Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, § 21 Anh 2 ... / Maklerkosten

• Maklerkosten bei Vermietung: Die Makleraufwendungen für die Vermittlung eines Mieters sind WK.

• Maklerkosten bei Veräußerung: Maklerkosten stehen grds im Veranlassungszusammenhang mit der Veräußerung eines Objekts und sind daher grds nur als WK bei den Einkünften aus § 23 EStG zu erfassen. Parallel zur Entscheidung des BFH zur Vorfälligkeitsentschädigung (BFH BFH/NV 2014, 1254) hat der BFH nun bei den Maklerkosten entschieden, dass diese ausnahmsweise als WK berücksichtigt werden können, wenn mit dem Verkaufserlös ein neues Mietobjekt erworben werden soll und auch dann erworben wurde (BFH BFH/NV 2014, 1195). Diese Entscheidung des BFH überrascht, da sie zunächst nicht mit der Entscheidung zur Vorfälligkeitsentschädigung (s "Vorfälligkeitsentschädigung") in Einklang zu bringen ist. Da der WK-Abzug hier aber unter ganz besonderen Einschränkungen akzeptiert wird, mag eine andere Beurteilung bei den Maklerkosten gerechtfertigt sein.

  Der BFH führt hier aus, dass Maklerkosten (mit dem entsprechenden Anteil) – ausnahmsweise – zu den Finanzierungskosten eines anderen Objekts gehören können, wenn und soweit der (ggf nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußernden Grundstücks verbleibende) Erlös von vornherein zur Finanzierung dieses Objekts bestimmt und auch tatsächlich verwendet worden sei. Die Verwendung des Erlöses für die Finanzierung eines anderen Objekts und dessen Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus VuV begründe den wirtschaftlichen Zusammenhang der Maklerkosten mit den Einkünften aus VuV. Weiter heißt es: "Dies setzt aber voraus, dass sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss feststellen lässt, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen [im Streitfall wurde mit dem Erlös die Kredite eines anderen Mietobjektes des Klägers abgelöst] und der StPfl bereits bei der Veräußerung – zB im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluss des Kaufvertrags – im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus VuV mit einem bestimmten Objekt festlegt" (BFH BFH/NV 2014, 1195).