Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 128 BGB ... / B. Anwendungsbereich.

Rn 2

Ausdrücklich ist § 128 auf Verträge anzuwenden, die kraft Gesetzes der notariellen Beurkundung bedürfen, etwa gem §§ 311b I 1, III, V 2 (zur Kaufoption Bredemeyer NVwZ 16, 1379), 463 (Immobilien, RGZ 148, 105; Staud/Schermaier § 463 Rz 6, str); 873 II, 877, 1094 (BGH NJW 16, 2035 [BGH 08.04.2016 - V ZR 73/15], Verpflichtungsgeschäft), 1378 III 2, 1410, 1491 II 1, 1501 II 2, 1587o II 1, 2033 I 2, 2348, 2351, 2371, 2385 sowie §§ 23 I AktG, 2 I 1, 15 III, IV GmbHG (BGH VersR 17, 240). Bei einem Immobilienkaufvertrag begründen Regelungen das Formerfordernis, welche an die Nichtveräußerung oder den Nichterwerb des Grundeigentums wesentliche wirtschaftliche Nachteile anknüpfen, die mittelbar zum Erwerb des Grundeigentums zwingen (BGH NJW-RR 08, 824 [BGH 25.01.2008 - V ZR 118/07]). Ein Bindungsentgelt von 10 bis 15 % der ortsüblichen Maklerprovision stellt in einem Maklervertrag die Obergrenze dar, die ggf unterschritten werden kann (BGH NJW 87, 54 [BGH 02.07.1986 - IVa ZR 102/85]; LG Frankfurt MittBayNot 18, 547, 10 %). Dies gilt auch für einen Projektentwicklervertrag mit einer Schadensersatzpflicht, wenn das Grundstück nicht an einen vom Entwickler benannten Erwerber veräußert wird (Dresd MDR 17, 638 [OLG Dresden 01.12.2016 - 4 U 752/16]). Eine Einigung über die Anrechnung einer Vorauszahlung auf die Kaufpreisforderung unterliegt dem Beurkundungszwang nach 311b I, weil sie konstitutive rechtliche Bedeutung hat (BGH NJW 24, 3066 mwN). Unanwendbar ist § 128, wenn nur die Willenserklärung einer Partei notariell zu beurkunden ist, bspw nach §§ 518 I, 1516 II 3, 1597 I, 1626d, 2282 III, 2291 II, 2296 II 2, 2301 oder wenn eine gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien vorgeschrieben ist, so §§ 925 I (Rostock NJW-RR 06, 1162 [OLG Rostock 09.05.2006 - 7 U 48/06]), 1410, 2276 I 1, ...