Reuber, Die Besteuerung der... / 2. Gebäude-AfA
 

Tz. 47

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Für Gebäude gibt es eine Vielzahl von Abschreibungsregelungen die teilweise nach dem Zeitpunkt der Errichtung und der Anschaffung des Gebäudes, der Art der Nutzung (Wohnzwecke oder keine Wohnzwecke) und der Zugehörigkeit zum Privatvermögen oder zu einem Betriebsvermögen unterscheiden. Daneben gibt es für Gebäude in bestimmten Lagen (Sanierungsgebiet) und für Baudenkmäler noch besondere Abschreibungsregelungen.

Für Gebäude können folgende AfA-Regelungen genutzt werden:

 
Lineare AfA
§ 7 Abs. 4 EStG
Degressive AfA
§ 7 Abs. 5 EStG
Sonder-AfA
Sanierungsgebiet
§ 7h EStG
Baudenkmal
§ 7i EStG
Fester AfA-Satz Staffelung des
AfA-Satzes
Erhöhter gestaffelter AfA-Satz Erhöhter gestaffelter AfA-Satz

2.1 Lineare AfA für Gebäude

 

Tz. 48

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Bei der linearen Gebäude-AfA werden die Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Gebäudes mit einem gleichbleibenden Prozentsatz abgeschrieben.

Die lineare Gebäude-Afa nach § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) unterscheidet bei der Abschreibung wie folgt:

 
Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
§ 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG § 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. b EStG
  • Bauantrag nach dem 31.03.1985
  • Keine Nutzung für Wohnzwecke
  • Betriebsvermögen
  • Kauf oder Beginn der Herstellung vor dem 01.01.2001
  • Bauantrag nach dem 31.03.1985
  • Keine Nutzung für Wohnzwecke
  • Betriebsvermögen
  • Kauf oder Beginn der Herstellung nach dem 31.12.2000
AfA-Satz 4 % AfA-Satz 3 % AfA-Satz 2 % AfA-Satz 2,5 %
 

Tz. 49

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Durch die AfA-Sätze ergeben sich folgende typisierte Nutzungsdauern für Gebäude:

 
AfA-Satz 4 %: 25 Jahre Nutzungsdauer
AfA-Satz 3 %: 33 1/3 Jahre Nutzungsdauer
AfA-Satz 2 %: 50 Jahre Nutzungsdauer
AfA-Satz 2,5 %: 40 Jahre Nutzungsdauer
 

Tz. 50

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die vom Gesetzgeber typisierte Nutzungsdauer, kann der AfA-Satz entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer ermittelt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Anhang 10).

 

Tz. 51

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

Der für die AfA nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG (Anhang 10) maßgebliche Beginn der Herstellung ist für Gebäude, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird. Handelt es sich um ein baugenehmigungsfreies Gebäude, für das Bauunterlagen einzureichen ist, ist der Zeitpunkt maßgeblich, in dem diese eingereicht werden (§ 52 Abs. 21b EStG, Anhang 10).

2.2 Degressive Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 5 EStG)

 

Tz. 52

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

§ 7 Abs. 5 EStG (Anhang 10) gilt wie § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) grundsätzlich für Gebäude jeder Art. Die AfA in Anspruch nehmen kann jedoch nur der Bauherr selbst und (ab 01.01.1979) der entgeltliche Erwerber bei Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Ein späterer entgeltlicher Erwerber ist nicht mehr berechtigt, die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5 EStG (Anhang 10) in Anspruch zu nehmen. Daraus folgt, dass die degressive AfA nur für Neubauten in Betracht kommt. § 7 Abs. 5 EStG (Anhang 10) ermöglicht eine AfA in sinkenden Prozentsätzen (degressive AfA).

 

Tz. 53

Stand: EL 119 – ET: 11/2020

In den letzten Jahrzehnten wurden die Bedingungen für die Gewährung der degressiven Gebäude-AfA immer wieder geändert.

Die Entwicklung des § 7 Abs. 5 EStG (Anhang 10) und die sich ändernden Bedingungen für die Gewährung der degressiven AfA kann der nachfolgenden Übersicht entnommen werden (s. a. Anhang 1 des ESt-Handbuchs):

 
Zeitlicher Geltungsbereich Begünstigte Objekte Begünstigte Maßnahmen AfA-Sätze
Fertigstellung nach dem 09.10.1962 und vor dem 01.01.1965; Bauantrag nach dem 09.10.1962 Gebäude und Eigentumswohnungen, die zu mehr als 66 2/3 % Wohnzwecken dienen Herstellung

12 × 3,5 %

20 × 2 %

18 × 1 %
Fertigstellung nach dem 31.12.1964 und vor dem 01.09.1977; Bauantrag vor dem 09.05.1973 Gebäude und Eigentumswohnungen, die nicht zum Anlagevermögen gehören und zu mehr als 66 2/3 % Wohnzwecken dienen
Fertigstellung vor dem 01.02.1972; Bauantrag nach dem 05.07.1970 und vor dem 01.02.1971
Fertigstellung vor dem 01.09.1977 und Bauantrag nach dem 08.05.1973 Gebäude und Eigentumswohnungen, deren Nutzfläche zu mehr als 66 2/3 % mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert worden sind
Fertigstellung vor dem 01.09.1977 und Bauantrag nach dem 08.05.1973 Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum jeder Art
Fertigstellung nach dem 31.08.1978 und vor dem 01.01.1979 Gebäude, selbständige Gebäudeteile, Eigentumswohnungen und Räume im Teileigentum jeder Art, soweit im Ausland

Herstellung

Anschaffung, wenn Erwerb spätestens im Jahr der Fertigstellung
Fertigstellung nach dem 31.12.1978 und Bauantrag und Herstellungsbeginn vor dem 30.07.1981 Gebäude, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume, soweit im Inland
Fertigstellung nach dem 31.12.1978 und Bauantrag oder Herstellungsbeginn nach dem 29.07.1981 und Bauantrag bzw. Abs...

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