Kurzbeschreibung
Dieser Musterbrief wendet sich direkt an den Mandanten und unterstützt den steuerlichen Berater für den Fall der Erstberatung oder bei einem Mandantenwechsel. Er zeigt Beratungspotenzial bei umsatzsteuerrelevanten Grundstückskäufen und Grundstücksverkäufen auf.
Hinweis: Weitergabe von Mandanteninformationen
Die Weitergabe der Mandanteninformationen, z. B. per E-Mail oder als Brief, an Ihre Mandanten ist zulässig, die Weitergabe an Dritte außerhalb Ihrer Mandantschaft ist hingegen nicht zulässig. Ebenso zulässig ist die Veröffentlichung, z. B. als HTML-Dokument oder als PDF-Datei, im geschützten Bereich des Internetauftritts Ihrer Kanzlei. Aus urheberrechtlichen Gründen ist eine Veröffentlichung z. B. in sozialen Netzwerken oder auf Internet-Homepages im öffentlich zugänglichen Bereich nicht gestattet.
Die vom Mandanten überreichte Checkliste sollte nicht nur zur optimalen Terminvorbereitung genutzt werden, sondern auch aus haftungsrechtlichen Gründen zu den Akten genommen werden. Falls der Mandant hier bestimmte Punkte außen vor lässt, wird es später für ihn schwieriger, eine nicht erfolgte Beratung als Haftungsgrund anzuführen.
Folgende Arbeitsmaterialien liefern Ihnen weitere Hintergrundinformationen:
Grundstückskäufe und Grundstücksverkäufe im Umsatzsteuerrecht
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[Briefkopf Kanzlei] |
Frau/Herr … |
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[Datum] |
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Unser Termin/unser Telefonat am/vom … |
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Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,
der Kauf bzw. Verkauf eines (Betriebs-)Grundstücks gehört nicht zum Tagesgeschäft eines Unternehmers. Meist handelt es sich dabei um weitgehend einmalige Vorgänge mit großer wirtschaftlicher Tragweite. So ist z. B. zu beachten, dass auch Immobilien, die ertragsteuerlich zum Privatvermögen gehören, dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugehörig sein können. Auch Privatimmobilien können daher zu umsatzsteuerpflichtigen Konsequenzen führen. Neben den ertragsteuerlichen Besonderheiten (z. B. Aufdeckung der stillen Reserven bzw. privates Veräußerungsgeschäft) ist ein Grundstücksankauf oder -verkauf auch aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht im Einzelfall ein sehr komplexes Thema. Hierbei geht es längst nicht mehr (nur) um die Frage Rechnung mit oder ohne Steuerausweis". Vielmehr sind auch zahlreiche Besonderheiten oder gar Fallstricke zu beachten. So muss frühzeitig geklärt werden, ob die Veräußerung steuerfrei bzw. -pflichtig erfolgen soll. Es muss geklärt werden, ob dadurch ggf. umfangreiche Vorsteuerkorrekturen ausgelöst werden. Ebenso könnte z. B. auch eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen, die generell ohne Umsatzsteuer abgerechnet werden muss und dennoch keine Vorsteuerkorrekturen auslöst. Als Erwerber müssen Sie in solchen Fällen ggf. den Vorsteuerberichtigungszeitraum des Verkäufers über mehrere Jahre fortführen. Darüber hinaus sind Sachverhalte denkbar, bei denen es zum Wechsel der Steuerschuldnerschaft kommt. Dies kann dazu führen, dass Sie als Erwerber die Umsatzsteuer aus dem Erwerb schulden und an das Finanzamt abführen müssen. Gleichzeitig steht Ihnen womöglich ein Vorsteuerabzug in entsprechender Höhe zu.
Steuerfreier Umsatz
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich ein Umsatz ist, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt und somit von der Umsatzsteuer befreit ist (§ 4 Nr. 9a UStG). Wurde das Grundstück vom Verkäufer allerdings innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft oder ein Gebäude darauf errichtet und Vorsteuerbeträge daraus geltend gemacht, führt ein steuerfreier Verkauf zu einer umfangreichen Berichtigung, sprich Rückzahlung der Vorsteuer. Bis zum Ablauf des 10-jährigen Vorsteuer-Berichtigungszeitraums müssen pro Jahr ggf. bis zu einem Zehntel der ursprünglichen Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ein steuerfreier Verkauf sollte in diesen Fällen also wohl überlegt sein. Ggf. sollten die erforderlichen Vorsteuer-Korrekturbeträge in die Berechnung des Kaufpreises einbezogen werden.
Verzicht auf Steuerbefreiung möglich
Sie haben nach dem Umsatzsteuergesetz auch die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung für Grundstücksveräußerungen zu verzichten. Diese Möglichkeit besteht immer dann, wenn das Grundstück an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen veräußert wird. Durch einen steuerpflichtigen Verkauf werden Vorsteuerkorrekturen zu Lasten des Verkäufers grundsätzlich vermieden. Für den Käufer stellt die Umsatzsteuerpflicht i. d. R. kein Problem dar, sofern er zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist und die Umsatzsteuer aus dem Grundstückskauf deshalb in voller Höhe von seinem Finanzamt erstattet wird.
Nachteilig ist ein steuerpflichtiger Grundstückskauf für den Käufer aber dann, wenn er das Grundstück innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht mehr für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug b...