Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile, also prinzipiell Wirtschaftsgüter des notwendigen Betriebsvermögens, brauchten nach bisheriger Rechtslage nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR betrug (§ 8 EStDV a. F.). Waren die genannten Voraussetzungen erfül... mehr

Rz. 42a 2025 wurde das "Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland" beschlossen. Gegenstand dieses Gesetzes sind neben anderen Maßnahmen (z. B. Steuersenkungen) 3 Regelungen, die unmittelbar das Rechnungswesen und den Jahresabschluss betreffen: Wiedereinführung und Aufstockung der degressiven AfA für bewegliche Wir... mehr

VGA: Die unentgeltliche Nutzungsüberlassung einer im Eigentum einer spanischen Kapitalgesellschaft stehenden Immobilie an deren inländische Gesellschafter führt zu vGA, die nach der Kostenmiete einschließlich einer angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals und zzgl. eines angemessenen Gewinnaufschlags zu bemessen sind. Die Anwendung des Abgeltungsteuersatzes auf vGA ist auch ... mehr

Nicht nur bei Bauherrengemeinschaften, sondern auch für Einzelbauherren liegt ein wichtiger Anreiz für eine Geldanlage in Immobilien darin, dass zumindest in den ersten Jahren Verluste ausgewiesen werden, die die Steuerlast mindern. Der entscheidende Gesichtspunkt liegt meist in dem unbeschränkten Abzug der gezahlten Schuldzinsen für Anschaffungs- oder Herstellungskredite. Ei... mehr

Ein ganz wesentlicher Grund für die Unterscheidung zwischen Grund und Boden und Gebäude im Steuerrecht sind die unterschiedlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Weil der Grund und Boden regelmäßig keiner Abnutzung im Sinne des Steuerrechts unterliegt, darf er im Allgemeinen auch nicht abgeschrieben werden.[1] Lediglich im betrieblichen Bereich ist für den Grund und Boden eine T... mehr

Begriff Als Bauherrengemeinschaft bezeichnet man in erster Linie Modelle, bei denen ein Projektanbieter für ein oder mehr Gebäude, die zu errichten oder grundlegend zu renovieren sind, Geldanleger sucht, die im Wesentlichen die vorgefertigten Planungen und Verträge akzeptieren. Dem Anleger, der sich für eine Investition in Immobilien entschieden hat, bieten die Bauherrengemei... mehr

In dem überarbeiteten Bauherrenerlass [1] hat die Finanzverwaltung die von der Rechtsprechung geschaffenen Regelungen hinsichtlich der Frage zusammengefasst, wann ein geschlossener Immobilienfonds bzw. die Gesellschafter als Erwerber bzw. als Hersteller der Immobilie angesehen werden kann.[2] Danach sind die Kommanditisten eines geschlossenen Immobilienfonds grundsätzlich als ... mehr

Rz. 39 Aus ökonomischer Sicht ist der Einsatz von Sachverhaltsgestaltungen als Mittel der Bilanzpolitik aus folgenden Gründen nicht unproblematisch: Insbesondere die vorübergehenden Maßnahmen, die nach dem Bilanzstichtag wieder rückgängig gemacht werden, weisen zumindest vom Resultat her betrachtet eine gefährliche Nähe zu "rückwirkend vereinbarten Geschäften" auf. Die für Ge... mehr

Die Anteilserwerber sind Gesellschafter der Vermietungsgesellschaft. Halten sie die Anteile im Privatvermögen, erzielen sie gemeinsam Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das dürfte auch gelten, wenn die Anleger ihre Anteile über einen Treuhänder halten. Der BFH hat zwar entschieden, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur erzielt, wer selbst den Tatbestand de... mehr

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befu... mehr

Gemäß § 9a Abs. 3 WEG ist das Gemeinschaftsvermögen der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet und wird von ihr verwaltet, und nicht von den Wohnungseigentümern. Als Konsequenz folgt hieraus, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil am Verwaltungsvermögen haben. Sie haben also keine unmittelbaren, sondern über die Mitgliedschaft in der Gemein... mehr

Viele Eigentümergemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1] Regeln die Wohnungseigentümer etwa konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiode im Zusammen... mehr

Rz. 125 Die Ermittlung des Werts selbstgenutzter Immobilien, vor allem von Ein- und Zweifamilienhäusern,[474] erfolgt im Regelfall nach dem Vergleichswertverfahren.[475] Soweit verwendbare Vergleichswerte bzw. Vergleichsfaktoren nicht zur Verfügung stehen,[476] kommt dies allerdings nicht in Betracht; dann findet i.d.R. das Sachwertverfahren Anwendung.[477] Maßgeblich ist in... mehr

Rz. 136 Da Renditeimmobilien grundsätzlich der Erzielung laufender Einkünfte dienen, ist für ihre Bewertung konsequenterweise das Ertragswertverfahren anzuwenden.[504] Denn für einen potenziellen Erwerber stellen die zukünftig erzielbaren Überschüsse den für die Wertbemessung entscheidenden Gesichtspunkt dar.[505] Ein Grundstück kann demnach nur so viel wert sein, wie sich d... mehr

Rz. 41 Hat die Erblasserin ihr gesamtes Vermögen testamentarisch verteilt, indem sie mehreren Personen Geldbeträge sowie einzelne bewegliche Nachlassgegenstände als "Erben" zuwendet, während ein Heim den wesentlichen Vermögensgegenstand, nämlich ein Reihenhaus, "erben" soll, so liegt lediglich im Hinblick auf die Zuwendung des Reihenhausgrundstücks eine Erbeinsetzung vor, wä... mehr

Rz. 76 Die häufigsten Fehler geschehen bei der Auseinandersetzungsklage. Bestrebt von dem Gedanken, die Angelegenheit "nun endlich vor Gericht zu bringen", wird vielfach übersehen, dass der Nachlass noch nicht teilungsreif ist (siehe Rdn 16 f.). Dem Beklagten wird so die Verteidigung denkbar einfach gemacht, da er bspw. lediglich auf noch unbezahlte Nachlassverbindlichkeiten... mehr

Rz. 132 Der Nießbrauch ist nach derzeit überwiegender Auffassung mit seinem kapitalisierten Jahreswert in Ansatz zu bringen.[558] Dabei ist als Jahreswert der nachhaltig erzielbare Nettoertrag – also nach Berücksichtigung der anfallenden Bewirtschaftungs- und Erhaltungsaufwendungen – anzusetzen.[559] Teilweise wird im Hinblick auf die mit einem lebenslangen Nutzungsrecht für... mehr

Rz. 167 Ist eine Immobilie mit einem Nießbrauchs- oder einem Wohnungsrecht belastet, wirkt sich dies mindernd auf ihren Verkehrswert aus.[560] Die Grundlage für die Bewertung bildet zunächst der Wert des unbelasteten Grundstücks. Von diesem wird (jedenfalls) der abgezinste Wert des aus dem Nießbrauchs- bzw. Wohnungsrecht für den Berechtigten resultierenden wirtschaftlichen Vo... mehr

Rz. 104 Insbes. vor Vollstreckungsmaßnahmen wegen Geldforderungen in Immobilien (Zwangssicherungshypothek, Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung) sollte vorher ein Grundbuchausdruck beim betreffenden Grundbuchamt eingeholt werden. Die Grundbuchämter werden bei den AG geführt. Der Grundbuchausdruck ist eine Abschrift aller Einträge im Grundbuch. Rz. 105 Im Antrag auf Erteil... mehr

Rz. 166 Ausländische Immobilien, insbesondere Ferienwohnungen, sind oftmals nur eingeschränkt verwertbar (z.B. wegen Beschränkungen für den Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen, Österreich, Tschechien, Ungarn oder der Schweiz). Diesbezügliche Besonderheiten können – je nach den Umständen des Einzelfalls – sowohl einen Wertabschlag als auch eine Werterhöhung rechtfertig... mehr

Rz. 159 Besondere Probleme sind mit der Bewertung eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie verbunden. Während der weit überwiegende Teil der Literatur[553] für die Bewertung von (einzelnen) Miteigentumsanteilen an Immobilien einen deutlichen Abschlag vom anteilig auf den einzelnen Miteigentümer entfallenden Verkehrswert der Gesamtimmobilie für erforderlich hält, hat der ... mehr

Die optimale Teilungserklärung für Erbengemeinschaften Die Bedeutung der Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wird in der Praxis unterschätzt. Das betrifft die vorsorgende Beratung im Rahmen von Testament/Erbverträgen bzw. bei der Übertragung zur vorweggenommenen Erbfolge und auch diejenige von Erbengemeinschaften in der Auseinandersetzung. Eine sinnv... mehr

Rz. 47 Der ungeteilte Übergang einer Immobilie auf die Erbengemeinschaft durch den Erbfall ist nach § 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.[169] Grundsätzlich ist auch die nachfolgende Übertragung von Immobilien auf Miterben im Rahmen und zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft grunderwerbsteuerfrei, § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG. Diese Befreiung gilt jedoch lediglich für ... mehr

Rz. 19 Bei dem sog. gegenständlich beschränkten Pflichtteilsverzicht soll ein Nachlassgegenstand bei der späteren Berechnung des Pflichtteils als (zum Teil) nicht zum Nachlass gehörend angesehen werden. Im Gegensatz zum Erb- gibt das Pflichtteilsrecht dem Berechtigten keine Beteiligung am, sondern einen Geldanspruch gegen den Nachlass. Der gegenständlich beschränkte Pflichtt... mehr

Rz. 111 Soweit der gemeine Wert nicht anhand eines tatsächlich erzielten Kaufpreises bestimmt werden kann, kommen für die Schätzung des Verkehrswerts verschiedene Bewertungsmethoden in Betracht. In diesem Zusammenhang differenziert die h.M. zwischen verschiedenen Arten von Grundstücken, deren Bewertung sich jeweils nach unterschiedlichen Grundsätzen richtet.[438] Dies entspr... mehr

Rz. 46 Eine wesentliche Veränderung des Nachlassgegenstandes ist keine ordnungsgemäße Verwaltung mehr und kann daher weder mehrheitlich beschlossen noch verlangt werden, §§ 2038 Abs. 2 S. 1, 745 Abs. 3 BGB. "Gegenstand" i.S.v. §§ 2038 Abs. 2 S. 1, 745 Abs. 3 BGB ist der gesamte Nachlass.[148] "Wesentlich" ist eine Veränderung i.S.v. § 745 Abs. 3 BGB, wenn durch die beabsicht... mehr

Rz. 356 Entgegen der Auffassung des BGH, dass die latente (oder fiktive) Steuer im Rahmen der Bewertung der Aktiva erfasst werden müsse, hat das OLG Oldenburg[1050] jüngst angenommen, die im Falle der Veräußerung von Kapitalanlagen anfallende Abgeltungssteuer (§ 20 Abs. 2 Nr. 6 EStG) sei eine Verbindlichkeit, die dem Grunde nach bereits in der Person des Erblassers entstande... mehr

Rz. 72 Die Übertragung von Immobilien i.R.d. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist gem. § 3 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. mehr

Rz. 1 Sofern eine Erbengemeinschaft vorliegt, hat der Testamentsvollstrecker die Auseinandersetzung des Nachlasses durchzuführen. Hierzu hat er einen Auseinandersetzungsplan aufzustellen. Es besteht eine Verpflichtung zur Auseinandersetzung,[1] die der Erbe einfordern kann. Die Auseinandersetzung ist aufzuschieben, wenn wegen Unbestimmtheit der Erbteile, zeitweiligen Ausschl... mehr

Rz. 28 So kann also umgekehrt selbst die Zuwendung von Einzelgegenständen eine Erbeinsetzung darstellen (siehe bereits Rdn 20). Praktisch relevant ist dies insbesondere dann, wenn zum Vermögen des Erblassers Grundstücke oder Eigentumswohnungen gehören. Die Verfügung über nur einen einzelnen Gegenstand kann auch dann eine Erbeinsetzung darstellen, wenn der Erblasser im Zeitpu... mehr

Rz. 11 Befindet sich der auf die Forderung des Erblassers erbrachte Gegenstand – keine Geldforderung – im Nachlass, ist dieser Gegenstand im Zweifel als vermacht anzusehen (S. 1). Das Vermächtnis wird somit nicht unwirksam, solange der geleistete Gegenstand sich noch im Nachlass befindet.[28] Es kommt nicht zu einer weitergehenden Surrogation, falls nicht § 2169 Abs. 3 BGB z... mehr

Rz. 2 Die Möglichkeiten der Beschränkungen durch den Erblasser sind vielfältig. Sie können inhaltlicher, gegenständlicher oder zeitlicher Natur sein bzw. sich auf den Erbteil eines Erben beschränken.[8] Gesetzlich geregelt sind die inhaltlichen Beschränkungen im Rahmen einer Nacherbentestamentsvollstreckung gem. § 2222 BGB, der Vermächtnisvollstreckung gem. § 2223 BGB sowie ... mehr

Rz. 20 Die Zuwendung bestimmter Gegenstände (z.B. konkrete Immobilie, Pkw, Geldbetrag, Erbschaft) oder bestimmter Gruppen von Gegenständen (z.B. Bar- und Sparvermögen bzw. Bankvermögen,[45] Immobilien, Auslandsvermögen) ist gem. Abs. 2 im Zweifel als Vermächtnisanordnung und nicht als Erbeinsetzung anzusehen.[46] Dies hat jüngst das OLG Karlsruhe bekräftigt: Zuwendungen einz... mehr

Rz. 6 Der Erblasser kann jede Art von Zuwendung mit einer Anrechnungsbestimmung verbinden, vorausgesetzt, es handelt sich um eine lebzeitige Zuwendung.[20] Es muss sich um eine freigebige Zuwendung unter Lebenden handeln, womit Zuwendungen außer Betracht bleiben, zu denen der Erblasser verpflichtet ist.[21] Unter den Begriff der freigebigen Zuwendung fallen auch Ausstattunge... mehr

Rz. 251 Die rechtlichen Grundlagen für die Behandlung von Fremdgeldern befinden sich in § 4 BORA, § 43 BRAO und §§ 2 Abs. 2 S. 2, 3 Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 GwG (Geldwäschegesetz). mehr

Rz. 1 Die Erbengemeinschaft ist von Beginn an auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Der Begriff der "Auseinandersetzung" ist weit zu verstehen und umfasst zwangsläufig nicht lediglich die Verteilung des Nachlasses unter den Erben, sondern zuvor auch die Begleichung der Verbindlichkeiten des Nachlasses und Ausgleichung von Vorempfängen. Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe grund... mehr

Rz. 73 Der Auseinandersetzungsvertrag ist zwar grundsätzlich formlos möglich. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, sollte jedoch unbedingt die Schriftform eingehalten werden. Weitergehende Formerfordernisse (z.B. bei der Übertragung von Immobilien aus dem Nachlass) müssen beachtet werden. Zur Formfreiheit bei der Abschichtung siehe Rdn 9. mehr

Rz. 18 Für eine Erbeinsetzung sprechen bspw. die Formulierungen "alles, was ich habe" bzw. "mein Hab und Gut" (Zuwendung des Vermögens) und "die Hälfte meines Nachlasses"(Zuwendung eines Bruchteils des Vermögens; bei Zuwendung eines Bruchteils in Höhe der Pflichtteilsquote kann entgegen der Auslegungsregel des Abs. 1 etwas anderes gelten, siehe Rdn 19.[37] Formulierungen wie... mehr

Rz. 115 Bei der Zwangsvollstreckung handelt es sich nicht um ein immer gleich ablaufendes Verfahren. Vielmehr hängt der konkrete Verfahrensablauf von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab: mehr

Rz. 3 Die Formulierung des § 2044 BGB lässt dem Erblasser alle Freiheiten, die Auseinandersetzung gegenständlich, personell oder zeitlich (siehe Rdn 4) eingeschränkt auszuschließen. Der Erblasser kann die Auseinandersetzung daher für spezielle einzelne Nachlassgegenstände (z.B. eine bestimmte Vitrine), bestimmte Arten von Nachlassgegenständen (z.B. alle vermieteten Immobilie... mehr

Rz. 26 Formulierungsbeispiel Ich beschränke das Teilungsverbot auf sämtliche im Nachlass vorhandenen Immobilien und das Aktienvermögen, welches sich zum Zeitpunkt des Erbfalls im Nachlass befindet. Alle übrigen Nachlassgegenstände unterliegen dem Teilungsverbot ausdrücklich nicht.[27] mehr

Rz. 66 Für die Erbschaftsteuer ist die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ohne Bedeutung, da jeder Erbe nach seinem Anteil an der Erbengemeinschaft besteuert wird, § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG i.V.m. § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO, vgl. ErbStR R E 3.1. Bei einer Auseinandersetzung nach den gesetzlichen Vorschriften kommt es zu keiner Verschiebung der Werte, sondern lediglich zur Vert... mehr

Rz. 11 Soll die Zustimmung zu einer Verfügung gegen passive oder sich widersetzende Miterben durchgesetzt werden, so sind lediglich diese Miterben zu verklagen. Häufig wird jedoch übersehen, die Zustimmung in Form der Einwilligung durch die anderen Miterben derart zu "sichern", dass nicht nach erfolgreichem Prozess nun plötzlich die ursprünglich zustimmenden Erben es "sich a... mehr

Die Ehegatten können die während der Ehezeit erworbenen Anwartschaften durch eine gemeinsame Vereinbarung (im Ehevertrag oder in einer sog. Scheidungsfolgenvereinbarung) außerhalb eines Wertausgleichs durch den Versorgungsausgleich aufteilen. Auch ein gänzlicher oder teilweiser Ausschluss des Versorgungsausgleichs ist möglich, ggf. mit entsprechenden Kompensationsleistungen ... mehr

Rz. 15 Im Wege der ergänzenden Auslegung (mutmaßlicher Wille) können aber auch spätere, nicht vorbedachte Erwerbe und anderweitige nicht vorbedachte Veränderungen Berücksichtigung finden ("ungewollte Regelungslücke"), die ggf. auch Anlass für eine Anfechtung nach § 2078 Abs. 2 Alt. 1 BGB sind[33] (siehe auch Rdn 25 f.). Rz. 16 Eine ungewollte Regelungslücke bzw. planwidrige U... mehr

Rz. 114 Viele Detekteien bieten ihre Dienstleistungen zu erschwinglichen Preisen an – wie z.B. Anschriftenermittlungen, Ermittlungen der Einkommensquelle, der zustellungsfähigen Anschrift, von Immobilien oder Erbenermittlung. Je nach Höhe der Forderung Ihres Mandanten kann also auch der Einsatz einer Detektei gerechtfertigt sein. Es empfiehlt sich, vor Auftragserteilung die ... mehr

I. Als Eigentümerin des im Rubrum genannten Grundbesitzes ist die am (…) 2023 verstorbene Frau Z. E., geborene I., im Grundbuch eingetragen. Der Beteiligte zu 2) ist der Testamentsvollstrecker über den Nachlass der Verstorbenen (Beschl. v. 20.11.2023 – 42 VI 625/23 AG D.). Die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) sind die Enkel und aufgrund der Erbverträge vom 29.12.2005 (Not... mehr

Rz. 412 Eine Zwangsversteigerung stellt für den Schuldner oft eine besondere Härte dar. Er verliert "sein Haus" oder "seine Eigentumswohnung" und gleichzeitig seinen Lebensmittelpunkt, wenn die Immobilie selbst genutzt wird. Rz. 413 Es ist keine Voraussetzung der Zwangsversteigerung, dass der Gläubiger vorher bereits ergebnislos andere Maßnahmen der Vollstreckung durchgeführt... mehr

Rz. 70 Befindet sich Betriebsvermögen (vgl. hierzu § 95 Abs. 1 S. 1 BewG i.V.m. § 15 Abs. 1 u. 2 EStG) im Nachlass, so ist höchste Aufmerksamkeit bei der Auseinandersetzung geboten. Zwar sollten im Idealfall bereits zu Lebzeiten die notwendigen Vorkehrungen getroffen worden sein, um das unerwünschte Verwirklichen von Steuertatbeständen zu verhindern. Aber auch bei der Ausein... mehr

Der Verfahrenswert für das selbstständige Beweisverfahren war gem. § 42 Abs. 1 FamFG nach billigem Ermessen zu bestimmen. Dabei hat das Gericht das von der Antragstellerin verfolgte wirtschaftliche Interesse zugrunde gelegt. Die Antragstellerin begehrte die sachverständige Bestimmung des Wertes der dem Antragsgegner gehörenden Immobilie, um ihren Zugewinnausgleichsanspruch b... mehr