Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

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1 Im Bereich der sog. vorweggenommenen Erbfolge[1] bilden Immobilienübertragungen eines der klassischen Gestaltungsinstrumente. Neben Rückforderungsrechten werden dabei oftmals auch Nutzungsvorbehalte (Nießbrauchs- bzw. Wohnungsrechte) vereinbart, um den Übergeber (also den künftigen Erblasser) Zeit seines Lebens wirtschaftlich abzusichern. Mitunter besteht aber zusätzlich ...mehr

Das Oberlandesgericht Celle hat in einer unten unter "Bruchteilsgemeinschaft" abgehandelten Entscheidung[86] eine konkludente Ehegatteninnengesellschaft abgelehnt. Obwohl sich keiner der beteiligten Ehegatten ausdrücklich darauf berufen hatte, hat das Oberlandesgericht die Tatsachen darauf rechtlich überprüft. Entscheidend war, dass die Ehegatten ihre beruflichen und private...mehr

aa) Grundsätzliches Zusätzlich zu den bereits gesetzlich geregelten Bedingungen für den Fristbeginn fordert der BGH[25] außerdem, dass der Erblasser/Schenker einen Zustand herbeiführen muss, dessen Folgen er selbst noch zehn Jahre lang zu tragen und in den er sich daher einzugewöhnen hat.[26] Das erfordert eine "wirtschaftliche Ausgliederung" des Geschenks aus dem Vermögen des...mehr

1. Grundsätzliches Das Pflichtteilsrecht (§§ 2303 ff. BGB) statuiert für die Pflichtteilsberechtigten eine von Gesetzes wegen grundsätzlich unentziehbare Mindestbeteiligung am Vermögen des Erblassers. Dabei bezieht sich der ordentliche Pflichtteil (§ 2303 BGB) grundsätzlich nur auf den realen Nachlass, also den Vermögensbestand, der im Zeitpunkt des Erbfalls (mehr oder weniger...mehr

a) Ausführung der Schenkung Grundsätzlich kommt es für den Fristbeginn allein auf den Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung, also des Eintritts des rechtlichen Leistungserfolgs an.[21] Bei Grundstücksübertragungen ist also der Zeitpunkt der Grundbucheintragungen entscheidend.[22] Gleiches gilt auch für die Zuwendung von dinglichen Nießbrauchs- und Wohnungsrechten.[23] b) Kein...mehr

aa) Zweistufige Prüfung (Ansicht des BGH) Hinsichtlich der Bewertung von Schenkungen unter dem Vorbehalt von Nutzungsrechten,[66] z.B. in Form eines Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalts, bestehen in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen.[67] Der BGH favorisiert insoweit eine mehrstufige Berechnung.[68] In der ersten Stufe wird bestimmt, ob der Wert i...mehr

Weder die zweistufige Vorgehensweise des BGH noch die Orientierung an den Bewertungsvorgaben des BewG entsprechen dem heute anerkannten Bewertungssystem nach dem BauGB (§ 194 BauGB) bzw. der ImmoWertV, also den spezialgesetzlich geregelten und damit sicher auch für das Pflichtteilsrecht verbindlichen Vorgaben für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Maßgeblich sind in...mehr

Wenn (einige Zeit) nach der Ausführung einer Schenkung[102] auf den vorbehaltenen Nießbrauch verzichtet wird, kann dies entweder entgeltlich oder ganz bzw. teilweise unentgeltlich erfolgen. Soweit der Verzicht entgeltlich erfolgt, also bei Vereinbarung einer angemessenen Abfindung, liegt hierin keine (weitere) Schenkung. Die einzige sich ergebende pflichtteilsrechtliche Konse...mehr

Grundsätzlich kommt es für den Fristbeginn allein auf den Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung, also des Eintritts des rechtlichen Leistungserfolgs an.[21] Bei Grundstücksübertragungen ist also der Zeitpunkt der Grundbucheintragungen entscheidend.[22] Gleiches gilt auch für die Zuwendung von dinglichen Nießbrauchs- und Wohnungsrechten.[23]mehr

Die vorstehend geschilderten Rahmenbedingungen bieten aus der Perspektive von Erblasser/Schenker, die die pflichtteilsberechtigten Auswirkungen ihrer lebzeitigen Verfügungen möglichst begrenzen wollen, verschiedene denkbare Gestaltungsansätze. 1. Verzicht auf einen vorbehaltenen Nießbrauch Wenn (einige Zeit) nach der Ausführung einer Schenkung[102] auf den vorbehaltenen Nießbr...mehr

Eine weitere Voraussetzung für den Beginn der Frist bzw. der Abschmelzung ist nach § 2325 Abs. 3 S. 3 BGB, dass der Erblasser/Schenker mit dem Beschenkten nicht (mehr) verheiratet ist. Denn während des Bestehens der Ehe beginnt die Frist von Gesetzes wegen nicht. Wird die Ehe nach der Zuwendung beendet, setzt dies den Fristlauf in Gang.[24]mehr

a) Grundsatz für nicht verbrauchbare Sachen Nutzungsrechte, also auch der Nießbrauch,[55] sind ebenso wie auch Immobilien nicht verbrauchbare Gegenstände.[56] Für ihre Bewertung gilt das in § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB verankerte Niederstwertprinzip.[57] Dementsprechend sind die Werte des verschenkten Gegenstandes zum Zeitpunkt der Schenkung (inflationsbereinigt[58] nach VPI)[59] u...mehr

Auf einen Blick Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Nießbrauchsgestaltungen trotz der über den Wortlaut des Gesetzes hinausgehenden Genussverzichts-Rechtsprechung als Mittel zur Reduzierung künftiger Pflichtteilsansprüche durchaus interessant sein können. Entscheidend sind dabei zum einen die richtige Bewertung (nach den Vorgaben des BauGB bzw. der ImmoWertV) und zum ande...mehr

Großes Potenzial zur Pflichtteilsreduzierung birgt folgende Vorgehensweise: Zunächst wird die Immobilie unter Aufgabe des Nutzungsrechts, also ohne den Vorbehalt von Nießbrauchs- oder Wohnungsrechten, verschenkt. Die mit einem Nießbrauchsvorbehalt typischerweise verbundenen Bewertungsvorteile spielen hier keine Rolle. Andererseits ist die Schenkung aber sofort ausgeführt, so...mehr

Pflichtteilsrechtlich ist der Wohnungsrechtsvorbehalt mit dem Nießbrauchsvorbehalt in etwa gleichbedeutend,[48] auch wenn das Wohnungsrecht dem Erblasser/Schenker eine schwächere Position einräumt. Daher geht der BGH davon aus, dass ein Genussverzicht nur dann zu verneinen ist, wenn das Wohnungsrecht tatsächlich den Vorbehalt der wesentlichen Nutzungen bewirkt.[49] Der Wohnun...mehr

Nutzungsrechte, also auch der Nießbrauch,[55] sind ebenso wie auch Immobilien nicht verbrauchbare Gegenstände.[56] Für ihre Bewertung gilt das in § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB verankerte Niederstwertprinzip.[57] Dementsprechend sind die Werte des verschenkten Gegenstandes zum Zeitpunkt der Schenkung (inflationsbereinigt[58] nach VPI)[59] und zum Zeitpunkt des Erbfalls miteinander z...mehr

Das Pflichtteilsrecht (§§ 2303 ff. BGB) statuiert für die Pflichtteilsberechtigten eine von Gesetzes wegen grundsätzlich unentziehbare Mindestbeteiligung am Vermögen des Erblassers. Dabei bezieht sich der ordentliche Pflichtteil (§ 2303 BGB) grundsätzlich nur auf den realen Nachlass, also den Vermögensbestand, der im Zeitpunkt des Erbfalls (mehr oder weniger zufällig) vorhand...mehr

Als Alternative zum Nutzungsvorbehalt entscheiden sich Vermögensinhaber mitunter auf für die Vereinbarung von Renten oder dauernden Lasten (also sog. Versorgungsleistungen) zu ihren Gunsten. Dann liegt keine reine, sondern lediglich eine gemischte Schenkung vor. Die Gegenleistung des Beschenkten ist also in jedem Fall bei der Bestimmung des Werts der ergänzungsrelevanten Zuw...mehr

Im Bereich der sog. vorweggenommenen Erbfolge[1] bilden Immobilienübertragungen eines der klassischen Gestaltungsinstrumente. Neben Rückforderungsrechten werden dabei oftmals auch Nutzungsvorbehalte (Nießbrauchs- bzw. Wohnungsrechte) vereinbart, um den Übergeber (also den künftigen Erblasser) Zeit seines Lebens wirtschaftlich abzusichern. Mitunter besteht aber zusätzlich ode...mehr

Zusätzlich zu den bereits gesetzlich geregelten Bedingungen für den Fristbeginn fordert der BGH[25] außerdem, dass der Erblasser/Schenker einen Zustand herbeiführen muss, dessen Folgen er selbst noch zehn Jahre lang zu tragen und in den er sich daher einzugewöhnen hat.[26] Das erfordert eine "wirtschaftliche Ausgliederung" des Geschenks aus dem Vermögen des Erblassers/Schenke...mehr

Das OLG Saarbrücken[112] hatte kürzlich einen Fall zu entscheiden, in dem es u.a. um einen aufschiebend bedingten Zuwendungsnießbrauch ging, der – im entschiedenen Fall zu Recht – keine Pflichtteilsergänzungsansprüche nach sich zog. Da die Entscheidung aber erhebliches Potenzial bietet, missverstanden zu werden, scheint eine nähere Befassung mit ihr sinnvoll. Die Erblasserin ...mehr

Der Nießbrauch ist nach derzeit überwiegender Auffassung mit seinem kapitalisierten Jahreswert in Ansatz zu bringen.[75] Dabei ist als Jahreswert der nachhaltig erzielbare Nettoertrag – also nach Berücksichtigung der anfallenden Bewirtschaftungs- und Erhaltungsaufwendungen – anzusetzen.[76] Soweit der Nutzungsberechtigte auch außergewöhnliche Lasten und Aufwendungen im Zusam...mehr

Nach Ansicht des BGH[29] kann die Frist jedenfalls dann nicht zu laufen beginnen, wenn der Erblasser/Schenker sich einen uneingeschränkten Nießbrauch vorbehält und so den verschenkten Gegenstand im Wesentlichen weiter nutzt. Dieser Perspektive hat sich h.L. angeschlossen, sodass die Rechtslage im Hinblick auf einen totalen Nießbrauch im Grunde als geklärt angesehen werden ka...mehr

Pflichtteilsrechtlich sehr interessant kann auch die unentgeltliche Zuwendung eines Nießbrauchsrechts sein. Diese bildet eine Schenkung i.S.v. § 516 BGB, die mit Eintragung des Nießbrauchs ausgeführt ist.[107] In diesem Zeitpunkt wird auch die Frist bzw. die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 BGB in Gang gesetzt. Für die Bewertung des Nießbrauchs gelten dieselben Vorgaben wie im...mehr

Das verbreitetste rechtliche Instrument zum Vorbehalt von Nutzungsrechten ist der Nießbrauch. Durch den Nießbrauch wird eine Sache in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen aus der Sache zu ziehen, § 1030 BGB. Die Nießbrauchsbestellung führt also dazu, dass Eigentum und Nutzungsberechtigung einer Sache ausei...mehr

Hinsichtlich der Bewertung von Schenkungen unter dem Vorbehalt von Nutzungsrechten,[66] z.B. in Form eines Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalts, bestehen in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen.[67] Der BGH favorisiert insoweit eine mehrstufige Berechnung.[68] In der ersten Stufe wird bestimmt, ob der Wert im Zeitpunkt der Schenkung oder im Zeitpun...mehr

Liebe Leserinnen und Leser, unter der Rubrik "Literaturkritik: Erbrecht" stellen wir monatlich eine Auswahl von Neuerscheinungen aus dem Bereich des Erbrechts, des Erbschaftsteuerrechts sowie der erbrechtsrelevanten Nebengebiete vor. Beckervordersandfort Gestaltungen zum Erhalt des Familienvermögens 3. Aufl. 2025 zerb verlag, ISBN 978-3-95661-163-6, 79 EUR In seiner 3. Auflage zäh...mehr

Den Vorgaben der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung zufolge sollte der Wert aller als Sicherheit dienenden Immobilien "zum Zeitpunkt der Kreditvergabe" ("at the point of origination") durch einen internen oder externen Sachverständigen ermittelt werden, wobei zu diesem Zweck auch eine Innen- und Außenbesichtigung der Objekte zu erfolgen hat.[1] Abweichungen...mehr

PfÜB-Antrag gegen Schuldnerin mit Sitz im Ausland Der Gläubiger war Mieter einer im Bezirk des AG Berlin-Mitte gelegenen und im Eigentum der Schuldnerin stehenden Wohnung. Die Schuldnerin hat ihren Sitz in Luxemburg. Auf der Grundlage eines von dem AG Berlin-Mitte erlassenen Versäumnisurteils hat der Gläubiger bei dem AG Schöneberg den Erlass eines Pfändungs- und Überweisungs...mehr

Nochmals: BGH v. 6.3.2024 – XII ZB 159/23 [23] Auf diese Entscheidung und zum Stand der – insgesamt wenigen, aber wohl überwiegend zustimmenden – Literaturmeinungen wurde vom Verfasser bereits ausführlich vorgetragen.[24] Streitpunkt ist und bleibt die Auffassung des Bundesgerichtshofs, dass eine konkludente Ehegatteninnengesellschaft kategorisch ausscheidet, wenn sie der haft...mehr

Oberlandesgericht Brandenburg: Untreue bei unberechtigter Entnahme von einem Oder-Konto[137] Das Oberlandesgericht hat entschieden: "Die eigenmächtige, im Innenverhältnis nicht berechtigte Verfügung eines Ehegatten über einen einem Oder-Konto gutgeschriebenen Geldbetrag kann den Tatbestand der Untreue erfüllen. Dies kann zur Feststellung führen, dass die daraus folgende Ausgl...mehr

Im Verhältnis zum Verkehrswert hoch belastete Grundstücke eignen sich in der Regel nicht für eine Teilungsversteigerung. Das hängt damit zusammen, dass bei einer Teilungsversteigerung alle eingetragenen Rechte von einem Erwerber mit übernommen werden müssen. Zusätzlich müssen noch die Kosten des Verfahrens durch ein Bargebot abgedeckt sein. Der Betreiber des Verfahrens agier...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

Seit dem Inkrafttreten des FamFG[4] am 1.9.2009 regelt dessen § 266 das Verfahrensrecht des materiellen sog. Nebengüterrechts. Dieser Begriff ist nicht legal definiert.[5] Nebengüterrecht im engeren Sinn umfasst nach überwiegender Ansicht[6] die Anspruchsgrundlagen der konkludenten Ehegatteninnengesellschaft und des familienrechtlichen Vertrages sui generis (Vertrag über ein...mehr

a) Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erschein...mehr

Oftmals stehen den Eheleuten untereinander erhebliche Ausgleichsforderungen zu. Sie können aus laufenden Unterhaltszahlungen, die nicht entrichtet werden oder insbesondere aus Zugewinnausgleichsansprüchen resultieren. Auch sind Nutzungsentschädigungsforderungen wegen der alleinigen Nutzung der Immobilie denkbar. Sofern der Verpflichtete vor dem Verkauf des Hauses diese Anspr...mehr

Solange die Ehe nicht geschieden ist, ist die Vorschrift des § 1365 BGB zu beachten. Vielfach stellt die Beteiligung an der Immobilie den wesentlichen Vermögenswert dar. Sofern keine weiteren Vermögenswerte existieren oder die Grenze von 10–15 % (je nach Vermögenshöhe)[12] nicht erreicht ist, verbietet sich die Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahren. Nach der Rechtsp...mehr

Wenn man das Verhalten mancher Beteiligter beobachtet, glaubt man vielfach, sich in einem rechtsfreien Raum zu befinden. Abgesehen davon, dass dem Sachverständigen und Bietinteressenten kein Zutritt zur Besichtigung des Hauses ermöglicht wird, sind u.a. folgende Einschüchterungsszenarien "beliebt":mehr

Für große Unruhe hat eine denkbar unglückliche Entscheidung des OLG Hamburg[18] geführt. Diese ging davon aus, dass unter Berücksichtigung der ehelichen Rücksichtnahme eine Teilungsversteigerung grundsätzlich vor Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses nicht zulässig sei. Erst nachdem die ganz überwiegende Meinung in der Literatur und mehrere Oberlandesgerichte[19] vehement di...mehr

Wahrscheinlich bedingt durch den Begriff der "Teilungs" versteigerung gehen die Beteiligten davon aus, dass das Gericht die Versteigerung durchführt und dann den gezahlten Erlös entsprechend den Miteigentumsanteilen verteilt. Aufgabe des Versteigerungsgerichts ist es indes nur, den unteilbaren Gegenstand (Immobilie) in einen teilbaren Gegenstand (Geld, welches vom Erwerber z...mehr

Rz. 115 Wird bei der Übertragung eines Wirtschaftsguts gleichzeitig ein Nießbrauchsrecht an dem übertragenen Wirtschaftsgut zugunsten des bisherigen Eigentümers bestellt, liegt ein Vorbehaltsnießbrauch vor. Der bisherige Eigentümer überträgt ein mit einem Nießbrauchsrecht belastetes Wirtschaftsgut.[1] Da die Übertragung des Wirtschaftsguts keine Gegenleistung für die Bestell...mehr

Rz. 435 Gebäude i. S. d. § 7 Abs. 4 S. 1 EStG können nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG auch über die kürzere, tatsächliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 und 2 Buchst. a EStG weniger als 33 Jahre, in den Fällen § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b EStG weniger als 50 Jahre und in den Fällen...mehr

Rz. 442 Zulässig ist die AfaA nach § 7 Abs. 4 S. 3 i. V. m. Abs. 1 S. 7 EStG auch bei der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG . Voraussetzung ist das Vorliegen einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung. Es gelten die Grundsätze des § 7 Abs. 1 S. 7 EStG (Rz. 324a ff.). Die AfaA kann bei Verkürzung der Restnutzungsdauer auch die Anwendung von § 7 Abs. 4 S. 2 EStG...mehr

Auch bei einer beschränkten deutschen Steuerpflicht kann sich eine Hinzurechnungsbesteuerung ergeben, da sich z. B. bei einer ausländischen Körperschaft (mit inländischem Anteilseigner), die eine inländische Immobilie vermietet, nur eine deutsche Steuer-Vorbelastung von 15,825 % ergibt. Es erfolgt eine Hinzurechnungsbesteuerung, wobei die deutsche Steuer nach § 12 AStG anger...mehr

Rz. 28 Die Behandlung des Erbbaurechts als grundstücksgleiches Recht bzw. eigenständiges Grundstück i. S. d. § 2 GrEStG hat zur Folge, dass die Tatbestände des § 1 GrEStG sinngemäß entsprechend auf Erbbaurechte anzuwenden sind.[1] Der Grundtatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG liegt demnach vor, wenn durch ein Rechtsgeschäft der Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts an ...mehr

Normalerweise ist der Verkauf einer privaten Immobilie steuerpflichtig ("privates Veräußerungsgeschäft"), wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme gibt es, wenn die Eigentümerin bzw. der Eigentümer in der Zeit zwischen Kauf und Verkauf oder mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst in der Immobilie gewohnt hat (s...mehr

Denkmal-Immobilien unterscheiden sich aufgrund der anderen AfA-Verteilung von anderen Immobilien. Wenn man sich die kumulierte Liquiditätsentwicklung anschaut, zeigt sich häufig, dass durch die hohe anfängliche AfA auf den Sanierungsaufwand (Denkmal-AfA in den ersten 8 Jahren: 9 % p. a. und in den darauffolgenden 4 Jahren: 7 % p. a.) die Immobilie trotz Finanzierung eine pos...mehr

Das Thema Vermögensaufbau über Immobilien ist nicht erst seit der Finanzkrise ein Dauerbrenner in der Beratung. Seitdem hat es aber an Bedeutung gewonnen, weil seit 2008 durch die gestiegene Nachfrage "gute "Angebote seltener geworden sind. Gerade an gefragten A- und B-Standorten sind die Preise überproportional gestiegen. Deshalb wird es immer wichtiger vorher durchzurechne...mehr

Auf den folgenden Seiten sind die Grunddaten eines Musterfalls auf Basis einer Checkliste abgebildet. Diese Checkliste steht Ihnen auch als Blankoformular zur Verfügung. Sie ist so gestaltet, dass man sie in Kombination mit jeder beliebigen Softwareunterstützung (z. B. Excel) nutzen kann. Datenchecklisten für eine Immobilienanalyse Für die Erstellung einer Immobilienberechnung...mehr