Fachbeiträge & Kommentare zu Abmahnung

Das nachfolgende Muster einer Räumungsklage hat eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen schwerwiegender Pflichtverletzungen des Mieters und massiver Störung des Hausfriedens zum Inhalt. Musterschreiben: Räumungsklage wegen sonstiger Pflichtverletzung Amtsgericht Düsseldorf Werdener Straße 1 40227 Düsseldorf der Frau Martina May, Mohrenstraße 9...mehr

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.[2] Anders verhält sich ...mehr

Egal, ob sich eine Bedrohung gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richtet, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses in aller Regel ohne vorherige Abmahnung berechtigt.[1] Freilich muss gerade die Bedrohung natürlich ernst zu nehmen sein. Praxis-Beispiel Das Wahndelikt "Droht" der Mieter mit der Sprengu...mehr

Musterschreiben: Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung und Lärms (§ 573 BGB) [1] Herrn/Frau/Firma __________________ __________________ __________________ Abmahnung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung und ruhestörenden Lärms Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________, als Vermieter Ihrer Wohnung habe ich festgestellt, dass Sie Ihre Miete ständig unpünktlich zahlen, ständig übermäßig...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

Grobe Formalbeleidigungen muss sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Sie rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bezeichnet der Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch", rechtfertigt dies auch ohne vorangegangene Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies insb...mehr

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.[1] Keine Abmahnung nötig Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kü...mehr

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftragen,...mehr

Ob die Tierhaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört und welche Tiere gehalten werden dürfen, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Ein formularmäßiger Ausschluss jeglicher Tierhaltung – also einschließlich Kleintieren – ist gemäß § 307 BGB unwirksam.[1] Zu Kleintieren zählen Zierfische, E...mehr

Bedarf es vor der Kündigung einer Abmahnung, ist dringend zu beachten, dass lediglich eine erneute vergleichbare Pflichtverletzung zur Kündigung berechtigt. Praxis-Beispiel Keine Vergleichbarkeit Der Mieter zahlt wiederholt die Miete unpünktlich. Der Vermieter mahnt ihn entsprechend ab. Der Mieter zahlt seither pünktlich, hört nunmehr aber bis in die Nachtstunden überlaut Musi...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederholt...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr

Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist aber grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung z...mehr

Der Vermieter ist berechtigt, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter trotz wiederholter Abmahnung das Füttern von Tauben aus dem Fenster seiner Mietwohnung heraus nicht unterlässt. Das an 7 Tagen pro Woche mehrmals tägliche Füttern von Tauben durch den Mieter trotz mehrfacher Abmahnung stellt jedenfalls eine erhebliche nachhaltige Pflichtverletzung d...mehr

Die unerlaubte Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Wohnung stellt auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Allerdings fehlt es in derartigen Fällen regelmäßig am wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.[1] Auch die Frage, ob eine ordentliche Kündigung in einem derartigen Fall in Betracht ...mehr

Eine wichtige Reaktionsmöglichkeit des Arbeitgebers auf Betriebskriminalität stellt die ordentliche, verhaltensbedingte Kündigung des Arbeitnehmers dar. Sofern der allgemeine Kündigungsschutz nach dem Kündigungsschutzgesetz gegeben ist, ist nach § 1 Abs. 2 Satz 1 KSchG die verhaltensbedingte Kündigung dann sozial ungerechtfertigt, wenn sie nicht durch Gründe, die im Verhalten...mehr

Je allgemeiner der Vertrag gehalten ist, desto freier ist der Mieter in der Möglichkeit der Nutzung der Räume. Es ist zu empfehlen, den Vertragszweck eindeutig festzulegen. Ist z. B. ein Ladenlokal vermietet, darf der Mieter dort nicht eine Gaststätte oder einen Stehimbiss betreiben.[1] Auch im Fall einer Geschäftserweiterung ist eine Interessenabwägung erforderlich. Hinweis R...mehr

Eine Räumungsklage ist von vornherein aussichtslos, wenn bereits die Kündigung unwirksam ist, erforderliche Abmahnungen nicht erfolgt sind oder aber Abmahnung und/oder Kündigung dem Mieter nicht zugegangen sind. All diese Aspekte werden im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits geprüft. 4.1 Kündigungsgrund vorhanden? Von ganz erheblicher Bedeutung im Hinblick auf die Erhebung eine...mehr

Nach vorangegangener Abmahnung kann auch einem psychisch kranken Mieter gekündigt werden, der sperriges Gerümpel wie Matratzen, Einkaufswagen und Müll in großem Umfang auf Gemeinschaftsflächen innerhalb und außerhalb des Hauses lagert.[1] Auch ein Kfz-Stellplatz dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrbereiten Kraftfahrzeugs.[2] Auch hier kann de...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Überbelegung kann ein Grund zur fristlosen Kündigung sein, wenn sie trotz Abmahnung weiterhin vorliegt. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB wegen Überbelegung der Wohnung setzt neben der Abmahnung eine erhebliche, durch die Überbelegung verursachte Verletzung der Vermieterrechte voraus. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des OLG Karlsruhe[1] jedoch nicht zwingend ...mehr

Kinderlärm ist als Ausprägung sozialüblichen Verhaltens zwar nicht grenzenlos, aber in großzügigem Maß zu dulden. Freilich müssen die Eltern erzieherisch auf ihre Kinder einwirken, um übermäßige Lärmentwicklungen zu verhindern.[1] Andere Mieter können grundsätzlich nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.[2] Handelt es sich ...mehr

Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Mo...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Grundsätzlich steht auch die außerordentliche fristlose Kündigung im Raum, wenn der Mieter andere Mieter oder Hausbewohner beleidigt.[1] Im Übrigen aber kommt es auch hier auf den Einzelfall an: Hat der Ton zwischen den Mietern ohnehin einen vulgären Einschlag, kommt eine Kündigung – auch nach vorhergehender Abmahnung – bei vulgären Beschimpfungen der Nachbarfamilie dann nich...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet. Praxis-Beispiel Unbegründeter Betrugsvorwurf Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten zu haben, eine B...mehr

Musterschreiben: Außerordentliche fristlose Kündigung Herrn/Frau/Firma __________________ __________________ __________________ Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg Hier: Außerordentliche fristlose Kündigung wegen nachhaltig erheblicher Störung des Hausfriedens Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________, leider sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis über...mehr

Beleidigt der Mieter Verwandte des Vermieters, soll ein Kündigungsgrund nicht vorliegen, wenn die Verwandten nicht im selben Haus wohnen.[1] Wohnen sie im selben Haus, dürfte in aller Regel eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein.mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Dem Arbeitgeber stehen als Reaktion auf begangene Straftaten seiner Arbeitnehmer verschiedene Wege offen, die unterschiedlichen Voraussetzungen unterliegen: Abmahnung, ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung, Verdachtskündigung, Betriebsbuße. 3.1 Abmahnung Der Arbeitgeber kann grundsätzlich bei der Ahndung von Straftaten im Betrieb eine Abmahnung gegen den betroffenen Arb...mehr

Die Verpflichtung zur Toleranz gegen (psychisch) kranke Mieter endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Lautes Schreien Deshalb ist ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung gegeben, wenn etwa der psychisch stark belastete Sohn einer 85 Jah...mehr

Ist dem Mieter eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen, die den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter nach Kenntnisnahme des Grundes, der ihn zur Kündigung berechtigt, nicht ewig zuwarten, bis er die Kündigung tatsächlich erklärt. Die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB schweigen sich allerdings darüber aus, innerhalb welch...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Nach der Bestimmung des § 551 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen – und dies grundsätzlich auch formularvertraglich. § 551 Abs. 2 BGB regelt, dass der Mieter zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die 1. Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren dann jeweils mit den nächsten beiden M...mehr

Begrenzte Narrenfreiheit Grundsätzlich ist zunächst zu beachten, dass der Mieter die Mietsache bis zu den Grenzen der Substanzgefährdung nach seinem Geschmack gestalten darf.[1] Der Mieter kann also insbesondere Verpackungsmüll sammeln. Selbstverständlich kann es auch keinem Mieter untersagt werden, etwa Trödel zu sammeln und seine Wohnung hiermit zu möblieren, auch wenn ggf....mehr

Bei rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Vermieters (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung) spielt es keine Rolle, ob der Empfänger die Erklärung verstehen kann. Deshalb gelten z. B. für die Kündigung ausländischer Mieter keine Besonderheiten; insbesondere ist es nicht erforderlich, dass die Erklärung in die Muttersprache des Ausländers übersetzt wird. Dies ist nicht ...mehr

In einem Mietvertrag, der vor dem 1.10.2016 abgeschlossen wurde, ist eine formularvertragliche Klausel wirksam, wonach Anzeigen und Erklärungen schriftlich erfolgen müssen.[1] Für Mietverträge, die nach dem 30.9.2016 vereinbart werden, ist § 309 Nr. 13 BGB [2] bei Formularmietverträgen zu beachten. Danach sind Klauseln ohne Wertungsmöglichkeit unwirksam, die für Anzeigen und E...mehr

Auch bei Beleidigungen durch den Mieter steht die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Raum – im Einzelfall auch ohne vorherige Abmahnung.[1] In aller Regel stellt es auch einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter andere Bewohner des Hauses oder auch Beauftragte des Vermieters wie Hausverwalter oder Handwerker beleidigt.[2] Will der Vermieter Konseq...mehr

Um es vorweg zu nehmen, der Verwalter hat gegen den störenden Mieter keine direkte Handhabe. Die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und dessen Sanktionen sind auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zugeschnitten. Vertragliche Beziehungen bestehen ausschließlich zwischen Wohnungseigentümer und Mieter, nicht hingegen zwischen Verwalter und Mieter. Sollt...mehr

Der Zahlungs- und der Räumungsanspruch des Vermieters müssen aus demselben Rechtsverhältnis resultieren. Praxis-Beispiel Ladenwohnung Der Vermieter hat dem Mieter mit Geschäftsraummietvertrag das Ladenlokal im Erdgeschoss vermietet und mit Wohnraummietvertrag die darüber liegende Wohnung. Im Ladenlokal verkauft der Mieter Nazi-Utensilien. Nachdem er dies auch nicht nach entspr...mehr

Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält. Diese in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung gilt sowohl für den Bereich der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete. Zugunsten des Wohnraummieters verweist die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auf ...mehr

Maßgeblich ist stets die Menge bzw. das Ausmaß der Anpflanzungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt immer der Anbau in einer Größenordnung, die nicht geringe THC-Mengen gewinnen lassen.[1] Der Mieter darf straffrei Cannabis und Marihuana konsumieren – aber nur in den Mengen, die nach den jeweiligen Ländergesetzen noch unter entsprechend strafbewehrten Gre...mehr

Der Mieter hat im Allgemeinen ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht. Die Parteien können allerdings eine derartige Verpflichtung vereinbaren. Eine solche Betreiberklausel ist dahingehend auszulegen, dass der Betrieb grundsätzlich während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten offenzuhalten ist; darüber hinaus ist es dem Mieter freigestellt, bei besonderem Anlass (Ruh...mehr

Der Mieter ist zur Nutzung des Mietobjekts stets nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis de...mehr

In einem Sechsfamilienhaus ging es hoch her: Während sich die neuen Mieter in der Erdgeschosswohnung praktisch zu jeder Tages- und Nachtzeit bei anfeuernder Musik mit lautstarkem Sex-Gestöhne und Yippi-Rufen im Bett vergnügten und die Pausen mit überlauten Streitereien füllten, fanden die Oberlieger tags keine Ruhe und nachts keinen Schlaf. Als eine Abmahnung nicht fruchtete...mehr

Die fristlose Kündigung kann im Fall der Verursachung einer Brandgefahr trotz Abmahnung und Feuerbeschau drohen.[1] Dies gilt allerdings nicht im Fall eines einmaligen Wohnungsbrands[2] oder einem von Kindern verursachten Wohnungsbrand.[3] Auch das Lagern von Waffen und Munition in der Wohnung stört bereits den Hausfrieden,[4] was auch für leicht entzündbare oder explosive Fl...mehr

Der Vermieter kann nach fruchtloser Abmahnung auf Unterlassung klagen. Hinweis Kündigungsrecht Bei fortgesetzter Zuwiderhandlung kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Hinweis Waschmaschine in der Wohnung Keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache stellt die Benutzung einer Waschmaschine in der Wohnung dar, wenn sie in der Küche oder im Bad des Mieters aufg...mehr

Überblick Das Abstellen von Kraftfahrzeugen und Fahrrädern richtet sich grundsätzlich nach den in der Hausordnung festgelegten Bestimmungen oder nach individuellen Vereinbarungen. Wurde weder eine individuelle Regelung zum Abstellen von Kraftfahrzeugen und Fahrrädern getroffen noch ein entsprechender Passus in die Hausordnung aufgenommen, gilt Folgendes: Hinweis Angemietete S...mehr

Eine falsche Anschuldigung des Vermieters durch den Mieter ohne sachlichen Grund rechtfertigt auch ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Praxis-Beispiel Angebliche Zweckentfremdung Beschuldigt der Mieter den Vermieter bei Behörden wider besseren Wissens der Zweckentfremdung von Wohnraum, stellt dies einen Grund für eine fris...mehr