn Ehegatten, die bisher nicht oder nur in geringem Umfang am Familienvermögen beteiligt sind, Gesellschafter des Familienpools werden sollen, bestehen im Grundsatz zwei Gestaltungsvarianten. Einerseits können vorab Vermögenswerte im gewünschten Umfang zwischen den Ehegatten übertragen werden, welche sodann in einem zweiten Schritt auf den Familienpool übertragen we...mehr

Rz. 172 Die vermögensverwaltende Personengesellschaft ist ertragsteuerlich transparent, die von der Gesellschaft gehaltenen Wirtschaftsgüter werden den Gesellschaftern anteilig nach Bruchteilen zugerechnet (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO). Für Zwecke der Einkommensteuer wird die Anteilsschenkung also so behandelt, als würden anteilig die von der Gesellschaft gehaltenen Vermögensgegens...mehr

Rz. 169 Werden Anteile eines Familienpools durch Schenkung übertragen, so unterliegt der Erwerb im Grundsatz der deutschen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn der Schenker und/oder der Erwerber in Deutschland ansässig ist (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Ist kein Beteiligter in Deutschland ansässig, kann sich eine beschränkte Erbschaft- oder Schenkungsteuerpflicht ergeben, sowei...mehr

Rz. 1 Durch die lebzeitige Übertragung von Vermögenswerten im Wege der vorweggenommenen Erbfolge lässt sich die Nachfolgegestaltung in vielerlei Hinsicht optimieren. Neben der bereits zu Lebzeiten erzielbaren Planungssicherheit können z.B. die Freibeträge des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes optimal ausgenutzt werden. Zudem ermöglicht der lebzeitige Vermögensübergang e...mehr

Rz. 92 Rz. 93 Bei der Gründung des Familienpools in der Rechtsform der GmbH gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ein Weg ist die Gründung einer GmbH im Wege der Bargründung und der anschließende Verkauf der Immobilien an die Gesellschaft gegen Übernahme der noch valutierenden Verbindlichkeiten und darlehensweisen Zurverfügungstellung des verbleibenden Restkaufpreises an die G...mehr

Rz. 13 Die GbR ist wie alle Personengesellschaften im Grundsatz[6] steuerlich transparent, d.h. sie unterliegt selbst nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer. Die Besteuerung findet vielmehr anteilig auf der Ebene der Gesellschafter statt. Die Gesellschafter werden also im Grundsatz so behandelt, als hätten sie die Einkünfte der Gesellschaft entsprechend ihrem Anteil an...mehr

Rz. 55 In vielen Fällen reicht die Gestaltung eines Freibetragsvermächtnisses aus, um die steuerlichen Nachteile des Berliner Testamentes zu vermeiden. Diese Gestaltung ist zudem weniger komplex und für Familien mit normalem Vermögen zu bevorzugen. Rz. 56 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 2.4: Gestaltung eines Freibetragsvermächtnisses ohne Supervermäc...mehr

Rz. 75 Die grundsätzliche steuerliche Anerkennung von Veräußerungsvorgängen zwischen Gesellschafter und Gesellschaft, selbst bei 100 % Beteiligung des Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen, erlaubt insbesondere einen Verkauf von Immobilien an die Gesellschaft auf der Basis des aktuellen Verkehrswertes zur Schaffung einer neuen AfA-Bemessungsgrundlage.[75] Vor diesem Hinte...mehr

Rz. 27 Eine GmbH & Co. KG, bei der ausschließlich die Komplementär-GmbH zur Geschäftsführung befugt ist, gilt ertragsteuerlich stets in vollem Umfang als Gewerbebetrieb (sog. gewerbliche Prägung, § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG), auch wenn sie ausschließlich eine rein vermögensverwaltende Tätigkeit ausübt.[23] Die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG ist für einkommensteuerliche Zwecke ...mehr

Rz. 2 Der Einsatzbereich und die erheblichen Gestaltungsspielräume durch den Einsatz eines Familienpools sollen anhand des nachfolgenden Fallbeispiels deutlich gemacht werden. Rz. 3 Fallbeispiel Die Eheleute M und F leben im Güterstand der Gütertrennung und haben die Kinder T und S, die jeweils verheiratet sind und bereits jeweils zwei eigene noch minderjährige Kinder haben. F...mehr

Rz. 27 Die Belastung der Immobilie mit einer Reallast ist hingegen stets rechtlich nachteilig.[35] Der Minderjährige haftet für diese nach § 1108 BGB immer auch persönlich. Dies gilt folglich auch für die Reallast eines Erbbauzinses bei der Schenkung eines Erbbaurechtes.[36]mehr

Rz. 31 Die Vereinbarung eines Belastungsvorbehaltes für den Übergeber ist für den Minderjährigen wohl nur dann lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn die Eintragung der Belastung gleichzeitig mit dem Eigentumsübergang vollzogen wird, da nur dann eine Analogie zur Schenkung eines belasteten Grundstücks anzunehmen ist.[43]mehr

Rz. 178 Bei einer gewerblichen Personengesellschaft (z.B. einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG) ist Erwerbs- und Bewertungsgegenstand aus Sicht des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts im Grundsatz der Gesellschaftsanteil selbst. Hier ist der Gesamtwert des Betriebsvermögens grundsätzlich nach den Regeln des Bewertungsgesetzes zu ermitteln (unter Berücksichtigung der Ert...mehr

Rz. 71 Eine Anrechnungsbestimmung auf den Pflichtteil gem. § 2315 BGB sollte vorsorglich bei jeder größeren Schenkung vorgenommen werden. Wichtig ist, dass die Anrechnung vor oder bei der Zuwendung erfolgt. Unterblieb die Anrechnungsbestimmung bei der Zuwendung, kann der Erblasser sie nicht mehr nachholen, selbst wenn er die Rechtslage nicht erkannt oder sich bei der Zuwendu...mehr

Rz. 143 Löst der Abfindungsverzicht (wie regelmäßig) noch nicht im Zeitpunkt des Abschlusses des Gesellschaftsvertrags eine freigebige Zuwendung i.S.d. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG aus, so kann sich aber ein erbschafts- bzw. schenkungsteuerpflichtiger Erwerb im Zeitpunkt des Ausscheidens aus der Gesellschaft ergeben. Ist dem zu Lebzeiten aus einer Personengesellschaft ausscheiden...mehr

Rz. 53 Entscheidet man sich für eine solche Kombination aus verbindlicher Sockelvermächtnisanordnung mit einem zusätzlichen Supervermächtnis, ließe sich dieses wie folgt formulieren.[84] Rz. 54 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 2.3: Gestaltung eines Sockelvermächtnisses mit aufgesetztem Supervermächtnis § _________________________ Vermächtnisse zur Betei...mehr

Rz. 174 Das GrEStG unterstellt bei einer Personengesellschaft, die inländischen Grundbesitz hält, einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Grundstückserwerb durch eine neue Personengesellschaft, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesel...mehr

Rz. 26 Die unentgeltliche Übertragung eines mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belasteten Grundstücks ist für den Minderjährigen ebenfalls lediglich rechtlich vorteilhaft.[32] Für die Belastung haftet grds. nur das Grundstück und nicht der Minderjährige als Grundstückseigentümer persönlich.[33] Ein rechtlicher Nachteil liegt hingegen vor, wenn der Minderjährige im Rah...mehr

Rz. 30 Ein lediglich rechtlicher Vorteil wird bejaht, wenn das Grundstück mit einem Nießbrauch belastet ist, bei dem der Nießbraucher auch die außergewöhnlichen Erneuerungen und Ausbesserungen sowie die Grundstückslasten tragen muss.[41] Unerheblich ist, ob der Nießbrauch bereits besteht oder als Gegenleistung bei der Übertragung vorbehalten wird.[42]mehr