Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 50 Angemessenes Wohneigentum auf einem Hausgrundstück oder als Eigentumswohnung ist bis zu einer Wohnfläche als alleiniges Kriterium zur Beurteilung der Angemessenheit bis zu 140 qm bzw. bei Eigentumswohnungen bis zu 130 qm vor einer Verwertung geschützt. Diese Größe gilt für jeweils 1 bis 4 Personen. Einen Zuschlag gesteht der Gesetzgeber im Umfang von 20 qm für jede wei...mehr

Rz. 142 Auch bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist zunächst zu prüfen, ob diese von angemessener Größe sind (vgl. BSG, Urteil v. 18.9.2014, B 14 AS 58/13 R). Zudem ist die Verwertbarkeit und deren Zumutbarkeit zu prüfen (vgl. dazu die Komm. zu § 12). Bezogen auf selbst genutzte Hausgrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen hat das BSG grundlegend entschieden, dass ...mehr

Rz. 289 Abs. 2 stellt eine eigenständige Anspruchsgrundlage für Leistungen zur Deckung des Bedarfs für unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum, das nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 (bis 31.12.2022: § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4) nicht als Vermögen zu berücksichtigen ist, weil es von angemessener Größe ist und von dem Leistungsbere...mehr

Rz. 1 Die Vorschrift ist mit dem Vierten Gesetzes für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt v. 24.12.2003 (BGBl. I S. 2954) am 1.1.2005 in Kraft getreten. Danach wurde sie mehrfach geändert und durch das Gesetz zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch v. 24.3.2011 (BGBl. I S. 453) mit Wirkung zum 1.1.2011 neu gefas...mehr

Rz. 132 Vermögen ist mit seinem Verkehrswert zu berücksichtigen (Abs. 3, § 8 GrusiG-V). Steuerrechtliche Vorschriften bleiben unberücksichtigt. Damit ist gewährleistet, dass der Vermögenswert nicht durch Abschreibung abgesenkt werden kann. Der Verkehrswert eines Vermögens ist der bei Veräußerung auf dem freien Markt erzielbare Erlös für den Vermögensgegenstand. Maßgebend ist...mehr

Rz. 15 Verwertbarkeit von Vermögen bedeutet, es schlechthin für den Lebensunterhalt nutzbar machen zu können. Das muss nicht unbedingt zum Zeitpunkt der Antragstellung auf oder Bewilligung von Leistungen der Fall sein, z. B. bei späterer Fälligkeit einer Forderung, solange eine Verwertung überhaupt in absehbarer Zeit möglich erscheint. Ein Verwertungshindernis ist für jeweil...mehr

Rz. 229 Die zu Mietwohnungen entwickelten Grundsätze gelten auch, soweit Leistungsberechtigte ein selbst genutztes Hausgrundstück von angemessener Größe i. S. d. § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 bewohnen: Die Angemessenheit der Kosten ist in mehreren Schritten zu prüfen: Zunächst bedarf es der Feststellung, welche Größe die von der Bedarfsgemeinschaft bewohnte Wohnung hat, sodann is...mehr

Rz. 257 Abs. 4 Satz 4 (zum 1.7.2026 von Abs. 1 Satz 6 verschoben) tritt schon seit dem 1.8.2006 (bis 31.12.2022: Abs. 1 Satz 2) der Auffassung entgegen, ein Anspruch auf Erstattung angemessener Kosten für Unterkunft könne ausgeschöpft werden, indem eine günstige Wohnung verlassen und eine neue Wohnung mit höherem Mietzins bezogen wird, der sich nach Maßgabe des Abs. 1 Satz 1...mehr

Rz. 148 Ist der Antragsteller Erbe einer Immobilie, die als Vermögen zu berücksichtigen ist, hat er zum Nachweis seiner Hilfebedürftigkeit den Beweis zu erbringen, dass ihm innerhalb des nach § 41 Abs. 3 Satz 1 maßgeblichen Zeitraums von einem Jahr trotz aller zumutbaren Bemühungen eine Veräußerung des Grundstücks nicht gelungen ist (SG Neuruppin, Gerichtsbescheid v. 6.9.202...mehr

Rz. 12 Vom Vermögen abzugrenzen ist Einkommen, das nach Maßgabe des § 11 zu berücksichtigen ist. Eine Berücksichtigung sowohl nach § 11 als auch nach § 12 für denselben Zeitraum ist ausgeschlossen (Verbot der Doppelberücksichtigung). Während eines Bedarfszeitraumes zufließende einmalige Einkünfte wie die Eigenheimzulage oder Gewinne aus Gewinnspielen fließen zu diesem Zeitpu...mehr

Rz. 170 Zu den Kosten der Unterkunft i. S. v. Abs. 1 Satz 1 gehören grundsätzlich die tatsächlich für den Wohnbedarf anfallenden Kosten, soweit diese angemessen sind. Aus einem Vergleich mit den Nebenkosten, die im Falle eines selbst genutzten Wohneigentums geltend gemacht werden können, ergibt sich, dass im Falle eines Wohnmobils als anerkannte Unterkunft (BSG, Urteil v. 17...mehr

Rz. 41 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und 4 schützen Altersvorsorgevermögen vollständig. Eine Angemessenheitsprüfung findet seit 2023 nicht mehr statt. Bei Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 geht es um Versicherungsverträge zur Altersvorsorge einschließlich der Versicherungsverträge in der nach Bundesrecht ausdrücklich geförderten Altersvorsorge (sog. Riester-Verträge zur Altersvorsorge). Bei dieser ...mehr

Rz. 3 Zum Vermögen gehören Geld und Geldeswerte, Sachen, Forderungen und Rechte. Darunter fallen insbesondere gesetzliche Zahlungsmittel und Schecks, bebaute und unbebaute Grundstücke, bewegliche Vermögensgegenstände, Rechte aus Wechseln, Aktien, Grundschulden, Dienstbarkeiten, Nießbrauch. Auch selbstgeschaffene Kunstwerke stellen Vermögen dar (BSG, Urteil v. 23.11.2006, B 1...mehr

Rz. 80 Abs. 1 Satz 2 Nr. 7 enthält nicht mehr Schutz vor Verwertung von Vermögen wegen offensichtlicher Unwirtschaftlichkeit. Diesen Schutz enthält nach Auffassung des Gesetzgebers seit 1.1.2023 im Hinblick auf die relevanten Fälle umfassend Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 und 4. Auch nach diesem Kommentar war der häufigste Fall der Prüfung offensichtlicher Unwirtschaftlichkeit die Verwe...mehr

Rz. 89 Bei Mietverhältnissen ist dem Unterkunftsbedarf regelmäßig der Mietzins zugrunde zu legen, der der Zahlungsverpflichtung des Leistungsberechtigten entspricht. Als solcher gelten auch andere Aufwendungen, mit denen dasselbe Ziel verfolgt wird wie mit einer Mietzinszahlung, etwa Nutzungsentschädigungen oder Genossenschaftsbeiträge. Die Aufwendungen können aus dem Mietve...mehr

Rz. 362 Wohnungsbeschaffungskosten, Mietkautionen und Umzugskosten können vom kommunalen Träger bzw. der gemeinsamen Einrichtung als Ermessensleistungen nach Abs. 6 übernommen werden. Erstattungsfähig sind nur angemessene Kosten. Dies hat das BSG für Umzugskosten aus der Überlegung abgeleitet, dass ohne die Regelung des Abs. 6 Satz 2 die Umzugskosten in diesen Fällen nach Ab...mehr

Geschäftsanteile an einer GmbH sind grundsätzlich frei übertragbar. Hingegen ist die Übertragbarkeit von Anteilen an Personengesellschaften nur mit Zustimmung aller Gesellschafter zulässig, sofern nicht eine abweichende Regelung dazu im Gesellschaftsvertrag getroffen wurde. Die Übertragung von GmbH-Anteilen bedarf der notariellen Beurkundung. Verträge zur Übertragung von Ante...mehr

In den Fällen der Abkürzung des Zahlungswegs übernimmt ein Dritter, beispielsweise der Ehegatte, ein Angehöriger oder ein Freund/eine Freundin des Steuerpflichtigen aus eigenen Mitteln dessen/deren Verbindlichkeiten. Der übernommene Aufwand stellt beim Steuerpflichtigen selbst Werbungskosten (z. B. bei der Handwerkerrechnung bzgl. einer im Privatvermögen vermieteten Immobili...mehr

Hinweis Kappungsgrenze 20 % Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.[1] Hinweis Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die M...mehr

Belgien Zwischensatz von 12 % auf: Bestimmte Energieerzeugnisse wie: Steinkohle und feste Brennstoffe aus Steinkohle Braunkohle und Briketts (außer Jett) Koks und Schwelkoks aus Steinkohle, Braunkohle und Torf Als Brennstoff verwendeter unkalzinierter Petrolkoks sowie bestimmte Reifen und Luftkammern Irland Zwischensatz von 13,5 % auf: Energie für Heizung und Beleuchtung, bewegliche G...mehr

Um die Problematik der Situation im Falle "verschwitzter" (und schließlich nachgeholter) Steuererklärungen widerzuspiegeln, möchten wir auf den folgenden praktischen und durchaus einfach gelagerten Fall zurückgreifen. Beispiel: A ist Studentin. Sie und ihre drei Geschwister erben nach dem Tod der Mutter im Jahr 2017 diverse (vermietete) Immobilien. Es kommt zur streitigen Aus...mehr

Ab dem 1.1.2023 gilt, wenn ein in Belgien ansässiges Unternehmen Bauleistungen an Immobilien erbringt, immer das Reverse-Charge-Verfahren, vorausgesetzt, der Kunde hat eine belgische USt-IdNr. und reicht regelmäßige Umsatzsteuererklärungen ein. Dieses Reverse-Charge-Verfahren im Inland gilt nicht, wenn der Kunde eine belgische USt-IdNr. angibt, aber nicht verpflichtet ist, r...mehr

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Auch Steuerpflichtige, die eine der nachfolgend aufgezählten Lieferungen von Gegenständen oder Dienstleistungen an eine natürliche Person zu deren persönlichem Gebrauch erbringen, müssen dafür eine Rechnung ausstellen, wenn Belgien der Ort des Umsatzes ist oder wenn der Steueranspruch in Bezug auf den gesamten oder einen Teil des Preises vor dem Umsatz entsteht: Lieferungen f...mehr

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Dänemark Grönland und die Färöer gehören nicht zum Gebiet der Europäischen Union, so dass die Umsatzsteuer gemäß der MwStSystRL dort nicht anwendbar ist. Deutschland Die Insel Helgoland und das Gebiet von Büsingen gelten umsatzsteuerlich nicht als Inland. Griechenland Für die Verwaltungsbezirke Lesbos, Chios, Samos, Dodekanes, Kykladen und die Inseln im Ägäischen Meer Thasos, Nör...mehr

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Rz. 1 § 11 GrEStG legt einen einheitlichen Steuersatz von 3,5 % fest und gilt für alle grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbe, wenn es nicht zu einer Pauschalbesteuerung nach § 12 GrEStG kommt oder ein anderer Steuersatz durch die Länder festgelegt wurde.[1] Der Steuersatz betrug zunächst seit 1982 2 %, mittlerweile aber mit Ausnahme von Bayern (3,5 %) fast überall mindestens ...mehr

Die Kläger kauften ein Grundstück mit Mehrfamilienhaus. Später stellten sie versteckte Mängel fest und fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Das Landgericht erklärte den Kaufvertrag für nichtig und verurteilte die Verkäuferin, den Kaufpreis zurückzuzahlen; im Gegenzug sollten die Kläger das Eigentum am Grundstück zurückübertragen. Die Verkäuferin war jedoch ...mehr

Die Werte für Büros in den Toplagen der 5 deutschen Immobilienhochburgen im JLL-Index Victor Prime Office steigen nur noch moderat – für Aufwärtsimpulse sorgt nur noch die Mietpreisentwicklung. Bei indexierten Mietverträgen könnte sich ein Deal lohnen. Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der 5 Immobilienhochburgen Berlin, Düsse...mehr

Das Bundeskabinett hat den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Ob diese Version das parlamentarische Verfahren unverändert überstehen wird, bleibt spannend. Es gibt noch Vorbehalte gegen Details der GEG-Reform. Die Bundesregierung will eine zentrale Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heiße...mehr

Ende April hat sich das Kabinett auf letzte strittige Punkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geeinigt – jetzt wurde der Referentenentwurf bekannt. Ein Überblick zu den Plänen: Die schwarz-rote Koalition hat sich am 29.4.2026 bei der geplanten Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – noch auf offene Fragen beim ...mehr

Schönheitschirurg S hat nach Abschluss aller notwendigen Ausbildungsschritte eine chirurgische Fachklinik eröffnet, in der er zu ca. 50 % steuerfreie ärztliche Leistungen nach § 4 Nr. 14 UStG und zu ca. 50 % steuerpflichtige schönheitschirurgische Leistungen ausführt. Da er seine Praxis gerne in eigenen Räumen unterhalten wollte, hatte er zusammen mit seinem Vater 2023 die V...mehr

Der Geschäftsführer ist zum einen verpflichtet, die Steuererklärungsverpflichtung der GmbH zu erfüllen. Dazu muss er für die Abgabe folgender Steuererklärungen sorgen: die Körperschaftsteuererklärung (dazu gehören: als E-Bilanz der vollständige handelsrechtliche Jahresabschluss, Lagebericht und ggf. der Prüfungsbericht (siehe § 5b EStG), die Umsatzsteuererklärung, die Gewerbest...mehr

Umstände, die für das Halten einer VuV-Immobilie über eine GmbH sprechen können, sind insbesondere: der Mandant ist auf kurz- oder mittelfristige Ausschüttungen aus der Immobilien-GmbH nicht angewiesen; die Immobilien sind bereits Betriebsvermögen (z.B.: Sonderbetriebsvermögen; Betriebsaufspaltung); es soll ein nicht nur kleiner Immobilienbestand in der Gesellschaft aufgebaut w...mehr

Umstände, die gegen das Halten einer VuV-Immobilie über eine GmbH sprechen können, sind insbesondere: Der Mandant ist auf den Liquiditätsüberschuss aus der Immobilie angewiesen und würde diesen laufend an sich ausschütten. Die mit der Ausschüttung einhergehende Steuerbelastung schmälert den avisierten Steuervorteil in einer Gesamtbetrachtung wesentlich. Kleines Immobilienvermö...mehr

Wann ist sie steuerlich sinnvoll? Dr. Markus Wollweber, Dipl.-Finw. (FH), RA/FASt[*] In dieser und den nächsten beiden Beiträgen der Kompakt-Aufsatzreihe "GmbH 2 Go" werden die praxisrelevanten Fragen der Immobilien-GmbH nüchtern und unvoreingenommen beleuchtet: In diesem Beitrag wird der Frage nachgespürt, wann die Immobilien-GmbH sinnvoll und wann sie nicht sinnvoll ist. Di...mehr

Laufende Überschüsse aus fremdvermieteten Immobilien sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV; § 21 EStG) und unterliegen dem persönlichen Einkommensteuertarif (ESt-Tarif) (Höchststeuersatz 42 % bzw. 45 % Reichensteuer). Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist im Privatvermögen nach Ablauf von 10 Jahren nach § 23 EStG steuerfrei, sofern nicht die Grenze zum gew...mehr

Dr. Markus Wollweber, Dipl.-Finw. (FH), RA/FASt[*] In dieser und den nächsten beiden Beiträgen der Kompakt-Aufsatzreihe "GmbH 2 Go" werden die praxisrelevanten Fragen der Immobilien-GmbH nüchtern und unvoreingenommen beleuchtet: In diesem Beitrag wird der Frage nachgespürt, wann die Immobilien-GmbH sinnvoll und wann sie nicht sinnvoll ist. Die nächsten beiden Beiträge werden ...mehr

Die Immobilien-GmbH ist sinnvoll, wenn laufende Überschüsse hoch sind, wenn Gewinne langfristig thesauriert werden und wenn die erweiterte Kürzung in Anspruch genommen werden kann. Sie ist regelmäßig nicht sinnvoll, wenn Anfangsverluste genutzt werden sollen, wenn ein Verkauf nach Ablauf der 10-Jahresfrist wahrscheinlich ist oder wenn der Mandant kurzfristig Liquidität aus de...mehr

Der steuerliche Hauptvorteil einer Immobilien-GmbH liegt in dem thesaurierungsbedingten Steuerstundungseffekt, dem ein Steuerspareffekt hinzutreten kann – insbesondere, wenn und soweit die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (GewSt-Kürzung) greift. Hinzu kommt die beschlossene Absenkung des Körperschaftsteuersatzes (KSt-Satzes)[1]: Ab 2028 sinkt der KSt-Satz stufenweise, ab 2032 a...mehr

In der GmbH beträgt die Belastung auf Gesellschaftsebene 2026 und 2027 15 % KSt zzgl. 5,5 % SolZ, also 15,825 % und wird ab dem Jahr 2028 sukzessive um 1 % pro Jahr bis auf einen Basissteuersatz von 10 % absinken. Beschränkt sich die Tätigkeit der GmbH auf die Vermietung von Immobilien, kann der Steuerbefreiungstatbestand der erweiterten GewSt-Kürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewSt) i...mehr

Um eine tragfähige Entscheidungsgrundlage für die Frage zu erarbeiten, ob die Immobilie privat oder über eine Immobilien-GmbH gehalten werden soll, sollte eine umfassende und alle Aufwendungen berücksichtigende Gesamtbetrachtung für einen langfristigen Zeitraum (z.B.: 30 Jahre) durchgeführt werden. 1. Beispiel (vereinfacht, ohne Abzinsungseffekte) Erworben werden soll ein VuV...mehr

1. Privat gehaltene Immobilie Laufende Überschüsse aus fremdvermieteten Immobilien sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV; § 21 EStG) und unterliegen dem persönlichen Einkommensteuertarif (ESt-Tarif) (Höchststeuersatz 42 % bzw. 45 % Reichensteuer). Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist im Privatvermögen nach Ablauf von 10 Jahren nach § 23 EStG steuerfrei, so...mehr

Rz. 79 Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer/Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwisc...mehr

Rz. 40 Wichtig Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf Es gibt zahlreiche Fallkonstellationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung vom BGH als rechtsmissbräuchlich eingestuft worden ist. Dies gilt zunächst für den Fall, dass der Eigenbedarf des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ist dann re...mehr

Wenn Ehepartner gemeinsam eine Immobilie halten, erfolgt dies regelmäßig in Form einer Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. Zivilrechtlich ist das unproblematisch: Beide Ehegatten sind anteilige Eigentümer, die Gemeinschaft selbst ist kein eigenständiges Rechtssubjekt. Umsatzsteuerlich hat sich die Lage jedoch deutlich verschärft, insbesondere durch das BMF-Schreiben ...mehr

Auftreten im Rechtsverkehr Wann eine Bruchteilsgemeinschaft als Unternehmer anzusehen ist, entscheidet sich maßgeblich nach ihrem Auftreten im Rechtsverkehr. Eine unternehmerische Tätigkeit der Gemeinschaft liegt insbesondere dann vor, wenn die Beteiligten ihre Tätigkeit nicht getrennt, sondern einheitlich nach außen ausüben. Genau hier setzt die aktuelle Verwaltungsauffassun...mehr

Rz. 30 Sowohl die Ermittlung des Fehlbetrags im Entstehungsjahr als auch die Ermittlung des maßgebenden Gewerbeertrags im Abzugsjahr erfolgen nach den allgemeinen Vorschriften. Es gelten §§ 7–10 GewStG . Nicht maßgeblich ist die Art der Gewinnermittlung. Vortragsfähig ist nach § 10a S. 7 GewStG nur ein für vorangegangene Ez ermittelter Fehlbetrag. Rz. 31 Der Begriff "Fehlbetra...mehr

Der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag kann bis zu 100 Prozent des geförderten Altersvorsorgevermögens betragen, der u. a. zur vollständigen oder teilweisen Ablösung einer für die Finanzierung der Anschaffungs-/ Herstellungskosten selbstgenutzten Wohnimmobilie (Entschuldung) verwendet werden kann. Diese Entschuldung ist eine wohnungswirtschaftliche Verwendung im Sinne des § 92a ...mehr