Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Schrifttum: IDW RS IFA 3 vom 20.01.2023, Ausweis von Immobilien des AV und UV in der HB sowie der zugehörigen Aufwendungen und Erträge in der GuV, IDW Life 4/2023, 414; Riepolt, Bilanzierung von Immobilien bei einem Grundstückshändler, BBK 20/2023, 906; Zwirner/Schöffel, Immobilienwirtschaftlicher Fachausschuss (IFA) des IDW verabschiedet IDW RS IFA 3, StuB 2023, 441. Verwaltun... mehr

Söffing, Zur Anwendung des § 175 Abs 1 S 1 AO beim gewerblichen Grundstückshandel, DStR 2000, 916; Söffing/Klümpen-Neusel, Unentgeltliche Grundstücksgeschäfte und gewerblicher Grundstückshandel, DStR 2000, 1753; Stork, Gewinnermittlungswahlrecht beim gewerblichen Grundstückshandel, DB 2001, 115; Apitz, Gewerblicher Grundstückshandel und Buchführungspflicht, StBp 2001, 344; Kempe... mehr

Rn. 138 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insb anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausgehenden... mehr

Rn. 130 Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Schon aus § 22 Nr 2 EStG iVm § 23 Abs 1 Nr 1 EStG bzw § 20 Abs 2 S 1 Nr 1 EStG folgt im Umkehrschluss, dass nicht jede Veräußerung durch Private zu einer gewerblichen Tätigkeit führt. Die Zuordnung von Veräußerungsgewinnen zur Überschusseinkunftsart private Vermögensverwaltung (gesetzlich nicht definiert, als Typusbegriff nur mit Regelbeispi... mehr

Rn. 132e Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Zum Umfang des notwendigen gewerblichen BV s BMF v 26.03.2004, BStBl I 2004, 434 Tz 32. Das Grundsatzurteil des GrS BFH BStBl II 1995, 617 schließt ausdrücklich nicht aus, dass neben einem gewerblichen Grundstückshandel des Gesellschafters dieser auch separat PV verwalten kann und verweist auf eine Einzelfallbetrachtung. Implizit bestätigt ... mehr

Söffing, BB-Forum: Nachhaltigkeit ohne Wiederholungsabsicht: Bedenkliche Entwicklungen in der Rspr zum gewerblichen Grundstückshandel, BB 2005, 2101; Kempermann, Gewerblicher Grundstückshandel: Nachhaltigkeit in "Ein-Objekt-Fällen" – Zugleich Besprechung des BFH v 01.12.2005, DStR 2006, 265; Leisner-Egensperger, Grundstückshandel im Steuerrecht zwischen privater Vermögensverwa... mehr

Rn. 133 Stand: EL 164 – ET: 04/2023 Schrifttum: Figgener/von der Tann, Gewerblicher Grundstückshandel allein durch Zurechnung der Verkäufe von PersGes und Gemeinschaften, DStR 2012, 2579; Schöne, Der Einfluss des Investments in Fonds auf die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel auf Ebene des Fondsanlegers im Einkommensteuerrecht,... mehr

Rn. 225 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 REIT- (Real Estate Investment Trust) -AG-Anteile sind Anteile an AG, die aus der Vermietung und Verwertung von Immobilien ihre Gewinne erwirtschaften. Ihre Tätigkeit liegt im Erwerb, in der Verwaltung, der Veräußerung sowie der VuV von Immobilien. Die Besonderheit dieser Rechtsform liegt darin, dass die Gesellschaft von der KStPfl und GewSt... mehr

Rn. 1580 Stand: EL 191 – ET: 08/2026 Entscheidendes Abgrenzungskriterium für die Zuordnung der Einkünfte zu den Einkünften aus VuV ist die Zwecksetzung des eingesetzten Kapitals. Ist das Kapital dazu bestimmt, unbewegliche WG zu erwerben oder herzustellen, die danach der Erzielung von Einkünften aus VuV dienen, so gehören vor der Kapitalverwendung hieraus erzielte Guthaben- w... mehr

Dorn/Becker, Abgrenzung zwischen Einkünften aus VuV iSd § 21 EStG und gewerblichen Einkünften, NWB Nr 13 v 31.03.2023, Beilage, S 11 Ledermann, Abgrenzung der Einkünfte aus Vermietung zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, NWB 2024, 3302. Verwaltungsanweisungen: R 15.7 Abs 2 EStR 2012; H 15.7 Abs 2 EStH 2023; FinBeh Hamburg (koordinierter Erlass), Fachinfo v 30.01.2018, S 1980–20... mehr

Rn. 174a Stand: EL 192 – ET: 10/2026 Der Begriff "persönlich haftende Gesellschafter" knüpft typisierend an die §§ 128, 161 Abs 1 HGB an und bedeutet idS unmittelbare Haftung für gesetzliche und rechtsgeschäftliche Verbindlichkeiten (s Rn 175) gegenüber den Gesellschaftsgläubigern mit dem gesamten Vermögen. Für die Frage, ob ein Gesellschafter iSd § 15 Abs 3 Nr 2 EStG unbesch... mehr

Rn. 314 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Vorab Hinweis auf die Fallgestaltungen ungewollter Beendigung der Betriebsaufspaltung unter s Rn 305 und deren gravierende steuerliche Nachteile. Echte Betriebsaufspaltung (gegenüber Einheits-GmbH/-AG) Gewinnausschüttungen der GmbH sind – anders als bei der 25 %igen AbgSt – mit 60 % estpfl gewerbliche Einkünfte (ungünstig bei hohem ESt-Satz ü... mehr

Rn. 131a Stand: EL 168 – ET: 10/2023 Das StEntlG 1999/2000/2002 führte durch Änderung des § 23 EStG – als Gegenfinanzierungsmaßnahme – eine Ausdehnung der steuerlichen Erfassung privater Veräußerungsgewinne im Bereich privater Grundstücksverkäufe ein (auch s vor § 1 Rn 129 (Bitz)): zum einen durch eine Verlängerung der steuerschädlichen (Spekulations-)Frist auf 10 Jahre, zum... mehr

Rn. 470 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Investmentfonds sind ein zentrales Instrument zur Geldanlage, das es Anlegern ermöglicht, ihr Kapital gemeinschaftlich in verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder Immobilien zu investieren. Im Wesentlichen unterscheidet man drei Hauptarten von Investmentfonds: offene (Publikums-) Investmentfonds, Spezialinvestmentfonds und gesc... mehr

Rn. 383 Stand: EL 192 – ET: 10/2026 Angesprochen ist der Fall der Bilanzierung bei zunächst fälschlich nicht erkannter Betriebsaufspaltung (umgekehrt, bei irrtümlicher Annahme einer nicht gegebenen Betriebsaufspaltung, zB wegen Ehegatten-GbR, s Rn 330; auch s Rn 305 zu (2)). Eine Ehegatten-GbR erklärte hinsichtlich der Immobilie Einkünfte aus VuV, weil die Eheleute die Immobi... mehr

Rn. 471e Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Da bestimmte inländische Erträge bereits auf Ebene des Fonds der KSt unterliegen, soll durch eine typisierende Freistellung der Erträge eine Doppelbesteuerung beim Fonds und beim Anleger vermieden werden. Hierzu werden die Investmenterträge beim Anleger teilweise von der Besteuerung freigestellt. Die Teilfreistellungen werden pauschal gew... mehr

Rn. 250 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Bis zum VZ 2017 (danach s Rn 471 ff) fielen auch die Ausschüttungen aus Beteiligungen an inländischen und ausländischen Investmentfonds unter § 20 Abs 1 Nr 1 EStG, s § 2 InvStG 2004. Investmentvermögen sind Vermögen zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage, die nach dem Grundsatz der Risikomischung in Vermögensgegenständen angelegt sind. Die Be... mehr

Wagner/Brüggen, Die Verklammerungstheorie des BFH bei Immobilien: Praktische Fragestellungen, DB 2018, 408; Spohn/Lipps, Verklammerungsgeschäft als neues Rechtsinstitut zwischen Gewerblichkeit und privater Vermögensverwaltung bei unbeweglichen WG, DStR 2018, 605. Rn. 132a Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Bei so langfristiger Haltedauer ist zu unterscheiden, ob Veräußerungen bebauten... mehr

Rn. 132d Stand: EL 152 – ET: 08/2021 Erhebliche Modernisierung/Sanierung Die Grenze zur gewerblichen Betätigung wird auch bei langjährigem Besitz (selbst bei über 10-jähriger Haltedauer) oder Erwerb bebauten Grundbesitzes dann überschritten, wenn der StPfl in nicht unerheblichem Maße (im Verhältnis zum Kaufpreis oder zum Verkehrswert der Altsubstanz) Modernisierungsmaßnahmen i... mehr

Rn. 123b Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Im Einzelnen: Wie definiert sich die Totalperiode, über die der Gewinn anzustreben ist? Wie ermittelt sich der relevante "Gewinn"? Was ist einzubeziehen (zB steuerfreie Zuwächse; inflationsbedingte stille Reserven)? Wann liegen noch unschädliche Anlaufverluste vor? Änderung der Verhältnisse: Wirkt sich wie auf die Beurteilung aus bei zunächst ... mehr

Rn. 13c Stand: EL 192 – ET: 10/2026 Unter der Ägide der Bilanzbündeltheorie wurde die Auszahlung eines Darlehens der Gesellschaft an den Gesellschafter, unabhängig von dessen Ausgestaltung, grundsätzlich als Entnahme des Gesellschafters aus der Gesellschaftskasse, wurden Tilgungs- und Zinszahlungen des Gesellschafters als Einlage behandelt. Das ist seit Geltung der Theorie von... mehr

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Rn. 390 Stand: EL 173 – ET: 06/2024 Das Stichwort führt aus der Sicht der Betriebs-KapGes, die den Pachtzins als BA absetzen will, zur Frage des fremdüblich angemessenen Pachtzinses (s nachfolgend) und den Folgen unangemessen niedrigen bzw unangemessen hohen Pachtzinses, nämlich unter ertragsteuerlichen Aspekten zur Frage des Vorliegens einer verdeckten Einlage bei zu fehlende... mehr

Rn. 41b Stand: EL 177 – ET: 12/2024 Zivilrechtliche Funktion(en) der GmbH & Co KG Zivilrechtlich liegt der Anreiz zur Gründung einer GmbH & Co KG im Vergleich zur reinen GmbH oder zur reinen KG ganz allgemein vor allem darin, dass die Gesellschafter, die die Geschäftsführung und Vertretung ausüben, nicht unbeschränkt persönlich haften, dass die Geschäftsführung auch gesellschaf... mehr

Streck, Gewerbebetrieb, Mitunternehmerschaft, Bilanzbündeltheorie, FR 1973, 297; Schmidt-Liebig, Der Gewerbebetriebsbegriff der §§ 2 Nr 2, 151 EStG, StuW 1977, 302; Schmidt-Liebig, Die Gewinnerzielungsabsicht, ein unabdingbares Gewerbemerkmal, DB 1982, 1738; Zacharias/Rinnewitz, Die Bedeutung der Neufassung des § 15 Abs 2 EStG (StEntlG 1984) für die Grenzziehung zwischen privat... mehr

Rn. 42 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Eine KG, bei der der einzige geschäftsführende und haftende Gesellschafter eine GmbH ist, gilt als gewerblich geprägt iSv § 15 Abs 3 Nr 2 EStG: s Rn 170 . Dies gilt auch für die Ltd & Co KG (wenn die ausländische Ltd nach ihrem rechtlichen Aufbau und ihrer wirtschaftlichen Gestaltung einer inländischen KapGes entspricht): BFH BStBl II 2007, ... mehr

Rn. 323 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Nutzungsvorteile aus Dienstverträgen Insb die Angemessenheit von Geschäftsführerbezügen steht wiederholt auf dem Prüfstand seitens der FinVerw. Für die Beurteilung der Angemessenheit ist auf die Gesamtausstattung der Vergütungen abzustellen. Diese umfasst im Allgemeinen Grundgehalt, Tantieme, Zusatzvergütungen, Pensionszusagen und Sachleistunge... mehr

Raupach, Die PersGes im ESt-Recht: Einheit der Gesellschaft oder Vielheit von Gesellschaftern, FR 1976, 233; Bordewin, Post mortem Bilanzbündeltheorie – Freud und Leid der Einheit der PersGes, DStZ 1983, 487; Herzig/Kessler, Die begrenzte Steuerrechtsfähigkeit von Personenmehrheiten nach dem Beschluss des GrS des BFH v 25.06.1984, DB 1985, 2476, 2528; Mellwig, Der Mitunternehme... mehr

Ernst, Das Entnahmerecht der Gesellschafter von PersGes und das Steuerrecht, BB 1961, 377; Uelner, Das EK und FK der PersGes in ertragsteuerlicher Sicht, JbFSt 1979/80, 338, 342; Schulze zur Wiesche, Einlage und Entnahme bei PersGes, FR 1982, 497; Schulze zur Wiesche, Gesellschafterentnahmen bei PersGes, BB 1985, 1522; Balz, Entnahme fiktiver Steuern bei der Personenhandelsgesel... mehr

Rn. 111a Stand: EL 187 – ET: 02/2026 Gesellschaftsrechtlich können Gesellschafter einer PersGes natürliche Personen, aber auch zB wiederum PersGes selbst sein. Die beteiligte PersGes wird dann als Obergesellschaft (OG), die andere PersGes als Untergesellschaft (UG) bezeichnet. Wegen der grundsätzlichen Beteiligungsfähigkeit einer PersGes auch einer gewerblichen GbR, an einer ... mehr

Achleitner, Ann-Kristin, Prof. Dr. Dr. Technische Universität München, München Alvarez, Manuel, Dr. Manuel Alvarez Consulting, Tazacorte, Spanien Baetge, Jörg, em. Prof. Dr. Dr. h.c. Universität Münster, Münster Ballwieser, Wolfgang, Prof. Dr. Dr. h.c. Universität München, München Barckow, Andreas, Prof. Dr. International Accounting Standards Board, London Bartle, Gregor A., Dipl... mehr

Rn. 37 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Eine Gesellschaft, deren Zweck auf den Betrieb eines Handelsgewerbes unter gemeinschaftlicher Firma gerichtet ist und bei der die Haftung gegenüber den Gesellschaftsgläubigern bei einem oder mehreren Gesellschaftern auf den Betrag eines bestimmten Betrages (Haftsumme) beschränkt ist (Kommanditisten) und bei der bei mindestens einem Gesellscha... mehr

Rn. 131b Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Einkommensteuer Als Beginn des gewerblichen Grundstückshandels – bedeutsam für den Zeitpunkt der Einlage gemäß § 6 Abs 1 Nr 5 EStG mit dem Teilwert bzw bei Strukturänderung aus LuF nach § 6 Abs 5 S 1 EStG mit dem Buchwert in das BV des StPfl ist nach BMF BStBl I 2004, 434 Tz 31 der Zeitpunkt anzusehen, in dem der StPfl mit Tätigkeiten begi... mehr

Rn. 132b Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Die BFH-Rspr hat, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der gebotenen Vereinfachung und Rechtssicherheit (kritisch zur Vereinfachung – wegen zahlreicher Ausnahmen s Rn 132d, "besondere Umstände" etc – Fischer, FR 1995, 803, 811), in quantitativer Auslegung des Begriffs Gewerbebetrieb entschieden, dass bei Veräußerung von nur maximal drei... mehr

Weber-Grellet, Keine Abfärbung gewerblicher Beteiligungseinkünfte einer vermögensverwaltenden KG auf ihre Einkünfte aus VuV – Anmerkung zu BFH v 06.10.2004, StuB 2005, 167; Heuermann, Entfärbungen – Reduktionen der Abfärbewirkung bei Beteiligungseinkünften, DB 2004, 2548 Kratzsch, Abfärbewirkung durch Beteiligungseinkünfte bei vermögensverwaltenden GbR, GStB 2005, 285; Hallerba... mehr

Groh, Nach der Aufgabe der Geprägetheorie, DB 1984, 2373; Schulze/Osterloh, Die Qualifizierung der Einkünfte einer vermögensverwaltenden PersGes, DStZ 1985, 315; Herzig/Kessler, Die begrenzte Steuerrechtsfähigkeit von Personenmehrheiten, DB 1985, 2476, 2528; Uelner, Folgerungen aus der Aufgabe der Gepräge-Rspr durch den BFH, StbJb 1985/86, 237, 250; Mellwig, Vermögensverwaltung:... mehr

Rn. 341 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Die Entwicklung der BFH-Rspr unterstreicht die Tendenz, in immer höherem Maße Grundbesitz als wesentliche Betriebsgrundlage im Rahmen einer extensiven Ausweitung der qualitativ-funktionalen Voraussetzungen für eine sachliche Verflechtung anzusehen. Es reicht jede funktional nicht nur untergeordnete Bedeutung, bei gleichartiger Nutzung weite... mehr

Rn. 64a Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Zur Erstellung besonderer (Wert)-Ergänzungsbilanzen der Gesellschafter zur StB der PersGes kommt es in folgenden Fällen: mehr

Patt/Rasche, Zur Frage des Sonder-BV bei Vermietungen zwischen Schwester-PersGes, DStR 1995, 401; Rose, Gelungene Klärung des Bilanzkonkurrenz-Problems bei Schwester-PersGes, FR 1995, 763; Schulze zur Wiesche, Die steuerliche Behandlung der Rechtsbeziehungen zwischen Schwestergesellschaften – Erlass vom 28.04.1998, StBp 1998, 314; Ley, Gesellschafterkonten bei Doppelstock- und ... mehr

Rn. 68a Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Ein Problem, das Ursache gesellschaftsvertraglicher Sonderregelungen für die Gewinnverteilung bei PersGes sein kann, ist die Steuerermäßigung infolge einer GewSt-Messbetragsanrechnung (ab 2008 ist die GewSt gem § 4 Abs 5b EStG keine BA mehr; s vor § 1 Rn 177 (Bitz)) gem § 35 Abs 2 S 2 EStG, weil die der Steuerermäßigung zugrunde liegende a... mehr

Rn. 310 Stand: EL 188 – ET: 04/2026 Die beschränkte Haftung einer KapGes als Betriebsfirma bietet die Möglichkeit, zivilrechtlich das gesamte wertvolle AV der betrieblichen Haftung (Kredithaftung, insb Produzentenhaftung) zu entziehen. Dem ist aus Erfahrung der Praxis hinsichtlich der Kredithaftung entgegenzuhalten, dass diese Wirkung oft zT dadurch aufgehoben wird, dass Kred... mehr

Rn. 391 Stand: EL 173 – ET: 06/2024 Ist die Betriebsgesellschaft eine PersGes, s Rn 389a. Übersteigt die von der Betriebs-KapGes gezahlte Pacht das Angemessene, liegt bei dem Besitzunternehmen insofern statt Pachteinnahmen ein vGA-Zufluss iSv § 8 Abs 3 S 2 KStG vor (Umqualifizierung), analog s Rn 48. Erfolgt die Nutzungsüberlassung zu fremdüblichen Pachtkonditionen, erzielt da... mehr

Demleitner, Die Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und gewerblicher Vermietung bei einem Shopping Center, BB 2015, 1307; Korn, Einkaufscentervermietung: Vermögensverwaltung trotz umfangreicher Verwaltungs- und Werbeaktivitäten, NWB 2016, 3574. Rn. 139a Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Im Fall des BFH v 14.07.2016, BFH/NV 2017, 111 errichtete eine nicht gewerblich geprägte Gmb... mehr

Rn. 141b Stand: EL 192 – ET: 10/2026 Zur Vermeidung einer Zwangsbetriebsaufgabe – heutzutage auch wichtig als Auffangtatbestand bei ungewollter Beendigung einer Betriebsaufspaltung, s Rn 305 zu (1) und (3) und s Rn 421 – wurde durch den BFH (grundlegend s GrS BFH v 13.11.1963, BStBl III 1964, 124) das Rechtskonstrukt der Betriebsverpachtung im Ganzen als ein Fall der "Betrieb... mehr

Rn. 133a Stand: EL 172 – ET: 04/2024 Hinsichtlich der Einschaltung von KapGes in Immobilienverkäufe (in Dienstleistungen wie Projektierung, Bebauung etc anders zu beurteilen, s BFH BFH/NV 2008, 68: immer Zurechnung) durch beherrschende Gesellschafter (25 % Anteilsbesitz zur Beherrschung nicht ausreichend: BFH v 26.09.2006, X R 27/03, BFH/NV 2007, 412) zur Abschirmung private... mehr

Rn. 316 Stand: EL 177 – ET: 12/2024 Beispiel 1 (Outboundfall): Der inländische StPfl A mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland bzw eine inländische vermögensverwaltende PersGes oder Stiftung hält sämtliche Anteile an der niederländischen A-BV. Er/sie überlässt ihr ein dort belegenes Grundstück, das für die A-BV eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellt. Für ... mehr

Rn. 680 Stand: EL 192 – ET: 10/2026 Wird eine Kaufpreisforderung längerfristig gestundet, so bezieht der Verkäufer eines zum PV gehörenden WG neben der auf den Kaufpreis zu verrechnenden Tilgungsleistung auch einen Zinsanteil. Dies gilt nicht nur bei ausdrücklicher Vereinbarung einer Verzinsung, sondern auch dann, wenn die Parteien eine Verzinsung ausgeschlossen haben (BFH v... mehr

Rn. 3a Stand: EL 177 – ET: 12/2024 Die Festlegung, ab wann im einkommensteuerlichen Sinne (für die GewSt nachfolgend s Rn 3b) der Gewerbebetrieb beginnt, ist in zweierlei Hinsicht wichtig, und zwar mehr

Janssen, Mitunternehmerschaft und Betriebsaufspaltung, BB 1995, 25; Neu, Änderung der Rspr zur mitunternehmerischen Betriebsaufspaltungs-Urteilsanalyse und Beratungskonsequenzen zum BFH-Urt v 23.04.1996, DStR 1996, 1757; Berz/Müller, Sonder-BV und mitunternehmerische Betriebsaufspaltung, DStR 1996, 1919; Verschiedene, Mitunternehmerische Betriebsaufspaltung, JfFfSt 1997/98, 288... mehr

Rn. 72 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Der Mitunternehmeranteil des Gesellschafters einer PersGes besteht aus dem Gesellschaftsanteil und dem Sonder-BV des Mitunternehmers: BFH v 19.03.1991, BStBl II 1991, 635 Leitsatz 2. Erwähnung findet der Begriff des Sonder-BV in § 6 Abs 5 S 2 EStG, eine gesetzliche Definition erfolgte jedoch nicht. Der Anteil des einzelnen unmittelbar oder a... mehr