Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 18 Seit dem 1.1.2009 gilt für sämtliches bebautes und unbebautes Grundvermögen als Bewertungsmaßstab der gemeine Wert i.S.d. § 9 BewG . Die Bewertung von Grundvermögen mit dem (am Markt orientierten) Verkehrswert führt gerade in Ballungsgebieten mit hohen Immobilienpreisen im Vergleich zur Bewertung nach altem Recht zu einem erheblichen Anstieg der steuerlichen Werte und ...mehr

Rz. 64 § 13d Abs. 1, 3 ErbStG regelt, dass bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile nur mit 90 % ihres Werts anzusetzen sind, wenn siemehr

Rz. 75 Immobilien, die nur teilweise Wohnzwecken dienen und im Übrigen z.B. zu eigenen Wohnzwecken oder zu gewerblichen, freiberuflichen oder zu öffentlichen Zwecken genutzt werden oder schlicht leer stehen, sind nur anteilig begünstigt, wobei die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt maßgeblich sind.[86] Rz. 76 Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältni...mehr

Rz. 1 Die Regelung zur Steuerbefreiung für Familienheime wurde durch das Erbschaftsteuerreformgesetz [1] mit Wirkung ab dem 1.1.2009 eingeführt und stellt eine Erweiterung der bereits seit dem durch das Jahressteuergesetz 1996[2] eingeführten geltenden Privilegierung für lebzeitige Zuwendungen im Zusammenhang mit Familienwohnheimen unter Ehegatten/Lebenspartnern dar, § 13 Abs...mehr

Rz. 90 Soweit das begünstigte Vermögen gem. § 13d ErbStG steuerfrei erworben wird, sind die damit in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Schulden und Lasten (anteilig) nicht abzugsfähig, § 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG (siehe § 8 Rdn 126). Bei gemischt genutzten Grundstücken kommt es wegen der damit einhergehenden Aufteilung des Privilegs (siehe § 8 Rdn 139) auch nur teilweise ...mehr

Anspruch des Käufers auf Löschung eines (aufgegebenen) WohnungsrechtsLG Lübeck, Urt. v. 9.8.2024 – 10 O 297/23 Das LG sprach der Klägerin als Käuferin einer Immobilie den Anspruch auf Löschung gegenüber den Beklagten als Berechtigte eines über das Grundbuch gesicherten Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) zu, die das Wohnungsrecht uneingeschränkt aufgegeben hatten. Ein Abfindungsanspr...mehr

Rz. 109 Im Rahmen der lebzeitigen Übertragung von Immobilienvermögen unter Nießbrauchsvorbehalt kann es bei der Beteiligung von Ehegatten zu zwei steuerschädlichen Konstellationen kommen: Rz. 110 Wird eine im Alleineigentum eines Ehegatten stehende fremdvermietete Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Veräußerers und seines Ehegatten als Gesamtberechtigte i.S.d. ...mehr

Rz. 53 Weder die dem Ehegatten lebzeitige Einräumung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts an einer ansonsten steuerbefreiten Immobilie noch eine entsprechende (z.B. vermächtnisweise) Zuwendung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts im Rahmen einer Verfügung von Todes wegen an den überlebenden Ehegatten oder die Abkömmlinge sind von § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG erfasst. In dem Fall...mehr

Rz. 64 Regelmäßig behält sich der Übertragende dingliche Nutzungsrechte (insbesondere Nießbrauch oder Wohnrecht) am übertragungsgegenständlichen Grundbesitz vor (siehe Rdn 6 ff.). Motive können zum einen das Versorgungsinteresse der älteren Generation und zum anderen die schenkungsteuerliche Erwerbsreduzierung sein. Rz. 65 Bei fremdvermieteten Objekten wird sich der Überlasse...mehr

Rz. 192 Der bzw. die Erben treten im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) zivilrechtlich in die Rechte und Pflichten der die Nachlassimmobilien betreffenden Miet- bzw. Pachtverhältnisse ein. Geht eine vermietete/verpachtete Immobilie im Rahmen eines Erbfalls auf die Erben über, erzielen diese ab diesem Zeitpunkt die Einkünfte i.S.d. § 21 EStG. Diese ermitteln sich a...mehr

Rz. 132 Im Rahmen der Rückübertragungsrechte wird (sollte) unabhängig von einer diesbezüglichen ehevertraglichen Modifikation des Zugewinns des Erwerbers (siehe dazu Rdn 156) ein Rückübertragungsrecht für den Fall der Scheidung des Erwerbers vorbehalten werden, um eine etwaige künftige Wertsteigerung der Immobilie, die über den Inflationsausgleich hinausgeht, beim güterrecht...mehr

Rz. 114 Die Ablösezahlung für einen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge vorbehaltenen Nießbrauch stellt beim Eigentümer nachträgliche Anschaffungskosten dar, die im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ansetzbar sind.[92] Die Aufteilung in einen Grund und Boden sowie einen Gebäudeanteil erfolgt nach Ansicht der Finanzverwaltung nach dem Verhältnis der V...mehr

Rz. 6 Kumulativ muss – als Abgrenzung zur reinen Vermögensverwaltung (um eine solche handelt es sich im Rahmen der Vermietung von Immobilien, § 14 S. 3 AO) – ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb i.S.d. § 14 S. 1 AO vorliegen. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach Auffassung der Finanzverwaltung jedenfalls erst dann "regelmäßig" anzunehmen, wenn das Unternehmen mehr ...mehr

Rz. 12 Nutzungen oder Leistungen, die nicht in Geld bestehen (Wohnung, Kost, Waren und sonstige Sachbezüge), sind "mit den üblichen Mittelpreisen" des Verbrauchsorts anzusetzen, § 15 Abs. 2 BewG. Bei der Ermittlung des Nießbrauchs am Haus und Grundbesitz ist von dem nachhaltig in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielbaren Reinertrag auszugehen, § 15 Abs. 3...mehr

Rz. 1 Als steuerpflichtiger Erwerb im Erbfall gilt die Bereicherung des Erwerbers, soweit keine Steuerbefreiung greift, § 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG. Dabei kommen insbesondere in Betracht die Steuerbefreiung für Zugewinnehen gem. § 5 ErbStG (siehe § 3 Rdn 87 ff.), die sachlichen Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG (z.B. Familienheim; siehe § 6 Rdn 1 ff.), die Steuerbefreiung für z...mehr

Rz. 42 In der Regel werden objektbezogene Verbindlichkeiten im Rahmen des Überlassungsvertrags mit Beendigung des Nießbrauchs (aufgrund Ablebens oder Verzichts) soweit vorhanden vom Erwerber durch aufschiebend bedingte Schuldübernahme zur weiteren Zins- und Tilgungsleistung (bei Ableben des Nießbrauchers durch Freistellung der erbrechtlichen Rechtsnachfolger des Schenkers) ü...mehr

Rz. 23 Übertragen Ehegatten alleine oder gemeinsam Immobilienvermögen unter Vorbehaltsnießbrauch, stellen sich neben einkommensteuerlichen (siehe Rdn 109 ff.) auch schenkungsteuerliche Fragen: Wird eine im Alleineigentum eines Ehegatten stehende Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Veräußerers auf ein Kind übertragen und zugleich dem anderen Ehegatten aufschiebe...mehr

Rz. 36 Aufschiebend bedingte Rechte – etwa die Einräumung des Nießbrauchs an den Ehegatten (siehe Rdn 109 ff.) oder an ein Kind nach dem eigenen Versterben (insbesondere sog. Sukzessivnießbrauch; zur Abgrenzung zum nachrangigen Nießbrauch siehe Rdn 46) oder eine vorsorgliche Wart- und Pflegeverpflichtung (siehe Rdn 48 ff.) – bleiben als aufschiebend bedingte Last nach § 6 Ab...mehr

Rz. 75 Wird eine Abfindung an den Ausschlagenden in Form einer Immobilie geleistet, greift die Grunderwerbsteuerbefreiung des § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG.mehr

Rz. 34 Anders als bei einer ehebedingten Zuwendung des Familienheims i.S.d. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steht ein Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b S. 5 ErbStG) und die Abkömmlinge (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c S. 5 ErbStG) unter einem Nachbesteuerungsvorbehalt. Der Steuerbescheid ist in diesen Fällen wegen eines Ereignisses, das steuerliche Wir...mehr

Rz. 191 Ist Gegenstand einer mittelbaren Grundstücksschenkung eine vermietete oder verpachtete Immobilie, kann der Beschenkte (obwohl er selber die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht getragen hat) die Absetzung für Abnutzung im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.[166]mehr

Rz. 192 Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge kommt als Alternative zur unentgeltlichen Übertragung mit Gegenrechten bzw. Auflagen ein vollentgeltlicher Verkauf einer Immobilie an die nächste Generation in Betracht.mehr

Rz. 54 Greift die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG nicht, weil etwa die personellen Voraussetzungen nicht vorliegen, kommt in ähnlich gelagerten Sachverhalten eine Steuerstundung gem. § 28 Abs. 3 ErbStG in Betracht. Danach kann bei einem Erwerb eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks im Erbfall und im Schenkungsfall eine Stundung der Steuer bis zu zehn Jah...mehr

Rz. 31 Wählt der Beschwerte im Rahmen seines Bestimmungsrechts i.S.d. § 2154 Abs. 1 BGB, mithin welchen von mehreren Gegenständen der Bedachte erhalten soll, eine Immobilie als Vermächtnisgegenstand, greift die Grunderwerbsteuerbefreiung gem. § 3 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG, § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG.[33]mehr

Rz. 134 In unsicheren Fällen – z.B. bei Fragen der steuerlichen Bewertung von Immobilienvermögen (siehe § 8 Rdn 18 ff.), der Gewährung der Steuerbefreiung der lebzeitigen Übertragung des Familienheims an Ehegatten gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG (siehe § 6 Rdn 4 ff.) oder auch, um einem steuerschädlichen Verstoß gegen eine Behaltensfrist bei der Übertragung von Betriebsvermög...mehr

Rz. 61 Im Hinblick auf § 185 Abs. 1 S. 2 BewG sind vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten i.S.d. § 187 BewG abzuziehen. Dabei handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Betriebskosten bleiben unberücksichtigt, soweit sie im Rahmen des Mietverhältniss...mehr

Rz. 63 Wird ein Erbteil verkauft, hat der Käufer wegen der Entgeltlichkeit Anschaffungskosten und der Verkäufer einen Veräußerungserlös.[62] Es kann mithin auch bei Nachlassgegenständen des Privatvermögens zu einem einkommensteuerpflichtigen Veräußerungsgewinn kommen. Bei Nachlassgrundstücken gilt dies allerdings laut BFH – mangels (rechtlicher) Nämlichkeit der Wirtschaftsgü...mehr

Rz. 69 Zahlungen des Erben an Vermächtnisnehmer und Pflichtteilsberechtigte gelten nicht als "Abfindung", sondern als Erfüllung privater Verbindlichkeiten durch Geldleistungen. Entsprechend stellt deren Erfüllung kein Entgelt für den Erwerb des Erbteils dar und führt daher nicht zu Anschaffungskosten.[67] Zinsen, die im Rahmen der Finanzierung zur Begleichung dieser Verbindl...mehr

Rz. 164 Die Hingabe eines Gegenstandes zur (teilweisen) Erfüllung des Zugewinnausgleichsanspruchs an Erfüllungs statt (§ 364 Abs. 1 BGB) stellt ertragsteuerlich einen Anschaffungs- bzw. Veräußerungsvorgang dar. Mithin kann die Übertragung eines Grundstücks als privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EStG eine Einkommensbesteuerung auslösen (siehe § 12 Rdn...mehr

Rz. 33 Es gilt der Grundsatz, dass Schulden und Lasten (z.B. Vorbehaltsnießbrauch oder Rentenzahlungsverpflichtungen), die ganz oder teilweise mit befreiten Vermögensgegenständen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, nicht bzw. nur mit dem Betrag abzugsfähig sind, der dem steuerpflichtigen Teil entspricht, § 10 Abs. 6a ErbStG (siehe § 8 Rdn 125 ff.). Ein in der Praxis häu...mehr

Rz. 97 Im Rahmen der lebzeitigen Übergabe von Immobilienvermögen sind neben steuerlichen und zivilrechtlichen Fragen auch solche des öffentlichen Rechts zu beachten. Gem.§ 47 Abs. 3 GEG [79] ist bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (mithin bei Ein- und Zweifamilienhäusern), von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat, die energetisc...mehr

Rz. 46 Vom Sukzessivnießbrauch (siehe dazu Rdn 36) ist ein (nicht bedingter) nachrangiger Nießbrauch zu unterscheiden. Der BFH hat zum nachrangigen Nießbrauch nur in der Konstellation Stellung genommen, in der sich ein Schenker den Nießbrauch vorbehält, obwohl der Zuwendungsgegenstand bereits mit dem Nießbrauch eines Dritten (sog. Bestandsnießbrauch) belastet ist.[33] Der na...mehr

Rz. 24 Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG sind Erwerbe von Todes wegen steuerfrei, mit denenmehr

Rz. 93 Im Rahmen des Erwerbs von Todes wegen kann der Erbe einer zu Wohnzwecken fremdvermieteten Immobilie i.S.d. § 13d ErbStG dazu verpflichtet sein, einem Dritten ein Nutzungsrecht, insbesondere einen Nießbrauch, hieran einzuräumen. Bei Letzterem handelt es sich um einen sog. Zuwendungsnießbrauch. Regelmäßig wird ein solcher dem längerlebenden Ehegatten vermächtnisweise ei...mehr

Rz. 22 Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG sind Erwerbe von Todes wegen steuerfrei, mit denenmehr

Rz. 27 Der Erblasser muss wenigstens eine Wohnung auf dem bebauten Grundstück bis zu seinem Tode, aber ohne Mindestnutzungsdauer, zu eigenen Wohnzecken genutzt haben[26] oder zuletzt an einer Selbstnutzung aus objektiv zwingenden Gründen gehindert gewesen sein. Rz. 28 Nach Ansicht der Finanzverwaltung reicht in diesem Zusammenhang der Auszug aufgrund zwischenzeitlich eingetre...mehr

Rz. 6 Liegt eine unbeschränkte Steuerpflicht eines Erwerbs vor, umfasst diese stets den gesamten weltweiten Erwerb. Ist etwa eine im Ausland belegene Immobilie (z.B. Ferienwohnung) Gegenstand einer Schenkung, ist der Vorgang – sofern der Schenker oder der Beschenkte Steuerinländer ist – unbeschränkt steuerpflichtig. Im Erbfall unterliegt bei unbeschränkter Steuerpflicht (Erb...mehr

Rz. 118 Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens bleiben Besonderheiten, wie privatrechtliche und öffentlich-rechtliche wertbeeinflussende Belastungen, unberücksichtigt. Öffentlich-rechtliche Lasten ergeben sich u.a. aus dem Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht sowie aus dem Denkmal-, Landschafts- und Gewässerschutzrecht.[92] Privatrechtliche Rechte und Lasten sind...mehr

Rz. 139 Bei gemischten Schenkungen sowie Schenkungen unter einer Auflage ermittelt sich der Wert der Bereicherung, indem von dem nach § 12 ErbStG zu ermittelnden Steuerwert der Leistung des Schenkers die Gegenleistungen des Beschenkten und die von ihm übernommenen Leistungs-, Nutzungs- und Duldungsauflagen mit ihrem nach § 12 ErbStG ermittelten Wert abgezogen werden (siehe §...mehr

Rz. 183 Die Kosten der Planung und Gestaltung der Vermögensnachfolge sind grundsätzlich privat veranlasst und damit einkommensteuerlich nicht relevant. Das betrifft z.B. die Kosten für die Erstellung eines Testaments.[154] Ein Abzug im Rahmen von Werbungskosten (§ 9 EStG), Betriebsausgaben (§ 4 EStG) oder Sonderausgaben (§ 10 EStG) kommt nicht in Betracht. Befindet sich im N...mehr

Rz. 72 Wird ein Miterbe mit einem Vorausvermächtnis i.S.d. § 2150 BGB bedacht, hat er – ebenso wie ein nicht zu den Miterben gehörender Vermächtnisnehmer – (lediglich) einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber der Erbengemeinschaft. Die ihm durch das Vorausvermächtnis zugewandten Vermögensgegenstände des Erblassers erwirbt er daher nicht unmittelbar vom Erblasser, sondern v...mehr

Rz. 14 Anders als bei dem Erwerb eines Familienheims von Todes wegen gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG fällt bei einer ehebedingten Zuwendung unter Lebenden die Steuerbefreiung nicht mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn (unentschuldigt) gegen eine Behaltensfrist verstoßen wird. Ein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten i.S.d. § 42 AO liegt vor (die St...mehr

Rz. 106 Finanzierungszinsen für Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung einer mit dem Nießbrauch belasteten Immobilie kann der Vorbehaltsnießbraucher weiterhin im Rahmen seiner Einkünfte absetzen, wenn die Verbindlichkeiten (daher sinnvollerweise) nicht vom Erwerber bzw. neuen Eigentümer übernommen wurden.[87] Tilgungsleistungen sollten dem Vorbehaltsnießbraucher im Rahmen...mehr

Rz. 100 Nutzt der Übergeber das Grundstück durch Vermietung und Verpachtung als (Vorbehalts-)Nießbraucher (weiter), ist er gem. §§ 566, 567 BGB oder §§ 1030, 1059 BGB selbst Vermieter und Verpächter. Damit verwirklicht der Nießbraucher den Tatbestand der Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, wenn diese nicht betrieblich veranlasst ist und er die dazu...mehr

Rz. 91 Regelmäßig behält sich der Veräußerer im Rahmen einer erbschaft- bzw. schenkungsteuerlich motivierten lebzeitigen Übertragung einer i.S.d. § 13d ErbStG zum Stichtag privilegierten Immobilie den Nießbrauch vor (siehe § 1 Rdn 6 ff.). Zum einen sollen die Mieterträge aus Gründen der Versorgung weiterhin bei der übergebenden Generation verbleiben, zum anderen stellt der v...mehr

Rz. 21 Um nicht privilegiertes Vermögen (insbesondere Geld- und nicht selbstgenutztes Immobilienvermögen) lebzeitig unter Vermeidung einer Schenkungsteuer dem Grunde nach zu übertragen, kommt als Vehikel eine sog. Familienheimschaukel in Betracht. Dabei überträgt ein Ehegatte (Schenker) das Familienheim gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG schenkungsteuerfrei (siehe dazu Rdn 15) a...mehr

Rz. 180 Die mittelbare Grundstücksschenkung spielt weiterhin in Bezug auf die Steuerbefreiung der lebzeitigen Zuwendung des (Mit-)Eigentums des Familienheims unter Ehegatten gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG (siehe § 6 Rdn 4 ff.) eine Rolle. Wird dem Ehegatten Geld zum Kauf eines Familienheims zugewendet, greift – sofern die Voraussetzungen der mittelbaren Grundstücksschenkung ...mehr

Rz. 114 Bei der Bewertung von Grundvermögen kommt ein Gutachten immer dann in Betracht, wenn wertmindernde Umstände vorliegen, die im Rahmen der typisierenden und pauschalierenden Bewertungsverfahren unberücksichtigt bleiben. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist ein Gutachten nur für die gesamte Immobilie möglich, d.h., ein isolierter Nachweis von Bewertungsgrundlagen (z.B. ...mehr

Rz. 93 Bei einer unverzinslichen Stundung, deren Laufzeit mehr als ein Jahr beträgt und nach der die Fälligkeit zu einem bestimmten Zeitpunkt eintritt, liegen gem. § 13 Abs. 3 S. 1 BewG Anschaffungskosten (nur) in Höhe des abgezinsten Gegenwartswerts vor.[76] Da hierbei gem. § 13 Abs. 3 S. 2 BewG zwingend von einem (heute überhöhten) Zinssatz von 5,5 % auszugehen ist, werden...mehr

Rz. 19 Grundsätzlich finden später eintretende Umstände (insbesondere ein erheblich vor der Lebenserwartung des Berechtigten eintretender Todesfall) keine Berücksichtigung. Zu beachten ist allerdings in allen Fällen der lebzeitigen Übertragung unter Nutzungs-, Duldungs- und Leistungsvorbehalten die Regelung des § 14 Abs. 2 S. 1 BewG . Der Regelung liegt der Gedanke zugrunde, ...mehr