Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Will sich ein ausländischer Unternehmer in Ungarn registrieren lassen, ohne in Ungarn eine ständige Niederlassung zu gründen, muss er sich persönlich oder über einen Vertreter an die Abteilung für allgemeine Angelegenheiten der Direktion Budapest-Nord der ungarischen Steuer- und Finanzverwaltung wenden. Er kann mit dem Formular Nr. 04201 zugleich eine ungarische Steuernummer ... mehr

Alle Steuerpflichtigen, die in Frankreich MwSt und gleichgestellte Steuern schulden, müssen für MwSt-Zwecke registriert sein. Ausländische Unternehmer müssen in Frankreich für MwSt-Zwecke registriert sein, wenn sie dort direkt oder über eine Betriebsstätte Lieferungen von Gegenständen tätigen oder Dienstleistungen erbringen, für die sie in Frankreich mehrwertsteuerpflichtig ... mehr

Die Preise für Wohnimmobilien steigen bis 2035 jährlich im bundesweiten Schnitt um 1 % – eine Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt mit einer interaktiven Karte für alle 400 deutschen Kreise, wo es mehr oder weniger Wachstum gibt. Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland entwickeln sich in gegensätzliche Richtungen. In Metropolräumen und wirtschaftsstarken... mehr

Rz. 92 Erweitertes Inlandsvermögen i. S. d. § 4 AStG ist nur solches Vermögen, das zu Erträgen führt, die bei unterstellter unbeschränkter Steuerpflicht nicht ausländische Einkünfte i. S. d. § 34d EStG wären.[1] Infolge des Abstellens auf "Teile des Erwerbs" ist für jeden Vermögensgegenstand, der nicht bereits zum Inlandsvermögen gehört und deshalb regulär beschränkt steuerp... mehr

Rz. 8 Im sozialgerichtlichen Verfahren muss das Gericht gemäß § 103 den Sachverhalt von Amts wegen erforschen. Die Beteiligten tragen deshalb keine subjektive Beweislast. Es gilt aber der Grundsatz der objektiven Beweislast (Feststellungslast). Nach dem Grundsatz der objektiven oder materiellen Beweis- oder Feststellungslast ist zu entscheiden, wenn sich entscheidungserhebl... mehr

Entstehen Kosten der Rechtsberatung und ‐vertretung in unmittelbarem Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, sind diese als Kosten der Nachlassverteilung gemäß § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes abziehbar. Dies gilt auch dann, wenn die Erbengemeinschaft bereits vor dem... mehr

Die Kommanditgesellschaft auf Aktien ist im deutschen Recht eine vergleichsweise seltene, aber flexible Rechtsform, die Finanzierungs- und Führungsinteressen in besonderer Weise vereint. Für mittelständische Unternehmen – speziell Familienunternehmen – kann sie eine maßgeschneiderte Lösung sein, um einerseits Eigenkapital zu beschaffen, andererseits die strategische Kontroll... mehr

An den oben genannten Beispielen lässt sich bereits absehen, dass die klassischen Sektoren-Cluster nicht mehr funktionieren. Händler sind zugleich Finanzierer. Handwerker sind Energie- und Fördermittelberater. Versicherungsunternehmen sind Berater für die Altersvorsorge. Lebensmittel-Lieferanten sind Gesundheitsberater. Der Steuerberater wird zum Finanz-, Unternehmens- und V... mehr

Die Bewertung von Sachentnahmen ist in § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 EStG geregelt. Danach sind Entnahmen grundsätzlich mit ihrem Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme zu bewerten. In bestimmten Ausnahmefällen (insbesondere bei Sachspenden) kann die Entnahme von Wirtschaftsgütern nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 4 EStG mit dem Buchwert dieser Wirtschaftsgüter bewertet werden. Bei einer Sach... mehr

Bei den Absperrhähnen für Wasser stellt sich häufig das Problem, dass sie "festgehen", wenn sie vom Wohnungsinhaber nicht regelmäßig bewegt werden. Kann man einen Beschluss fassen, dass die Sondereigentümer die Kosten für den Tausch der Absperrhähne zu tragen haben? Um diese Frage zu beantworten ist zu klären, in wessen Eigentum der Absperrhahn (= Ventil) steht. Dient der Ab... mehr

Gehen bei Fenstern immer alle Reparaturkosten, wie z. B. die vom Rollladenmotor oder -gurt, zulasten der Gemeinschaft? Ja. Steht ein wesentliches Gebäudebestandteil im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise Rollläden, stehen auch die Zubehörteile dieses Bestandteils im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise ein Motor oder ein Gurt. Die Wohnungseigentümer können in... mehr

Eine weitere Grenze des Erlangungswunsches bildet der Missbrauch. Dieser liegt nicht schon dann vor, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stehen. Auch in diesem Fall muss das Gericht bedenken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu beachten ist. Trotz anderweitig frei gewordener oder frei werdender Wohnungen is... mehr

Nach Ansicht des BVerfG besteht eine Anbietpflicht auch dann nicht, wenn der Vermieter die leer stehende Wohnung dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung stellen wollte, da eine solche Anbietpflicht allenfalls für Wohnungen erwogen werden kann, die leer stehen und die der Vermieter ohnehin zu vermieten beabsichtigt.[1] Dabei entscheidet allein der Vermieter, we... mehr

Auch ein Nießbrauchsberechtigter, der z. B. das Eigentum an der Immobilie seinen Kindern übertragen, sich aber den Nießbrauch (Mieteinnahmen) vorbehalten hat, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären; er muss nicht zugleich Eigentümer der Immobilie sein.[1] mehr

Das Erbbaurecht kann jederzeit wie jedes Grundstück durch notariell beurkundeten Vertrag verschenkt werden. Der Grundstückseigentümer erteilt seine Zustimmung, wenn der beschenkte Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags eintritt. Das Erbbaurecht erlischt auch nicht mit dem Tod des Erbbaurechtsnehmers, sondern geht – wie ein Grundstück – auf dessen... mehr

Auch der Wunsch, Wohneigentum aus räumlicher Nähe zu verwalten, stellt ein vernünftiges und nachvollziehbares Nutzungsinteresse dar. In einem vom AG München entschiedenen Fall hat der außerhalb Münchens wohnende Vermieter im Kündigungsschreiben vorgetragen, dass er 2 Anwesen in München mit insgesamt 18 Wohneinheiten selbst betreut und verwaltet, für die ein erheblicher Invest... mehr

Wichtig Strafbarer Betrug bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Ein Betrug durch positives Tun kann vorliegen, wenn der Vermieter die Kündigung mit Eigenbedarf begründet, obwohl ihm bekannt ist, dass dieser nicht gegeben ist ("vorgetäuschter Eigenbedarf"). Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann bereits dann gegeben sein, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung androht oder sich da... mehr

Entfällt während der Dauer der Kündigungsfrist der geltend gemachte Eigenbedarf wegen neuer Planungen des Vermieters (z. B. Nutzung einer nach der Kündigung erworbenen Wohnung), muss der Vermieter dem Mieter einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkung anbieten. Unterlässt er dies, entfallen gleichwohl die Wirkungen der ursprünglichen Kündigung. Erweisen sich die P... mehr

Der Ersteher des Grundstücks tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und ist berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 57a ZVG). Ist strittig, ob überhaupt ein Mietverhältnis besteht, trägt der Mieter hierfür die Beweislast.[1] Zur Annahme eines fingierten Mietvertrags (Scheinmietvertrag i. S. d. § 117 BGB), der nur zu dem Zweck g... mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben.... mehr

Die Feststellung der Gewinnerzielungsabsicht ist im Wesentlichen eine Frage der Tatsachenwürdigung, weil sie sich als innere Tatsache nur anhand äußerer Umstände feststellen lässt.[1] Gewinn- bzw. Überschusserzielungsabsicht (Einkünfteerzielungsabsicht) hat ein Steuerpflichtiger, der eine dem Grunde nach zu den Einkunftsarten ­i. S.d. § 2 EStG gehörende Tätigkeit ausübt und... mehr

Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei Vermietungseinkünften nur bei Gesamtüberlassung eines Grundstücks, im Übrigen aber vermietungsobjektbezogen zu prüfen.[1] Werden verschiedene, auf einem Grundstück gelegene Gebäudeteile (einzeln) vermietet, bezieht sich die Einkünfteerzielungsabsicht mithin jeweils nur auf das entsprechende Objekt; fällt sie nachträglich weg, können auc... mehr

1 Im Bereich der sog. vorweggenommenen Erbfolge[1] bilden Immobilienübertragungen eines der klassischen Gestaltungsinstrumente. Neben Rückforderungsrechten werden dabei oftmals auch Nutzungsvorbehalte (Nießbrauchs- bzw. Wohnungsrechte) vereinbart, um den Übergeber (also den künftigen Erblasser) Zeit seines Lebens wirtschaftlich abzusichern. Mitunter besteht aber zusätzlich ... mehr

Das Oberlandesgericht Celle hat in einer unten unter "Bruchteilsgemeinschaft" abgehandelten Entscheidung[86] eine konkludente Ehegatteninnengesellschaft abgelehnt. Obwohl sich keiner der beteiligten Ehegatten ausdrücklich darauf berufen hatte, hat das Oberlandesgericht die Tatsachen darauf rechtlich überprüft. Entscheidend war, dass die Ehegatten ihre beruflichen und private... mehr

aa) Zweistufige Prüfung (Ansicht des BGH) Hinsichtlich der Bewertung von Schenkungen unter dem Vorbehalt von Nutzungsrechten,[66] z.B. in Form eines Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalts, bestehen in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen.[67] Der BGH favorisiert insoweit eine mehrstufige Berechnung.[68] In der ersten Stufe wird bestimmt, ob der Wert i... mehr

aa) Grundsätzliches Zusätzlich zu den bereits gesetzlich geregelten Bedingungen für den Fristbeginn fordert der BGH[25] außerdem, dass der Erblasser/Schenker einen Zustand herbeiführen muss, dessen Folgen er selbst noch zehn Jahre lang zu tragen und in den er sich daher einzugewöhnen hat.[26] Das erfordert eine "wirtschaftliche Ausgliederung" des Geschenks aus dem Vermögen des... mehr

a) Ausführung der Schenkung Grundsätzlich kommt es für den Fristbeginn allein auf den Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung, also des Eintritts des rechtlichen Leistungserfolgs an.[21] Bei Grundstücksübertragungen ist also der Zeitpunkt der Grundbucheintragungen entscheidend.[22] Gleiches gilt auch für die Zuwendung von dinglichen Nießbrauchs- und Wohnungsrechten.[23] b) Kein... mehr

Weder die zweistufige Vorgehensweise des BGH noch die Orientierung an den Bewertungsvorgaben des BewG entsprechen dem heute anerkannten Bewertungssystem nach dem BauGB (§ 194 BauGB) bzw. der ImmoWertV, also den spezialgesetzlich geregelten und damit sicher auch für das Pflichtteilsrecht verbindlichen Vorgaben für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Maßgeblich sind in... mehr

Wenn (einige Zeit) nach der Ausführung einer Schenkung[102] auf den vorbehaltenen Nießbrauch verzichtet wird, kann dies entweder entgeltlich oder ganz bzw. teilweise unentgeltlich erfolgen. Soweit der Verzicht entgeltlich erfolgt, also bei Vereinbarung einer angemessenen Abfindung, liegt hierin keine (weitere) Schenkung. Die einzige sich ergebende pflichtteilsrechtliche Konse... mehr

a) Grundsatz für nicht verbrauchbare Sachen Nutzungsrechte, also auch der Nießbrauch,[55] sind ebenso wie auch Immobilien nicht verbrauchbare Gegenstände.[56] Für ihre Bewertung gilt das in § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB verankerte Niederstwertprinzip.[57] Dementsprechend sind die Werte des verschenkten Gegenstandes zum Zeitpunkt der Schenkung (inflationsbereinigt[58] nach VPI)[59] u... mehr

Auf einen Blick Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Nießbrauchsgestaltungen trotz der über den Wortlaut des Gesetzes hinausgehenden Genussverzichts-Rechtsprechung als Mittel zur Reduzierung künftiger Pflichtteilsansprüche durchaus interessant sein können. Entscheidend sind dabei zum einen die richtige Bewertung (nach den Vorgaben des BauGB bzw. der ImmoWertV) und zum ande... mehr

Grundsätzlich kommt es für den Fristbeginn allein auf den Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung, also des Eintritts des rechtlichen Leistungserfolgs an.[21] Bei Grundstücksübertragungen ist also der Zeitpunkt der Grundbucheintragungen entscheidend.[22] Gleiches gilt auch für die Zuwendung von dinglichen Nießbrauchs- und Wohnungsrechten.[23] mehr

Die vorstehend geschilderten Rahmenbedingungen bieten aus der Perspektive von Erblasser/Schenker, die die pflichtteilsberechtigten Auswirkungen ihrer lebzeitigen Verfügungen möglichst begrenzen wollen, verschiedene denkbare Gestaltungsansätze. 1. Verzicht auf einen vorbehaltenen Nießbrauch Wenn (einige Zeit) nach der Ausführung einer Schenkung[102] auf den vorbehaltenen Nießbr... mehr

1. Grundsätzliches Das Pflichtteilsrecht (§§ 2303 ff. BGB) statuiert für die Pflichtteilsberechtigten eine von Gesetzes wegen grundsätzlich unentziehbare Mindestbeteiligung am Vermögen des Erblassers. Dabei bezieht sich der ordentliche Pflichtteil (§ 2303 BGB) grundsätzlich nur auf den realen Nachlass, also den Vermögensbestand, der im Zeitpunkt des Erbfalls (mehr oder weniger... mehr

Pflichtteilsrechtlich ist der Wohnungsrechtsvorbehalt mit dem Nießbrauchsvorbehalt in etwa gleichbedeutend,[48] auch wenn das Wohnungsrecht dem Erblasser/Schenker eine schwächere Position einräumt. Daher geht der BGH davon aus, dass ein Genussverzicht nur dann zu verneinen ist, wenn das Wohnungsrecht tatsächlich den Vorbehalt der wesentlichen Nutzungen bewirkt.[49] Der Wohnun... mehr

Großes Potenzial zur Pflichtteilsreduzierung birgt folgende Vorgehensweise: Zunächst wird die Immobilie unter Aufgabe des Nutzungsrechts, also ohne den Vorbehalt von Nießbrauchs- oder Wohnungsrechten, verschenkt. Die mit einem Nießbrauchsvorbehalt typischerweise verbundenen Bewertungsvorteile spielen hier keine Rolle. Andererseits ist die Schenkung aber sofort ausgeführt, so... mehr

Nutzungsrechte, also auch der Nießbrauch,[55] sind ebenso wie auch Immobilien nicht verbrauchbare Gegenstände.[56] Für ihre Bewertung gilt das in § 2325 Abs. 2 S. 2 BGB verankerte Niederstwertprinzip.[57] Dementsprechend sind die Werte des verschenkten Gegenstandes zum Zeitpunkt der Schenkung (inflationsbereinigt[58] nach VPI)[59] und zum Zeitpunkt des Erbfalls miteinander z... mehr

Eine weitere Voraussetzung für den Beginn der Frist bzw. der Abschmelzung ist nach § 2325 Abs. 3 S. 3 BGB, dass der Erblasser/Schenker mit dem Beschenkten nicht (mehr) verheiratet ist. Denn während des Bestehens der Ehe beginnt die Frist von Gesetzes wegen nicht. Wird die Ehe nach der Zuwendung beendet, setzt dies den Fristlauf in Gang.[24] mehr

Das Pflichtteilsrecht (§§ 2303 ff. BGB) statuiert für die Pflichtteilsberechtigten eine von Gesetzes wegen grundsätzlich unentziehbare Mindestbeteiligung am Vermögen des Erblassers. Dabei bezieht sich der ordentliche Pflichtteil (§ 2303 BGB) grundsätzlich nur auf den realen Nachlass, also den Vermögensbestand, der im Zeitpunkt des Erbfalls (mehr oder weniger zufällig) vorhand... mehr

Als Alternative zum Nutzungsvorbehalt entscheiden sich Vermögensinhaber mitunter auf für die Vereinbarung von Renten oder dauernden Lasten (also sog. Versorgungsleistungen) zu ihren Gunsten. Dann liegt keine reine, sondern lediglich eine gemischte Schenkung vor. Die Gegenleistung des Beschenkten ist also in jedem Fall bei der Bestimmung des Werts der ergänzungsrelevanten Zuw... mehr

Im Bereich der sog. vorweggenommenen Erbfolge[1] bilden Immobilienübertragungen eines der klassischen Gestaltungsinstrumente. Neben Rückforderungsrechten werden dabei oftmals auch Nutzungsvorbehalte (Nießbrauchs- bzw. Wohnungsrechte) vereinbart, um den Übergeber (also den künftigen Erblasser) Zeit seines Lebens wirtschaftlich abzusichern. Mitunter besteht aber zusätzlich ode... mehr

Zusätzlich zu den bereits gesetzlich geregelten Bedingungen für den Fristbeginn fordert der BGH[25] außerdem, dass der Erblasser/Schenker einen Zustand herbeiführen muss, dessen Folgen er selbst noch zehn Jahre lang zu tragen und in den er sich daher einzugewöhnen hat.[26] Das erfordert eine "wirtschaftliche Ausgliederung" des Geschenks aus dem Vermögen des Erblassers/Schenke... mehr

Der Nießbrauch ist nach derzeit überwiegender Auffassung mit seinem kapitalisierten Jahreswert in Ansatz zu bringen.[75] Dabei ist als Jahreswert der nachhaltig erzielbare Nettoertrag – also nach Berücksichtigung der anfallenden Bewirtschaftungs- und Erhaltungsaufwendungen – anzusetzen.[76] Soweit der Nutzungsberechtigte auch außergewöhnliche Lasten und Aufwendungen im Zusam... mehr

Das OLG Saarbrücken[112] hatte kürzlich einen Fall zu entscheiden, in dem es u.a. um einen aufschiebend bedingten Zuwendungsnießbrauch ging, der – im entschiedenen Fall zu Recht – keine Pflichtteilsergänzungsansprüche nach sich zog. Da die Entscheidung aber erhebliches Potenzial bietet, missverstanden zu werden, scheint eine nähere Befassung mit ihr sinnvoll. Die Erblasserin ... mehr

Pflichtteilsrechtlich sehr interessant kann auch die unentgeltliche Zuwendung eines Nießbrauchsrechts sein. Diese bildet eine Schenkung i.S.v. § 516 BGB, die mit Eintragung des Nießbrauchs ausgeführt ist.[107] In diesem Zeitpunkt wird auch die Frist bzw. die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 BGB in Gang gesetzt. Für die Bewertung des Nießbrauchs gelten dieselben Vorgaben wie im... mehr

Nach Ansicht des BGH[29] kann die Frist jedenfalls dann nicht zu laufen beginnen, wenn der Erblasser/Schenker sich einen uneingeschränkten Nießbrauch vorbehält und so den verschenkten Gegenstand im Wesentlichen weiter nutzt. Dieser Perspektive hat sich h.L. angeschlossen, sodass die Rechtslage im Hinblick auf einen totalen Nießbrauch im Grunde als geklärt angesehen werden ka... mehr

Das verbreitetste rechtliche Instrument zum Vorbehalt von Nutzungsrechten ist der Nießbrauch. Durch den Nießbrauch wird eine Sache in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen aus der Sache zu ziehen, § 1030 BGB. Die Nießbrauchsbestellung führt also dazu, dass Eigentum und Nutzungsberechtigung einer Sache ausei... mehr

Hinsichtlich der Bewertung von Schenkungen unter dem Vorbehalt von Nutzungsrechten,[66] z.B. in Form eines Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalts, bestehen in Rechtsprechung und Literatur unterschiedliche Auffassungen.[67] Der BGH favorisiert insoweit eine mehrstufige Berechnung.[68] In der ersten Stufe wird bestimmt, ob der Wert im Zeitpunkt der Schenkung oder im Zeitpun... mehr

Liebe Leserinnen und Leser, unter der Rubrik "Literaturkritik: Erbrecht" stellen wir monatlich eine Auswahl von Neuerscheinungen aus dem Bereich des Erbrechts, des Erbschaftsteuerrechts sowie der erbrechtsrelevanten Nebengebiete vor. Beckervordersandfort Gestaltungen zum Erhalt des Familienvermögens 3. Aufl. 2025 zerb verlag, ISBN 978-3-95661-163-6, 79 EUR In seiner 3. Auflage zäh... mehr

Den Vorgaben der EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung zufolge sollte der Wert aller als Sicherheit dienenden Immobilien "zum Zeitpunkt der Kreditvergabe" ("at the point of origination") durch einen internen oder externen Sachverständigen ermittelt werden, wobei zu diesem Zweck auch eine Innen- und Außenbesichtigung der Objekte zu erfolgen hat.[1] Abweichungen... mehr