Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 125 Die Ermittlung des Werts selbstgenutzter Immobilien, vor allem von Ein- und Zweifamilienhäusern,[474] erfolgt im Regelfall nach dem Vergleichswertverfahren.[475] Soweit verwendbare Vergleichswerte bzw. Vergleichsfaktoren nicht zur Verfügung stehen,[476] kommt dies allerdings nicht in Betracht; dann findet i.d.R. das Sachwertverfahren Anwendung.[477] Maßgeblich ist in...mehr

Rz. 136 Da Renditeimmobilien grundsätzlich der Erzielung laufender Einkünfte dienen, ist für ihre Bewertung konsequenterweise das Ertragswertverfahren anzuwenden.[504] Denn für einen potenziellen Erwerber stellen die zukünftig erzielbaren Überschüsse den für die Wertbemessung entscheidenden Gesichtspunkt dar.[505] Ein Grundstück kann demnach nur so viel wert sein, wie sich d...mehr

Rz. 41 Hat die Erblasserin ihr gesamtes Vermögen testamentarisch verteilt, indem sie mehreren Personen Geldbeträge sowie einzelne bewegliche Nachlassgegenstände als "Erben" zuwendet, während ein Heim den wesentlichen Vermögensgegenstand, nämlich ein Reihenhaus, "erben" soll, so liegt lediglich im Hinblick auf die Zuwendung des Reihenhausgrundstücks eine Erbeinsetzung vor, wä...mehr

Rz. 76 Die häufigsten Fehler geschehen bei der Auseinandersetzungsklage. Bestrebt von dem Gedanken, die Angelegenheit "nun endlich vor Gericht zu bringen", wird vielfach übersehen, dass der Nachlass noch nicht teilungsreif ist (siehe Rdn 16 f.). Dem Beklagten wird so die Verteidigung denkbar einfach gemacht, da er bspw. lediglich auf noch unbezahlte Nachlassverbindlichkeiten...mehr

Rz. 132 Der Nießbrauch ist nach derzeit überwiegender Auffassung mit seinem kapitalisierten Jahreswert in Ansatz zu bringen.[558] Dabei ist als Jahreswert der nachhaltig erzielbare Nettoertrag – also nach Berücksichtigung der anfallenden Bewirtschaftungs- und Erhaltungsaufwendungen – anzusetzen.[559] Teilweise wird im Hinblick auf die mit einem lebenslangen Nutzungsrecht für...mehr

Rz. 167 Ist eine Immobilie mit einem Nießbrauchs- oder einem Wohnungsrecht belastet, wirkt sich dies mindernd auf ihren Verkehrswert aus.[560] Die Grundlage für die Bewertung bildet zunächst der Wert des unbelasteten Grundstücks. Von diesem wird (jedenfalls) der abgezinste Wert des aus dem Nießbrauchs- bzw. Wohnungsrecht für den Berechtigten resultierenden wirtschaftlichen Vo...mehr

Rz. 166 Ausländische Immobilien, insbesondere Ferienwohnungen, sind oftmals nur eingeschränkt verwertbar (z.B. wegen Beschränkungen für den Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen, Österreich, Tschechien, Ungarn oder der Schweiz). Diesbezügliche Besonderheiten können – je nach den Umständen des Einzelfalls – sowohl einen Wertabschlag als auch eine Werterhöhung rechtfertig...mehr

Rz. 159 Besondere Probleme sind mit der Bewertung eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie verbunden. Während der weit überwiegende Teil der Literatur[553] für die Bewertung von (einzelnen) Miteigentumsanteilen an Immobilien einen deutlichen Abschlag vom anteilig auf den einzelnen Miteigentümer entfallenden Verkehrswert der Gesamtimmobilie für erforderlich hält, hat der ...mehr

Rz. 40 Die EuErbVO [40] regelt das anwendbare Recht und die internationale Zuständigkeit der mitgliedstaatlichen Gerichte bei der Abwicklung grenzüberschreitender Erbfälle. Im Hinblick auf angeordnete Vermächtnisse ist die EuErbVO von besonderer Bedeutung. Nach deutschem Recht erwirbt der Vermächtnisnehmer nicht unmittelbar das Eigentum an der vermächtnisweise zugewandten Sach...mehr

Rz. 19 Bei dem sog. gegenständlich beschränkten Pflichtteilsverzicht soll ein Nachlassgegenstand bei der späteren Berechnung des Pflichtteils als (zum Teil) nicht zum Nachlass gehörend angesehen werden. Im Gegensatz zum Erb- gibt das Pflichtteilsrecht dem Berechtigten keine Beteiligung am, sondern einen Geldanspruch gegen den Nachlass. Der gegenständlich beschränkte Pflichtt...mehr

Rz. 111 Soweit der gemeine Wert nicht anhand eines tatsächlich erzielten Kaufpreises bestimmt werden kann, kommen für die Schätzung des Verkehrswerts verschiedene Bewertungsmethoden in Betracht. In diesem Zusammenhang differenziert die h.M. zwischen verschiedenen Arten von Grundstücken, deren Bewertung sich jeweils nach unterschiedlichen Grundsätzen richtet.[438] Dies entspr...mehr

Rz. 46 Eine wesentliche Veränderung des Nachlassgegenstandes ist keine ordnungsgemäße Verwaltung mehr und kann daher weder mehrheitlich beschlossen noch verlangt werden, §§ 2038 Abs. 2 S. 1, 745 Abs. 3 BGB. "Gegenstand" i.S.v. §§ 2038 Abs. 2 S. 1, 745 Abs. 3 BGB ist der gesamte Nachlass.[148] "Wesentlich" ist eine Veränderung i.S.v. § 745 Abs. 3 BGB, wenn durch die beabsicht...mehr

Rz. 47 Der ungeteilte Übergang einer Immobilie auf die Erbengemeinschaft durch den Erbfall ist nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.[169] Grundsätzlich ist auch die nachfolgende Übertragung von Immobilien auf Miterben im Rahmen und zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft grunderwerbsteuerfrei, § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG. Diese Befreiung gilt jedoch lediglich für ...mehr

Rz. 72 Die Übertragung von Immobilien i.R.d. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist gem. § 3 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.mehr

Rz. 356 Entgegen der Auffassung des BGH, dass die latente (oder fiktive) Steuer im Rahmen der Bewertung der Aktiva erfasst werden müsse, hat das OLG Oldenburg[1050] jüngst angenommen, die im Falle der Veräußerung von Kapitalanlagen anfallende Abgeltungssteuer (§ 20 Abs. 2 Nr. 6 EStG) sei eine Verbindlichkeit, die dem Grunde nach bereits in der Person des Erblassers entstande...mehr

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Rz. 1 Sofern eine Erbengemeinschaft vorliegt, hat der Testamentsvollstrecker die Auseinandersetzung des Nachlasses durchzuführen. Hierzu hat er einen Auseinandersetzungsplan aufzustellen. Es besteht eine Verpflichtung zur Auseinandersetzung,[1] die der Erbe einfordern kann. Die Auseinandersetzung ist aufzuschieben, wenn wegen Unbestimmtheit der Erbteile, zeitweiligen Ausschl...mehr

Rz. 28 So kann also umgekehrt selbst die Zuwendung von Einzelgegenständen eine Erbeinsetzung darstellen (siehe bereits Rdn 20). Praktisch relevant ist dies insbesondere dann, wenn zum Vermögen des Erblassers Grundstücke oder Eigentumswohnungen gehören. Die Verfügung über nur einen einzelnen Gegenstand kann auch dann eine Erbeinsetzung darstellen, wenn der Erblasser im Zeitpu...mehr

Rz. 11 Befindet sich der auf die Forderung des Erblassers erbrachte Gegenstand – keine Geldforderung – im Nachlass, ist dieser Gegenstand im Zweifel als vermacht anzusehen (S. 1). Das Vermächtnis wird somit nicht unwirksam, solange der geleistete Gegenstand sich noch im Nachlass befindet.[28] Es kommt nicht zu einer weitergehenden Surrogation, falls nicht § 2169 Abs. 3 BGB z...mehr

Rz. 2 Die Möglichkeiten der Beschränkungen durch den Erblasser sind vielfältig. Sie können inhaltlicher, gegenständlicher oder zeitlicher Natur sein bzw. sich auf den Erbteil eines Erben beschränken.[8] Gesetzlich geregelt sind die inhaltlichen Beschränkungen im Rahmen einer Nacherbentestamentsvollstreckung gem. § 2222 BGB, der Vermächtnisvollstreckung gem. § 2223 BGB sowie ...mehr

Rz. 6 Liegen die oben dargelegten Motive vor, ist die Anordnung von Nacherbschaft unumgänglich. Dies wird erkauft mit einer Vielzahl praktischer Probleme.mehr

Rz. 20 Die Zuwendung bestimmter Gegenstände (z.B. konkrete Immobilie, Pkw, Geldbetrag, Erbschaft) oder bestimmter Gruppen von Gegenständen (z.B. Bar- und Sparvermögen bzw. Bankvermögen,[45] Immobilien, Auslandsvermögen) ist gem. Abs. 2 im Zweifel als Vermächtnisanordnung und nicht als Erbeinsetzung anzusehen.[46] Dies hat jüngst das OLG Karlsruhe bekräftigt: Zuwendungen einz...mehr

Rz. 3 Die Formulierung des § 2044 BGB lässt dem Erblasser alle Freiheiten, die Auseinandersetzung gegenständlich, personell oder zeitlich (siehe Rdn 4) eingeschränkt auszuschließen. Der Erblasser kann die Auseinandersetzung daher für spezielle einzelne Nachlassgegenstände (z.B. eine bestimmte Vitrine), bestimmte Arten von Nachlassgegenständen (z.B. alle vermieteten Immobilie...mehr

Rz. 26 Formulierungsbeispiel Ich beschränke das Teilungsverbot auf sämtliche im Nachlass vorhandenen Immobilien und das Aktienvermögen, welches sich zum Zeitpunkt des Erbfalls im Nachlass befindet. Alle übrigen Nachlassgegenstände unterliegen dem Teilungsverbot ausdrücklich nicht.[27]mehr

Rz. 66 Für die Erbschaftsteuer ist die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ohne Bedeutung, da jeder Erbe nach seinem Anteil an der Erbengemeinschaft besteuert wird, § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG i.V.m. § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO, vgl. ErbStR R E 3.1. Bei einer Auseinandersetzung nach den gesetzlichen Vorschriften kommt es zu keiner Verschiebung der Werte, sondern lediglich zur Vert...mehr

Rz. 11 Soll die Zustimmung zu einer Verfügung gegen passive oder sich widersetzende Miterben durchgesetzt werden, so sind lediglich diese Miterben zu verklagen. Häufig wird jedoch übersehen, die Zustimmung in Form der Einwilligung durch die anderen Miterben derart zu "sichern", dass nicht nach erfolgreichem Prozess nun plötzlich die ursprünglich zustimmenden Erben es "sich a...mehr

Rz. 15 Im Wege der ergänzenden Auslegung (mutmaßlicher Wille) können aber auch spätere, nicht vorbedachte Erwerbe und anderweitige nicht vorbedachte Veränderungen Berücksichtigung finden ("ungewollte Regelungslücke"), die ggf. auch Anlass für eine Anfechtung nach § 2078 Abs. 2 Alt. 1 BGB sind[33] (siehe auch Rdn 25 f.). Rz. 16 Eine ungewollte Regelungslücke bzw. planwidrige U...mehr

Rz. 6 Der Erblasser kann jede Art von Zuwendung mit einer Anrechnungsbestimmung verbinden, vorausgesetzt, es handelt sich um eine lebzeitige Zuwendung.[20] Es muss sich um eine freigebige Zuwendung unter Lebenden handeln, womit Zuwendungen außer Betracht bleiben, zu denen der Erblasser verpflichtet ist.[21] Unter den Begriff der freigebigen Zuwendung fallen auch Ausstattunge...mehr

Rz. 1 Die Erbengemeinschaft ist von Beginn an auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Der Begriff der "Auseinandersetzung" ist weit zu verstehen und umfasst zwangsläufig nicht lediglich die Verteilung des Nachlasses unter den Erben, sondern zuvor auch die Begleichung der Verbindlichkeiten des Nachlasses und Ausgleichung von Vorempfängen. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe grund...mehr

Rz. 73 Der Auseinandersetzungsvertrag ist zwar grundsätzlich formlos möglich. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, sollte jedoch unbedingt die Schriftform eingehalten werden. Weitergehende Formerfordernisse (z.B. bei der Übertragung von Immobilien aus dem Nachlass) müssen beachtet werden. Zur Formfreiheit bei der Abschichtung siehe Rdn 9.mehr

Rz. 18 Für eine Erbeinsetzung sprechen bspw. die Formulierungen "alles, was ich habe" bzw. "mein Hab und Gut" (Zuwendung des Vermögens) und "die Hälfte meines Nachlasses"(Zuwendung eines Bruchteils des Vermögens; bei Zuwendung eines Bruchteils in Höhe der Pflichtteilsquote kann entgegen der Auslegungsregel des Abs. 1 etwas anderes gelten, siehe Rdn 19.[37] Formulierungen wie...mehr

Rz. 70 Befindet sich Betriebsvermögen (vgl. hierzu § 95 Abs. 1 S. 1 BewG i.V.m. § 15 Abs. 1 u. 2 EStG) im Nachlass, so ist höchste Aufmerksamkeit bei der Auseinandersetzung geboten. Zwar sollten im Idealfall bereits zu Lebzeiten die notwendigen Vorkehrungen getroffen worden sein, um das unerwünschte Verwirklichen von Steuertatbeständen zu verhindern. Aber auch bei der Ausein...mehr

Rz. 124 Für nicht verbrauchbare Gegenstände,[505] insbesondere Immobilien und Unternehmensbeteiligungen,[506] aber auch Nutzungsrechte (z.B. den Nießbrauch),[507] gilt das sog. Niederstwertprinzip[508] des Abs. 2 S. 2. Dementsprechend sind die Werte des verschenkten Gegenstandes zum Zeitpunkt der Schenkung (bei Grundstücken: Eigentumsumschreibung im Grundbuch)[509] und zum Z...mehr

Rz. 349 Dass laufende Einkünfte im Regelfall der Einkommensteuer unterliegen, ist kein Geheimnis und im Grunde auch nichts Neues. Daneben können aber auch (in einer zunehmenden Zahl von Konstellationen) Gewinne im Rahmen der Veräußerung von Vermögensgegenständen, insbesondere solcher, mit deren Hilfe Einkünfte erzielt wurden, einkommensteuerpflichtig sein. Dies gilt nicht nu...mehr

Rz. 18 Die Regelungen der § 2085 BGB und § 139 BGB unterscheiden sich in der Darlegungs- und Beweislast. Gem. § 2085 BGB im Gegensatz zur Regelung des § 139 BGB trägt derjenige, der behauptet, dass die Unwirksamkeit einer Verfügung die Unwirksamkeit des gesamten Testaments zur Folge hat, die Darlegungs- und Beweislast.[47] Daraus folgt, dass im Rahmen eines Erbscheinsverfahr...mehr

Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band 2, 5. Auflage 2023 (zit. Baumgärtel/Bearbeiter) Bengel/Reimann/Holtz/Röhl, Handbuch der Testamentsvollstreckung, 8. Auflage 2023 Bonefeld/Daragan/Tanck/Riedel, Arbeitshilfen im Erbrecht, 3. Auflage 2010 Bonefeld/Kroiß/Lange, Die Erbrechtsreform, 2010 Bonefeld/Kroiß/Tanck, Der Erbprozess, 6. Auflage 2023 Bone...mehr

Rz. 12 In letztwilligen Verfügungen werden häufig einzelne Gegenstände ("mein Haus", "das Guthaben auf meinem Konto bei der Sparkasse") oder Vermögensgruppen ("meine Immobilien", "mein Bar- und Depotvermögen") einzelnen Personen zugewandt, ohne einen Erben zu bezeichnen. Diese Gegenstände werden dann nach dem Wortlaut u.U. auch noch "vererbt" oder "vermacht". Der Gesetzgeber...mehr

Rz. 3 Die Anordnung der Verwaltungs- und Dauervollstreckung erfolgt entweder durch den Erblasser i.R.d. letztwilligen Verfügung ausdrücklich oder aber (qua Auslegung) konkludent, wobei wegen der Einschränkung durch § 2209 BGB ein strenger Maßstab anzulegen ist.[2] Im Einzelnen wird die Auslegung schwierig sein, ob der Erblasser eine Testamentsvollstreckung nebst Nießbrauch o...mehr

Rz. 7 Verfügen entgegen der zwingenden Vorschrift des § 2040 BGB einer oder mehrere Miterben ohne Zustimmung aller Miterben oder einen Mehrheitsbeschluss im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahme gem. § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB (vgl. hierzu § 2038 Rdn 69), so ist die Verfügung bis zur Genehmigung schwebend unwirksam.[14] Wird die Genehmigung versagt, war bereits ...mehr

Rz. 46 Der Antragsteller ist Kostenschuldner, § 22 Nr. 1 GNotKG. Bei mehreren sind diese als Gesamtschuldner Kostenschuldner nach § 32 Abs. 1 GNotKG. Für die Erteilung des Erbscheins fällt nach KV 12210 GNotKG eine 1,0 Gebühr an. Wird eine eidesstattliche Versicherung vom Antragsteller verlangt, verursacht dies eine weitere 1,0 Gebühr nach KV 23300 GNotKG,[125] wobei auch da...mehr

Rz. 33 § 752 BGB Teilung in Natur Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand oder, falls mehrere Gegenstände gemeinschaftlich sind, diese sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lassen. Die Verteilung gleicher Teile unter die Teilhaber geschieht durch ...mehr

Rz. 94 Theoretisch entspricht der gemeine Wert dem Normalverkaufspreis.[384] Dessen Feststellung ist aber, soweit ein tatsächlicher Verkauf nicht stattfindet, in der Praxis nicht ohne weiteres möglich. Dass die Wertermittlung im Wesentlichen durch entsprechend qualifizierte Sachverständige erfolgen muss, versteht sich von selbst. Das ändert allerdings nichts daran, dass auch ...mehr

Rz. 102 Besteht kein gängiger Marktpreis und kommt auch kein Wertansatz aufgrund eines tatsächlich erzielten Kaufpreises in Frage, so ist eine Schätzung erforderlich. Dies gilt auch und gerade dann, wenn bei einem landwirtschaftlichen Anwesen nach § 2312 BGB der i.d.R. im Vergleich zum Verkehrswert wesentlich niedrigere Ertragswert zugrunde gelegt werden kann,[414] wobei es ...mehr

Rz. 70 Unter ausdrücklicher Aufgabe der bisher gegenteiligen Rechtsprechung hat der BGH 2009 entschieden, dass es Fälle geben kann, in denen § 2040 BGB durch § 2038 BGB "verdrängt" wird.[194] So kann bspw. die Kündigung eines Mietvertrages oder eines Darlehensvertrages mehrheitlich nach Abs. 1 S. 2 Hs. 1 erfolgen (und nicht einstimmig nach § 2040 BGB), wenn es sich um eine M...mehr

Rz. 48 Die isolierte Anordnung eines Übernahmerechts (siehe Rdn 13)[174] führt regelmäßig in der Erbengemeinschaft zu Meinungsverschiedenheiten über den anzusetzenden Übernahmewert. Der Erblasser hat hier die Möglichkeit, den Wert selbst vorzugeben. Der Vorteil hierbei ist scheinbar, dass jedenfalls insoweit zwischen den Erben kein Streit entstehen kann. Jedenfalls kann der ...mehr

Rz. 24 Der Erbe kann die Ausführung einer vom Testamentsvollstrecker unmittelbar bevorstehenden Verfügung durch Klage auf Unterlassen verhindern und deren Erfolg durch die Erwirkung einer einstweiligen Verfügung sichern.[35] Ebenso ist eine Leistungsklage des Erben möglich, dass Erträge an ihn ausgekehrt werden.[36] Um derartige Probleme nicht auftreten zu lassen, ist es dri...mehr

Rz. 36 § 753 BGB Teilung durch Verkauf (1) Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses. Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den T...mehr

Rz. 27 Kommt es zu einer eigentumsmäßigen Zuordnung von Vermögen bei einem Ehegatten, die über ein übliches Maß hinausgeht und die sich im Hinblick auf finanzielle Beiträge und Arbeitsleistungen des anderen Ehegatten begründet, so ist zu prüfen, inwieweit die Beteiligten davon ausgegangen sind, an dem Vermögenszuwachs zu partizipieren. Eine Ehegatten-Innengesellschaft ist da...mehr

Rz. 112 In den Fällen, in denen der vermachte Gegenstand nicht mehr Bestandteil des Nachlasses ist, kommen die gesetzlichen Auslegungsregeln gem. §§ 2169, 2170, 2173 BGB zum Zuge. Nach h.M. findet allerdings § 2169 Abs. 3 BGB auf den Fall der Veräußerung keine Anwendung. Es kommt weder eine direkte noch eine analoge Anwendung in Betracht.[324] Die ergänzende Auslegung kann j...mehr

Rz. 4 Der Erblasser hat es in der Hand, durch Teilungsanordnung zu bestimmen, dass Vermächtnisse oder Auflagen nur von einzelnen Miterben zu tragen sind (siehe hierzu § 2048 Rdn 11). § 2046 Abs. 2 BGB betrifft aber bspw. auch den Fall, dass die Pflichtteilslast im Innenverhältnis aufgrund § 2320 BGB nur einen oder einige Miterben trifft. Für diesen Fall schränkt § 2046 Abs. ...mehr