Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 70 Die bisherigen Ausführungen zur Überwachung, Überprüfung und Neubewertung von Sicherheiten beziehen sich weitgehend auf die Werthaltigkeit dieser Sicherheiten. Es sollte allerdings nicht vergessen werden, dass die Sicherheit vom Institut im Bedarfsfall auch verwertet werden müsste. Dabei kommt es neben der Werthaltigkeit auf die praktische Durchsetzbarkeit der Rechte ... mehr

Rz. 82 Die ein paar Jahre nach der Finanzmarktkrise vorherrschende Niedrigzinsphase, phasenweise verbunden mit der Verpflichtung zur Zahlung von Negativzinsen, die Corona-Krise und die damit einhergehende Erhöhung der Ausfallrisiken im Kreditgeschäft sowie verschiedene makroöko­nomische Faktoren, wie insbesondere der Krieg in der Ukraine und die lange Zeit anhaltenden Proble... mehr

Rz. 93 Vom Institut ist eine angemessene Rotation der für die Wertermittlung von Immobiliensicherheiten zuständigen Personen sicherzustellen. Konkret ist eine Rotation immer dann vorzunehmen, wenn dieselbe mit der Wertermittlung betraute sachverständige Person zwei aufeinanderfolgende Einzelbewertungen derselben Immobilie durchgeführt hat (→ BTO 1.2 Tz. 3, Erläuterung). Bei ... mehr

Rz. 83 Mindestens jährlich ist eine Überprüfung der Werthaltigkeit der Sicherheiten durchzuführen, wobei erhebliche Schwankungen (des Marktes) und insbesondere ein erheblicher Rückgang des Sicherheitenwertes zu berücksichtigen sind. In diesen Fällen sollte die Überprüfung häufiger durchgeführt werden. Zur Überwachung der Immobiliensicherheiten werden von den Instituten i. d.... mehr

Rz. 1 In Abhängigkeit vom Risikogehalt eines Immobiliengeschäfts sind die für das Risiko bedeutsamen Aspekte vor Immobilienerwerb oder -errichtung zu analysieren und zu beurteilen. Kritische Punkte des Immobiliengeschäfts sind hervorzuheben. Rz. 2 Vor Immobilienerwerb oder -errichtung muss das Institut die diesbezüglichen wirtschaftlichen Aspekte analysieren und insbesondere ... mehr

Rz. 43 Immobilienrisiken entstehen immer dann, wenn ein Institut in Immobilien investiert, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage – als Direktinvestition oder über Fondsanteile. Je nach Art der Verwendung ändert sich die Bedeutung verschiedener Kriterien, die Einfluss auf den Risikogehalt der Investition haben. Grundsätzlich immer von Bedeutung ist die Lage der Immob... mehr

Rz. 29 Bei endfälligen Krediten bzw. tilgungsfreien Krediten wird im Gegensatz zu typischen Annuitäten- oder Ratenkrediten der gesamte Kreditbetrag erst am Ende der Vertragslaufzeit zurückgezahlt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind lediglich die Kreditzinsen fällig, die über den Zeitraum der Zinsfestschreibung für den Kreditnehmer aber auch nicht reduziert werden. Während bei Annu... mehr

Rz. 81 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten und sonstigen beweglichen Vermögenswerten[1] betrauten sachverständigen Personen müssen über die dafür erforderlichen Qualifikationen und Erfahrungen verfügen. Für die Berechnung der regulatorischen Kapitalanforderungen sind von den Instituten in dieser Hinsicht ähnliche Vorgaben zu beachten. So muss die Bewertung ... mehr

Rz. 133 Zu den potenziellen negativen kreditbezogenen Ereignissen, die bei der Sensitivitätsanalyse zu beachten sind, können bei Verbrauchern z. B. eine Verringerung des Einkommens, eine Anhebung der Zinssätze im Fall von Darlehensverträgen mit variablem Zinssatz, eine negative Tilgung des Darlehens[1] und Ballonzahlungen[2] oder aufgeschobene Zahlungen der Tilgung oder der ... mehr

Rz. 86 In der folgenden Übersicht wird im Einzelnen dargestellt, welche Abschnitte bzw. Textziffern von der deutschen Aufsicht an welcher Stelle und auf welche Weise in die MaRisk überführt worden sind. Damit soll ein Auffinden der entsprechenden Kommentierung erleichtert werden. In den ersten drei Spalten sind die Nummerierung und die Überschriften der einzelnen Abschnitte ... mehr

Hinweis zur Benutzung des Literaturverzeichnisses: Sofern es sich bei den Autoren bzw. Herausgebern um Organisationen handelt, sind die aufgeführten Werke i. d. R. auf der Internetseite der jeweiligen Organisation verfügbar. Achtelik, Olaf, in: Herzog, Felix (Hrsg.), Geldwäschegesetz, 5. Auflage, München, 2023, § 24c KWG, § 25h KWG und § 6 GwG. ACI Deutschland e. V. – Arbeitsg... mehr

Rz. 23 Nicht nur die Finanzmarktkrise und die COVID-19-Pandemie waren für die Kreditwirtschaft – und natürlich auch die Realwirtschaft – mit enormen Herausforderungen verbunden. Auch die aktuellen Kriege und kriegsähnlichen Zustände in verschiedenen Regionen der Welt, die in einer kultivierten Gesellschaft eigentlich der Vergangenheit angehören sollten, gehen nicht spurlos a... mehr

Rz. 61 Ein "Immobilienindex" gibt Auskunft über die Preis- oder Wertänderungen am Immobilienmarkt.[1] In Deutschland werden verschiedene Immobilienindizes angeboten, die sich grundsätzlich darin unterscheiden, ob sie auf einer Bewertung der Bestandsimmobilien anhand von Mietpreisen ("bewertungsbasierte Indizes") oder auf einer Bewertung der Transaktionen anhand von Kaufprei... mehr

I. Streitgegenständlich ist ein Schadensersatzanspruch aus einem Vermächtnis. Die Klägerin ist eine Kapitalgesellschaft nach lettischem Recht. Der Beklagte ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass des am … 2022 verstorbenen Dr. H (im Weiteren: "Erblasser"). Der Erblasser setzte mit Erbvertrag vom 10.8.2022 seine Tochter M H zur Alleinerbin ein. Seinem Sohn A H (im Weiteren:... mehr

Rz. 123 Unter "Rettungserwerben" ("foreclosed assets") ist der Erwerb von Sicherheiten zu verstehen, die in der Folge als Vermögenswerte in der Bilanz des Institutes ausgewiesen werden. Dafür kommen z. B. Immobilien und Transportmittel infrage (→ BTO 1.2.5 Tz. 8, Erläuterung). Analog dazu bezeichnet die EBA Vermögenswerte, die mittels Inbesitznahme einer Sicherheit erlangt ... mehr

Rz. 60 Immobilienrisiken entstehen immer dann, wenn ein Institut in Immobilien investiert, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage – als Direktinvestition oder über Fondsanteile (→ BTR Tz. 1). Den Beobachtungen der deutschen Aufsicht zufolge hat das jahrelange Niedrigzinsumfeld bei vielen Instituten die Erträge im klassischen Zinsgeschäft einbrechen lassen. Auf der S... mehr

Rn. 225 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 REIT- (Real Estate Investment Trust) -AG-Anteile sind Anteile an AG, die aus der Vermietung und Verwertung von Immobilien ihre Gewinne erwirtschaften. Ihre Tätigkeit liegt im Erwerb, in der Verwaltung, der Veräußerung sowie der VuV von Immobilien. Die Besonderheit dieser Rechtsform liegt darin, dass die Gesellschaft von der KStPfl und GewSt... mehr

Rz. 176 Mit der COVID-19-Pandemie waren über einen längeren Zeitraum Reisebeschränkungen und massive Einschränkungen persönlicher Kontakte verbunden (teilweiser bzw. vollständiger "Lockdown"), womit die ansonsten obligatorische Außen- und Innenbesichtigung zu beleihender Immobilienobjekte nicht oder nur eingeschränkt möglich war. Vor diesem Hintergrund hat die BaFin vorüberg... mehr

Rz. 69 Die Institute sollen auf "geeignete" Wertermittlungsverfahren abstellen. In ähnlicher Weise wird z. B. in § 18a Abs. 7 Nr. 1 KWG gefordert, bei der Vergabe von grundpfandrechtlich oder durch eine Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehen für die Immobilienbewertung "zuverlässige" Standards zu verwenden, ohne dass näher ausgeführt ist, was der Gesetzgeber dar... mehr

Rz. 95 Bei der Finanzierung der Immobilienentwicklung sollte die Kreditwürdigkeitsprüfung entsprechend der Laufzeit des Darlehens sowohl die Bauphase und ggf. ihre Schritte als auch die Phase nach der Baufertigstellung umfassen, wenn eine Umwandlung in ein Darlehen für Gewerbeimmobilien vorgesehen ist. Für die Bewertung der zweiten Phase gelten die bereits dargelegten Vorgab... mehr

Rn. 1580 Stand: EL 191 – ET: 08/2026 Entscheidendes Abgrenzungskriterium für die Zuordnung der Einkünfte zu den Einkünften aus VuV ist die Zwecksetzung des eingesetzten Kapitals. Ist das Kapital dazu bestimmt, unbewegliche WG zu erwerben oder herzustellen, die danach der Erzielung von Einkünften aus VuV dienen, so gehören vor der Kapitalverwendung hieraus erzielte Guthaben- w... mehr

Rz. 1 Im Rahmen der Kreditweiterbearbeitung muss das Institut überwachen, ob die vertraglichen Vereinbarungen vom Kreditnehmer eingehalten werden. Bei zweckgebundenen Kreditvergaben ist zu kontrollieren, ob die valutierten Mittel der vereinbarten Verwendung zukommen (Kreditverwendungskontrolle). Rz. 2 Eine Beurteilung der Adressenausfallrisiken ist mindestens jährlich durchzu... mehr

a) Vorsorgereserven nach § 340f HGB [1] Rz. 16 Hinsichtlich ihrer Verlustausgleichsfunktion haben Vorsorgereserven nach § 340f HGB eine mit den offenen Eigenkapitalposten vergleichbare Qualität. Ihr Ansatz als RDP ist deshalb bei Konzepten, die an die HGB-Rechnungslegung anknüpfen, grundsätzlich möglich. Etwas anderes gilt nur für die anstelle der Bildung von EWB oder Rückstel... mehr

Rz. 30 Gemäß der ursprünglich in BTR 1 Tz. 7 enthaltenen Anforderungen hält die deutsche Aufsicht eine mindestens vierteljährliche Berichtsfrequenz über die Adressenausfallrisiken grundsätzlich für erforderlich. Die Geschäftsleitung soll dadurch bereits frühzeitig in die Lage versetzt werden, auf bedrohliche oder den Bestand des Institutes gefährdende Risiken reagieren zu kö... mehr

Die Aufsicht gibt einen Ausblick auf den Zeitplan der 7. MaRisk-Novelle. Die Aufsicht informiert darüber, dass eine Veröffentlichung der überarbeiteten MaRisk-Fassung im 4. Quartal 2022 angestrebt wird. Die in der 7. MaRisk-Novelle abgedeckten Themen werden in der Sitzung des Fachgremiums im Oktober 2021 noch näher spezifiziert. Im Zeitraum von Oktober 2021 bis Januar 2022 w... mehr

Rz. 7 Die grundsätzlichen Informationen, die für alle Kreditarten herangezogen werden, unterscheiden sich naturgemäß vor allem hinsichtlich der Kundengruppen.[1] So hängt die Kreditwürdigkeit eines Verbrauchers in erster Linie von seinem Einkommen und Vermögen sowie seinen Verbindlichkeiten und finanziellen Verpflichtungen ab. Bei einer Kreditvergabe an Verbraucher können da... mehr

Rn. 470 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Investmentfonds sind ein zentrales Instrument zur Geldanlage, das es Anlegern ermöglicht, ihr Kapital gemeinschaftlich in verschiedene Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder Immobilien zu investieren. Im Wesentlichen unterscheidet man drei Hauptarten von Investmentfonds: offene (Publikums-) Investmentfonds, Spezialinvestmentfonds und gesc... mehr

Rz. 7 Maßgeblich für die Zuordnung der betriebenen Geschäfte zu den Anforderungen an die Ausgestaltung der Aufbau- und Ablauforganisation im Kreditbereich (→ BTO 1), im Handelsbereich (→ BTO 2) oder im Immobilienbereich (→ BTO 3) sind die Definitionen im allgemeinen Teil des Rundschreibens (→ AT 2.3). Während bei den Kreditgeschäften von Anfang an auf den weiten Kreditbegrif... mehr

Rz. 1 Das Institut muss Kriterien festlegen, die die Abgabe eines Engagements an die auf die Sanierung bzw. Abwicklung spezialisierten Mitarbeiter oder Bereiche bzw. deren Einschaltung regeln. Die Verantwortung für die Entwicklung und die Qualität dieser Kriterien sowie deren regelmäßige Überprüfung muss außerhalb des Bereichs Markt angesiedelt sein. Die Federführung für den... mehr

Rz. 121 Nach den Vorstellungen der EBA[1] sollten die Institute ESG-Risiken durch wirksame interne Berichtsrahmen überwachen, die der Geschäftsleitung und dem Aufsichtsorgan angemessene Informationen und aggregierte Daten übermitteln, beispielsweise durch die Integration von ESG-Risiken in die regelmäßigen Risikoberichte oder in Form von Dashboards mit Kennzahlen, die eine w... mehr

Rz. 165 Gemäß Art. 80 CRD IV müssen die zuständigen Behörden sicherstellen, dass das Risiko, dass die von den Instituten eingesetzten anerkannten Kreditrisikominderungstechniken sich als weniger wirksam erweisen als erwartet ("Restrisiko")[1], u. a. durch schriftliche Grundsätze und Verfahren erfasst und gesteuert wird. Zur Überprüfung der Werthaltigkeit und des rechtlichen ... mehr

Rz. 240 Ein Beispiel für eine extreme Marktsituation ist die "Subprimekrise", an der gleichzeitig die vielfältigen Zusammenhänge zwischen den einzelnen Risikoarten deutlich werden. Extrem niedrige Zinssätze führten in den USA dazu, dass in großem Umfang Kredite an Privatpersonen vergeben wurden, die nur eine geringe Bonität besaßen. Naturgemäß besteht in diesem sogenannten "... mehr

Rz. 61 Die Werthaltigkeit von Sicherheiten ist grundsätzlich vor der Kreditvergabe (→ BTO 1.2.1 Tz. 2) und ab einer vom Institut unter Risikogesichtspunkten festzulegenden Grenze auch im Rahmen der Kreditweiterbearbeitung in angemessenen Abständen (→ BTO 1.2.2 Tz. 3) zu überprüfen. Zudem ist sie im Rahmen der Kreditweiterbearbeitung in Abhängigkeit von der Sicherheitenart zu... mehr

Rz. 39 Die EBA formuliert in ihren Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung an verschiedenen Stellen besondere Anforderungen an das Konsortialgeschäft. Diese betreffen u. a. die Festlegung der Strategien bei Instituten mit einem Portfolio an gehebelten Transaktionen (→ AT 4.2 Tz. 1), die Prozesse der Kreditgewährung an mittlere und große Unternehmen bzw. bei Projektf... mehr

Rz. 90 In Abschnitt 7.3 ihrer Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung beschäftigt sich die EBA aus verschiedenen Blickwinkeln mit dem Thema "Interessenkonflikte". Zunächst sollten die Institute sicherstellen, dass das Honorar oder Gehalt der Sachverständigen und das Ergebnis der Bewertung nicht in einer Weise verknüpft sind, die zu einem Interessenkonflikt führt. Da... mehr

Rz. 68 Im Kreditgeschäft sind zusätzlich die Anforderungen von Abschnitt 8.1 (Allgemeine Bestimmungen zum Rahmen für die Kreditrisikoüberwachung) der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung zu beachten (→ AT 4.3.2 Tz. 1, Erläuterung). Rz. 69 Demnach sollten die Institute über ein stabiles und wirksames Überwachungssystem verfügen, das durch eine angemessene Daten... mehr

Rz. 9 Hinsichtlich der Kreditvergabe an Unternehmen können in Abhängigkeit von der Kreditart noch weitere Informationen, Daten oder Nachweise für die Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich sein.[1] Bei einer Finanzierung von Gewerbeimmobilien betrifft dies z. B. die folgenden Angaben:[2] Informationen über Mietpreisniveaus, Leerstände und Mieter, einschließlich der Verträge üb... mehr

Rz. 2 Die Kreditbearbeitung umfasst insgesamt die Prozesse der Kreditgewährung/-vergabe[1] und der Kreditweiterbearbeitung (→ BTO 1.2 Tz. 1). Zur Kreditgewährung gehören die bis zur Bereitstellung des Kredites erforderlichen Arbeitsabläufe. Die Kreditweiterbearbeitung betrifft die Überwachung der Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen durch den Kreditnehmer sowie – bei ... mehr

Rz. 80 Schließlich müssen noch angemessene Wertabschläge ("Haircuts") hergeleitet werden. Der Immobilienpreis zum Zeitpunkt der Verwertung sollte den aktuellen und den erwarteten Marktbedingungen Rechnung tragen. Die Wertabschläge sollten die Liquidität des Marktes und die Verwertungsstrategie widerspiegeln, also ob die Verwertung im beiderseitigen Einverständnis oder nicht ... mehr

Der durch den Güterstandswechsel entstandene Zugewinnausgleichsanspruch ist grundsätzlich in Geld zu erfüllen. Eine gegenständliche Erfüllung des Anspruchs (z.B. mit Immobilien, einem GmbH-Anteil oder Aktien) gilt daher als Leistung an Erfüllung statt (§ 364 Abs. 1 BGB) und kann Ertragsteuern auslösen, wenn die Voraussetzungen des jeweiligen Steuertatbestands vorliegen.[8] D... mehr

Rn. 250 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Bis zum VZ 2017 (danach s Rn 471 ff) fielen auch die Ausschüttungen aus Beteiligungen an inländischen und ausländischen Investmentfonds unter § 20 Abs 1 Nr 1 EStG, s § 2 InvStG 2004. Investmentvermögen sind Vermögen zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage, die nach dem Grundsatz der Risikomischung in Vermögensgegenständen angelegt sind. Die Be... mehr

Rz. 101 Die zuständigen Behörden prüfen im Rahmen des SREP, ob die Institute über angemessene Richtlinien und Verfahren für die Bewertung von Immobilien und beweglichen Vermögenswerten im Einklang mit Abschnitt 9 der EBA-Leitlinien über das Management notleidender und gestundeter Risikopositionen verfügen. Dabei wird insbesondere geprüft, ob die internen Richtlinien alle ver... mehr

Rn. 471e Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Da bestimmte inländische Erträge bereits auf Ebene des Fonds der KSt unterliegen, soll durch eine typisierende Freistellung der Erträge eine Doppelbesteuerung beim Fonds und beim Anleger vermieden werden. Hierzu werden die Investmenterträge beim Anleger teilweise von der Besteuerung freigestellt. Die Teilfreistellungen werden pauschal gew... mehr

Rz. 183 Seit der siebten MaRisk-Novelle sind die Anforderungen der Abschnitte 7.1.1 (Besicherung mit Immobilien) und 7.1.2 (Besicherung mit beweglichen Vermögenswerten) der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung bei der Bewertung von Sicherheiten zu beachten (→ BTO 1.2.1 Tz. 2, Erläuterung). Einige der darin enthaltenen Vorgaben sind bereits (weitgehend) durch ... mehr

Rz. 169 Bei einer barwertigen Ableitung des Risikodeckungspotenzials ist grundsätzlich der Barwert sämtlicher Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Institutes – inklusive außerbilanzieller Positionen – unter Berücksichtigung der erwarteten Verluste und der Verwaltungskosten zu ermitteln.[1] Die Auswertung des Risikotragfähigkeitsmeldewesens der BaFin und der Deutschen Bun... mehr

Rz. 62 Der Anwendungsbereich der EBA-Leitlinien zielt auf Institute im Sinne von Art. 4 Abs. 1 Nr. 3 CRR ab, also auf gemäß Art. 8 CRD IV zugelassene Kreditinstitute und gemäß Art. 8a Abs. 3 CRD IV zugelassene Wertpapierfirmen. Mit Blick auf den Anwendungsbereich ist zudem § 1a Abs. 1 KWG zu beachten. Die Anforderungen sollten auf Einzel-, teilkonsolidierter und konsolidiert... mehr

Rz. 37 Bei der Festlegung, Genehmigung und Überwachung der Umsetzung der Strategien sollten die Institute innerhalb der geltenden rechtlichen und aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen ihre langfristigen finanziellen Interessen und ihre Solvenz berücksichtigen.[1] Im Rahmen der Überarbeitung ihrer Leitlinien zur internen Governance im Jahr 2021 hat die EBA eine Ergänzung vor... mehr

Rz. 40 Trotz der positiven Entwicklung beim Abbau der Bestände an notleidenden Krediten in den letzten Jahren sieht die Aufsicht weiterhin Handlungsbedarf, um insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Lage ein erneutes Anwachsen des NPL-Bestandes abzumildern und negative Konsequenzen für die Institute zu verhindern. Demzufolge haben die EBA und die EZB ... mehr

Rz. 46 Die EZB hält es zudem für sinnvoll, geeignete Leistungsindikatoren ("Key Performance Indicators", KPI) für alle Arten von Klima- oder Umweltrisiken auf die einzelnen Geschäftsfelder und Portfolios anzuwenden und die Fortschritte regelmäßig zu überprüfen. Dabei sollten die Risiken der verschiedenen Kredit- und Handelsportfolios berücksichtigt werden, die sich aus dem Ü... mehr

Rz. 87 5 Immobiliengeschäfte im Sinne dieses Rundschreibens sind auf eigene Rechnung eines Institutes betriebene Geschäfte mit Immobilien, bei denen eine der folgenden Absichten verfolgt wird: mehr