Fachbeiträge & Kommentare zu Hausgeld

Rz. 67 Mit dem durch Art. 2 Nr. 5, 32 Abs. 1 des Verwaltungsvereinfachungsgesetzes mit Wirkung zum 30.3.2005 angefügten Abs. 6 wird auf § 53 Abs. 6 verwiesen. Nach § 53 Abs. 6 gilt in den Fällen, in denen bei einer Übertragung oder Verpfändung Geldleistungen zu Unrecht erbracht worden sind, dass sowohl der Leistungsberechtigte als auch der neue Gläubiger als Gesamtschuldner ...mehr

Rz. 76 Ahrens, Das neue Pfändungsschutzkonto, NJW 2010 S. 2002. ders., Aktuelle Rechtsprechung zu massezugehörigen Einkünften, NJW-Spezial 2018 S. 341. Becker, Mängelbeseitigung beim Kontopfändungsschutz, NJW 2011 S. 1317. Cranshaw, Vollstreckungsrechtliche Zusammenrechnung von gesetzlichen inländischen mit ausländischen Renten, jurisPR-InsR 1/2015 Anm. 1. Dahm, Zur Pfändbarkeit...mehr

§§ 48 Abs. 1 S. 1 GKG; §§ 9, 258 ZPO Leitsatz Der Streitwert für eine Klage auf Zahlung künftiger WEG-Hausgelder (§ 258 ZPO) richtet sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der zugrundeliegende Wirtschaftsplan (wie üblich) eine Fortgeltungsklausel enthält. LG Karlsruhe, Beschl. v. 8.7.2022 – 11 T 42/22 I. Sacherhalt Die Klägerin hatte in einem WEG-Verfahren mit ihrem Klageant...mehr

Es handelt sich beim Klageantrag zu 2) um eine Klage auf zukünftige Zahlung wiederkehrender Leistungen gem. § 258 ZPO. Wird das Hausgeld auf der Grundlage des Wirtschaftsplans als monatliche Zahlung geschuldet, so handelt es sich um eine wiederkehrende Leistung. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Wirtschaftsplan grds. nur für ein Jahr gilt, denn der Beschluss eines neue...mehr

Der Streitwert für den Klageantrag zu 2) auf Zahlung künftiger Hausgelder richtet sich gem. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag. Im zugrunde liegenden Fall sind dies 294,00 EUR x 12 x 3,5 = 12.348,00 EUR.mehr

Die Klägerin hatte in einem WEG-Verfahren mit ihrem Klageantrag zu 2) beantragt, den Beklagten bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans zur Zahlung künftiger Hausgelder i.H.v. monatlich 294,00 EUR zu verurteilen. Das AG hat den Streitwert dieses Antrags mit dem Jahreswert, also mit 12 x 294,00 EUR = 3.528,00 EUR festgesetzt. Die hiergegen erhobene Beschwerde des Prozes...mehr

Der Streitwert für eine Klage auf Zahlung künftiger WEG-Hausgelder (§ 258 ZPO) richtet sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der zugrundeliegende Wirtschaftsplan (wie üblich) eine Fortgeltungsklausel enthält. LG Karlsruhe, Beschl. v. 8.7.2022 – 11 T 42/22mehr

Im Aufsatzteil befasst sich Lissner mit der Frage, inwieweit Beratungshilfe im Rahmen der Strafvollstreckung besteht (S. 337). Über die Kosten des Terminsvertreters bei ausgefallenem Termin berichtet mein Beitrag auf S. 341. Mit der Frage, welcher Umsatzsteuersatz abzurechnen ist, hat sich das FG Dessau-Rosslau (S. 347) zu befassen gehabt. Dort war das Verfahren übereinstimmen...mehr

Rn. 61 Stand: EL 159 – ET: 08/2022 Sofern nicht anders beim jeweiligen Stichwort vermerkt, gehören ua zu den nicht steuerbaren oder auch steuerfreien (im ESt-Recht ist diese Unterscheidung im Gegensatz zum USt-Recht bedeutungslos), da keiner Einkunftsart unterfallenden Bezügen: Arbeitnehmer-Sparzulage nach § 13 Abs 3 5. VermBG (H 2 EStH 2020) Ausgleichsflächenentschädigung Entsch...mehr

Rz. 972 Wohnkosten können unterschiedlich hoch sein, abhängig davon, ob man z.B. im ländlichen Raum oder im Innenbereich einer Großstadt wohnt. Dies bereitet häufig Probleme, weil innerhalb eines OLG-Bezirks einheitliche Selbstbehaltssätze gelten, aber auch innerhalb eines Bezirks sehr unterschiedlich hohe Wohnkosten auftreten können. Die Sozialhilfe verwendet nur für den al...mehr

Rz. 998 Der Haben-Bereich beschreibt die Deckungsmasse, die im Rahmen der Leistungsfähigkeit zu berücksichtigen ist. Berücksichtigungsfähig sind grundsätzlich alle Einkünfte, gleich, ob sie auf den Bedarf Einfluss haben oder nicht. Dies sind alle Einkünfte, die erzielt werden oder in zumutbarer Weise erzielbar sind, ohne Rücksicht auf Herkunft und Eheprägung. Maßgeblich sind ...mehr

Rz. 1005 Der Vorteil des Realsplitting besteht darin, dass sich die Steuerbelastung des Schuldners in der Regel drastisch ermäßigt. Denn der geleistete Ehegattenunterhalt[1147] wird von der Spitze seines zu versteuernden Einkommens abgezogen. Der Schuldner erzielt also eine Steuerersparnis in Höhe seiner persönlichen Spitzensteuerbelastung. Je höher das Einkommen des Schuldn...mehr

I. Grundlagen Rz. 1 Als Hausgeldinkasso wird hier die Gesamtheit der Maßnahmen zur (zwangsweisen) Durchsetzung von Hausgeld- bzw. Beitragsforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer bezeichnet.[1] Das "Inkassoverfahren" beginnt mit der Anmahnung der Forderung durch den Verwalter und führt über die gerichtliche Titulierung zur Zwangsvollstreckung oder zum Einsatz...mehr

Rz. 1 Als Hausgeldinkasso wird hier die Gesamtheit der Maßnahmen zur (zwangsweisen) Durchsetzung von Hausgeld- bzw. Beitragsforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer bezeichnet.[1] Das "Inkassoverfahren" beginnt mit der Anmahnung der Forderung durch den Verwalter und führt über die gerichtliche Titulierung zur Zwangsvollstreckung oder zum Einsatz von "Druckmi...mehr

Rz. 18 Das gerichtliche Mahnverfahren stellt, wenn kein Widerspruch eingelegt wird, den schnellsten und kostengünstigsten Weg zur Titulierung dar. Dieser Weg wird eingeschlagen, wenn mit Widerstand des Schuldners nicht zu rechnen ist. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnanlage (→ § 13 Rdn 12), außer wenn es – wie üblich – aufgrund landesrechtlicher Bestimmungen ein ...mehr

Rz. 39 Beispiel Wohnungseigentümer V muss laut Wirtschaftsplan im Jahr 2021 monatlich 250,00 EUR Hausgeld (Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan) bezahlen. Seit Mai 2021 (einschließlich) zahlt er kein Hausgeld mehr. Außerdem hat er den Nachschuss gemäß der im April 2021 beschlossenen Jahresabrechnung für 2020 i.H.v. 500,00 EUR nicht bezahlt. Am 20.6.2021 verkauft V seine Wohnu...mehr

Rz. 27 Muster 9.2: Hausgeldklage Muster 9.2: Hausgeldklage An das Amtsgericht Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt, vertreten durch die WEG-Verwalterin X-Immobilien GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt – Klägerin – erhebe ich Klage gem. § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG gegen 1. Anna Acker, Heine...mehr

Rz. 18 Die Ein-Personen-Gemeinschaft ("Alleinherrschaft" des Bauträgers) endet mit der Übergabe der ersten Wohnung an einen Käufer, wie sich aus § 8 Abs. 3 WEG ergibt: "Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den ande...mehr

Rz. 48 Für die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters gelten dieselben Grundsätze wie beim Eigentümerwechsel (→ § 8 Rdn 39), wobei der Zwangsverwalter dem Erwerber gleichsteht. Das bedeutet konkret: Der Zwangsverwalter muss (nur) die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Beiträge an die Gemeinschaft (ehemals sog. Hausgeld) bezahlen, keine Rückstände.[51] Ob er...mehr

Rz. 6 Für den Verzug gelten die allgemeinen Bestimmungen des BGB. Wenn für die Vorschüsse (Hausgeld) – wie üblich – ein kalendermäßig bestimmter Zahlungstermin (z.B. monatliche Zahlung) beschlossen wurde oder in der Gemeinschaftsordnung vorgegeben wird, tritt der Verzug mit Ablauf des Zahlungstermins ein (§ 286 Abs. 2 BGB); ansonsten bedarf es einer Mahnung des Verwalters (§...mehr

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr

Rz. 96 Als Druckmittel zur Bezahlung von Rückständen oder um zu verhindern, dass ein Miteigentümer weiterhin Leistungen bezieht, ohne dafür zu bezahlen, kommt für die Eigentümergemeinschaft die Verhängung einer Versorgungssperre in Betracht. Jede Wohnung wird nämlich mit Wasser und Wärme (Heizenergie) versorgt. Das sind Leistungen, die der Wohnungseigentümer nicht direkt vom...mehr

Rz. 37 Die Zwangsverwaltung einer Wohnung ist zur Sicherstellung der laufenden Hausgeldzahlungen eine sinnvolle Maßnahme, sofern die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst genutzt, insbesondere wenn sie vermietet wird. Ist der Schuldner zugleich Eigentümer eines Teileigentums "Stellplatz" oder "Garage", können die Wohnung und das Teileigentum zugleich (als "wirtschaftliche Einh...mehr

Rz. 103 Wenn die Wohnung vom Schuldner/Miteigentümer selbst genutzt wird, hat die Versorgungssperre regelmäßig zum Ziel, ihn aus der Wohnung zu "vertreiben". Wenn er angesichts des drohenden Verlusts der Wohnung nicht sogar doch noch Geld "auftreiben" kann (wie es sich in der Praxis manchmal herausstellt), hat die Versorgungssperre dann nämlich zumindest den Erfolg, dass der...mehr

Rz. 71 Kommt es zur Insolvenzeröffnung, wird i.d.R. der vorläufige Insolvenzverwalter zum ("endgültigen") Insolvenzverwalter bestellt. Das Verwaltungs- und Verfügungsrecht geht jetzt vom Wohnungseigentümer auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 InsO). Der Insolvenzverwalter ist daher zu Eigentümerversammlungen einzuladen; nur er ist dort stimmberechtigt und anschließend ggf. ...mehr

Rz. 45 Die (Miet-)Einnahmen hat der Zwangsverwalter gem. §§ 155 Abs. 1, 156 ZVG nach einer bestimmten Reihenfolge zu verteilen. Vorweg, d.h. in eigener Kompetenz und ohne Aufstellung eines Teilungsplans ("Rangklasse 0"), muss er allerdings die Verwaltungsausgaben und die Verfahrenskosten "bestreiten" (also bezahlen). Dazu gehören:mehr

Rz. 23 Wenn es nicht um den ersten Verkauf einer Wohnung vom Bauträger an einen Ersterwerber geht, gelten für den Eigentümerwechsel völlig andere Grundsätze. Jetzt kommt es ohne Sonderregelung nur auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung an. Erst mit der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch hat der Erwerber innerhalb der Gemeinschaft originäre Rechte und Pflichten.[34] Der Erw...mehr

Rz. 74 Außer den titulierten Ansprüchen, aus denen die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung betreibt, kann es noch weitere Hausgeldrückstände geben. Es ist sogar der Normalfall, dass nach der (ersten) Titulierung weitere Außenstände auflaufen. Die Gemeinschaft muss die weiteren Außenstände nicht zwangsläufig titulieren lassen. Denn bei der Erlösverteilung werden alle (nicht ...mehr

Rz. 77 Bei den Hausgeldrückständen, die schon vor der Insolvenzeröffnung fällig waren, ist zu differenzieren: Die in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG fallenden (privilegierten) dinglichen Hausgeldforderungen (Rückstände der letzten 2 Jahre), ermöglichen gem. § 49 InsO die abgesonderte Befriedigung im Rahmen der Immobiliarvollstreckung (→ § 9 Rdn 89). Daraus ergibt sich die p...mehr

Rz. 66 Der Ablauf des "normalen" Insolvenzverfahrens (Unternehmensinsolvenz) kann hier nicht im Detail dargestellt werden. Nur dessen Beginn ist kurz zu erörtern, weil er die Gemeinschaft mitunter vor brisante Fragen stellt. Rz. 67 Beispiel Das Objekt ist nicht fertig gestellt und es sind umfangreiche Restmängel vorhanden. Die Bauträger-GmbH ist noch Eigentümerin zahlreicher ...mehr

Rz. 99 In diesem Abschnitt geht es um Ausgaben der Gemeinschaft, die in der Jahresabrechnung nicht auf alle Eigentümer verteilt, sondern (nur) einem Wohnungseigentümer in seiner Einzelabrechnung belastet werden (sog. Einzelbelastung oder Sonderbelastung oder direkte Zuordnung). Beispiele a) Miteigentümer A bleibt Hausgeld rückständig und wird vom Verwalter gemahnt. Für die Ma...mehr

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Rz. 61 Die Zwangsversteigerung erfordert einen vollstreckbaren Titel (Vollstreckungsbescheid, Urteil, Vergleich usw.). Bis zur WEG-Reform 2020 mussten die titulierten, in Rangklasse 2 fallenden Ansprüche eine Wertgrenze (3 % des Einheitswerts) übersteigen; diese Untergrenze besteht nicht mehr. Die Gemeinschaft kann also auch wegen (beliebig) geringer Forderungen die Zwangsve...mehr

Rz. 115 Das Stimmrecht gehört zum "Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte" und kann deshalb nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden[139] Ein genereller Ausschluss bestimmter Miteigentümer (z.B. "Stellplatzeigentümer sind nicht stimmberechtigt"[140]) ist ebensowenig möglich wie ein vorübergehender Stimmrechtsausschluss ...mehr

Rz. 143 Außerordentliche bzw. weitere Eigentümerversammlung. Seit jeher ist es unbestritten, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Durchführung einer weiteren ("außerordentlichen") Versammlung prinzipiell ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Üblich sind Pauschalsätze zwischen 150 EUR und 300 EUR, was aber nicht bedeutet, dass eine höhere Vergütung nicht auch ...mehr

Rz. 58 Bis zur WEG-Novelle 2007 war die Zwangsversteigerung keine sinnvolle Option für eine Gemeinschaft. Die Gemeinschaft konnte ihre Hausgeldforderungen gegen einen Wohnungseigentümer nur als dinglich nicht gesicherte "persönliche Ansprüche" in der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG geltend machen. Bei der (nach der Reihenfolge der Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG erfolgenden...mehr

Rz. 13 Anspruchsgrundlage für die Forderungen der Gemeinschaft sind die jeweiligen Beschlüsse über Vorschüsse (gemäß Einzelwirtschaftsplan), Nachschüsse (gemäß Einzeljahresabrechnung) oder über eine Sonderumlage, durch welche die gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestehende Pflicht jedes Wohnungseigentümers zur anteiligen Kostentragung konkretisiert wird. Nicht selten erhebt ein zah...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer schulden sich – anders als nach dem früheren Recht – wechselseitig keine ordnungsmäßige Verwaltung; in Bezug auf die Verwaltung läuft alles über die Gemeinschaft (→ § 6 Rdn 1). Das ändert aber nichts daran, dass nach wie vor zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine schuldrechtliche Sonderverbindung (das Gemeinschaftsverh...mehr

Rz. 26 In der Einzelabrechnung ist eine Aufstellung der für die abgerechnete Wohnung geleisteten Vorschüsse eigentlich nicht erforderlich. Die Einzelabrechnung dient "nur" der Kostenverteilung und der Ermittlung der Abrechnungsspitze, und dafür sind nicht die tatsächlich geleisteten, sondern die geschuldeten Zahlungen maßgeblich. Aber zur vollständigen Rechnungslegung gehört...mehr

Rz. 145 Für die Ausgaben der Gemeinschaft und den Aufbau der Erhaltungsrücklage wird laufend Geld benötigt, das die Miteigentümer als Vorschüsse zur Verfügung stellen müssen. Der Finanzbedarf wird gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG durch den (Gesamt-)Wirtschaftsplan ermittelt, den der Verwalter einmal im Jahr jeweils für ein Kalenderjahr aufstellen muss und über den Beschluss gefasst...mehr

Rz. 277 Der Verwalter muss grundsätzlich ein Bankkonto für die Gemeinschaft anlegen und führen. Soweit bislang allgemein angenommen wurde, es müsse prinzipiell sogar mindestens zwei Bankkonten geben (ein Girokonto für die laufende Verwaltung und ein Konto zur gewinnbringenden Anlage der Erhaltungsrücklage, auf die erst mittel- oder langfristig zugegriffen werden muss), ist d...mehr

Rz. 1 Muster 14.1: Verwaltervertrag Muster 14.1: Verwaltervertrag Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Heinestraße 12, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Gemeinschaft – und X-Immobilien GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Xaver Xentis, Zenstraße 5, 75234 Musterstadt im Folgenden: – Verwalter – wird folgender Verwaltervertrag abgeschlossen: § 1 Bestellung und Laufzeit...mehr

Rz. 15 Der Mieter hat nach dem gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 3 des § 555d dem Vermieter nicht nur die Umstände mitzuteilen, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen (vgl. oben Rn. 5 – 11), sondern auch diejenigen, die der Mieterhöhung entgegenstehen. Das ist insofern konsequent, als auch die Modern...mehr

Rz. 85 Hat sich ein Miteigentümer so schwerwiegender Pflichtverletzungen schuldig gemacht, dass den anderen Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, kann die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Das "Veräußerungsverlangen" führt im Ergebnis zu einer "Entziehung des Wohnungs...mehr

Problemüberblick Im Fall klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer Hausgeld ein. Fraglich ist, ob sie für jeden Monat, für den der Beklagte Hausgeld schuldet, sagen muss, welche Forderung noch unerfüllt ist. Das Gesetz hilft! Das LG verneint die Frage. Es reiche, wenn das Gericht, wenn es § 366 BGB anwende, erkennen könne, welche Forderungen n...mehr

Die Berufung ist zulässig, begründet und führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie zur Zurückverweisung der Sache an das AG! Denn die Klage sei zulässig. Ein Kläger dürfe zwar die Auswahl, über welche selbstständigen Ansprüche das Gericht entscheiden solle, nicht diesem selbst überlassen. Seien die Einzelforderungen jedoch nach Grund und Höhe genau bezeichnet, sei ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B auf Zahlung (B hat Hausgeld nicht gezahlt). Das AG weist die Klage als unzulässig ab. Es handele sich um eine Saldoklage, bei der der Klageantrag unbestimmt und der Klagegrund nicht eindeutig umfasst sei. Auch durch eine Zuziehung der von der K vorgelegten Anlagen sei es weder direkt noch im Wege der ...mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem...mehr

Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft können keine neuen Zahlungsverpflichtungen zulasten des Voreigentümers begründet werden. Haftung des veräußernden Eigentümers Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder ...mehr

Rz. 71 Stand: EL 130 – ET: 05/2022 Steuerfrei sind Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten zur Deckung laufender Aufwendungen sowie Zinsvorteile bei Darlehen für eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung im eigenen Haus oder eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung (§ 3 Nr 58 EStG). Als öffentliche Haushalte idS erwähnt > R 3.58 LStR neben dem Haushalt von Bund,...mehr