Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Tz. 20 Stand: EL 150 – ET: 08/2026 § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Anhang 10) bestimmt, dass bei Immobilien ein Spekulationsgeschäft entsteht, wenn diese innerhalb von zehn Jahren veräußert werden. Für andere Wirtschaftsgüter gilt eine Frist von einem Jahr (§ 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG, Anhang 10). Tz. 21 Stand: EL 150 – ET: 08/2026 Grundsätzlich ist § 23 EStG (Anhang 10) auch bei gemeinnütz... mehr

Rz. 46 Ein Modell stellt eine Vereinfachung der Realität dar und kann diese nur approximativ erfassen. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Angemessenheit und Eignung des Modells bereits vor seinem Einsatz zu bewerten. Dieser Prozess wird häufig als "initiale Validierung" bezeichnet. Unter der "initialen Validierung" eines Modells versteht man eine Überprüfung der Angemessen... mehr

Rz. 20 Unter dem "Zinsänderungsrisiko" ("Interest Rate Risk", IRR) wird allgemein das bestehende oder künftige Risiko in Bezug auf die Erträge und Eigenmittel des Institutes infolge ungünstiger Änderungen der Zinssätze verstanden.[1] So besteht z. B. die Gefahr, dass die Wertpapiere im Handelsbuch an Wert verlieren, wenn sich die Zinssätze ändern. Das "Zinsänderungsrisiko im... mehr

Rz. 1 Das Institut muss Prozesse für die Kreditbearbeitung (Kreditvergabe und Kreditweiterbearbeitung), die Kreditbearbeitungskontrolle, die Intensivbetreuung, die Problemkreditbearbeitung und die Risikovorsorge einrichten. Die Verantwortung für deren Entwicklung und Qualität muss außerhalb des Bereichs Markt angesiedelt sein. Die Verfahren für die Bestimmung des Kreditrisiko... mehr

Rz. 188 Bei einer barwertnahen Ableitung des Risikodeckungspotenzials dienen das bilanzielle Eigenkapital oder die regulatorischen Eigenmittel als Ausgangsgrößen. Wenn diese Größen durch Berücksichtigung stiller Lasten und Reserven in eine ökonomische Betrachtung überführt werden, werden sie von der Aufsicht als Näherung für eine barwertige Ableitung des Risikodeckungspotenz... mehr

Rz. 22 In den MaRisk werden verschiedene Aspekte besonders betont, die den einzelnen Geschäftsleitern bzw. der Geschäftsleitung insgesamt im Zusammenhang mit ihrer Verantwortung für das Risikomanagement als unmittelbare Pflichten auferlegt werden. Dazu gehören insbesondere folgende Anforderungen: Die Geschäftsleitung hat sich zur Beurteilung der Wesentlichkeit regelmäßig und ... mehr

Rz. 41 Bei den Portfolio-basierten Methoden ("portfolio-based methodologies") geht es um eine Bewertung des ESG-Risikos auf Ebene des Gesamtportfolios oder einer Gruppe von Exposures. Dabei werden auch die Wechselwirkungen zwischen den Exposures analysiert. Die EBA nennt in ihren Leitlinien konkret die Methode zur Portfolioausrichtung ("portfolio alignment methodology")[1] z... mehr

Rn. 323 Stand: EL 189 – ET: 06/2026 Nutzungsvorteile aus Dienstverträgen Insb die Angemessenheit von Geschäftsführerbezügen steht wiederholt auf dem Prüfstand seitens der FinVerw. Für die Beurteilung der Angemessenheit ist auf die Gesamtausstattung der Vergütungen abzustellen. Diese umfasst im Allgemeinen Grundgehalt, Tantieme, Zusatzvergütungen, Pensionszusagen und Sachleistunge... mehr

Rz. 106 Im Rahmen der achten MaRisk-Novelle wurden die EBA-Leitlinien zum Zinsänderungsrisiko im Anlagebuch ("Interest Rate Risk in the Banking Book", IRRBB) und zum Kreditspreadrisiko im Anlagebuch ("Credit Spread Risk in the Banking Book", CSRBB)[1] national umgesetzt. In diesem Zusammenhang sind u. a. neue Anforderungen an den Umgang mit den Kreditspreadrisiken des Anlage... mehr

Rz. 69 Soweit in den MaRisk auf die EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung verwiesen wird, können die damit verbundenen Anforderungen unter Berücksichtigung der in Tz. 16 dieser Leitlinien genannten Verhältnismäßigkeitskriterien umgesetzt werden (→ AT 1 Tz. 3, Erläuterung). Das gilt natürlich auch für jene Anforderungen, die aus den EBA-Leitlinien direkt in die... mehr

Rz. 85 Die mit der Wertermittlung von Immobiliensicherheiten betrauten sachverständigen Personen dürfen zudem nicht in den Kreditvergabeprozess und in die Kreditbearbeitung eingebunden sein. Diese Formulierung ist mit der siebten MaRisk-Novelle angepasst worden. Zuvor war auch eine Beteiligung an der Kreditentscheidung explizit ausgeschlossen. Da der Kreditvergabeprozess jed... mehr

Rz. 75 Die EBA hat den Geltungsbeginn ihrer Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung grundsätzlich auf den 30. Juni 2021 gelegt. Daraus folgt insbesondere, dass die Anforderungen an die Verfahren zur Kreditvergabe (Abschnitt 5) und an die Konditionengestaltung (Abschnitt 6) nur für Darlehen und Kredite maßgeblich sein können, die nach diesem Termin gewährt wurden. Be... mehr

Rz. 41 Stresstests haben zwar ihren Ursprung im Risikomanagement der Institute. Seit Anfang des Jahrtausends greift aber auch die Bankenaufsicht verstärkt auf solche Instrumente zurück. Dabei stehen allerdings in erster Linie systemische Risiken im Mittelpunkt, die – soweit sie schlagend werden – eine Gefahr für die Stabilität des gesamten Finanzmarktes darstellen. Mithilfe ... mehr

Rz. 24 Im Rahmen der achten MaRisk-Novelle wurden die EBA-Leitlinien zum Zinsänderungsrisiko im Anlagebuch ("Interest Rate Risk in the Banking Book", IRRBB) und zum Kreditspreadrisiko im Anlagebuch ("Credit Spread Risk in the Banking Book", CSRBB)[1] national umgesetzt. Diese Leitlinien enthalten gemäß der Ermächtigung in Art. 84 Abs. 6 CRD u. a. Kriterien für die Ermittlung... mehr

Rz. 1 Das Rundschreiben konkretisiert und erläutert ferner Einzelheiten zu den besonders risikorelevanten Geschäftsarten Kreditgeschäft, Handelsgeschäft und Immobiliengeschäft. Rz. 2 Kreditgeschäfte sind grundsätzlich Geschäfte (Bilanzaktiva und außerbilanzielle Geschäfte) mit Adressenausfallrisiken. Erläuterung: Kreditgeschäfte Die Einstufung als Kreditgeschäft gilt unabhängig... mehr

Rz. 81 Nachhaltigkeitsrisiken bzw. ESG-Risiken, d. h. Risiken aus den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung ("Environmental, Social and Governance"), können die Institute in allen Phasen des Kreditprozesses treffen, von der Kreditgewährung bis zur Überwachung (→ AT 2.2 Tz. 1). Insbesondere können ESG-Risiken die wichtigsten Kreditparameter beeinflussen. Durch ve... mehr

Rz. 75 Die wirtschaftliche Betrachtung kann z. B. folgende Aspekte beinhalten: Objekt-/Projektanalyse, Finanzierungsstruktur/Eigenkapitalquote, Sicherheitenkonzept sowie Vor- und Nachkalkulation. Die zuvor im Rundschreiben enthaltene Erläuterung wurde mit der siebten MaRisk-Novelle zwar gestrichen. Allerdings wurde sie – abgesehen vom Sicherheitenkonzept – nahezu inhaltsglei... mehr

Rz. 87 Bei der Berücksichtigung von Positionen mit unbestimmter Kapital- oder Zinsbindung sind Einlagen von "Finanzkunden" i. S. v. Art. 411 CRR (→ BTR 2.3 Tz. 7, Erläuterung) nicht zu modellieren und als täglich fällig anzunehmen. Nach Art. 411 Nr. 1 CRR bezeichnet ein "Finanzkunde" einen Kunden[1], der eine oder mehrere der in Anhang I CRD IV genannten Tätigkeiten als Haup... mehr

Rz. 358 Mit der zunehmenden Bedeutung der "Nachhaltigkeitsrisiken" bzw. "ESG-Risiken" (→ AT 2.2 Tz. 1) ist die Beantwortung der Frage dringlicher geworden, auf welche Weise diese Risiken sinnvoll in das interne Risikomanagement der Institute integriert werden können. Als problematisch hat sich schnell erwiesen, dass mit dieser Risikoart ein anderes Wesentlichkeitsverständnis... mehr

Rz. 9 Im Fördergeschäft müssen i. d. R. die Hausbanken gemäß den allgemeinen Darlehensbedingungen die Prüfung der zweckentsprechenden Verwendung durch den Endkreditnehmer gewährleisten, wobei seitens der Förderbanken lediglich stichprobenweise Vor-Ort-Prüfungen bei den Hausbanken stattfinden. Mit den Anforderungen der MaRisk ist nicht beabsichtigt, dass die von den Hausbank... mehr

Rz. 115 Bei einer Projektfinanzierung sollten die Institute die primäre Rückzahlungsquelle für das Darlehen bewerten, also die aus den finanzierten Vermögenswerten erzielten Einkünfte.[1] Rz. 116 Sie sollten außerdem den Cashflow des Projektes, einschließlich der künftigen Fähigkeit, nach Abschluss des Projektes Einkünfte zu generieren, beurteilen und dabei anwendbare aufsich... mehr

Rn. 335 Stand: EL 191 – ET: 08/2026 § 18 Abs 1 Nr 3 EStG erfasst alle Arten verwaltender Tätigkeit (BFH BStBl II 1988, 266; 2004, 112), soweit die Vergütungen nicht im Rahmen eines Gewerbebetriebes anfallen. Eine selbstständige und eigenverantwortliche Tätigkeit iSd § 18 Abs 1 Nr 3 EStG übt nur derjenige aus, der unmittelbar zur Verwaltung fremden Vermögens berechtigt und ve... mehr

Rz. 235 Nachdem die internen und externen Rahmenbedingungen umfassend analysiert wurden, sollten sich die Institute einen Überblick über ihre verfügbaren strategischen Optionen zur Umsetzung der Strategie für notleidende Risikopositionen verschaffen. Beispielhaft werden von der Aufsicht eine Haltestrategie, Forbearance-Optionen, ein aktiver Portfolioabbau, eine Änderung der ... mehr

Rz. 142 Unter dem "Zinsänderungsrisiko" ("Interest Rate Risk", IRR) wird allgemein das bestehende oder künftige Risiko in Bezug auf die Erträge und Eigenmittel des Institutes infolge ungünstiger Änderungen der Zinssätze verstanden.[1] Das "Zinsänderungsrisiko im Anlagebuch" ("Interest Rate Risk in the Banking Book", IRRBB) bezieht sich in diesem Zusammenhang auf jene Geschäf... mehr

Rz. 55 Die Berichterstattung über ESG-Risiken bildet die Basis für deren kontinuierliche Überwachung unter Verwendung von Kennzahlen wie dem Prozentsatz der Transaktionen, die auf ESG-Aspekte überprüft wurden, sowie von Tools, Modellen und Daten. Dafür scheinen geeignete Berichtsrahmen, die durch die zugrunde liegenden IT-Systeme erweitert und unterstützt werden, unerlässlic... mehr

Rz. 4 In vielen Fällen ist der vollständige oder teilweise Ausfall eines Engagements nicht etwa das Ergebnis eines plötzlich eintretenden Ereignisses, sondern auf eine ganze Reihe von Faktoren zurückzuführen, die der eigentlichen Krise des Kreditnehmers zeitlich vorgelagert sind. So kann z. B. ein Firmenkunde bereits lange vor der eigentlichen Krise verschiedene Phasen durch... mehr

Rz. 80 Die Europäische Kommission (EU-Kommission) hat im Rahmen ihrer Strategie zur Finanzierung des Übergangs zu einer nachhaltigen Wirtschaft[1] am 22. November 2022 eine Anfrage an die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) zur Definition und zu möglichen Unterstützungsmaßnahmen für grüne Kredite an Privatkunden sowie an kleine und mittlere Unternehmen (KMU) gerichtet.[... mehr

Rz. 170 In Abhängigkeit von deren jeweiliger Bedeutung für eine konkrete Finanzierung sollten bei der Einstufung eines Engagements mithilfe von Risikoklassifizierungsverfahren oder separaten ESG-Scores ggf. auch Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt werden. Konsequenterweise sollten diese Aspekte dann auch in die Gestaltung der Konditionen einfließen.[1] Rz. 171 Die EZB erläu... mehr

Rz. 24 In der Praxis haben sich unterschiedliche Verfahren herausgebildet, die in Analogie zur Funktionsweise eines Risikoklassifizierungsverfahrens auf der Auswertung von hierzu geeigneten Informationen aus verschiedenen Quellen basieren. Neben der Auswertung der intern im Rahmen der Kreditbearbeitung zur Verfügung stehenden Unterlagen und einer systematischen Kontobeobacht... mehr

Rz. 66 Die EBA nennt bestimmte Indikatoren, die von den Instituten mindestens verwendet werden sollten, wobei die kleinen und wenig komplexen Institute ("small and non-complex institutions", SNCI) diese Indikatoren zumindest in Erwägung ziehen sollten:[1] Genannt werden zunächst die finanzierten THG-Emissionen nach Scope 1, 2 und 3, aufgeschlüsselt nach Sektoren, unter Verwen... mehr

Rz. 68 Die Institute sollten das Geschäftsmodell und die Strategie des Kreditnehmers auch in Bezug auf den Zweck des Darlehens bewerten.[1] Dabei geht es der EBA offenbar in erster Linie um eine Bewertung der Expertise des Kreditnehmers im Hinblick auf den Finanzierungsgegenstand. Das lässt sich daraus ableiten, dass die Kenntnis, Erfahrung und Fähigkeit des Kreditnehmers zu... mehr

Rz. 43 Die BaFin und die EZB haben ihre Vorstellungen zum Umgang mit ESG-Risiken frühzeitig formuliert.[1] Auf europäischer Ebene hat die deutsche Aufsicht damit eine Vorreiterrolle eingenommen, gefolgt von Veröffentlichungen der niederländischen Zentralbank (De Nederlandsche Bank, DNB)[2], der französischen Finanzaufsichtsbehörde (Autorité de Contôle Prudentiel et de Résolu... mehr

Rz. 111 Bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers im Zusammenhang mit einer Schiffsfinanzierung sollten die Institute u. a. das Verhältnis zwischen den Erträgen des Schiffes und den verbundenen Kosten bewerten, wobei die Kosten vor allem die Betriebsausgaben inkl. Versicherung, Löhnen, Wartung, Schmierölen und Zinsaufwand betreffen. Beurteilen sollten die Inst... mehr

Rz. 19 Auch aus der COVID-19-Pandemie haben die Institute und die Aufsichtsbehörden wieder ihre Lehren gezogen. Eine wichtige Erkenntnis war, dass sich eine Krise vor allem dann gut bewältigen lässt, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen, anstelle gegeneinander zu arbeiten und ihre Probleme auf Kosten der anderen zu lösen. Die COVID-19-Pandemie hat auch der Digitalisi... mehr

Rz. 96 Die Institute sollten die Leistung der Sachverständigen, die sich insbesondere in der Genauigkeit der vorgenommenen Bewertungen widerspiegelt, beurteilen. Die EBA nennt dafür beispielhaft Rückvergleiche im Hinblick auf den Wert der Sicherheiten anhand fortgeschrittener statistischer Modelle (→ BTO 1.2 Tz. 2).[1] Vorgeschrieben wird diese Verfahrensweise allerdings nic... mehr

Rz. 173 Objektbesichtigungen gehören insbesondere bei Immobilienobjekten ab einer bestimmten Grenze zumindest bei Pfandbriefbanken zum Standard. Das ergibt sich aus den Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). So ist das zu bewertende Objekt im Rahmen der Wertermittlung gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 BelWertV zu besichtigen. Rz. 174 Unter Risikogesichtspunkten ka... mehr

Große Probleme bereiten die meist unbewusst vorgenommenen Vermögenszuwendungen zwischen Ehegatten.[14] Wird z.B. der Kaufpreis bei Verkauf einer Immobilie oder eines Unternehmens auf ein gemeinschaftliches Konto der Ehegatten gezahlt, ohne dass beide Ehegatten vorher Eigentümer der Immobilie oder des Unternehmens waren, führt dieser Vorgang dazu, dass der andere Ehegatte in ... mehr

Rz. 180 Im Normalfall ist mit einer Kreditvergabe die Hereinnahme neuer Sicherheiten verbunden, weshalb diese Sicherheiten vom Institut noch nicht bewertet sein können. Es ist allerdings möglich, dass zum Kreditnehmer bereits eine Geschäftsbeziehung besteht und ggf. sogar die für einen neuen Kredit heranzuziehende Sicherheit vom Institut schon bewertet wurde. Zum Beispiel k... mehr

Rz. 38 Bei Spezialfinanzierungen besteht das Risiko nicht in Bezug auf den Kreditnehmer, der i. d. R. eine Zweckgesellschaft ist, sondern auf die Rentabilität des finanzierten Vermögenswertes oder Projektes (z. B. gewerbliche Immobilie, Energieanlage, Seefrachtverkehr, Rohstoffe). Aufgrund der häufig voluminösen Finanzierungen mit langer Laufzeit sind Spezialfinanzierungen e... mehr

Rz. 98 Gemäß § 25a Abs. 1 Satz 4 KWG hängt die Ausgestaltung des Risikomanagements von Art, Umfang, Komplexität und Risikogehalt der Geschäftsaktivitäten eines Institutes ab. Das mit dem "Finanzmarktrichtlinie-Umsetzungsgesetz" (FRUG)[1] in das KWG aufgenommene Proportionalitätsprinzip ist die Grundlage für den prinzipienorientierten Ansatz der MaRisk. Der Grundsatz der Prop... mehr

Rz. 76 Die Berücksichtigung der voraussichtlichen Verwertungsdauer ist über eine angemessene Abzinsung der Zahlungsströme ("Cashflows") möglich. Dabei kommt es darauf an, die Verwertungsdauer möglichst genau abzuschätzen. Es empfiehlt sich, zu diesem Zweck auf die Erkenntnisse aus der Überwachung der Abwicklungsmaßnahmen zurückzugreifen. Im Rahmen der Abwicklung von Engageme... mehr

Rz. 53 Die EBA nennt verschiedene Regelwerke, auf deren Vorgaben sich ihre Leitlinien beziehen:[1] Regelungen, Verfahren und Mechanismen für die Unternehmensführung (Governance) gemäß Art. 74 Abs. 1 CRD IV, Anforderungen im Hinblick auf das Kreditrisiko und das Kontrahentenrisiko (Gegenparteiausfallrisiko) gemäß Art. 79 CRD IV, die unter dem Begriff Adressenausfallrisiko zusam... mehr

Rz. 60 Das Institut hat die für eine angemessene Beurteilung, Steuerung und Überwachung von Risiken und für die Bereitstellung von Informationen relevanten Daten vorzuhalten. Hierunter fallen insbesondere Daten zu Sicherheiten und zur Beziehung zwischen der jeweiligen Sicherheit und der zugrunde liegenden Transaktion (→ AT 4.3.2 Tz. 1, Erläuterung). Es ist einleuchtend, dass... mehr

Rz. 63 Die Institute sollten sowohl die aktuelle als auch die projizierte Finanzlage des Kreditnehmers einschließlich der Bilanzen sowie die Quelle der Rückzahlungsfähigkeit zur Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten (z. B. anhand der Schuldendienstfähigkeit) auch im Fall möglicher widriger Ereignisse analysieren. Zu diesem Zweck sollten auch Sensitivitätsanalysen durchgef... mehr

Rz. 114 Neben der allgemeinen Ad-hoc-Berichterstattung existieren in den MaRisk noch weitere besondere Informationspflichten gegenüber der Geschäftsleitung bzw. einzelnen Geschäftsleitern. Bei diesen Berichtspflichten wird ebenfalls das Erfordernis der Unverzüglichkeit betont: Ein erheblicher Risikovorsorgebedarf ist der Geschäftsleitung unverzüglich mitzuteilen (→ BTO 1.2.6 ... mehr

Rz. 376 Am 19. Juni 2019 hat die TEG ihren Abschlussbericht mit Empfehlungen an die EU-Kommission zu den Grundsätzen für einen EU Green Bond Standard (EuGB) sowie einen Modellentwurf vorgelegt. Am 9. März 2020 wurde von der TEG ein Nutzerleitfaden mit Empfehlungen für potenzielle Emittenten, Verifizierer und Investoren veröffentlicht.[1] Auf diesen Empfehlungen basierend, ha... mehr

Rz. 41 Im Bereich Umwelt (inklusive Klima) können die ESG-Risiken wiederum in "physische Risiken" und "transitorische Risiken" unterteilt werden.[1] Rz. 42 Das "physische Risiko" bezeichnet gemäß Art. 4 Abs. 1 Nr. 52f CRR als Teil des Umweltrisikos die Gefahr von negativen finanziellen Auswirkungen auf das Institut, die sich aus den gegenwärtigen oder zukünftigen Auswirkungen... mehr

I. Die Beteiligte zu 1) wendet sich mit ihrer Beschwerde gegen den Feststellungsbeschluss gem. § 352e FamFG, mit dem das Nachlassgericht die zur Erteilung eines Alleinerbscheins an den Beteiligten zu 2) erforderlichen Tatsachen für festgestellt erachtet hat. Der Erblasser war mit der vorverstorbenen I.E. verheiratet. Die Beteiligte zu 1) ist die Schwester der Ehefrau des Erbla... mehr

Rz. 93 Neben den direkten Immobiliengeschäften gelten auch auf eigene Rechnung betriebene Immobiliengeschäfte von Tochterunternehmen des Institutes i. S. v. § 290 HGB als Immobiliengeschäft des Institutes, sofern die Vermögensgegenstände des Tochterunternehmens ausschließlich oder überwiegend aus Immobiliengeschäften oder Beteiligungen an Immobiliengeschäften stammen. § 290 ... mehr

Rz. 76 Soweit die Institute fortgeschrittene statistische Modelle[1] zur Bewertung, Neubewertung und Überwachung der Werte von Sicherheiten verwenden, sollten sie in ihren Strategien und Verfahren die Kriterien für deren Verwendung festlegen (→ BTO 1.2 Tz. 2, Erläuterung). Damit wird einerseits zum Ausdruck gebracht, dass fortgeschrittene statistische Modelle durchaus zur Be... mehr