Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung Dr. Markus Wollweber, Dipl.-Finw. (FH), RA/FASt / Marc Nürnberger, RA/FASt/StB[*] Der vorliegende Beitrag befasst sich mit Fragen und Risiken der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei der Immobilien-GmbH. Im ersten Beitrag zur Immobilien-GmbH (Wollweber, GmbH-StB 2026, 146) wurde beleuchtet, wann sie steuerlich sinnvoll ist. Im nächsten Beitrag ...mehr

Dr. Markus Wollweber, Dipl.-Finw. (FH), RA/FASt / Marc Nürnberger, RA/FASt/StB[*] Der vorliegende Beitrag befasst sich mit Fragen und Risiken der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei der Immobilien-GmbH. Im ersten Beitrag zur Immobilien-GmbH (Wollweber, GmbH-StB 2026, 146) wurde beleuchtet, wann sie steuerlich sinnvoll ist. Im nächsten Beitrag werden die Wege in die Immobilie...mehr

Die erweiterte GewSt-Kürzung macht eine Immobilien-GmbH steuerlich attraktiv, ist aber äußerst streitanfällig. Dementsprechend hat sich eine umfangreiche Kasuistik gebildet, wobei der BFH zu einer strengen Auslegung tendiert und auch geringste Überschreitungen der reinen Grundstücksverwaltung schädlich sein können. Erfreulicherweise zeigen die Rechtsprechung (insbesondere bei der...mehr

Aufgrund des "Alles oder nichts-Prinzips" der erweiterten GewSt-Kürzung werden die Tätigkeiten von Immobilien-GmbHs von der Finanzverwaltung – etwa im Rahmen von Betriebsprüfungen – kritisch überprüft und sind häufig Gegenstand von Steuerstreitverfahren. In der Praxis werden insbesondere folgende Fallgruppen aufgegriffen: Grundstücksüberlassung an Gesellschafter Photovoltaik Be...mehr

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (GewSt-Kürzung) nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ist für die Immobilien-GmbH der zentrale Hebel zur GewSt-Freistellung von Vermietungserträgen und ggf. Gewinnen einer Grundstücksveräußerung. Auf Ebene der Immobilien-GmbH erfolgt dann lediglich eine Besteuerung mit Körperschaftsteuer (KSt) zzgl. Solidaritätszuschlag (SolZ) (derzeit insgesamt 15,8...mehr

Bis zum Jahr 2021 führten Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerken oder Ladestationen für E-Autos zu einem Ausschluss der erweiterten GewSt-Kürzung. Gewisse Unschädlichkeitsgrenzen: Aus umweltpolitischen Gründen wurden i.R.d. Fondsstandortgesetzes[5] zumindest gewisse Unschädlichkeitsgrenzen eingeführt: nach § 9 Nr. 1 S. 3 Buchst. b GewStG sind E...mehr

Um Streitfälle zu vermeiden, bietet es sich in der Gestaltungsberatung an, potentiell GewSt-kürzungsschädliche Tätigkeiten und Wirtschaftsgüter (z.B. Betriebsvorrichtungen) auf eine weitere (Schwester-)Gesellschaft auszulagern, so dass die Immobilien-GmbH selbst als reine Grundbesitzgesellschaft die erweiterte GewSt-Kürzung ungefährdet in Anspruch nehmen kann. In die gewerbli...mehr

Die Grundstücksüberlassung an einen Betrieb eines Gesellschafters oder Mitunternehmerschaft, an der ein Gesellschafter beteiligt ist, schließt die erweiterte GewSt-Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG aus. Beachten Sie: Der Ausschlusstatbestand gilt bei jeder noch so geringen Nutzung des Grundbesitzes im Gesellschafterinteresse. Beispiel Eine Immobilien-GmbH vermietet zah...mehr

Das Ausschließlichkeitsgebot verlangt in zeitlicher Hinsicht, dass die begünstigte Tätigkeit während des gesamten Erhebungszeitraums vorliegen muss. Der BFH nimmt es hierbei genau und versagt bei einer Veräußerung des letzten Grundstücks "zu Beginn des 31.12." als letztem Tag des Erhebungszeitraum die erweiterte GewSt-Kürzung.[10] Dies ist besonders bitter, da damit nicht nur...mehr

Hält eine GmbH Grundbesitz, wird für Erhebungszeiträume ab 1.1.2025 gem. § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG die Grundsteuer vom Gewerbeertrag gekürzt. Diese sog. einfache GewSt-Kürzung dient der Vermeidung einer Doppelbelastung mit Realsteuern in Form von Grundsteuer und GewSt.[1] Auf Antrag wird gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG die erweiterte GewSt-Kürzung gewährt, die den gesamten Teil des Ge...mehr

Auch entgeltliche Sonderleistungen sind gefährlich. Schädlich kann – je nach Umfang der Leistung und Art des Objekts – die Reinigung[12] oder die Bewachung sein.[13] Möglich bleiben demgegenüber objektbezogene, vermietungstypische Leistungen i.R.d. Grundstücksverwaltung. So hat der BFH Infrastruktur- und Werbeleistungen für ein Einkaufszentrum noch als übliche (Neben-)Leistun...mehr

Dauerbrenner in Streitverfahren ist die (unbewusste) Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Auch fest im Gebäude verbaute Anlagen für den gewerblichen Gebrauch sind im Ausgangspunkt GewSt-kürzungsschädlich, da solche Betriebsvorrichtungen – abweichend vom Zivilrecht – nicht wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes bzw. Grundstücks, sondern im Steuerrecht selbständige Wirtsc...mehr

Der Arbeitgeber muss immer damit rechnen, dass das Finanzamt die vereinbarte Miete mit der ortsüblichen Miete vergleicht. Beim Vergleich zwischen vereinbarter Miete und ortsüblicher Miete ist regelmäßig von der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten auszugehen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, S...mehr

Bei nicht bestandsgeschützten Alt-Anteilen (i.d.R. Anschaffung nach 2008 oder bestimmte Fonds nach § 21 Abs. 2a, 2b InvStG a.F.) ist zusätzlich der Gewinn aus der fiktiven Veräußerung zum 31.12.2017 zu ermitteln und im Zeitpunkt der tatsächlichen Veräußerung der Investmentanteile zu versteuern. Die Gewinnermittlung erfolgt hierbei gem. dem abgebildeten Schema (i.E. s. hierzu ...mehr

Prof. Dr. Manzur Esskandari, RA/FASt/FAAR/FAStrafR[*] Die Übertragung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt zählt zu den Klassikern der vorweggenommenen Erbfolge (s. bereits Esskandari, ErbStB 2013, 119). Eine in der Praxis häufig erst nachgelagert gestellte, für den Nießbraucher und seinen Ehegatten aber existentielle Frage betrifft die Absicherung des überlebenden Eheg...mehr

Nach § 1061 Satz 1 BGB erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Berechtigten. Die Weitergabe des Rechts an Dritte – etwa an den überlebenden Ehegatten – ist ausgeschlossen. Hat der Nießbraucher die Immobilie im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ein Kind übertragen und bewohnt er das Objekt mit einem nicht am Nießbrauch beteiligten Ehegatten, steht dieser Ehegatte mit dem Erb...mehr

Rz. 121 Da an einer Personengesellschaft mehrere Gesellschafter beteiligt sind, bedarf es eines Aufteilungsschlüssels, wie der potenzielle Anrechnungsbetrag auf die einzelnen Gesellschafter zu verteilen ist. Würde eine solche Zuweisung in das Belieben der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter gestellt, wären hiermit nicht sachgerechte Gestaltungsmöglichkeiten verbunden, die...mehr

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Riepolt, Aufteilung eines Gesamtkaufpreises bei Immobilienerwerb – Anmerkungen zum BFH-Urteil v. 7.10.2025 – IX R 26...mehr

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Ist die Karenzzeit abgelaufen, muss eine Vermögensprüfung durchgeführt werden. Diese wird aber sowohl vereinfacht, als auch werden die Freibeträge für die Bürgergeldbezieher angehoben. Insbesondere folgende Verbesserungen erfolgen: Erhöhung der Freibeträge je Person auf einheitlich 15.000 EUR; nicht ausgenutzte Freibeträge sind innerhalb der Bedarfsgemeinschaft zudem übertrag...mehr

Rinker, Zwischen Gestaltungsspielraum und Manipulation – Eine Abgrenzung von Bilanzkosmetik und Bilanzfälschung, IRZ 7-8/2025, S. 293; Freidank, Bilanzpolitische Entscheidungsmodelle zur Gestaltung des Einzelabschlusses im Rahmen der Kaufpreisallokation nach IFRS 3 – Ansatzpunkte für Digitalisierungskonzepte, BfuP 3/2025, S. 271; Pöller, Explizite und faktische Wahlrechte na...mehr

Für die Berücksichtigung von Vermögen und die Anerkennung der tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung als Bedarf gilt eine Karenzzeit von einem Jahr. Die Karenzzeit begann für alle Bürgergeld berechtigten am 1.1.2023 neu; zurückgelegte Zeiten vor 2023 wurden nicht mitgerechnet. In der Karenzzeit wird nur erhebliches Vermögen berücksichtigt. Das bedeutet insbeson...mehr

Cremer, Teilwertabschreibung bei voraussichtlich dauernder Wertminderung – Überblick über Voraussetzungen...mehr

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Bach/Kleinlosen, Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften – Net Asset Value im Vergleich zum Marktwert, StuB 8/2026, S. 304; Oser, Ausweis von Anteilen im Jahresabschluss nach HGB, StuB 6/2026, S. 245; Deubert/Lewe, Beteiligungsfolgebe...mehr

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Meier, Status quo der bilanziellen Behandlung von Pfandgeldern in der Getränkeindustrie – mittlerweile ein Dauerbrenner, DStR 13/2026, S. 740; Böcking/Stein, Aktivierung von Sanierungsmaßnahmen und Entsorgungsverpflichtungen im Jahres- und Konzernabschluss für einen informa...mehr

Seithel, Die Problematik der systematischen Einordnung des Verlustabzugs nach § 10d EStG, DStR 1965, 353; Eitel-Dreiss/Dreiss, Steuerliche Verlustbehandlung und Sanierung, DB 1980, 1858; Dötsch, StandortsicherungsG: Wahlweiser Verzicht auf den Verlustrücktrag bei der ESt und KSt, DStR 1993, 1639; Schiffers/Déjosez/Endriss/Reich, Optimale Nutzung des Wahlrechts beim Verlustrückt...mehr

Für die Berücksichtigung von Vermögen gilt beim Kinderzuschlag im Vergleich zum Grundsicherungsgeld eine besondere Regelung. Vermögen wird demnach nur berücksichtigt, wenn das Gesamtvermögen 40.000 EUR für die erste Person in der Bedarfsgemeinschaft und 15.000 EUR für jede weitere Person in der Bedarfsgemeinschaft nicht übersteigt. Altersvorsorge, eine selbst bewohnte Immobi...mehr

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Rz. 657 Nach Anm. 5 zu Kap. 49 des ab 1.1.1988 geltenden Gemeinsamen Zolltarifs (Kombinierte Nomenklatur) gehören zur begünstigten Position 4901 des Zolltarifs nicht Veröffentlichungen, die überwiegend Werbezwecken dienen (z. B. Broschüren, Prospekte, Faltblätter, Handelskataloge, von Handelsgesellschaften veröffentlichte Jahrbücher, Reisewerbung). Diese Veröffentlichungen f...mehr

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Rz. 32 Leasingraten können linear, degressiv oder progressiv gestaltet werden. Nach dem BFH[1] ist bei degressiven Leasingraten i. d. R. die Summe der geschuldeten Raten in jährlich gleich bleibende Beträge für die Vertragsdauer aufzuteilen. Für die in den ersten Jahren über diesen rechnerischen Jahresaufwand hinausgehenden Beträge ist ein Aktivposten (Rechnungsabgrenzungspo...mehr

Überblick Leasing umfasst die Fülle an möglichen Verträgen, die ein Unternehmen abschließt, um Ressourcen temporär zu nutzen, ohne dabei (sofort, ggf. aber später,) juristischer Eigentümer zu sein. Im Englischen bezeichnet Leasing alle Mietverträge, im Deutschen hat sich für Leasing eine eingegrenztere Verwendung ergeben, da es neben Mietverträgen stehen kann. Im Ergebnis we...mehr

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Rz. 8 Während es nach IFRS einen gesonderten Standard zur Miete (Leasing) mit IFRS 16 (bis zum Geschäftsjahr 2018 IAS 17) gibt, finden sich weder im HGB noch im EStG Regelungen zum Leasing. Die bilanzielle Behandlung des Leasings ist handelsrechtlich in der HFA-Stellungnahme St HFA des IDW Deutschland e. V. geregelt.[1] Steuerrechtlich hat das BMF in folgenden Erlassen Stell...mehr

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Rz. 48 Grundsätzlich kommt aber bei Nutzungseinschränkungen infolge von Covid-19 ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 in Betracht (BGH, Urteil v. 23.11.2022, XII ZR 96/21, NZM 2023 71 BGH, Urteil v. 13.7.2022, XII ZR 75/21, a. a. O.; BGH, Urteil v. 16.2.2022, XII ZR 17/21, a. ...mehr

Rz. 70 Leasingnehmer und -geber müssen Verträge in einzelne Komponenten aufteilen. Gewährt ein Leasingvertrag zum Beispiel das Nutzungsrecht für 5 Omnibusse, einen Gabelstapler und einen LKW sowie jeweils zu den einzelnen Geräten zugehörige Wartungsverträge durch den Leasinggeber, würde jedes Fahrzeug eine Leasingkomponente darstellen. Die einzelnen Wartungsverträge sind hin...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: bis auf ...mehr

Die Frage, in welchem Zustand ein Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist, stellt sich vornehmlich, wenn getrennte Verträge über den Erwerb des Grundstücks und über Bauleistungen geschlossen werden. Wird das Grundstück aufgrund zivilrechtlich verknüpfter Verträge (rechtlicher Zusammenhang)[1] oder durch – nach den besonderen grunderwerbsteuerlichen Grundsätzen – als Ei...mehr

Rz. 47 § 274 Abs. 1 Satz 4 HGB stellt eine gesetzliche Regelung zur Aktivierung steuerlicher Verlustvorträge dar.[1] Das Aktivierungswahlrecht für aktive latente Steuern beinhaltet die Aktivierung zukünftiger Steuerentlastungen aufgrund von steuerlichen Verlustvorträgen. Allerdings wird das Aktivierungswahlrecht für steuerliche Verlustvorträge auf die in den nächsten fünf Jah...mehr

Keine Aufteilung einer einheitlichen Leistung und daher nur eingeschränkte Anwendung des Grundstücksbegriffs nach GrEStG: Wird eine Immobilie vor dem Erstbezug oder ein Baugrundstück geliefert, könnte es sich anders verhalten als bei Bestandsimmobilien oder unbebauten Grundstücken, die keine Baugrundstücke sind. Denn für jene Fälle lässt die Mehrwertsteuersystemrichtlinie es...mehr

Steuerfreie Grundstückslieferung auch bei Mitübertragung von nicht der GrESt unterliegenden Gegenständen: Die Lieferung eines Grundstücks mit Bestandsimmobilie bzw. eines unbebauten Grundstücks, das kein Baugrundstück ist, ist insgesamt steuerfrei. Aufgrund der Definition des Grundstücksbegriffs nach der Mehrwertsteuerdurchführungsverordnung gehören auch Maschinen und Betrie...mehr

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