Der Mieter hat im Allgemeinen ein Gebrauchsrecht, aber keine Gebrauchspflicht. Die Parteien können allerdings eine derartige Verpflichtung vereinbaren. Eine solche Betreiberklausel ist dahingehend auszulegen, dass der Betrieb grundsätzlich während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten offenzuhalten ist; darüber hinaus ist es dem Mieter freigestellt, bei besonderem Anlass (Ruhetage, Betriebsferien, Reparaturen) zu schließen.[1] Eine solche Klausel ist auch dann wirksam, wenn der Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist.[2]
Ständige Öffnungszeiten individuell vereinbaren
Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Geschäftsräume ständig geöffnet zu halten, muss individualvertraglich vereinbart werden.
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag eine wirksame Betriebspflicht vereinbart, muss der Mieter die Räume nicht nur während der Kernöffnungszeiten für die Kundschaft zugänglich machen, sondern auch das vertraglich festgelegte Sortiment bereithalten und zum Kauf anbieten. Verletzt der Mieter die Pflicht zum Gebrauch der Mietsache, so handelt er vertragswidrig. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands, der in analoger Anwendung des § 541 BGB nach vorheriger Abmahnung im Wege der Klage – gegebenenfalls auch durch einstweilige Verfügung – geltend gemacht werden kann.[3]
Die Betriebspflicht erlischt mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses.[4] Entsteht dem Vermieter in der Zeit der Vorenthaltung ein weiterer Schaden, so schuldet der Mieter lediglich Geldersatz. Einen Anspruch auf Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands (sog. Naturalrestitution) hat der Vermieter nicht, weil anderenfalls der durch die Kündigung erloschene Erfüllungsanspruch wieder aufleben würde.[5] Durch Individualvertrag kann eine nachvertragliche Betriebspflicht vereinbart werden.
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